Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z dnia [...] stycznia 2016 r., znak [...] w przedmiocie odmowy A.J. sp.k. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej o nr ewid. [...] o powierzchni 201 m2 położonej w [...], dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta [...].
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Aktem notarialnym Repertorium A nr [...] z dnia [...] maja 1992 r. zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 201 m2 na rzecz P Spółka Akcyjna. Działka była wówczas zabudowana budynkiem usługowym, wybudowanym przez nabywcę. Następnie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu [...] listopada 2014 r. (akt notarialny Repertorium A nr [...]) A.J. sp.k. nabyła od P przedmiotową nieruchomość.
Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2015 r. A.J. sp. k. wniosła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 201 m2, położonej w [...] zabudowanej budynkiem usługowym (handlowo-usługowym). W uzasadnieniu wnioskodawca podał, że uprawnienie do przekształcenia prawa wynika z przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. 2012.
- 83. ze zm. – dalej jako ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.), jak również art. 1 ust. 2 w związku z art. 1 ust. 3 tej ustawy.
Decyzją z dnia [...] stycznia 2016r., Nr [...] Burmistrz, działając na podstawie art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015r., sygn. akt K 29/13 odmówił uwzględnienia wniosku.
W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 10 marca 2015 r. w sprawie K 29/13 orzekł o niekonstytucyjności art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. w zakresie w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110). Skutkiem powyższego było to, że przestał obowiązywać art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. stanowiący, że osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności oraz art. 1 ust. 3 dający takie uprawnienie osobom fizycznym i prawnym będącym następcami prawnymi osób wymienionych w art. 1 ust. 1 w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. Orzeczenie o niekonstytucyjności obejmuje zatem osoby prawne (z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych) oraz osoby fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą występować jedynie właściciele mieszkań, domów jednorodzinnych, garaży, spółdzielnie mieszkaniowe oraz użytkownicy wieczyści gruntów rolnych.
Zdaniem organu I instancji skutkiem stwierdzenia przez Trybunał niezgodności art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. z art. 2 oraz z art. 165 ust. 1 Konstytucji brak było podstawy prawnej dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla wnioskodawcy A.J. sp. k. Nieruchomość o numerze ewidencyjnym [...] zabudowana jest budynkiem o funkcji - handlowo - usługowej. Wnioskodawca - użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego na cele handlowo- usługowe - jako następca prawny osoby prawnej - P SA, nie kwalifikuje się do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym.
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A.J. sp.k. wnosząc o:
- – uchylenie zaskarżonej decyzji w całości z powodu naruszenia prawa materialnego tj. art. 1 ust. 2 w związku z art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., który to przepis winien być podstawą wydanej decyzji oraz
- – o zmianę zaskarżonej decyzji i przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nr [...] wraz z rozłożeniem opłaty z tytułu przekształcenia na raty na okres 10 lat,
W uzasadnieniu podniesiono, że art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., co prawda odsyła do przepisu art. 1 ust. 1 ustawy, ale w odniesieniu do art. 1 ust. 2 obowiązuje w tym zakresie w dalszym ciągu zapis ustawy w brzmieniu "osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkownika wieczystego tych nieruchomości w prawo własności", który należy odczytywać w związku z art. 1 ust. 4 ustawy czyli przepisy ustawy stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005r.
Po rozpoznaniu odwołania, wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, iż wobec wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13 brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia wniosku A.J. Sp.k. do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie administracyjnym.
Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ II instancji podniósł, że przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. dotyczy osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Przy czym przepis ust. 2 nie może stanowić samodzielnej podstawy prawnej gdyż wyraźnie jego treść nawiązuje do przepisu art. 1 ust. 1 zawierającego wymóg bycia w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym.
Organ zauważył, że na tle przepisu art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie podnosi się, że przepis ten odnosi się do nieruchomości gruntowej znajdującej się we współużytkowaniu wieczystym większej liczby podmiotów, będących właścicielami wyodrębnionych lokali w nieruchomości budynkowej wybudowanej na takim gruncie. W odniesieniu do osób prawnych możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma, zatem charakter ograniczony, gdyż nie dotyczy nieruchomości gruntowych i nieruchomości budynkowych, a jedynie udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanych z odrębną własnością lokali.
Z akt sprawy wynika, że A.J. sp. k. w dniu [...] listopada 2014 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] oraz prawo własności znajdującego się na niej stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności budynku handlowo-usługowego (akt notarialny Rep. A nr [...]), a nie własność lokalu.
W odniesieniu do budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w zakresie osób prawnych uprawnieniem do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności legitymują się wyłącznie spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży - art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy. Natomiast skarżąca spółka wobec nie spełnienia wymogu wynikającego z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie jest podmiotem uprawnionym do przekształcenia.
Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., wniosła reprezentowana przez pełnomocnika, A.J. sp. k.. W skardze zarzucono naruszenie prawa materialnego, w postaci art. 1 ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., który to przepis winien być podstawą wydanej decyzji.
Skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w trakcie całego postępowania administracyjnego nie doszło do zakwestionowania faktu, iż A.J. sp. k. jest następcą prawnym P S.A. Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność obejmował przekształcenie gruntu położonego pod lokalem, który stanowi przedmiot odrębnej własności, co wynika wprost z treści księgi wieczystej nr [...]. Oznacza to, że normą prawną, która znajduje zastosowanie w sprawie jest przepis art. 1 ust. 2 i art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., które to przepisy cały czas obowiązują, nie zostały uchylone, ani uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją RP. W ograniczonym zakresie został jedynie częściowo uchylony art. 1 ust. 1 i art. 1 ust. 3 ww. ustawy, w odniesieniu do niektórych tylko przypadków.
Trybunał Konstytucyjny nie badał kwestii zgodności z Konstytucją RP przepisu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., co sam wskazał w uzasadnieniu do wyroku z dnia 10 marca 2015 r. w sprawie K 29/13. Oznacza to, że przepis ten nadal obowiązuje, bowiem nie był przedmiotem jakichkolwiek ingerencji ze strony ustawodawcy czy Trybunału Konstytucyjnego. Wobec faktu, iż nadal obowiązuje art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., spółka uprawniona była do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek stanowiący jej własność, ze względu na ważność i obowiązywanie normy prawnej art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Norma ta, co prawda odsyła do przepisu art. 1 ust. 1 ustawy, ale w odniesieniu do art. 1 ust. 2 obowiązuje w tym zakresie, w dalszym ciągu zapis ustawy w brzmieniu: "osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawo użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności", który należy odczytywać w związku z art. 1 ust. 4 ustawy brzmiącym: "Przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r." Jednocześnie skarżąca spółka podkreśliła, że przepis art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. w dalszym ciągu obowiązuje, przy czym również winien zostać do przedmiotowego stanu faktycznego zastosowany.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. 2016. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U 2016. 718 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).
Sądowa kontrola legalności zaskarżonych decyzji i postanowień sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiot sprawy objętej skargą dotyczy decyzji odmownej organu, wydanej w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. 2012.
83. ze zm. – dalej jako ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.), a istota sprawy sprowadza się do kwestii czy w aktualnym stanie prawnym skarżącej spółce komandytowej przysługuje roszczenie o przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego nieruchomości, które to prawo nabyła od P S.A., w prawo własności.
Zgodzić należy się z organami, że przy ustaleniu aktualnego stanu prawnego należy uwzględnić wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13 (Dz. U. 2015. 373), zgodnie z którym art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w wersji nadanej ustawą z dnia 28 lipca 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 187, poz. 1110) w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom prawnym, które nie miały tego uprawnienia do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 187, poz. 1110), jest niezgodny z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a ponadto: a) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 Konstytucji, b) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, nie jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji.
Konsekwencją powyższego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, jest to, że od dnia jego ogłoszenia, nastąpiła zmiana stanu normatywnego, wyrok ten deroguje niekonstytucyjne regulacje z art. 1 ust. 1 i 3 z dnia 29 lipca 2005 r. z systemu prawa.
Z powyższego wynikał brak możliwości stosowania tych przepisów w okolicznościach rozpoznawanej sprawy.
Skarżąca spółka komandytowa rozumiejąc powyższe konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego nie zarzuciła w skardze naruszenia art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., lecz wyłącznie naruszenie art. 1 ust. 2 w zw. ust. 4 tej ustawy.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:
- 1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
- 2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
Stosownie zaś do art. 1 ust. 4 ustawy przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów jedynymi osobami prawnymi, którym przysługiwało prawo żądania przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, były osoby prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmował prawo użytkowania wieczystego i spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży oraz osoby prawne będące ich następcami prawnymi.
Przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy (w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy określono przypadek dotyczący spółdzielni mieszkaniowych) odnosi się do nieruchomości gruntowej znajdującej się we współużytkowaniu wieczystym większej liczby podmiotów, będących właścicielami wyodrębnionych lokali w nieruchomości budynkowej wybudowanej na takim gruncie. W odniesieniu do osób prawnych możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma, zatem charakter ograniczony, gdyż nie dotyczy nieruchomości gruntowych i nieruchomości budynkowych, a jedynie udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanych z odrębną własnością lokali (por. B. Jelonek-Jarco, A. Józefiak, Komentarz do ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, System Informacji Prawnej Lex). Z brzmienia art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy wynika, iż osoba prawna posiadająca budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w którym nie wyodrębniono samodzielnych lokali, nie może wystąpić o przekształcenie tego prawa w prawo własności nieruchomości.
Nie może budzić wątpliwości, że według bezspornych ustaleń, na nieruchomości nabytej przez skarżącą spółkę od P S.A., nie było wyodrębnionych lokali stanowiących jej własność, a zatem po stronie P S.A. nie powstało prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Tym samym skarżąca nie może obecnie mieć więcej praw niż miałaby jej poprzedniczka prawna - P S.A. Następstwo prawne oznacza wejście w prawa i obowiązki poprzednika prawnego.
Z powyższych względów nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organy prawa materialnego w postaci art. 1 ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Słusznie bowiem organy przyjęły, że przepis powyższy nie może znaleźć zastosowania w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, gdyż dotyczy jedynie osób prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielni.
Podsumowując, w ocenie Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy obu instancji podjęły w toku postępowania wszelkie wymagane przez ustawodawcę czynności i wywiązały się z obowiązków nałożonych na nie przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.
Wobec powyższego skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.