Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. Nr [...] z upoważnienia Prezydenta Miasta – Naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. Nr 175 poz. 1459), po rozpatrzeniu wniosku E.L., odmówił przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego przysługującego E.L. na udział w prawie własności nieruchomości położonej w [...] oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 485 m kwadratowych ujawniona w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy– Wydział Ksiąg Wieczystych.
W uzasadnieniu organ powołał się na treść art. 1 ust.1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości a to że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonymi pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Z akt sprawy wynika że E.L. nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] na podstawie umowy z dnia [...] czerwca 2002 r ze zobowiązaniem do zabudowy w/w nieruchomości budynkiem mieszkalno-usługowym. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...] listopada 1997 r. Nr XLII/247/97 działka ta miała być przeznaczona pod budownictwo usługowe, mieszkalnictwo, administrację z dopuszczeniem funkcji handlowo-składowej.
W dniu [...] marca 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] udzielił E.L. pozwolenia na użytkowanie inwestycji w części obejmującej jedynie pomieszczenia usługowe tj. pomieszczenia parteru budynku usługowo-mieszkalnego o funkcji: klub fitness i solarium wraz z zapleczem socjalnym oraz wjazd pod budynkiem, przyłącze kanalizacyjne i wewnętrzną instalacje gazu. Pozwolenie na użytkowanie inwestycji obejmującej część mieszkalną zostało udzielone wnioskodawczyni w dniu [...] grudnia 2007 r. decyzją Nr [...]. W ocenie zatem organu nie został spełniony warunek o zabudowie na cel mieszkaniowy na dzień wejścia w życie - to jest 13 października 2005 r. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Jednocześnie z posiadanych przez organ dokumentów nie wynika jednoznacznie, że podstawowym celem zabudowy był cel mieszkaniowy.
E.L. odwołała się od przedmiotowej decyzji.
W uzasadnieniu odwołania podała, że z umowy o prawie użytkowania wieczystego nabytego działki nr [...] w drodze przetargu wynika że została zobowiązana do zabudowania działki budynkiem mieszkalno- usługowo-handlowym i w jej ocenie podstawowym celem nabycia i zabudowy działki był cel mieszkaniowy o czym świadczy zestawienie metrażu poszczególnych części budynku, tylko że budowa odbywała się etapami.
Nadto przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może nastąpić także dla osób fizycznych będących przed wejściem w życie ustawy użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową i pod garażami a nie tylko dla osób posiadających już tereny zabudowane.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu organ podał, że z brzmienia przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wiecznego w prawo własności wynika, iż dla przyjęcia czy nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe decydujący jest stan z chwili wejścia w życie ustawy czyli stan z dnia 13 października 2005 r.
W sprawie, w dniu wejścia w życie ustawy, działka [...] była zabudowana budynkiem mieszkalno -usługowo-handlowym przy czym pozwolenie na użytkowanie dotyczyło jedynie pomieszczeń usługowych na parterze budynku o funkcji fitness i solarium wraz z zapleczem socjalnym wraz z wjazdem pod budynkiem i przyłączami. Zatem w dniu wejścia w życie ustawy nie spełniona została przesłanka do przekształcenia prawa, gdyż nieruchomość nie była zabudowana na cele mieszkaniowe. Wskazuje organ jednocześnie, że oddanie do użytkowania części mieszkalnej budynku w 2007 r. nie ma znaczenia w sprawie, gdyż przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe ocenia się w/g stanu z dnia wejścia w życie ustawy tj. na dzień 13 października 2005 r.
Skład orzekający w niniejszej sprawie powołał się na treść wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2009r sygn. akt I OSK 929/08.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła E.L..
Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie prawa poprzez zawężającą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 1 ust.1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wniosła o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2010 r.
W uzasadnieniu skargi podniosła,że ustawodawca nie żąda przedstawienia przez wnioskodawcę ubiegającego się o przekształcenie prawa decyzji administracyjnych na użytkowanie nieruchomości, lecz mówi o nieruchomości zabudowanej co nie oznacza tego samego.
Przy zakupie gruntu w 2002 r. organ samorządowy postawił warunek zabudowy działki w określonym terminie budynkiem mieszkalno – usługowo - handlowym.
A zatem w ocenie skarżącej w dniu wejścia w życie ustawy posiadała grunt przeznaczony pod zabudowę. Przeważająca część zabudowy to część mieszkalna i pod garażami, a najmniejsza stanowi część usługową. To, że powierzchnia budynku użytkowana jest w różnorodny sposób nie oznacza, że jej celem nie jest cel mieszkaniowy. Prowadzenie usług z niewielkim zakresie w budynku mieszkalnym w obecnym czasie jest wymogiem chwili dla zaspokojenia potrzeb bytowych,
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu swojej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga jest zasadna.
Skarżąca wystąpiła z wnioskiem o przekształcenie przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175 poz. 1459).
Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że w dniu wejścia w życie powołanej ustawy, co nastąpiło 13 października 2005 r. E.L. była użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości. Prawo to nabyła w drodze umowy zawartej w dniu [...] czerwca 2002 r. w formie aktu notarialnego. Poza sporem jest także, że objęta wnioskiem nieruchomość była z tej dacie niezabudowana oraz, że nie była nieruchomością rolną. W umowie użytkowania wieczystego zaznaczono, iż zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka ta winna być zabudowana budynkiem mieszkalno -usługowo- handlowym w ciągu 48 miesięcy licząc od dnia zawarcia tej umowy.
Przystępując do realizacji tego zobowiązania skarżąca uzyskała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania tej działki w której także został określony przedmiot zabudowy jako budynek usługowo- mieszkalny oraz decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenia na budowę budynku usługowo- mieszkalnego.
Jednocześnie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania działki z 2002 r. organ podał dokonał ustaleń, iż planowana inwestycja w zakresie budynku usługowo-mieszkalnego z tarasem i garażem oraz wjazdem na działkę jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – zmiana planu nr 1/97, uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą Nr XLII/247/97 z dnia [...] listopada 1997 r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Nr 1 z dnia 20 stycznia 1998 r.
Zauważyć należy, iż ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nie zawiera ustawowej definicji co należy rozumieć przez sformułowanie "przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowa lub zabudowę garażami.
W ocenie Sądu decydującą rolę dla znaczenia tego sformułowania posiadają zarówno zapisy zamieszczone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania jak i umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. A te jednoznacznie określały przeznaczenie i rodzaj zabudowy jako mieszkalno-usługowe.
W myśl bowiem art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania w tym termin zabudowy zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
Organy orzekające w niniejszej sprawie oceniając stan budowy obiektu z uwagi na sposób użytkowania na dzień wejścia w życie przedmiotowej ustawy przyjęły za wiarygodny i decydujący ten, który wynikał z pozwolenia na użytkowanie z [...] marca 2005 r. w części obejmującej parter budynku z przeznaczeniem na usługi, a nie na cele mieszkalne.
Jednakże żaden przepis prawa nie daje podstaw dla takiej formy przyjęcia, iż nieruchomość jest zabudowana skoro z wyżej przytaczanym przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami – jeżeli zagospodarowanie gruntu polega na jego zabudowie za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie wybudowanie budynku w stanie surowym.
Oceniając zatem czy dla ustalenia, że nieruchomość której dotyczył wniosek o przekształcenie prawa jej użytkowania wieczystego w prawo własności objęta została hipotezą art. 1 ust.1 cytowanej ustawy znaczenie ma okoliczność, iż wymóg przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniowa i zabudowę garażami nie może oznaczać bezwzględnego zakazu wykorzystywania nieruchomości na inne cele o ile nie spowoduje utraty przez daną nieruchomość jej podstawowej funkcji jaką jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (patrz wyrok NSA z 27 listopada 2008r, sygn. akt I OSK 1676/07).
A tak się stało w niniejszej sprawie. Przedmiotowa zabudowa znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej, posiada funkcję mieszkalną co wynika z przytaczanych wyżej dokumentów, a co ostatecznie zostało potwierdzone decyzją o pozwoleniu na użytkowanie z [...] grudnia 2007 r. co do części mieszkalnej i to w części metrażowo większej niż część usługowa.
Jednocześnie należy podnieść, iż cytowany przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 929/08 odnosił się do innego stanu faktycznego niż ten w niniejszej sprawie. A mianowicie w tamtej sprawie zmiana przeznaczenia budynku mieszkalnego na cel wypoczynkowo – turystyczny - rekreacyjny przed dniem wejścia w życie ustawy wykluczała możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.
Stąd też należało uznać, iż zaskarżona decyzja i ją poprzedzająca organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego to jest art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270) należało orzec o ich uchyleniu.