Uzasadnienie
Komendant Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w S. – po przeprowadzeniu czynności kontrolno – rozpoznawczych w zakresie ochrony przeciwpożarowej budynku mieszkalnego jedenastokondygnacyjnego położonego przy ul. [...] w S., opisanych w protokole ustaleń z dnia 6 listopada 2007 roku – na podstawie art. 11 a ust. 1, art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (t.j. Dz. U. z 2006 r., nr 96, poz. 667 z zm.) nakazał [...] Sp. z o.o. w S:
- 1. przebudować lub usunąć instalację c.o. zawężającą wymiary pionowej drogi ewakuacyjnej poniżej wartości wymaganych w przepisach techniczno – budowlanych – art. 4 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz. U. nr 147 z 2002 r., poz. 1229 z zm.), dalej ustawa, w związku z § 4 ust. 1 pkt 14 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 roku w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków i innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2006 r., nr 80, poz. 563), dalej "rozporządzenie".
- 2. oznakować znakami zgodnymi z Polskimi Normami dotyczącymi znaków bezpieczeństwa miejsca usytuowania przeciwpożarowego wyłącznika prądu oraz korka gazu – art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy w związku z § 4 ust. 2 pkt 4 d rozporządzenia,
- 3. umieścić w miejscu widocznym instrukcję postępowania na wypadek pożaru wraz z wykazem telefonów alarmowych – art. 4 ust. 1 pkt 5 i 7 ustawy w związku z § 4 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia,
- 4. wyposażyć budynek w punkty poboru wody dla celów przeciwpożarowych, z zasilaniem zapewnionym przez co najmniej 2 godziny w postaci zaworów hydrantowych umieszczonych na pionach nawodnionych, na wszystkich kondygnacjach budynku, przy czym zawory powinny spełniać wymagania Polskich Norm dotyczące tych urządzeń – art. 4 ust. 1 pkt 1,2 i 5 ustawy w związku z § 14 ust. 1 pkt 3, § 14 ust. 3 i § 15 ust. 3 rozporządzenia,
- 5. zapewnić ciśnienie w zaworze hydrantowym 52, położonym najniekorzystniej ze względu na wysokość i opory hydrauliczne, dla wydajności 2,5 dm3/ sek. nie mniejsze niż 0,2 MPa – art. 4 ust. 1 pkt 1,3,5 ustawy w związku z § 18 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 rozporządzenia,
- 6. zapewnić by do zasilania w wodę instalacji wodociągowej przeciwpożarowej w budynku był zgromadzony dodatkowy zapas wody w jednym lub kilku zbiornikach o łącznej pojemności nie mniejszej niż 50 m3 – art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy w związku z § 20 rozporządzenia,
- 7. zapewnić niezbędną ilość wody do celów przeciwpożarowych wynoszącą 10 dm3/S pobieraną z hydrantu zewnętrznego o średnicy 80 mm – art. 4 ust. 1 pkt 2 i 5 ustawy w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 czerwca 2003 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. z 2003 r. nr 121, poz. 1139),
- 8. zapewnić na drodze pożarowej przebiegającej wzdłuż przedmiotowego budynku, możliwość dojazdu do niego i powrót pojazdów pożarniczych bez konieczności cofania – art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy w związku z § 11 ust. 1 pkt 2 i ust. 6 rozporządzenia z 16 czerwca 2003 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę (...).
Dla każdego z powyższych obowiązków w decyzji określono termin jego wykonania oraz wskazano skarżącej możliwości zastosowania rozwiązań zamiennych z uwzględnieniem trybu określonego w § 1 ust. 2 rozporządzenia i odpowiednio w § 12 ust. 4 rozporządzenia w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
W uzasadnieniu organ stwierdził, że właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, ponoszą odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych. Odpowiedzialność za realizację tych obowiązków, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmują – w całości lub w części – ich zarządca na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd.
Skarżącej na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w S, przy ul. [...], powierzył sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z § 5 tego aktu notarialnego zarząd zwykły obejmuje wykonywanie napraw i remontów nie przewidzianych planem gospodarczym, a koniecznych do wykonania ze względu na bezpieczeństwo życia i mienia mieszkańców.
Powyższą decyzją została utrzymana w mocy przez Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej w K. zaskarżona decyzja z dnia [...] roku. W jej podstawie prawnej organ odwoławczy powołał art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 27 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o Państwowej Straży Pożarnej. W uzasadnieniu dał wyraz akceptacji ustaleń faktycznych i kwalifikacji prawnej dokonanych przez organ I instancji.
Organ odwoławczy uznał, iż prawidłowo obowiązki wskazane w decyzji zostały nałożone na skarżącą.
Zgodnie z art. 4 ust. 1a ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej w budynku przejmuje jego zarządca na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd. Skarżącą łączy z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] zawarta notarialnie w dniu [...]r. umowa o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną. Umowa ta – zdaniem organu orzekającego – czyni skarżącą stroną w niniejszym postępowaniu.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a wcześniej w odwołaniu skarżąca nie kwestionowała ustalonych w trakcie czynności kontrolno – rozpoznawczych nieprawidłowości z zakresu ochrony przeciwpożarowej i będących konsekwencją tych nieprawidłowości obowiązków, które zostały nałożone zaskarżoną decyzją. Zdaniem skarżącej decyzja powinna być skierowana do Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku z tym skarżąca zarzuciła, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego to jest art. 4 ust. 1a ustawy z 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej.
Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) za zobowiązanie dotyczące wspólnoty mieszkaniowej odpowiada wspólnota bez ograniczeń. Odpowiedzialności zarządcy o której mowa w art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej nie należy utożsamiać z odpowiedzialnością wspólnoty za zobowiązania.
Artykuł 4 ust. 1a ustawy uzależnia odpowiedzialność zarządcy od rodzaju umocowania wynikającego z umowy, przepis ten nie stanowi o przejściu odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty na zarządcę.
Zgodnie z umową o zarząd skarżąca może podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, które zostały wyszczególnione w § 5 umowy, z tym, że czynności zwykłego zarządu wymienione w pkt 16, 17 i 18 podobnie jak czynności przekraczające zwykły zarząd, skarżąca może wykonać wyłącznie na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.
W związku z tym skarżąca nie może być obciążona obowiązkami, które nie zostały przyjęte w planie gospodarczym wspólnoty, albo nie zostały zaakceptowane uchwałą Wspólnoty.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, że w związku z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną umową notarialną skarżącej jest ona stroną w niniejszej postępowaniu posiadającą uprawnienia do wykonania zawartych w decyzji obowiązków.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonych do niego decyzji pod względem zgodności z prawem, a sprawując ją nie jest związany zarzutami, wnioskami i podstawą prawną skargi, a jedynie granicami sprawy (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm., dalej p.p.s.a.). Oznacza to, że Sąd dokonuje kontroli zaskarżonej decyzji także z urzędu.
Zaskarżona decyzja w szczególności została wydana na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej, który zezwala komendantowi powiatowemu (miejskiemu) Państwowej Straży Pożarnej w razie stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych, nakazanie w drodze decyzji usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie.
W sprawie, co wynika z akt administracyjnych, w tym odwołania i skargi, nie budzi wątpliwości stwierdzenie naruszenia przepisów przeciwpożarowych w budynku przy ul. [...].
Zakres naruszeń potwierdzają protokoły z ustaleń dokonanych w toku czynności kontrolno - rozpoznawczych przeprowadzonych w dniu [...]r. (protokoły z [...] i [...]r.). Konsekwencją stwierdzonych naruszeń są nakazy ich usunięcia, zawarte w zaskarżonej decyzji. Nakazy te znajdują podstawę prawną we wskazanych w decyzji przepisach i określają termin ich wykonania.
Ta część decyzji odpowiada prawu, nie jest też kwestionowana przez skarżącą.
Problem w sprawie sprowadza się do ustalenia osoby odpowiedzialnej za wykonanie nakazów zawartych w decyzji to jest do odpowiedzi na pytanie czy adresatem decyzji powinna być skarżąca czy też decyzja ta winna wskazywać jako adresata Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] w S. W tym zakresie należy wskazać na znajdujący się w aktach administracyjnych akt notarialny z dnia [...] roku rep. [...] nr [...]. Tym aktem notarialnym Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] powierzył sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną skarżącej. Powierzony zarząd obejmuje wykonywanie przez zarządcę czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd (§ 3 aktu); kierowanie sprawami Wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz (§ 4). W § 5 określono czynności zwykłego zarządu oraz wskazano, że czynności wymienione w pkt 16, 17 i 18 oraz czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, zarządca może wykonać wyłącznie na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.
Odnosząc powyższy akt notarialny do ustawy z dnia [...] roku o własności lokali należy stwierdzić, że ustawa ta pozostawia dużą swobodę właścicielom lokali w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Artykuł 18 ust. 1 in fine tej ustawy wskazuje, że zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządcy). Natomiast zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, jest pozostawiony swobodzie właścicieli.
W niniejszej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd powierzyła skarżącej zarząd nieruchomością wspólną, który obejmuje – jak wskazano wyżej czynności zwykłego zarządu, czynności przekraczające zwykły zarząd, kierowanie sprawami Wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz.
Problematykę i wymagania związane z zarządzaniem nieruchomością przez osoby trzecie (inne niż współwłaściciel) reguluje rozdział 3 dział V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 z zm.) w art. 184 – 190. Przepisy te dotyczą także wspólnot mieszkaniowych, co wynika z art. 185 ust. 2 tej ustawy. Stosownie do art. 185 ust. 3 powyższej ustawy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1 tego artykułu, przejmuje w odniesieniu do budynku w całości lub w części, jego zarządca na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej.
Taką cywilnoprawną umową jest umowa z dnia [...] roku o powierzeniu skarżącej zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd ten obejmuje czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczając zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu w § 5 pkt 17 zaliczono wykonywanie napraw i remontów nie przewidzianych planem gospodarczym, a koniecznych do wykonania ze względu na bezpieczeństwo życia i mienia mieszkańców.
Okoliczność, że dokonanie tych napraw i remontów wymaga uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, tak jak i czynności przekraczające zwykły zarząd ma jedynie ten skutek, że zarządca powinien podjąć działania zmierzające do uzyskania takiej uchwały (§ 5 pkt 13), a o przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zwrócić się do sądu powszechnego z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na dokonanie określonej czynności. Możliwość taką przewidują art. 24 ustawy o własności lokali, który stwarza gwarancję podjęcia przez zarządcę czynności, nawet w przypadku braku uchwały, zapewniających bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.
Z samej umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną wynika - o czym była już mowa wyżej – że skarżąca reprezentuje Wspólnotę na zewnątrz. W związku z tym twierdzenie skarżącej iż nie może być adresatem kontrolowanej decyzji pozostają w sprzeczności z treścią umowy z dnia [...] roku, a także orzecznictwem (postanowienie SN z 14 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 62/2005).
Sytuacja byłaby odmienną, to znaczy zbliżoną do stanowiska prezentowanego w skardze wtedy, gdy wspólnota mieszkaniowa nie powierzyłaby zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o właściwości lokali i była na zewnątrz reprezentowana przez zarząd wspólnoty.
Mając na uwadze powyższą argumentację na podstawie art. 151 ppsa skarga, jako nieuzasadniona, podlegała oddaleniu.