Uzasadnienie
Pismem z dnia [...]r. Urząd Miasta R. powiadomił B. i Z. O. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości zbytej nieruchomości – działki nr [1] położonej w R. W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji zlecił rzeczoznawcy opracowanie operatu szacunkowego określającego rynkową wartość działki. Jak wynika z treści operatu wartość działki przed uchwaleniem planu wyliczona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...]zł natomiast po uchwaleniu planu na kwotę [...]. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem wedle ustaleń operatu [...]zł. Przy wyliczeniach dotyczących wartości działki przed uchwaleniem planu przyjęto jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości wskazanie w katastrze "RVI - grunty orne".
Pismem z dnia [...]r. Z. O. wskazał, iż w rzeczywistości grunty nie były wykorzystywane jako orne. Pod rządem poprzednio obowiązującego planu miejscowego otrzymał bowiem decyzję o warunkach zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę domu. Podkreślił też nakłady jakie poniósł w związku z uzbrojeniem działki, zarzucił nadto błędne obliczenia dokonane w operacie.
Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta R. ustalił wobec B. i Z. O. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości o powierzchni [...] m2 w wysokości [...]zł w związku ze zbyciem działki nr [1]. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów dzielnicy O. w R. zatwierdzonym uchwałą nr [...]Rady Miasta R. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] poz. [...]) część parceli nr [1] znajduje się na terenie przeznaczonym pod ekstensywną zabudowę jednorodzinną oznaczonym symbolem [...]. Po wejściu w życie miejscowego planu właściciele zbyli swoją działkę, o czym świadczy przesłany akt notarialny z dnia [...]r. (rep. [...]). W miejscowym planie ustalono zaś w takich wypadkach jednorazową opłatę w wysokości 30% dla terenów oznaczonych symbolem: [...]. Organ I instancji wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość w poprzednio obowiązującym planie, obowiązującym do dnia [...]r. położona była w terenie o symbolach [...], w operacie przyjęto natomiast faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości.
Organ wskazał nadto, że na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...]r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stronie zostało wydane pozwolenie na budowę domu - decyzja nr [...] z dnia [...]r. Jak ustalono w trakcie wizji, w której uczestniczył rzeczoznawca majątkowy, na przedmiotowej parceli znajduje się budynek w stanie surowym. Z oględzin parceli sporządzono protokół, który został załączony do akt sprawy. Kolejno organ wskazał, że zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy z dnia 22 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podniósł, że po zapoznaniu się z operatem strona w piśmie z dnia [...]r. zgłosiła zarzuty do tego dokumentu.
Rzeczoznawca odniósł się do tych zarzutów w piśmie dostarczonym do Urzędu Miasta w dniu [...]r. Przekazując stronie wyjaśnienia rzeczoznawcy jednocześnie zwrócono się o dostarczenie dokumentu potwierdzającego dopełnienie formalności związanych ze zgłoszeniem do użytkowania budynku mieszkalnego zlokalizowanego na parceli nr [1]. Wraz z kolejnym pismem z dnia [...]r. strona przekazała kopię mapy geodezyjnej z naniesioną bryłą budynku mieszkalnego jako dowód niezgodności danych przyjętych w operacie ze stanem faktycznym. Wobec powyższego, uznając ten dowód, dokonano pomniejszenia powierzchni parceli przyjętej do wyceny o [...] m2. Części parceli nr [1], oznaczona symbolem [...], przyjęta do ustalenia opłaty planistycznej wyniosła zatem [...]m2.
W związku z powyższym wartość części parceli po uchwaleniu planu w wyniosła [...]zł, natomiast przed uchwaleniem planu dla faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości [...]zł. Wzrost wartości wynosi zatem [...]zł, a przy zastosowaniu 30% stawki opłata planistyczna wynosi [...]zł.
Od decyzji organu I instancji Z.O., zarówno we własnym imieniu, jak też jako pełnomocnik B. O. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia. Podniósł, iż podtrzymuje zarzuty zgłaszane już wcześniej odnośnie przyjętego w operacie faktycznego sposobu wykorzystywania terenu, wskazał także, iż dodatkowo obciążono go opłatą z tytułu drogi KHDX.
Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ drugoinstancyjny przytoczył okoliczności faktyczne sprawy i przywołał przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując, iż zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przy braku ciągłości obowiązywania planu miejscowego, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się faktyczny sposób jej wykorzystywania.
Zdaniem Kolegium nie ulega zatem wątpliwości, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki. W ocenie Kolegium decyzja pierwszoinstancyjna prawidłowo nadto określiła wysokość jednorazowej opłaty planistycznej. Nietrafne są w tej mierze argumenty odwołania podnoszące, iż nie uwzględniono dokonanych nakładów na infrastrukturę techniczną albowiem kwestia ta nie ma związku z wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Także zarzut obciążenia rentą planistyczną części działki przeznaczonej pod drogę nie może zostać uwzględniony. W przedmiotowym postępowaniu uwzględniono bowiem obszar działki przeznaczonej pod drogę, a także pod zabudowę. Całkowita powierzchnia działki [1] wynosi 0,7745 ha, a do ustalenia opłaty przyjęto jedynie powierzchnię 0,3281 ha, dla której nastąpiła zmiana przeznaczenia, a którą następnie pomniejszono o [...] m2 zajęte pod budynek wybudowany na działce.
Pismem z dnia [...]r., uzupełnionym w zakresie argumentacji pismem procesowym z dnia [...]r. Z. O. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się bądź to umorzenia postępowania administracyjnego w całości, bądź przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazał m.in., iż przeznaczenie działki nr [1] było tak samo jak ma to miejsce obecnie określone w planie ogólnym zagospodarowania miejscowego z dnia [...]r. Na podstawie tamtego planu wydano stronie decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę.
W konsekwencji, zdaniem skarżącego, do sprawy należy odnieść orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. Nadto orzekający w sprawie organ II instancji naruszył art. 77 i 80 k.p.a. przyjmując bez należytego wyjaśnienia sprawy, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości, nie uwzględniając, podobnie jak uczyniono to w operacie, wydania w przeszłości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Błędnie też określono faktyczny sposób wykorzystywania działki, a w konsekwencji wadliwie oznaczono jej wartość. Orzekające w sprawie organy, pomimo nie związania treścią operatu, nie oceniły jego wiarygodności i nie dokonały żadnych dodatkowych ustaleń.
Skarga została wniesiona w terminie.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W trakcie rozprawy przed tut. Sądem w dniu 23 września 2010 r. skarżący, występując także jako pełnomocnik uczestniczki B. O., podtrzymał zawarte w piśmie z dnia [...]r. wywody, wnosząc dodatkowo o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi:
- a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
- b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
- c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.
Wskazać bowiem w tym miejscu należy, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomo zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.
Powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 24, poz. 124 z 2010 r. i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego i nie ma znaczenia fakt, że utrata mocy przepisu nastąpiła w wyniku orzeczenia, wydanego już po wniesieniu skargi.
Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności z Konstytucją aktu, na podstawie którego wydana została decyzja, stanowi zaś przesłankę wznowieniową z art. 145 a § 1 k.p.a.
W sytuacji jednak, gdy na decyzję ostateczną wniesiono skargę do sądu administracyjnego, a tak stało się w niniejszej sprawie, strona nie może uruchomić trybu nadzwyczajnego w terminie, określonym w § 2 tego przepisu. Stąd też do stwierdzenia przesłanki wznowieniowej zobligowany jest sąd administracyjny, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. czyni poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji.
W niniejszej sprawie skarżący kwestionując wzrost wartości zbytej nieruchomości w wyniku wejścia w życie planu miejscowego podniósł, że w planie obowiązującym do [...]r. nieruchomość znajdowała się w obszarze dla którego ustalenia planu dopuszczały zabudowę. Twierdzenia tego orzekające w sprawie organy nie zakwestionowały uznając jednak, jak wynika z decyzji drugoinstancyjnej, że stosownie do zasad wyceny nieruchomości gdy nieruchomość położona jest w obszarze, dla którego brak ciągłości obowiązywania planu to w celu ustalenia wartości nieruchomości przed jego uchwaleniem przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania terenu. W myśl jednak wskazanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego tożsamość przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym którego moc wygasła wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej, nawet w sytuacji przerwy pomiędzy uchwaleniem planu obecnego a utratą mocy planu poprzedniego.
W konsekwencji pozostałe zarzuty skarżącego nie miały już znaczenia dla wyniku sprawy albowiem oparte na zakwestionowanym przez Trybunał Konstytucyjny przepisie decyzje organów obydwu instancji nie mogły ostać się w obrocie prawnym i musiały podlegać uchyleniu.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie, poprzez szczegółową analizę ustaleń planu, którego moc wygasła w 2003 r., jednoznaczne określenie ówczesnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, to brak tym samym podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. w związku ze zbyciem działki przez B. i Z. O., co winno skutkować umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 k.p.a.
W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i b) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwocie 481,00 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżącego po myśli art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 tej ustawy.