Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta B. decyzją z dnia [...] roku nr [...], w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z zm.), nakazał Spółce z o.o. [...] doprowadzenie do stanu zgodności z projektem budowlanym (zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę nr [...] z dnia [...] roku) i obowiązującymi przepisami zespół jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej (segmenty [...]) zlokalizowany na posesji przy ul. [...] w B. – poprzez wykonanie brakujących drabinek kominiarskich w terminie do dnia [...] r.
W uzasadnieniu organ podał, że w czasie oględzin w dniu [...] roku stwierdzono brak wykonania drabinek kominiarskich, które uwidocznione są we wskazanym na wstępie projekcie budowlanym, co jest sprzeczne z § 101 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690).
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła [...] SA zarzucając przede wszystkim wydanie decyzji w stosunku do [...] spółka z o.o. która nie istnieje, albowiem w dniu [...] roku uległa przekształceniu w spółkę akcyjną.
Nadto odwołująca się podała, iż nie ma faktycznej ani prawnej możliwości wykonania decyzji, ponieważ segmenty oznaczone nr [...] sprzedała osobom prywatnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Zdaniem odwołującej się cała nieruchomość pozostaje w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej, w imieniu której budynkami administrują zarządzająca [...] Sp. z o.o i to do niej powinny być skierowane objęte decyzją nakazy.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] roku w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 kpa i art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej strony postępowania i terminu wykonania i orzekł o nakazaniu [...] SA inwestorowi budynku przy [...] wykonanie obowiązku określonego przez organ I instancji w terminie do dnia [...] r.
Motywując rozstrzygnięcie organ odwoławczy podał, że inwestor, to jest odwołująca się, nie wykonał drabinek kominiarskich przewidzianych projektem budowlanym w części lokali (segmenty od [...]), a lokale te nie zostały przez inwestora zgłoszone do użytkowania i odbioru, co oznacza, że znajdują się w toku realizacji.
W tej sytuacji wykonanie brakujących drabinek, w celu doprowadzenia obiektu do zgodności z projektem budowlanym i obowiązującymi przepisami warunków technicznych, obciążą inwestora.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżąca Spółka zarzuciła wydanie decyzji z naruszeniem art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 7 Prawa budowlanego przez uznanie, że to Spółka jest zobowiązana do doprowadzenia spornych segmentów do stanu zgodnego z prawem.
Skarżąca przyznała brak zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy, nie wystąpienie o pozwolenie na użytkowanie tych segmentów podając, że stanowi to następstwo nie wykonania ustaleń poczynionych z lokatorami. Podtrzymała zarzut braku prawnej i faktycznej możliwości wykonania decyzji.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonych do niego decyzji pod względem zgodności z prawem. W trakcie sprawowania tej kontroli sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm., dalej powoływana jako ppsa). Oznacza to, że Sąd dokonuje kontroli decyzji co do zgodności z prawem materialnym i procesowym także z urzędu, będąc związany jedynie granicami sprawy i zakazem wynikającym z art. 134 § 2 ppsa.
Stosując powyższe kryterium do zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do wniosku, że została ona wydana z naruszeniem prawa.
W sprawie jest bezsporne (wynika z akt administracyjnych), że inwestorem [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej przy ul. [...] w B. była [...] SA. Spółka ta uzyskała w dniu [...] r. decyzję nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany na budowę tych budynków i pozwolenie na budowę. W decyzji tej zobowiązano Spółkę do zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego, co najmniej 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania, o zakończeniu budowy.
Powyższe pozwolenie na budowę nigdy nie zostało przeniesione na osobę trzecią, co oznacza, że inwestorem omawianych budynków, w tym segmentów [...] pozostaje skarżąca. Skarżąca, co przyznaje w odpowiedzi na skargę, nie zgłosiła spornych segmentów organowi nadzoru budowlanego, jako obiektów w których zakończono budowę, o czym świadczą znajdujące się w aktach administracyjnych pozwolenia na użytkowanie dotyczące innych części obiektu objętego pozwoleniem na budowę.
W związku z tym jest oczywiste, że segmenty obiektu objętego decyzją nie mogą być użytkowane, bowiem w stosunku do nich nie dokonano zawiadomienia, o zakończeniu budowy (art. 54 Prawa budowlanego) ani nie uzyskano, jak do pozostałej części inwestycji, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W związku z tym należy stwierdzić, że proces inwestycyjny w stosunku do segmentów objętych decyzją nie został zakończony.
Proces ten bowiem co do zasady kończy zawiadomienie o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu właściwego organu w terminie 21 dni od doręczenia tego zawiadomienia (art. 54 Prawa budowlanego) lub wydanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 Prawa budowlanego).
Zarówno zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie może dokonać wyłącznie inwestor (art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego), który ponosi stosownie do art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego odpowiedzialność karno – administracyjną za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55 Prawa budowlanego.
W niniejszej sprawie proces inwestycyjny nie został zakończony bowiem inwestor – skarżąca Spółka nie zgłosiła zakończenia budowy, ani nie uzyskała na przedmiotowe segmenty pozwolenia na użytkowanie. Oznacza to niemożność użytkowania tych segmentów z zagrożeniem sankcją z art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, ale równocześnie wyklucza zarzut pod adresem inwestora niewykonania robót - tutaj drabinek kominiarskich – objętych zatwierdzonym projektem budowlanym.
Brak drabinek kominiarskich objętych projektem budowlanym uzasadniałby zgłoszenie sprzeciwu o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego lub odmowę udzielenia pozwolenia na użytkowanie (art. 55 Prawa budowlanego). Zarówno bowiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor m.in. zobowiązany jest dołączyć oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami (art. 57 ust. 1 pkt 2 litera a).
Zaskarżoną decyzję oparto o art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Artykuł 51 Prawa budowlanego ma zastosowanie do przypadków samowoli budowlanej innych niż określono w art. 48 ust. 1 i 49 b ust. 1 i reguluje prowadzenie postępowania legalizacyjnego w tym zakresie.
Na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych gdy roboty budowlane wykonane są w warunkach, o których mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1, 2, 3, a nie mamy do czynienia z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego albo warunków na budowę.
W zaskarżonej decyzji ani decyzji organu I instancji nie wykazano by inwestor działał w warunkach art. 50 ust. 1 pkt 1, 2 i 3, co czyniło niemożliwym wydanie decyzji na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2.
W istocie inwestor nie wykonał robót budowlanych przewidzianych uzyskanym pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym projektem budowlanym to znaczy drabinek kominiarskich. Ponieważ jednak inwestor nie zgłosił zakończenia budowy ani nie wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie to oznacza to, że proces budowlany trwa, a w jego trakcie wspomniane drabinki kominiarskie mogą zostać wykonanie. Ich brak będzie uzasadniał zgłoszenie sprzeciwu wobec zakończonych robót lub odmowę pozwolenia na użytkowanie z konsekwencją dla inwestora przewidzianą art. 57 ust. 7, jeżeli do użytkowania dojdzie w sytuacji zgłoszenia sprzeciwu, odmowy pozwolenia na użytkowanie lub przystąpienie do użytkowania przed zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Z powyższej argumentacji wynika, że organy nadzoru budowlanego z naruszeniem art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego podjęły zaskarżoną decyzję, gdyż decyzja ta jest co najmniej przedwczesna wobec niezakończenia procesu inwestycyjnego.
Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd stwierdza, że są one nieuzasadnione.
Skarżąca Spółka jest inwestorem obiektu w skład którego wchodzą sporne segmenty, w stosunku do których nie dokonała czynności przewidzianych art. 54 Prawa budowlanego, ani nie uzyskała decyzji o pozwoleniu o użytkowaniu.
Oznacza to, że za zgodność wykonania tych części obiektu zgodnie z prawem, ponosi ona i wyłącznie ona odpowiedzialność.
Dopiero po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie odpowiedzialność administracyjna inwestora ustanie.
Inwestor natomiast będzie wtedy zobowiązany do przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentacji budowy, przez które należy rozumieć dokumenty wymienione w art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego oraz dokumentację powykonawczą określoną w art. 3 pkt 14 Prawa budowlanego.
Wskazania co do dalszego postępowania w sprawie wynikają z wyżej przedstawionej argumentacji.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 i art. 152 oraz 200 ppsa orzekł, jak w sentencji.