Uzasadnienie
Jak wynika z akt sprawy, aktem notarialnym z dnia [...] nr rep. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa A przeniosła na rzecz małżonków J. i H.Z. prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] o pow. [...] m2 objętej księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego w T. oraz własność zlokalizowanego na niej budynku mieszkalnego a nadto udział wynoszący [...] w prawie użytkowania wieczystego działek objętych księgą wieczystą [...] SR w T. Działki objęte [...] stanowią ścieżki osiedlowe. Z aktu wynika, że w dniu jego zawarcia w [...] prawo własności działki nr [...] wpisane było na rzecz Gminy T., zaś użytkowanie wieczyste na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej A – na podstawie umowy użytkowania wieczystego z dnia [...].
Wnioskiem z dnia [...] J.Z. zwrócił się do Rady Miasta T. o umożliwienie wykupu działki [...]. W odpowiedzi poinformowano, że wniosek ten nie może być rozpoznany w oparciu o przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, lecz nabycie może nastąpić w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W następnej kolejności małżonkowie Z. [...], powołując się na zmianę ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponowili swój wniosek. Kolejne wnioski w tym przedmiocie były składane [...] i [...], albowiem organ administracji udzielał stronom pisemnych wyjaśnień, jednakże zwlekał z podjęciem rozstrzygnięcia.
Ostatecznie Burmistrz Miasta T. wydał [...] decyzję nr [...], w której stwierdził, że H. i J.Z. nie nabyli z mocy prawa własności nieruchomości zabudowanej działki nr [...] w T. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia podano przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. z 2001 r. Nr 113, poz. 1209 ze zm.). W uzasadnieniu natomiast wskazano, że wnioskodawcy ubiegali się o nabycie prawa z powołaniem na art. 1 ust. 1 i 2 wskazanej ustawy. Przepisy te przewidują, że osoby fizyczne, będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe nabywają z mocy prawa własności tych nieruchomości z dniem, w którym stała się ostateczna decyzja wydana w tym przedmiocie. Uprawnienie to przysługuje również następcom prawnym takich osób. W dniu 26 maja 1990 r. użytkownikiem wieczystym działki była Spółdzielnia Mieszkaniowa, a zatem osoba nie fizyczna, lecz prawna. To od Spółdzielni wnioskodawcy nabyli [...] użytkowanie wieczyste gruntu. Z tego względu przyjęto, że wnioskodawcy nie spełniają przesłanek określonych w art. 1 ust. 1 i 2 ustawy.
H. i J.Z. złożyli odwołanie od decyzji organu I instancji. Podnieśli, że w dacie 26 maja 1990 r. byli użytkownikami wieczystymi gruntu jako członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej A. Zarzucili, że władze Spółdzielni i Miasta celowo opóźniają podpisanie aktu notarialnego, aby uniemożliwić im nabycie prawa własności działki. Podkreślili, że po wystąpieniu ze Spółdzielni nie uzyskali prawa własności działki lecz stali się jedynie wieczystymi użytkownikami, z czym nie mogą się pogodzić. Utracili swą własność, albowiem Spółdzielnia bezprawnie przekazała ich działkę wraz z domem Gminie T. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło decyzję organu I instancji i umorzyło postępowanie przed tym organem. W uzasadnieniu wyjaśniono, że postępowanie w trybie powoływanej ustawy może być prowadzone wyłącznie wobec osób będących użytkownikami wieczystymi.
Natomiast wnioskodawcy nie byli i nie są użytkownikami wieczystymi działki nr [...], albowiem prawo nabyte przez nich aktem notarialnym z [...] nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny i bez niego prawo to nie powstaje. Aktualny odpis z księgi wieczystej dokumentuje, że prawo to na rzecz wnioskodawców nie zostało ujawnione. Nie będąc użytkownikami wieczystymi działki wnioskodawcy nie mogli zatem wystąpić skutecznie z wnioskiem, postępowanie jako bezprzedmiotowe podlegało zatem umorzeniu.
W aktach sprawy znajduje się odpis z księgi wieczystej nr [...], który w dziale II wykazuje prawo użytkowania wieczystego Spółdzielni Mieszkaniowej A w T. Księga ta zawiera także adnotację o niezgodności wpisu ze stanem prawnym w zakresie roszczenia J. i H.Z. o przejście prawa użytkowania wieczystego działki.
W skardze do sądu administracyjnego H. i J.Z. wskazali, że ponieśli koszty związane z wydzieleniem działki i zawarciem umowy, licząc na uzyskanie prawa własności domu i działki. Tymczasem okazało się, że nadal nie są właścicielami domu i działki. Własność tą Spółdzielnia przekazała bowiem gminie T. Z tego względu skarżący zaniechali dokonania wpisu do księgi, wpis taki w ich przekonaniu ujawniał bowiem fakt, że nie są właścicielami swojego domu i działki. Za niezasadne uznali stanowisko Kolegium, jakoby nie przysługiwało im prawo użytkowania wieczystego, byli bowiem użytkownikami wieczystymi jako członkowie Spółdzielni, ich prawo potwierdza także fakt uiszczania podatków i opłat od nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko i argumentację zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje
Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, które może być ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gmina). Użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynków wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Prawo to jest prawem zbywalnym, może zostać przeniesione na inną osobę w drodze umowy. Umowa taka wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Prawidłowo zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w swej decyzji podkreśliło, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny i jest warunkiem nabycia prawa. Nabycie prawa użytkowania wieczystego następuje dopiero z chwilą wpisu. Przed dokonaniem wpisu osobie, na której rzecz wpis ma nastąpić, przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy, z wyjątkiem samego prawa (por. postanowienie SN z 15 kwietnia 2004 r., sygn. IV CK 272/03 oraz wyrok SN z 4 lutego 2005 r., sygn. I CK 512/04, Mon. Prawn. 2005/5/228).
Jak wynika z materiału sprawy i co przyznają sami skarżący, prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nie zostało przez nich ujawnione w księdze wieczystej. Prawidłowy jest zatem wniosek, że mimo zawarcia umowy o nabycie prawa, wobec zaniechania ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej, skarżący nie legitymuje się prawem użytkowania wieczystego. Stan taki będzie trwać do czasu ujawnienia nabytego prawa w księdze wieczystej.
Zaskarżona do sądu administracyjnego decyzja zapadła w postępowaniu wszczętym na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.), z inicjatywny skarżących. W przypadku wszczęcia postępowania na żądanie strony, datą wszczęcia jest doręczenie organowi żądanie strony. Poprzez zgłoszenie żądania dochodzi do zainicjowania postępowania administracyjnego. W toku postępowania organ rozstrzyga o żądaniu strony. W pierwszej kolejności winien jednak ustalić, czy podanie pochodzi od osoby uprawnionej do jego złożenia.
Postępowanie na podstawie ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności może być prowadzone w stosunku do osób legitymujących się prawem użytkowania wieczystego. W stosunku do innych osób jest ono bezprzedmiotowe, nie będąc stroną postępowania w rozumieniu art. 28 kpa, osoby te nie mogą skutecznie złożyć wniosku o jego wszczęcie. Natomiast gdy na skutek wniosku doszło do zainicjowania postępowania, winno ono zostać umorzone.
Mając na uwadze podaną argumentację, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł jak w sentencji.
SW