Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], Wójt Gminy G. ustalił jednorazową opłatę dla obecnie skarżącego C. C. oraz dla D. C. w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości zbytej przez nich nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jako materialnoprawną podstawę swojego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
W uzasadnieniu powołano się na uchwałę Rady Gminy G. z dnia [...] roku (winno być: [...] roku), Nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi G. Zgodnie z zapisami tego planu zbyta przez skarżącego nieruchomość położona w G., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położona jest w terenach mieszkalnictwa w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej - jako przeznaczenie podstawowe oraz agroturystyka, rzemiosło i usługi komercyjne - jako przeznaczenie uzupełniające – symbol planu [...]. Uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co zostało potwierdzone operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. L., a różnica ta wynosi [...] złotych. Wskazana wyżej uchwała ustalała także procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości na 20%, przy której zastosowaniu wymierzona opłata planistyczna stanowi kwotę orzeczoną w decyzji. W czasie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał żaden plan.
Przedmiotowa działka została zbyta przez skarżącego w dniu [...] roku na podstawie aktu notarialnego notariusz M. B. w S., Rep. A Numer [...], a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania.
W odwołaniu od tej decyzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wskazał, że przedmiotową nieruchomość nabył w [...] roku, jako działkę budowlaną według obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdził, że wycena została dokonana od działki rolnej, a taką działka ta nigdy nie była. Wartość działki nie zmieniła się mimo uchwalenia nowego planu. Fakt, że znajdują się na niej cztery drzewa owocowe nie może przesądzać o jej rolnym charakterze.
Rozpoznając to odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w części dotyczącej pkt 1 i w tym zakresie orzekło o ustaleniu opłaty planistycznej jedynie w stosunku do skarżącego.
W uzasadnieniu organ odwoławczy powołując się na art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, że w sprawie zaistniały przesłanki do jego zastosowania. W tym stanie rzeczy Wójt Gminy G. był zobligowany do zastosowania obowiązujących przepisów prawa. Wskazał organ odwoławczy na treść art. 37 ust. 1 ustawy, w myśl którego w przypadku braku ciągłości obowiązywania planu jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie – do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się faktyczny sposób jej użytkowania. Tak też uczynił rzeczoznawca majątkowy opierając się przy sporządzeniu operatu na wytycznych wynikających z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Dodatkowo wskazano, że decyzja organu była wadliwie skierowana do D. C., gdyż z akt sprawy wynika, że właścicielem nieruchomości w dacie jej sprzedaży był tylko skarżący i to na nim ciąży obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący powtórzył swoje wcześniejsze argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazał, że w jego przekonaniu przedmiotowa działka miała charakter budowlany nawet w okresie, kiedy żaden plan miejscowy dla tego terenu nie obowiązywał. Działka ta przed uchwaleniem nowego planu spełniała warunki pozwalające na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, o których stanowi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadmienił, że organ nie uprzedził go o obowiązku jakiejkolwiek opłaty przed sprzedażą.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko prezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ odnosząc się do argumentów skarżącego wskazał, że powołując się na możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, skarżący nie przedłożył żadnych dowodów mogących wskazywać na tę okoliczność.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.
Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały bez wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, w szczególności tych, które uzasadniają prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Artykuł 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a ponadto, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania.
Z akt sprawy bezspornie wynika, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący wieś G. został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy w G. z dnia [...] roku. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] roku i weszła w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia tj. z dniem [...] roku. Bezspornym jest również, że wcześniej obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu utracił moc z dniem [...] roku na zasadzie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem w okresie od [...] roku do [...] roku na terenie wsi G. nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Zasadnie przyjął więc organ odwoławczy, że do określenia wartości nieruchomości sprzed daty wejścia w życie nowego planu, należało przyjąć faktyczny sposób jej wykorzystywania.
Bezspornym jest i to, że przedmiotowa działka została zbyta przez skarżącego w dniu [...] roku, a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusza M. B. w S., Rep. A Numer [...].
W tak ustalonych okolicznościach faktycznych i prawnych podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej było ustalenie przeznaczenia spornej nieruchomości po uchwaleniu planu z [...] roku i faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem tego planu.
O ile ustalenie przeznaczenia nieruchomości w planie jest oczywiste, gdyż wynika wprost z zapisów tego planu (teren mieszkalnictwa w zabudowie jednorodzinnej i szeregowej – symbol planu – [...]), o tyle ustalenie faktycznego sposobu jej wykorzystywania winno nastąpić w sposób wyczerpujący, z uwzględnieniem przepisów prawa, a w szczególności przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim odnosiły się one do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach, na których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Tymczasem organy obu instancji bezkrytycznie oparły się na stwierdzeniu (a w zasadzie przyjętym założeniu) rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, że "jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się stan opisany w notatce z dnia [...] roku – ogrodzony teren zieleni – łąka z drzewami owocowymi". Przy czym nie wynika z treści tego operatu, na czym owe wykorzystanie miało polegać. Co więcej, z opisu nieruchomości wynika, że parcela jest położona bezpośrednio przy skrzyżowaniu ulic [...] i [...], w odległości ok. [...] m od skrzyżowania z ulicą [...]. Ma regularny kształt trapezu, bezpośredni wjazd z ulicy [...]. Ponadto jest ogrodzona, a w pobliżu znajduje się wodociąg, gaz i dostęp do energii elektrycznej. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się działki zabudowane domami jednorodzinnymi.
Przy tak poczynionych ustaleniach organy mogły bez trudu zauważyć, że sam fakt, że działka nie jest zabudowana nie świadczy o tym, że jest ona użytkowana (wykorzystywana w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy) jako łąka z drzewami owocowymi. W tym zakresie należało poczynić odpowiednie ustalenia. Gdyby bowiem okazało się, że działka nie jest użytkowana rolniczo (w myśl ustawy wykorzystywana na cele rolne), to należało rozważyć, czy przed wejściem w życie nowego planu mogła być faktycznie zabudowana - innymi słowy, czy spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli w wyniku takich ustaleń okazałoby się, że teren spełniał warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to nie można było przyjąć, że faktyczny sposób jego wykorzystywania polegał na użytkowaniu li tylko jako łąki. W takim przypadku należałoby dojść do wniosku, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy polegał na potencjalnej możliwości jego zabudowy (działka budowlana).
Przedstawione wyżej rozważania przemawiają zatem za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.s.a. w związku z naruszeniem przez organy orzekające art. 7 i 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, a naruszenie to w ocenie Sądu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.s.a. O kosztach postępowania Sąd nie orzekł, a to wobec braku stosownego wniosku w tym przedmiocie (art. 210 § 1 p.s.a.).