Uzasadnienie
Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] roku na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp, tj. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 z zm.) oraz uchwały nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren położony w W., w rejonie ulicy [...] z urzędu ustalił dla J.N. jednorazową opłatę [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działki nr [...] obj. Kw. nr [...] oraz udziału w działce [...] na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odwołanie od tej decyzji złożył J. N., działając przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego P.B.. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji
I instancji i umorzenie postępowania. Decyzji tej zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 upzp poprzez ich bezpodstawne zastosowanie, art. 37 ust. 6 upzp wobec naruszenia zasady bezzwłoczności oraz naruszenie art. 77 § 1, § 4 kpa poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nie wzięcie pod uwagę okoliczności znanych organowi z urzędu. Twierdził w skardze, że między innymi działkę nr [...] oraz działkę nr [...], która była działką drogową (po podziale powstała z niej między innymi działka nr [...]) nabył aktem notarialnym z dnia [...], a w tej dacie działka nr [...] miała charakter budowlano mieszkaniowy, o czym świadczy przedłożona do aktu notarialnego z dnia [...] r. decyzja o warunkach zabudowy działki nr [...] z dnia [...] r. Na tej decyzji zamieszczono pieczątkę o treści "do dnia 28 lipca 2006 roku nie wpłynęło odwołanie".
Skarżący w związku z tą decyzją uważa, że działka nr [...] w momencie zakupu miała charakter budowlano – mieszkaniowy. W dniu [...] roku uchwałą, która weszła w życie [...] r. między innymi działka nr [...] została zakwalifikowana jako teren rekreacyjny, mimo, że decyzja o warunkach zabudowy uzyskała prawomocność w [...] r. W związku z tym, skarżący złożył wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie działek [...], który w istocie był wnioskiem o przywrócenie statusu budowlano – mieszkaniowego przedmiotowych parceli.
Dnia [...] roku uchwałą Rady Miejskiej, która weszła w życie [...] roku, parcela nr [...] uzyskała ponownie status budowlany, a w związku z tym, odwołujący się uzyskał pozwolenie na budowę [...] r. obejmujące działkę [...]. Działkę tą – zabudowaną, sprzedał aktem notarialnym z [...] r. oraz udział w działce [...] Zdaniem odwołującego się w sprawie nie wykazano, że wzrost wartości działki jest następstwem obowiązującego od [...] roku planu, bowiem plan ten utrzymał w mocy status budowlano – mieszkaniowy działki [...] nadany mu prawomocną decyzją z [...]. Stwierdził, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Decyzją z dnia [...] roku SKO w B. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przywołało treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazało, że plan obejmujący teren położony w W. w rejonie ul. [...] został uchwalony uchwałą z dnia 29 czerwca 2010 r., a uchwała ta przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej. Z chwilą wejścia w życie tego planu (2 października 2010 roku) utracił moc poprzedni plan z dnia 20 lipca 2006 r. (obowiązujący od 4 sierpnia 2006 r.). W związku z uchwaleniem planu (w 2010 roku) działka nr 213/67 została objęta jednostką MN, a działka [...] jednostkami MW oraz 1D ½.
W poprzednim planie (z 2006 roku) działka [...] znajdowała się w jednostce 2ZP- tereny zieleni, a działka [...] w jednostkach 2ZP i 1D ½. Ponieważ odwołujący się zbył po wejściu w życie planu z 2010 roku stanowiącą jego własność działkę [...] wraz z udziałem w działce [...], zaistniał wzrost wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości została ustalona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł przed uchwaleniem planu, a po uchwaleniu na kwotę [...] zł, a więc wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, przy tym operat ten organ – podzielając stanowisko organu I instancji, uznał za zgodny z prawem. Zdaniem organu odwoławczego doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia w planie z [...] roku.
Odnosząc, się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że nie zasługuje ono na uwzględnienie, ponieważ opłata planistyczna odpowiada art. 36 upzp. Podkreślono różnicę między planem miejscowym a decyzją administracyjną wskazując, że o uchwaleniu planu i jego zmianach organ nie ma obowiązku zawiadamiać indywidualnie właścicieli nieruchomości. Wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy działki [...] z [...] roku dotyczyła czasu kiedy na tym terenie nie obowiązywał plan (luka planistyczna). Natomiast plan do którego odnosi się decyzja organu I instancji nie był poprzedzony luką planistyczną.
Skargę na decyzję ostateczną utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji złożył J. N. działając przez profesjonalnego pełnomocnika – adwokata J. Z.. W skardze powtórzono wszystkie zarzuty wcześniej zawarte w odwołaniu. Skarżący twierdził, że nie jest prawdą, iż zmiana planu (w [...] roku) doprowadziła do wzrostu wartości nieruchomości. W tym zakresie podkreślał, że organ winien ustalić związek wzrostu wartości nieruchomości z planem z [...] roku. Podkreślił, że w monecie zakupu spornej działki obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy z kwietnia [...] roku, na mocy której działka ta miała status budowlanej. O planie z [...] roku dowiedział się z decyzji z dnia [...] r. Zdaniem skarżącego decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr [...] ma wpływ na sposób zagospodarowania działki, tym bardziej że plan z [...] roku (obowiązujący od [...] roku) był w zakresie przeznaczenia działki nr [...] pomyłką organu.
Organ odwoławczy - w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie podkreślając, że w sprzeciwie miał zastosowanie nowy plan (z 2010 roku) i plan z [...] roku. Natomiast w sprawie nie doszło do luki planistycznej, a opłata planistyczna została wymierzona zgodnie z art. 36 ustawy opzp, ponieważ wartość nieruchomości wzrosła (w stosunku do planu z [...] roku), na skutek uchwalenia planu z [...] roku. Podkreślono, że ustalenie opłaty planistycznej zgodnie z nowym planem ([...] rok) nie było poprzedzone luką planistyczną w której wydana była decyzja o warunkach zabudowy (z kwietnia[...] roku) dla spornej działki.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Jest bowiem w sprawie bezsporne, że na mocy uchwały z dnia 29 czerwca 2010 r. (która weszła w życie w dniu 2 października 2010 roku, a która przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej), utracił moc poprzedni plan uchwalony uchwałą z dnia 20 lipca 2006 roku (który wszedł w życie 4 sierpnia 2006 roku).
W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (z 2010 roku) działka nr [...] objęta jest jednostką MN - zabudowa mieszkaniowa niska, a działka [...] objęta jest jednostkami MN oraz jednostką 1D ½. W planie z 2006 roku działka [...] była przeznaczona pod tereny zielone (symbol planu 2ZP), a działka [...] była położona w jednostce 2ZP oraz w jednostce 1D ½. Pozostaje także poza sporem, że skarżący po wejściu w życie obowiązującego planu zbył stanowiącą jego własność nieruchomość, w skład której wchodziła działka nr [...] wraz z udziałem w działce nr [...] (droga).
W związku z tym należy stwierdzić, że obowiązujący plan z 2010 roku określał nowe przeznaczenie działek w stosunku do ich przeznaczenia określonego w planie z 2006 roku. Trzeba też wskazać, że między planem z 2010 roku a planem z 2006 roku nie istniała żadna luka planistyczna. Niewątpliwie jednak nowy plan z 2010 roku wprowadzał korzystniejsze zapisy dla spornych działek, a w związku z tym spowodował wzrost ich wartości. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy opzp jeżeli w związku z ustaleniem planu miejscowego (albo jego zmianą), wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości przy czym opłata nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Natomiast zgodnie z art. 37 ust 1 ustawy wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu (zmianie) planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem (zmianą) planu lub faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed jego uchwaleniem.
W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie na kwotę [...] zł, a opłata planistyczna, przy uwzględnieniu 30% stawki, na kwotę [...] zł. Zarówno wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, po uchwaleniu planu, a także wzrost wartości nieruchomości ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie z [...] roku. Sąd podziela ocenę tego operatu dokonaną przez organy obu instancji jako operatu prawidłowego, odpowiadającego przepisom prawa. Z tego powodu Sąd uważa, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy opzp a nadto, że została wydana w zgodzie z przepisami procedury administracyjnej.
Skarżący natomiast stoi na stanowisku, że plan z [...] roku, który przeznaczał między innymi działkę nr [...] pod cele "rekreacyjne" był jakąś pomyłką organu. W związku z tym skarżący podjął działania mające między innymi działce [...] przywrócić status jaki posiadała na mocy decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] roku, co nastąpiło dopiero w planie z[...] roku.
Zdaniem Sądu wskazana przez skarżącego decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] roku nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy, bowiem opłata planistyczna odnosi się do wzrostu wartości działki na skutek uchwalenia planu z [...], a wzrost ten był wyliczony zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy. W istocie więc skarżący opiera zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy opzp na założeniu, iż w przypadku gdy na działkę zostały wydane warunki zabudowy o funkcji zgodnej z funkcją określoną w obowiązującym planie, to nie następuje wzrost wartości nieruchomości z uwagi na brak zmiany funkcji na omawianej działce.
Sąd ten pogląd co do zasady podziela, jednakże za sprzeczne z ustawą o planowaniu należy uznać, wypływające z treści skargi (a wcześniej odwołania) założenie, że raz ustalona funkcja nieruchomości gruntowej w drodze decyzji o warunkach zabudowy ma prymat nad planem miejscowym. Pogląd taki bowiem zakłada, że uchwalony w czerwcu 2006 roku plan miejscowy, nie miał wpływu na funkcję ustaloną w decyzji o warunkach zabudowy z [...] roku. Jeżeli bowiem skarżący nie zgadzał się z przeznaczeniem między innymi działki nr [...] w planie z 2006 roku, to winien ten plan skarżyć, bowiem wniosek o zmianie planu, nie wymagał od organu podjęcia żadnego rozstrzygnięcia.
W tym miejscu trzeba wyraźnie stwierdzić, że możliwe jest i przewidziane przez ustawodawcę, że decyzja o warunkach zabudowy (tu z [...] roku) jest sprzeczna z ustaleniami planu (chodzi o plan z 2006 roku), co wypływa chociażby z tego faktu, że decyzja o warunkach nie musi być zgodna z ustaleniami studium.
Nie podziela Sąd także zarzutu skarżącego, co do naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania, bowiem w ocenie Sądu postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone w poszanowaniu tych przepisów, a zaskarżona decyzja odpowiada art. 107 kpa.
Z tych wszystkich względów na podstawie art. 151 ppsa (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 z zm.) Sąd oddalił skargę.
im