Uzasadnienie
Decyzją administracyjną [...] -Prezydent Miasta G. odmówił B.S. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce [...].
W uzasadnieniu tej decyzji organ orzekający wskazał, że przeprowadzona analiza i ocena stanu faktycznego i prawnego, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wykazała, że teren dla którego wystąpiono z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie może być przeznaczony pod wskazaną inwestycję. Organ wyjaśnił, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o zróżnicowanej funkcji, tj. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz mieszkalno-handlowo-usługowa, zabudowa garażowa, zabudowa usługowa i biurowa oraz zabudowa rzemieślniczo-warsztatowa, produkcyjno-usługowo-handlowa. Organ l instancji podał, iż mimo, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o funkcji podobnej do funkcji określonej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, to jednak nie jest możliwe dla niej określenie nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych.
W ocenie organu usytuowanie bloku mieszkalnego wielorodzinnego pomiędzy zabudową mieszkalną wielorodzinną i jednorodzinną z funkcją towarzyszącą rzemieślniczo-warsztatowa, produkcyjno-usługowo-handlowa nie będzie stanowić kontynuacji zabudowy w sąsiedztwie w zakresie formy architektonicznej obiektów budowlanych. Charakterystyczną formą zabudowy w ciągu ul. [...], gdzie znajduje się działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna [...] dwukondygnacyjna z dachami stromymi i poddaszami użytkowymi, powiązane z parterowymi budynkami warsztatu (istniejące i planowane) lokalizowane od strony ul. [...].
B.S. nie zgodziła się z powołaną decyzją Prezydenta Miasta G. i złożyła od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. Odwołująca się wniosła o zmianę uwarunkowań
Sygn. akt II SA/Go 187/08 urbanistycznych pozwalających na realizację jej zamierzeń. W ocenie odwołującej się analiza urbanistyczna wykonana została nierzetelnie, gdyż działka na której planowany jest budynek wielorodzinny sąsiaduje z działką zabudowaną budynkiem wielorodzinnym i może stanowić z nią funkcjonalną całość. Odwołująca się wskazała ponadto, że działka nr [...] posiada szerokość ok. 22m i długość ok. 65m i taką różnicę poziomów, która pozwala na realizację budynku w osi północ-południe z podpiwniczeniem parkingowym z wjazdem od ul. S.. Planowany budynek zinterpretowano w decyzji jako zabudowę mieszkalną w formie segmentów zbliżonych do zabudowy szeregowej, a jest to część budynku wielorodzinnego galeriowego w kształcie litery C o zróżnicowanej ilości kondygnacji od 3 do 4, wzdłuż ul.[...]. Planowany na działce nr [...] budynek wielorodzinny stanowiłby kontynuację istniejącej formy zabudowy wielorodzinnej na działce bezpośrednio do niej przyległej.
Skarżąca stwierdziła, że odmowa wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wiąże się z asekuracyjnym stanowiskiem organu l instancji w świetle argumentacji i protestów sąsiadów, których własne plany inwestycyjne ograniczają jej zamierzenia.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. decyzją [...] - działając na podstawie art. 138 § 2 kpa -uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż organ l instancji przystępując do ustalenia granic obszaru w celu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu powinien mieć na względzie zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, póz. 717 ze zm. - zwanej dalej u.p.z.p), która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, przy czym pojęcie "działki sąsiedniej" w tym przepisie oznacza, że musi być to działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane. W ocenie organu odwoławczego niezrozumiałe jest stanowisko organu l instancji, skoro z wykonanej analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa
Sygn. akt II SA/Go 187/08 wielorodzinna, a według skarżącej w bezpośrednim sąsiedztwie na działce przyległej bezpośrednio. Co więcej, to stanowisko nie poparte jest przekonującymi argumentami. Fakt zaś przeznaczenia działki sąsiedniej nr [...] na warsztat samochodowy, stację diagnostyczną, myjnię samochodową oraz sklep z częściami samochodowymi nie oznacza, że obiekty tej już istnieją fizycznie. Organ II instancji zwrócił także uwagę na to, że na działce nr [...] znajduje się już budynek wielorodzinny (co potwierdza również organ w uzasadnieniu decyzji).
Wobec powyższego w sytuacji zróżnicowanych form architektonicznych, odmowa ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na konkretnej normie prawnej (art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p). Organ musi zatem wskazać konkretnie, dlaczego nie jest możliwe określenie dla nowej zabudowy parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz kontynuacji funkcji. Organ l instancji nie udowodnił więc, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego S.Z. (właściciel sąsiedniej nieruchomości) zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze skarżący podkreślił, że organ l instancji odmawiając B.S. ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy miał na względzie m.in. zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p oraz pismo skarżącego z dnia 28 sierpnia 2007r. z którego wynika, iż skarżący prowadzi działalność produkcyjną z zakresie produkcji elementów metalowych itp. w odległości około 20m od planowanej budowy budynku wielorodzinnego. Skarżący wskazał, iż z powodu tej bliskiej odległości wystąpią uciążliwości dla mieszkańców budynku mieszkalnego na działce nr [...].
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się nieuzasadniona.
Warunki dopuszczające wydanie decyzji o warunkach zabudowy określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi
Sygn. akt II SA/Go 187/08 publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Działką sąsiednią jest każda działka, znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie przepisu paragrafu 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r. Nr 164, póz. 1588).
Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik do decyzji organu l instancji wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o zróżnicowanej funkcji. W obszarze analizowanym mamy zatem do czynienia zarówno z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jak i z zabudową mieszkalno - handlowo - usługową, zabudową garażową, usługową, biurową, czy też zabudową rzemieślniczo-warsztatową, produkcyjno -usługowo- handlową. Należy w tym miejscu podkreślić, iż zróżnicowanie form architektonicznych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie oznacza jeszcze, że dla planowanej zabudowy nie można ustalić warunków zabudowy. Słusznie wskazał organ odwoławczy, iż budynek mieszkaniowy wielorodzinny zlokalizowany jest na działce nr ewid. [...], dostępnej z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to - jak zasadnie wskazał organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji, że w takiej sytuacji zadaniem organu l instancji było precyzyjne wyjaśnienie, dlaczego nie jest możliwe określenie dla nowej zabudowy parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz kontynuacji funkcji.
Decyzja organu l instancji tych wyjaśnień nie zawiera. Organ l instancji nie ustalił zatem, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Powyższe oznacza, iż organ II instancji słusznie - działając na podstawie art. 138 § 2 kpa - uchylił pierwszoinstancyjne rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji. Rozstrzygnięcie sprawy wymaga bowiem uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.
Odnosząc się do skargi w której skarżący wskazuje, że na sąsiedniej działce
Sygn. akt II SA/Go 187/08 w odległości około 20 metrów od planowanej inwestycji prowadzi działalność produkcyjną w zakresie produkcji elementów metalowych i w związku z tym wystąpi uciążliwość dla mieszkańców planowanego budynku mieszkalnego, wyjaśnić należy, iż tej okoliczności organ rozpoznający wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie może brać pod uwagę, albowiem w postępowaniu tym bada się wpływ planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, nie zaś wpływ istniejącej już zabudowy na zabudowę objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p).
Na rozprawie uczestniczka postępowania - K.P. wniosła o odroczenie rozprawy celem zapoznania się z doręczonym na rozprawie pismem uczestniczki postępowania B. S. z dnia [...], stanowiącym odpowiedź na skargę S.Z., oraz pismo skarżącego z dnia 10 kwietnia 2008r. Sąd oddalił powyższy wniosek, albowiem zapoznanie się strony postępowania z pismem procesowym innej strony nie stanowi przesłanki odroczenia rozprawy, określonej w art. 109 i 110 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153, póz. 1270 ze zm. - zwanej dalej ppsa).
Z powyższy względów, na podstawie art. 151 ppsa, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.