Uzasadnienie
Starosta [...] decyzją nr [...]z dnia [...] roku, po przeprowadzeniu ponownego postępowania w sprawie udzielenia "A" Sp. z o.o. pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego stacji bazowej telefonii komórkowej na wieży stalowej wraz z urządzeniami technicznymi na działce nr [1] w obrębie ewidencyjnym nr [...], odmówił udzielenia wnioskowanej decyzji.
W podstawie prawnej organ I instancji powołał art. 28 oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 roku, nr 156, poz. 1118, dalej powoływana jako "Prawo budowlane").
Jak wynika z uzasadnienia opisanej wyżej decyzji zasadniczym powodem podjętego rozstrzygnięcia był negatywny wynik ustaleń w zakresie dysponowania przez inwestora działką nr [1] dla celów budowlanych. Inwestor złożył oświadczenie o dysponowaniu tą nieruchomością na cele budowlane wywodząc go ze złożonej umowy dzierżawy z dnia [...] roku, zawartej z właścicielką działki nr [1], a mianowicie I. D. Umowa dzierżawy zawarta była na czas oznaczony, a przyczyny jej rozwiązania przed upływem oznaczonego terminu zostały objęte tajemnicą handlową.
Pismem z dnia [...] roku I. D. wyraziła wolę rozwiązania umowy dzierżawy, co później powtarzała wielokrotnie. W tej sytuacji organ I instancji uznał, że inwestor nie dysponuje nieruchomością na cele budowlane.
W odwołaniu Spółka zarzuciła błędne przyjęcie przez organ, iż utraciła wraz z oświadczeniem I. D. o wypowiedzeniu umowy dzierżawy prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Powołała się na art. 3531 kc (zasada swobody umów) oraz art. 6 tej ustawy, stanowiący iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Podniesiono także brak kompetencji organu do podważenia składanego w warunkach odpowiedzialności karnej oświadczenia inwestora o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego oraz powołanie w podstawie prawnej decyzji wadliwej podstawy prawnej.
Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...]roku nr [...] utrzymał w mocy w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy przedstawił stanowisko organu I instancji sprowadzające się do uznania, że inwestor nie wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i stanowisko to podzielił.
Podkreślił, że w celu obalenia oświadczenia woli I.D. o rozwiązaniu łączącej ją z inwestorem umowy niezbędne jest wystąpienie przez inwestora do sądu powszechnego z powództwem o podważenie takiego oświadczenia.
Do obowiązku organu do którego wpłynęło oświadczenie właściciela działki o braku zgody na realizację na tej działce przez inwestora inwestycji należy ocena powyższej okoliczności. Organ natomiast podzielił zarzuty odwołującej się co do niewłaściwej podstawy prawnej decyzji. Podstawę tą powinien stanowić art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane. Uchybienie to jednak nie miało wpływu na wynik sprawy, skoro co do zasady właściwie zinterpretowano stan faktyczny.
W skardze "A" wniosła o uchylenie decyzji organu I i II instancji jako wydanych z naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, art. 7 i 77 kpa oraz domagała się zasądzenia kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi powołano orzeczenie NSA – II OSK 1618/07 i II OSK 1758/08 oraz WSA III SA/Wa 329/06.
Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi.
Na rozprawie w dniu [...]r. obecni uczestnicy oraz dopuszczony przez Sąd do udziału w postępowaniu w tym charakterze M.N. (aktualny właściciel działki [1]) wnieśli o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
W sprawie było sporne czy inwestor ubiegający się o pozwolenie na budowę inwestycji, która zgodnie z jego wnioskiem miała zostać zrealizowana na działce nr [1] w obrębie ewidencyjnym nr [...] wykazał się prawem do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, a w szczególności czy prawo takie posiadał w dacie wydania zaskarżonej decyzji.
Z ustaleń organu I instancji, które zostały zaakceptowane przez organ odwoławczy wynika, że inwestor złożył oświadczenie o którym mowa w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, a prawo to wywodził ze złożonej umowy dzierżawy działki nr [1] Pismem z dnia [...] roku I. D. wyraziła wolę rozwiązania zawartej umowy dzierżawy.
Z akt administracyjnych wynika, że podejmowała ona także dalsze kroki mające doprowadzić do stwierdzenia rozwiązania umowy oraz sprzeciwiała się realizacji na jej działce inwestycji objętej wnioskiem inwestora (pozew do SR w W. z [...]r. o rozwiązaniu umowy z [...]roku, pismo do Starosty [...] z [...]roku).
Wobec nie podjęcia przez skarżącą kroków prawnych przed sądem powszechnym zmierzających do obalenia oświadczenia woli I. D. o rozwiązaniu umowy dzierżawy organy uznały, że skarżąca nie legitymuje się prawem do dysponowania działką nr [1] na cele budowlane.
To stanowisko organów orzekających Sąd akceptuje.
Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z kolei z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego wynika, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Przepisy nowelizujące Prawo budowlane z dniem [...] roku wprowadziły w miejsce dotychczasowego obowiązku inwestora wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożenie przez niego oświadczenia o posiadaniu takiego prawa.
W przypadku, gdy treść takiego oświadczenia jest kwestionowana w toku postępowania administracyjnego, obowiązkiem organu wynikającym z art. 7 kpa, jest wyjaśnienie zgłaszanych w tej kwestii zarzutów.
Jakkolwiek należy się zgodzić ze skarżącą, że złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wyłącza co do zasady obowiązek badania przez organ merytorycznej poprawności oświadczenia, to nie sposób się zgodzić ze stanowiskiem, że w sytuacji kwestionowania tego prawa organy nie mają kompetencji do badania tytułu.
Co prawda oświadczenie złożone na podstawie art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, podlega ocenie pod względem prawdziwości przez sądy karne (art. 233 § 6 kk), to jednak nie zwalnia to organów z obowiązku wyjaśnienia tej kwestii, albowiem przy rozstrzyganiu o legalności pozwolenia na budowę sąd administracyjny władny jest do dokonania oceny, czy w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane, inwestor posiadał tytuł prawny uprawniający go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy prawo takie wynika z dokumentu wskazanego przez inwestorów (por. NSA – wyrok z 17 kwietnia 2007 roku, II OSK 193/07).
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jednym ze środków dowodowych i jako środek dowodowy podlega badaniu przez organ.
Badanie to powinno zmierzać, w razie wątpliwości co do prawa inwestora, w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Obowiązek ten trwa aż do wydania decyzji ostatecznej. Oznacza to, że jeżeli organ dysponuje zarówno oświadczeniem inwestora o posiadanym prawie, jak i oświadczeniem woli właściciela nieruchomości o braku zgody na realizację inwestycji, to powinien ocenić brak tej zgody i jej wpływ na prawo inwestora do dysponowania nieruchomością (wyrok NSA z 3 kwietnia 2007 roku – II OSK 577/06).
W niniejszj sprawie organy przeprowadziły postępowanie w omawianym zakresie prawidłowo, a w następstwie jego oceny doszły do wniosku, że inwestor nie dysponuje omawianym prawem do nieruchomości. Postępowaniu temu nie można wbrew twierdzeniom skarżącego postawić zarzuty, iż zostało przeprowadzone z naruszeniem art. 7 i 77 kpa. W konsekwencji nie doszło także do naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.
Mając na uwadze powyższą argumentację Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2992 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm.) oddalił skargę.
Brak rozstrzygnięcia o kosztach wynika z regulacji zawartej w art. 200 wyżej wymienionej ustawy.
SW