Uzasadnienie
Pismem z dnia [...] r. Urząd Miejski w S. powiadomił M. M. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości zbytej nieruchomości – nie zabudowanej działki nr 1.
W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji zlecił rzeczoznawcy opracowanie operatu szacunkowego określającego rynkową wartość działki. Jak wynika z treści operatu wartość działki przed uchwaleniem planu wyliczona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł natomiast po uchwaleniu planu na kwotę [...].
Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Burmistrz S. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł w związku ze zbyciem działki. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S. dla terenu zurbanizowanego w sołectwie R. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej S. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. ŚL nr [...] poz. [...]) działka nr 1 będąca uprzednio własnością M. M. znajduje się w całości na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczonym symbolem [...]. Przedmiotowa nieruchomość była przed wejściem w życie miejscowego planu użytkowana rolniczo i po wejściu planu dalej użytkowana rolniczo aż do zbycia, gdyż wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Działka ta powstała w wyniku podziału zatwierdzonego Decyzją Burmistrza S. nr [...]. Z dokumentacji wynika, że działki o numerach 2, 3, 4 zostały połączone w jedną działkę o nr 5, a następnie działka ta podzielona została na działki: 6, 1,7, 8,9,10.
Po wejściu w życie miejscowego planu właściciel zbył swoją działkę, o czym świadczy przesłany akt notarialny z dnia [...]r. (rep. A nr [...]). W miejscowym planie ustalono zaś w takich wypadkach jednorazową opłatę w wysokości -30% dla terenów oznaczonych symbolem: [...],
Od decyzji organu I instancji M. M. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia. Podniósł, iż dla przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nieruchomość ta spełniała bowiem wszystkie konieczne warunki. Nadto teren ten w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc w [...] r., był terenem o funkcji [...] (budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zagrodowe). Rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął zaś do porównań typowe nieruchomości rolne.
Ponadto zakres współczynników korygujących jest za duży (od 0,361 do 2,08) prawidłowy powinien natomiast wynosić od 0,8 do 1,2. Przyjęte nieruchomości do porównania z wycenianą są źle dobrane i wykazują zbyt dużą rozpiętość. Poza tym rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, że działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (działka nr 11), którą w opisie nieruchomości określa jako wyboistą drogę nie uwzględniając jej statusu drogi gminnej.
Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ drugoinstancyjny przytoczył okoliczności faktyczne sprawy i przywołał przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując nadto, iż zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów m. in. opłaty planistycznej przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Skoro zatem dla nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy - natomiast faktycznie użytkowano ją rolniczo - nie ma znaczenia okoliczność, iż możliwość uzyskania takiej decyzji istniała.
Rzeczoznawca majątkowy ustalił faktyczny sposób wykorzystania szacowanej nieruchomości jako rolniczy i tego ustalenia odwołujący się nie kwestionuje. W oparciu o powyższe rzeczoznawca dokonał wyceny zgodnej z obowiązującymi standardami i normami, przedstawiając sposób jej dokonania w operacie stanowiącym dowód w sprawie. Odwołujący się nie przedstawił natomiast żadnego dowodu (np. innego operatu) wykazującego istotną rozbieżność w określeniu wartości nieruchomości. Kolegium nie znajduje zatem podstaw do kwestionowania przedstawionej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę.
Pismem z dnia [...]r. M. M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się jej uchylenia z uwagi na naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów postępowania poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. W uzasadnieniu wskazał m.in., iż przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym [...], przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zagrodowe w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S., stanowiącym Uchwałę nr [...]w S. z dnia [...]roku. Uchwała ta obowiązywała w okresie ważności poprzedniego planu, a także w latach [...] i to w oparciu o jej ustalenia uchwalono obecny plan zagospodarowania przestrzennego. Informacja o przeznaczeniu terenu w okresie obowiązywania poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S. była znana rzeczoznawcy, gdyż zawarta jest w piśmie o symbolu [...] stanowiącym załącznik nr [...] do operatu szacunkowego.
W piśmie tym zaznaczono, że "wnioskowana działka leży na obszarze obejmującym tereny istniejącej zabudowy z rezerwami rozwojowymi, dla którego studium wskazuje potrzebę sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w kolejności i terminach jakie zostaną określone dla działań promocyjnych oraz aktywizujących te tereny., W studium teren posiada oznaczenie [...]". Takimi przesłankami kierował się zapewne rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy dotyczący położonej w sąsiedztwie działki nr 12, która została zbyta w tym samym [...] r. Burmistrz S. umorzył wówczas postępowanie w sprawie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podobnie uczynił też w odniesieniu do kolejnej zbytej działki w sąsiedztwie.
Skarżący zakwestionował w konsekwencji prawidłowość ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę. Fakt predyspozycji do zmiany przeznaczenia działki na inne funkcje rzeczoznawca powinien był bowiem uwzględnić przy wyborze działek do porównań w zakresie rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych.
Skarga została wniesiona w terminie.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi:
- a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
- b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
- c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.
Wskazać bowiem w tym miejscu należy, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomo zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.
Powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 24, poz. 124 z 2010 r. i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego i nie ma znaczenia fakt, że utrata mocy przepisu nastąpiła w wyniku orzeczenia, wydanego już po wniesieniu skargi.
Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności z Konstytucją aktu, na podstawie którego wydana została decyzja, stanowi zaś przesłankę wznowieniową z art. 145 a § 1 k.p.a.
W sytuacji jednak, gdy na decyzję ostateczną wniesiono skargę do sądu administracyjnego, a tak stało się w niniejszej sprawie, strona nie może uruchomić trybu nadzwyczajnego w terminie, określonym w § 2 tego przepisu. Stąd też do stwierdzenia przesłanki wznowieniowej zobligowany jest sąd administracyjny, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. czyni poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji.
W niniejszej sprawie skarżący kwestionując wzrost wartości zbytej nieruchomości w wyniku wejścia w życie planu miejscowego podniósł, że w planie obowiązującym do końca [...] r. nieruchomość znajdowała się w obszarze dla którego ustalenia planu dopuszczały zabudowę. Twierdzenia tego orzekające w sprawie organy nie zakwestionowały uznając jednak, jak wynika z odpowiedzi na skargę, że pozbawione ono jest znaczenia albowiem stosownie do zasad wyceny nieruchomości gdy nieruchomość położona jest w obszarze, dla którego brak ciągłości obowiązywania planu to w celu ustalenia wartości nieruchomości przed jego uchwaleniem przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania terenu. W myśl jednak wskazanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego tożsamość przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym którego moc wygasła wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej, nawet w sytuacji przerwy pomiędzy uchwaleniem planu obecnego a utratą mocy planu poprzedniego.
W konsekwencji pozostałe zarzuty skarżącego nie miały już znaczenia dla wyniku sprawy albowiem oparte na zakwestionowanym przez Trybunał Konstytucyjny przepisie decyzje organów obydwu instancji nie mogły ostać się w obrocie prawnym i musiały podlegać uchyleniu.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie, poprzez szczegółową analizę ustaleń planu, którego moc wygasła w [...] r., jednoznaczne określenie ówczesnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, to brak tym samym podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. w związku ze zbyciem działki przez skarżącego, co winno skutkować umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 k.p.a.
W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i b) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach postępowania nie orzekano z uwagi na zwolnienie skarżącego z wpisu od skargi.