Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcachz 26 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Ke 1059/20

Uzasadnienie

Sygn. akt II SA/Ke [...]

Decyzją z 2 października 2020 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania A. W. oraz W. W. i W. G., od decyzji Prezydenta Miasta K. z 21 lipca 2020 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie usługowego (w tym usługi handlu o pow. sprzedaży do 200 m˛) na działkach nr ewid.[...], [...] obręb 0015 w granicach oznaczonych na załącznikach graficznych literami: ABCDEFG-A, w rejonie ulicy [...] S. A. i ul. [...] w K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium podało, że sprawa ustalenia warunków zabudowy, na wniosek J. W.-P. i T. P., była już kilkakrotnie przedmiotem postępowania organów I i II instancji, w trybie instancyjnym oraz przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Kielcach, który sprzeciw od decyzji kasacyjnej Kolegium oddalił, przy czym uzasadnienie tego wyroku z 14 listopada 2019 r., II SA/Ke [...] nie zostało sporządzone. Kolejną decyzją z dnia 04.09.2019r. Kolegium ponownie uchyliło w całości zaskarżoną przez W. W., W. G. i A. W. decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 27.05.2019r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

W trakcie ponownie przeprowadzonego przez Prezydenta Miasta K. postępowania wyjaśniającego inwestorzy, biorąc pod uwagę sprzeciw sąsiadów obawiających się nadmiernego oddziaływania planowanej inwestycji, dokonali korekty wniosku o ustalenie warunków zabudowy zmniejszając znacznie zakres planowanego przedsięwzięcia, w zakresie powierzchni sprzedaży z dotychczasowych 500m2 do 200m2. Organ I instancji następnie wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji z uwzględnieniem stanowiska Kolegium zajętego w poprzednio wydanych decyzjach.

Kolegium wyjaśniło dalej, że ustalenie warunków zabudowy uzależnione jest od spełnienia wszystkich warunków z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2020.293 ze zm.), dalej ustawa o planowaniu lub u.p.z.p., który określa pozytywne przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, które organ wymienił. Ich spełnienie potwierdza sporządzona w sprawie analiza obszaru wyznaczonego zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej rozporządzenie ws. nowej zabudowy.

Stosownie do treści § 3 ust. 2 tego rozporządzenia analizie poddano teren wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m, zaś granice obszaru pokazano na mapie w skali 1:1000, a w części tekstowej analizy szczegółowo i wyczerpująco uzasadniono sposób ich wyznaczenia. Ponieważ szerokość frontu terenu planowanego do zabudowy od strony ulicy [...], tj. od strony drogi, z której będzie odbywał się główny wjazd i wejście na działkę, wynosi ok. 47 m, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości od 141 do 250 m wokół terenu inwestycji. Powiększenie obszaru analizowanego zostało przy tym podyktowane koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek. Z analizy wynika, że zabudowa ulicy [...] i A. stanowi swoistą enklawę rozproszonej, luźnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczo-garażowymi oraz budynkami usługowymi oraz budynkiem mieszkalno-usługowym.

Ponadto w granicach obszaru analizowanego znajduje się Ś. Centrum Onkologii (ŚCO) oraz Wojewódzki Szpital Zespolony (WSZ) stanowiące odrębną całość urbanistyczną ze względu na parametry zabudowy oraz funkcję(cechuje je duża wielkość parametrów i odmienna charakterystyka zabudowy). Dlatego parametry tej zabudowy nie powinny być liczbowo uwzględniane przy ustalaniu parametrów dla wnioskowanej zabudowy.

Spowodowałoby to bowiem nadmierne zawyżenie wielkości wszystkich parametrów i cech zabudowy w sposób mogący naruszać istniejący ład przestrzenny. Jednak usytuowanie terenu inwestycji w sąsiedztwie jednostek służby zdrowia znaczących dla województwa powoduje konieczność pośredniego uwzględnienia wartości przestrzennych tego rejonu miasta. Ustalając parametry zabudowy należy bowiem mieć też na uwadze walory ekonomiczne przestrzeni, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. Uwzględniając taką analizę Kolegium zaakceptowało pogląd organu I instancji, że budynek usługowy u zbiegu ulicy [...] i P., którego realizację zakończono w 2019 r., zlokalizowany na terenie o podobnych wymiarach, może w pełni stanowić wyznacznik do ustalenia parametrów dla planowanego, przedmiotowego budynku.

Stosownie do wymagań określonych w art. 54 pkt 1 – 3 u.p.z.p., w zakresie warunków kształtowania ładu przestrzennego w analizowanej decyzji określono funkcję budynku usługowego, jako spełnienia zasady kontynuacji funkcji. Organ zauważył przy tym, że kontynuacji funkcji nie wolno interpretować zawężająco, jako możliwości powstawania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Wnioskowana funkcja może obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już na tym terenie funkcją, ponieważ w istniejącym w najbliższym sąsiedztwie obiekcie usługowym, znajdują się usługi handlu (sklep 45 m˛, apteka – 30 m˛, sklep medyczny – 20 m˛ powierzchni sprzedaży. W planowanym budynku natomiast będą realizowane usługi handlu o powierzchni sprzedaży do 200 m˛ (sklep spożywczo-przemysłowy, sklep medyczny, kwiaciarnia i usługi medyczne).

Linię zabudowy dla wnioskowanego budynku określono w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] i 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Wzdłuż ulicy [...] teren planowanej inwestycji od strony zachodniej sąsiaduje bezpośrednio z działką nr ew. 371, na której linię zabudowy wyznacza budynek gospodarczo-garażowy zlokalizowany w odległości około 3 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. Ponieważ taki stan jest sprzeczny z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym minimalna odległość obiektów od zewnętrznej krawędzi jezdni dróg gminnych wynosi 6 m, usytuowanie to nie stało się wyznacznikiem dla ustalenia linii zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

Natomiast wzdłuż ulicy [...] działka bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji od strony północnej zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zlokalizowanym w odległości ok. 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni tej ulicy, a od strony południowej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zlokalizowanym w odległości ok. 4,5 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...], a zatem sprzecznie ze wspomnianym wyżej art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych.

Pozostałe budynki w obszarze analizy zlokalizowane są w odległościach od 3,50m do 32,00m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] oraz w odległościach od 8,00m do 21,00m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] S. A.. W granicach terenu inwestycji znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (przeznaczony do rozbiórki) wyznaczający linię zabudowy od strony ul. [...] w odległości ok. 8,0 m od zewnętrznej krawędzi jezdni oraz budynek usługowy wyznaczający linię zabudowy od strony ul. [...] S. A. w odległości ok. 3,00m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy, co również jest niezgodne z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych i w związku z tym nie stanowi podstawy wyznaczenia linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, w rozpatrywanej sprawie zasadnie, w ocenie Kolegium, wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy, na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, w sposób nie naruszający zastanego ładu przestrzennego.

Wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji ustalono w wysokości od 0,15 do 0,36 oraz udział powierzchni biologicznie czynnej minimum 20 % powierzchni terenu inwestycji.

Organ powołał się na treść § 5 rozporządzenia ws. nowej zabudowy, zgodnie z którym w granicach obszaru analizowanego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Wskaźniki powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym dla całych działek z zabudową mieszkalną jednorodzinną, usługową i mieszkalno-usługową wynoszą od 0,02 do 0,39. Średni wskaźnik dla ww. zabudowy tak liczony, wynosi 0,18. Wskaźniki powierzchni zabudowy usługowej (bez uwzględniania budynków ŚCO i WSZ) kształtują się od 0,11 do 0,36. Średni wskaźnik dla zabudowy usługowej (bez uwzględniania działek, na których usytuowane są budynki szpitali) wynosi 0,21.

Wskaźnik powierzchni zabudowy na działkach u zbiegu ulic Prezydenta S. A. i P., na których usytuowany jest budynek usługowy (zbliżony swoją funkcją do planowanej inwestycji, w tym mieszczący usługi handlu o powierzchni sprzedaży 194m˛), wynosi 0,36 i do wskaźnika tego winna nawiązywać nowa zabudowa o funkcji usługowej, powstająca w bliskim sąsiedztwie.

W obszarze analizowanym, po zachodniej stronie ul. P.- występują przeważnie wąskie działki, długie nawet do kilkuset metrów (ok. 200m), zabudowane tylko we frontowych częściach, na których występują wskaźniki powierzchni stosunkowo niskie. Natomiast po stronie wschodniej, gdzie zlokalizowany jest teren objęty wnioskiem, przeważają działki znacznie mniejsze o wyższych wskaźnikach powierzchni zabudowy. Wskaźnik powierzchni dla terenu objętego wnioskiem w chwili obecnej wynosi 0,15.

Mając na uwadze powyższe oraz możliwość jaką daje przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, z którego wynika, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy, ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy dla wnioskowanej inwestycji liczony jako stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji od 0,15 (istniejący wskaźnik na terenie objętym wnioskiem) do 0,36 (wskaźnik dla zabudowy usługowej u zbiegu ulic Prezydenta S. A. i P.). Tak ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego w tym rejonie miasta.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003. r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) w § 2 pkt 3 określając treść decyzji ustalającej warunki zabudowy wyraźnie wskazuje na konieczność ustalenia w niej powierzchni biologicznie czynnej. Z kolei treść rozporządzenia ws. nowej zabudowy nie wskazuje na sposób i tryb ustalania tego parametru. Mając na uwadze ochronę roślinności trwałej lub sezonowej, umożliwiającej naturalną wegetację roślin i życie zwierząt, realizując, plany inwestycyjne wnioskodawca powinien urządzić minimum 20% powierzchni terenu jako powierzchnię biologicznie czynną. Tak ustalony wskaźnik pozwoli na kontynuację istniejącego ładu przestrzennego.

Szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie od 21 m do 28,40 m od strony ulicy [...] S. A.. Natomiast szerokość elewacji od strony ulicy [...] - od 10,00 m do 15,60 m.

Jak wynika z ustaleń analizy, budynki występujące w obszarze analizowanym posiadają zróżnicowane szerokości elewacji frontowej dostosowane do szerokości frontu działek oraz funkcji budynków. W obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne o szerokości elewacji frontowej od 6,00m do 14,00m, budynek mieszkalno-usługowy o szerokości elewacji frontowej około 10,00m oraz budynki usługowe o szerokości elewacji frontowej od 10,50m do 28,40m. Dla ww. zabudowy, średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 10,00m (bez uwzględniania szerokości budynków szpitali). Budynki usługowe (bez uwzględniania szerokości budynków szpitali) wynoszą od 10,50m do 28,40m (budynek zbudowany w ostatnich latach u zbiegu ulic Prezydenta S. A. oraz P.). Średnia szerokość dla tej zabudowy wynosi 21,00m. Budynek usługowy, stanowiący nową zabudowę, mieszczący m.in. funkcję handlu o powierzchni zbliżonej do wnioskowanej, zlokalizowany u zbiegu ulic Prezydenta S. A. oraz P., posiada szerokość elewacji od strony ul. [...] S. A. - 28,40m oraz od strony ul. [...] - 15,60m.

Zdaniem autora analizy, powstająca zabudowa usługowa przy ul. [...] S. A. oraz P. winna kontynuować parametry budynku zlokalizowanego po przeciwnej stronie ul. [...] S. A., w tym przypadku budynku usługowego, o którym mowa powyżej.

Szerokość terenu objętego wnioskiem od strony ul. [...] S. A. wynosi 47,00m, natomiast od strony ul. [...] wynosi 16,00m. Uwzględniając wyniki przeprowadzonej analizy oraz wniosek inwestora w przedmiotowej sprawie, ustalono szerokość elewacji projektowanego budynku oparciu o przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia: od strony ulicy [...] S. A. (front) - od 21,00m (średnia szerokość elewacji frontowych budynków usługowych w obszarze analizowanym (bez uwzględniania szerokości budynków szpitali)) do 28,40m (szerokość elewacji frontowej budynku usługowego u zbiegu ulic Prezydenta S. A. oraz P.), od strony ulicy [...] (zachodnia) - od 10,00m (średnia szerokość w obszarze analizowanym, która nie uwzględnia szerokości budynków szpitali) do 15,60m (szerokość elewacji frontowej budynku usługowego, u zbiegu ulic Prezydenta S. A. oraz P.).

Jak wynika z ustaleń analizy, obiekt o tak ustalonych szerokościach elewacji frontowej i zachodniej wpisze się harmonijnie w istniejący w tym rejonie ład przestrzenny i nie będzie odbiegał swoją szerokością od budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Obiekt o tak ustalonym parametrze nie będzie naruszał zastanego ładu przestrzennego, ponieważ nawiązuje do charakteru istniejącej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym na działkach o podobnych szerokościach frontu.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono na poziomie od 6m do 9m, mierzone od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem.

Jak wynika z treści przedłożonej w sprawie szczegółowej analizy urbanistyczno-architektonicznej, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Wzdłuż ul. [...] S. A. teren planowanej inwestycji od strony zachodniej sąsiaduje bezpośrednio z działką nr ew. 371, na której usytuowane są dwa budynki: mieszkalny jednorodzinny o wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej około 4,00 m oraz budynek gospodarczy o wysokości około 2,50m. Natomiast od strony wschodniej teren inwestycji graniczy z działkami, na których usytuowane są budynki ŚCO, które w najwyższej swej części posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej około 18,00m (budynki szpitala, z uwagi na ich odrębną charakterystykę zabudowy i duże parametry nie mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy).

Zatem wysokość istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok. Teren planowanej inwestycji od strony północnej przylega do działki nr ewid.[...], na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny o wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej 4,00m i wysokości głównej kalenicy dachu ok. 7,50m. Natomiast od strony południowej teren planowanej inwestycji sąsiaduje z dwoma działkami nr ew.: [...] i [...], na których znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne Nr [...] i Nr 37A o wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej 3,00m i 4,00m oraz wysokości głównej kalenicy dachu 6,00m i 9,00m. Zatem wysokość istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok.

Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej wynoszą od 2,50m do 7,50m, natomiast wysokości głównej kalenicy dachu wynoszą od 5,50m do 13,50m. Budynek mieszkalno-usługowy (ul. P.

26) posiada wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej ok. 8,50m i zwieńczony jest dachem dwuspadowym o wysokości głównej kalenicy dachu ok. ll,50m. Budynek usługowy przy ul. [...] S. A. 18 posiada wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej 3,50m i zwieńczony jest dachem dwuspadowym o wysokości głównej kalenicy dachu 7,00m. Pozostałe budynki usługowe zwieńczone są dachami płaskimi i mają wysokości: 3,50m - budynek usługowy przy ul. [...] S. A. 9 i 12,0 m - budynek usługowy zlokalizowany u zbiegu ul. [...] i Prezydenta S. A., przy czym ściany ostatniej kondygnacji i stropodachu cofnięte są o 3,00m, którego wysokość elewacji frontowej bez wypiętrzenia wynosi około 9,00m.

W celu zachowania ładu przestrzennego powstająca zabudowa usługowa winna powielać parametry nowej tkanki w obszarze analizowanym, w tym przypadku budynku usługowego, o którym mowa powyżej usytuowanego w najbliższym sąsiedztwie wnioskowanego terenu, u zbiegu ulicy [...] S. A. i P., którego lokalizacja będzie niemal lustrzanym odbiciem usytuowania planowanej inwestycji. Istotną kwestią jest również fakt, że inwestycje te (istniejąca i planowana) położone są przy pasach drogowych ul. [...] S. A. i P..

Średnia wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej dla ww. budynków w obszarze analizowanym wynosi 5,00m (bez uwzględniania zabudowy szpitalnej), natomiast średnia wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej dla zabudowy usługowej (bez uwzględniania zabudowy szpitalnej) wynosi 6,00m. Na terenie objętym inwestycją zlokalizowany jest budynek usługowy posiadający wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 3,50m oraz budynek mieszkalny jednorodzinny o wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej 3,00m, (przewidziany do rozbiórki).

Mając na uwadze powyższe oraz w nawiązaniu do wniosku, w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia ws. nowej zabudowy zasadnie, zdaniem Kolegium, ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji budynku (od strony ul. [...] S. A. - frontowa i od strony ul. [...] - zachodnia) na poziomie od 6,00m (średnia wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej dla zabudowy usługowej (bez uwzględniania budynków szpitali)) do 9,00m (wysokość budynku usługowego u zbiegu ul. [...] i Prezydenta S. A., usytuowanego w bliskim sąsiedztwie inwestycji, który posiada wysokość 9,00m, bez uwzględnienia wypiętrzenia, umożliwiająca realizację wnioskowanej inwestycji), mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Geometrię dachu budynku ustalono jako dach płaski. Wysokość całkowitą budynku - do 9m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wynika bowiem z ustaleń analizy, w obszarze analizowanym występują budynki o dachach płaskich, dwuspadowych i wielospadowych o kącie nachylenia połaci do 45°; główne kalenice dachów usytuowane są w układzie szczytowym lub kalenicowym w stosunku do frontu działki; wysokość głównej kalenicy dachów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym wynosi od 5,50m do 12,50m.

W oparciu o powyższe i w nawiązaniu do wniosku inwestora ustalono geometrię dachu budynku - dach płaski, wysokość całkowita budynku - do 9,00m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Budynek o tak ustalonym parametrze wpisze się w zastany ład przestrzenny w tym rejonie miasta i nie naruszy istniejącego porządku urbanistycznego.

W ocenie Kolegium, wszystkie ww. ustalone parametry wnioskowanej zabudowy występują w obszarze analizowanym, wpisują się w zastany stan zainwestowania i nie naruszają istniejącego ładu przestrzennego, a skoro tak, to nie ma podstaw do odmowy ich ustalenia.

Wbrew zarzutom odwołania, ustalone kwestionowaną decyzją parametry nie zostały zawyżone i nie naruszają interesu osób trzecich.

Ponadto, analizowana przez organ II instancji decyzja o warunkach zabudowy obejmuje szczegółowe warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych oraz określa linie rozgraniczające teren inwestycji, przedstawione na mapie, stanowiącej załącznik nr [...] decyzji. W ocenie Kolegium, organ I instancji zasadnie stwierdził i wyczerpująco udokumentował, że nowa zabudowa nie będzie różnić się od zabudowy istniejącej w wyznaczonym obszarze analizowanym ani pod względem gabarytów, ani pod względem funkcji.

Przeprowadzona stosownie do obowiązujących przepisów prawa analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, że spełnione są warunki określone art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy, tj. teren inwestycji położony jest na obszarze zabudowy pozwalającym na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dokonana przez Kolegium w trybie odwoławczym, analiza zgromadzonego materiału wykazała, że w sprawie nie zachodzą sprzeczności z przepisami odrębnymi. Organ I instancji dokonał bardzo szczegółowej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu planowanej inwestycji także pod kątem sprzeczności z przepisami odrębnymi.

Nadto, jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa inwestycja nie została zaliczona do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, o jakich mowa w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Zgodnie bowiem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, przedsięwzięcie inwestycyjne, którego powierzchnia zajęta pod planowany obiekt budowlany wyniesie 532m˛, powierzchnia zabudowy liczona zgodnie z ww. rozporządzeniem wyniesie 1315,59m˛, a więc nie przekroczy 2 ha. Natomiast powierzchnia użytkowa parkingów liczona stosownie do § 3 ust. 1 pkt 56 lit. b ww. rozporządzenia wynosi 193m˛, a więc nie przekroczy 0,5ha.

Zatem wnioskowane przedsięwzięcie nie osiągnie progów określonych w § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b tiret drugie oraz w § 3 ust. 1 pkt 56 lit. b ww. rozporządzenia, a zatem nie jest wymagane od inwestora przedłożenie ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla wnioskowanego przedsięwzięcia.

Kolegium podniosło ponadto, że stosownie do § 9 rozporządzenia ws. nowej zabudowy badana decyzja o warunkach zabudowy obejmuje części składowe decyzji o warunkach zabudowy, tj.: część tekstową decyzji (§ 9 ust. 1), część graficzną decyzji (§ 9 ust.

1. 1) oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, o której mowa wyżej, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2).

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że nie znajdują one oparcia w aktach sprawy i są niezasadne.

Z uwagi na zróżnicowaną zabudowę usługową i mieszkalną na objętym analizą obszarze, za uzasadnione należało uznać odniesienie się przez organ I instancji do parametrów zabudowy występujących w obszarze analizowanym. Nie można postawić organowi I instancji zarzutu nieuzasadnionego odstępstwa od średnich wartości parametrów, w sytuacji gdy parametry te nie przekraczają parametrów zabudowy zlokalizowanej już w obszarze analizowanym. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem przyjętym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2017 r. sygn. akt II OSK [...] LEX nr 2341157: "(...) racjonalne jest przyjęcie, że dla ustalenia warunków konkretnego rodzaju zabudowy decydujące znaczenie powinna mieć w szczególności analiza właśnie tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

O ile zatem analiza urbanistyczna obejmuje pod kątem zachowania ładu przestrzennego wszystkie działki położone w zakreślonym obszarze analizowanym, to jednak konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy może odbywać się poprzez odniesienie już tylko do zabudowy o tożsamej funkcji". W niniejszej sprawie taką ocenę organ I instancji przeprowadził. Sporządzona w sposób prawidłowy analiza urbanistyczna stanowi podstawę do ustalenia parametrów wnioskowanej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutu nieustalenia oddziaływania, jakie będzie generowało wnioskowane przedsięwzięcie na sąsiednie działki i ich zabudowę organ wyjaśnił, że w rozstrzygnięciu organu I instancji, w punkcie 7 pn. "Ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich" organ I instancji zawarł warunek o treści: Inwestycję należy zaprojektować w sposób niepowodujący ograniczeń w dostępie do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, nieograniczający dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (zacienianie) oraz zapewniający ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenie elektryczne, promieniowanie a także zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby. Takie ustalenie warunków w decyzji lokalizacyjnej - w pełni zabezpiecza ochronę interesów osób trzecich - na obecnym etapie postępowania inwestycyjnego dotyczącym ustalenia warunków zabudowy.

To na następnym etapie postępowania, w przedmiocie pozwolenia na budowę dla wnioskowanego przedsięwzięcia warunki te będą urzeczywistnione (zbadane) w projekcie techniczno-budowlanym. Projekt ten będzie musiał spełniać wszelkie wymogi wynikające z przepisów wykonawczych ustawy Prawo Budowlane, w tym wymogi norm polskich i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wówczas to właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej dokona analizy i oceny kwestii podniesionych w odwołaniach w aspekcie spełnienia warunków wynikających z przepisów i norm polskich.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję A. W., W. W. i W. G. domagając się jej uchylenia w całości zarzucili naruszenie przepisów postępowania, tj.:

1. - art. 104 § 1 w zw. z art. 138 § 1 ust. 2 i § 2 kpa poprzez nieuwzględnienie w toku postępowania nakazów wynikających z decyzji SKO w K. z dnia 16.12.2016 r., znak: [...] oraz decyzji SKO z dnia 4.09.2019 r., znak: [...], a to niewykonanie całościowej, poprawnej analizy oddziaływania przedsięwzięcia nie tylko na teren pod inwestycje, ale na teren wokół planowanej inwestycji, a nadto niedokonanie odpowiedniej, kompleksowej analizy wskazującej na to, iż planowana inwestycja nie nosi cech kontynuacji funkcji i cech zabudowy, art. 6, 7, 8 ust. 1, art. 9 i art. 77 § 1 kpa poprzez wydanie decyzji bez przeprowadzenia w sposób należyty postępowania wyjaśniającego i zmierzającego do wydania decyzji, czego skutkiem było wydanie wadliwej decyzji, a nadto bez odniesienia się do zarzutów podniesionych w odwołaniu.

Zarzucili także naruszenie prawa materialnego, a to:

art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na wydaniu decyzji w sytuacji, gdy organ nie ustalił w sposób prawidłowy czy planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego i zasad dobrego sąsiedztwa, a nadto nie ustalił jaki wpływ będzie miała planowana inwestycja na teren sąsiadujący, a co więcej nie ustalił w sposób poprawny czy zostały spełnione warunki kontynuacji cech funkcji i zabudowy,

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wydając zaskarżone decyzje organy obu instancji odniosły się głównie do inwestycji zlokalizowanej po drugiej stronie ulicy [...], tj. do budynku usługowego u zbiegu ul. [...] i ul. [...], pomijając przy tym pozostały analizowany obszar, na którym, w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji nie znajduje się wspomniany budynek usługowy, ale pozostałe budynki o charakterze mieszkalnym, w tym od strony południowej mieszkalny budynek skarżącej A. W.. W efekcie organy nie dokonały ustaleń, czy planowana inwestycja nosi cechy kontynuacji funkcji i cech zabudowy w oparciu o cały obszar analizowany. Planowana inwestycja nie spełnia, zdaniem skarżących, wymogu kontynuacji funkcji i cech zabudowy, bo jest planowana na dominujących na tym obszarze terenach mieszkaniowych.

Konsekwencją braku analizy całego obszaru oddziaływania inwestycji było przyjęcie błędnych wskaźników. Dotyczy to:

1. - wskaźnika powierzchni zabudowy, który organ określił do 0,36 (w odniesieniu do inwestycji usługowej po drugiej stronie ulicy), podczas gdy zabudowa mieszkalna w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji nie przekracza 0,15;
2. - wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, gdzie organ wskazuje, iż powinna ona obejmować minimum 20% powierzchni, podczas gdy inwestor przewidział jedynie 16,72%, a w obszarze analizowanym są tereny zielone w dużej ilości;
3. - szerokości elewacji frontowej, gdzie jej maksymalna szerokość znów odnosi się wyłącznie do budynku zlokalizowanego po drugiej stronie ulicy;
4. - wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej.

Organ administracyjny wskazał, że główny wjazd będzie się odbywać od ul. [...]. Tymczasem dokonując analizy przedstawionej mapy, planowana inwestycja będzie miała także komunikację od ul. [...], a mając na uwadze powierzchnię wolnego terenu objętego inwestycją i liczbę miejsc parkingowych uznać należy, iż główny wjazd będzie się jednak odbywał od ul. [...]. Ma to zdecydowany wpływ na ocenę oddziaływania inwestycji, gdyż od ul. [...] będzie się odbywał zasadniczy dojazd do budynku, w tym nie tylko potencjalnych klientów, ale także i dostaw dużymi samochodami.

W toku postępowania administracyjnego nie dokonano analizy oddziaływania inwestycji na otoczenie. W sytuacji gdy planowana inwestycja ma charakter wyłącznie usługowy, a otoczona jest głównie zabudową mieszkalną, to tak duża inwestycja będzie miała zasadniczy wpływ na tereny sąsiadujące, w tym tereny mieszkalne. Planowane usługi o charakterze wyłącznie usługowym, jak sklep spożywczo-przemysłowy, apteka, sklep medyczny, kwiaciarnia, czy usługi medyczne, będą generowały duży ruch, zarówno osób, jak i samochodów, w tym dostawczych, trwający przez cały dzień. Nie jest to mała lokalna inwestycja, ale znaczna, która z całą pewnością będzie oddziaływać na otoczenie, poprzez jest intensywność i generując ruch, który może odbywać się wzdłuż granicy działki skarżącej.

Ponadto rozmiar inwestycji i jej usytuowanie - wyżej niż działka skarżącej, spowoduje ograniczenie w dostępie do światła, a tej okoliczności organ nie wziął pod uwagę.

Na planowanym bowiem terenie występują budynki mieszkalne, a w jedynym z nich mieści się niewielki warsztat samochodowy. Natomiast planowana inwestycja gabarytowo i funkcyjnie w żaden sposób nie odpowiada otoczeniu przy ul. [...]. Planowana inwestycja ma być bowiem przeznaczona na lokale usługowe, a łączna powierzchnia sprzedaży to 200 m˛. Taki budynek w żadnym razie nie tylko nie komponuje się funkcyjnie z budynkami z otoczenia, ale przede wszystkim naruszać będzie już ustalony i ustabilizowany układ, w tym mieszkalny tego obszaru. Sąsiadujące budynki są budynkami mieszkalnymi, o zdecydowanie mniejszej kubaturze i o mniejszych rozmiarach niż planowana inwestycja, a co za tym idzie, w żadnym razie zaskarżona decyzja nie spełnia wymogów art. 61 ww. ustawy. Najbliższe inwestycji budynki mieszkalne, mają dużo niższe wymiary, zarówno jeśli chodzi o powierzchnię ścian, powierzchnię użytkową, jak i przede wszystkim wysokość.

Zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy pozwala bowiem na inwestycję do 9 metrów wysokości. Tymczasem żaden sąsiadujący budynek tak wysoko nie sięga. Budzi wątpliwość to, iż skarżona decyzja ustala warunki zabudowy dla inwestycji położonej w rejonie dwóch ulic, a nie koncentruje się na jednej ulicy.

Niezrozumiałym jest także ustalenie w zaskarżonej decyzji wskaźnika powierzchni zabudowy do 0, 36, gdy jak wynika z treści decyzji obszar nie jest gęsto zabudowany i średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,18, zaś dla terenu objętego wnioskiem wynosi 0,15. Co więcej, z uwagi na powszechną roślinność w tym obszarze, określenie minimum na jedynie 20% powierzchni biologicznie czynnej budzi zastrzeżenia.

Ograniczenie się przez Prezydenta Miasta K. do oceny oddziaływania inwestycji na samą działkę inwestycyjną w jej granicy z pominięciem oddziaływania na sąsiednie działki, jawi się jako istotny brak postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Prawomocnym postanowieniem z 25 marca 2021 r. WSA w Kielcach odrzucił skargi W. W. i W. G. z powodu wniesienia ich po terminie.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem [...], innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.). Przepis ten zezwala wojewódzkiemu sądowi administracyjnemu, w okresie obowiązywania stanu epidemii z powodu COVID – 19, na rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, jeśli przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

O skierowaniu sprawy do rozpoznania w trybie powołanego wyżej przepisu oraz o terminie posiedzenia niejawnego strony zostały zawiadomione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. 2021.137 t.j.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami, ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. [...] ze zm.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi (art. 145 § 1 ustawy o p.p.s.a.).

Przedmiotem skargi była decyzja utrzymująca w mocy decyzję ustalająca warunki zabudowy dla budynku usługowego, w tym usługi handlu do 200 m˛. Decyzja ta została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Nie było w sprawie wątpliwości, że dla terenu, na którym planowana jest realizacja przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazany brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodował, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu (w tym jego zabudowy) dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, wymagało wydania decyzji. Takiej decyzji wymagają bowiem przedsięwzięcia pociągające za sobą zmianę zagospodarowania terenu (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spośród wskazanych w przytoczonym przepisie warunków, przedstawione w skardze zarzuty dotyczyły w istocie głównie przesłanek, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu. Ten przepis bowiem oraz wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określają wymagania dotyczące nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zasada dobrego sąsiedztwa), których niespełnienie w zaskarżonej decyzji zarzuca skarga. Zgodnie natomiast z reprezentatywnym poglądem doktryny, rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Trzeba pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (Zygmunt Niewiadomski (w:) Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz 7 wydanie. Wydawnictwo C. H. Beck. W. 2013. str. 517).

Uwzględniając przedstawione wskazania Sąd wyraża pogląd, że w okolicznościach sprawy nie można mieć wątpliwości co do kontynuacji przez planowane zamierzenie funkcji występującej na obszarze analizowanym.

Szczegółowe zastrzeżenia skarżącej dotyczące poszczególnych, zawyżonych jej zdaniem, parametrów nowej zabudowy, miały swe źródło w poglądzie, że o wielkości tych parametrów nie może przesądzać jedna inwestycja, w dodatku zlokalizowana po przeciwnej stronie ulicy, zamiast parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy opartych na zabudowie pozostałego analizowanego obszaru.

Odnosząc się do takich zastrzeżeń trzeba wyjaśnić, że większość z nich nie uwzględnia literalnej treści przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, który określa jedną z koniecznych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Skoro bowiem przepis ten mówi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia między innymi warunku, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, to nie może być wątpliwości, że wskazany przez skarżącą budynek usługowy oddany legalnie do użytku w 2019 r., znajdujący się u zbiegu ulic A. i P., a więc naprzeciwko planowanego w niniejszej sprawie budynku, zlokalizowany ponadto na obszarze o podobnych wymiarach, może być wystarczającą podstawą do stwierdzenia, że w sprawie zachodzi kontynuacja istniejącej już na analizowanym obszarze funkcji. Wymagana w przytoczonym przepisie dostępność z tej samej drogi nie oznacza konieczności wykazywania dostępności z tej samej strony tej drogi, gdyż przepis ten takiego warunku nie zawiera.

Uznanie, że do stwierdzenia kontynuacji funkcji istniejącej na obszarze analizowanym wystarczające jest jej istnienie na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi, nie oznacza jednak, że wystarczające jest ustalenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy na podstawie jednego tylko budynku o podobnej funkcji. Co do zasady bowiem w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia ws. nowej zabudowy). Dalsze szczegółowe przepis tego rozporządzenia wskazują natomiast, że dla ustalenia niektórych parametrów nowej zabudowy konieczna jest analiza całej zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze.

Dotyczy to w szczególności wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu (§ 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia ws. nowej zabudowy). Wskazane przepisy jednak, a odnośnie linii nowej zabudowy również przepis § 4 ust. 4 tego rozporządzenia, dopuszczają jednak wyznaczanie innych wskaźników i parametrów, niż to wynika ze średnich wielkości stwierdzonych w obszarze analizowanym. Warunkiem takiego odstąpienia jednak jest, aby wynikało to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. nowej zabudowy. Taki warunek został w niniejszej sprawie, w ocenie Sądu, spełniony.

Wspomniana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu została sporządzona w maju 2020 r. przez uprawnioną osobę. Zawiera ona część graficzną i tekstową, w których szczegółowo ustalono i wyjaśniono między innymi wszystkie podnoszone w skardze wątpliwości. W analizie tej, a także w opartych na niej uzasadnieniach decyzji organów obu instancji znalazły się też wyczerpujące i przekonujące wyjaśnienia odstępstw od poszczególnych parametrów i wskaźników wynikających z całego obszaru analizowanego. Wyniki tej analizy zawierające część tekstową i graficzną, stosownie do § 9 ust. 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy zostały załączone do decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do uzasadnienie wspomnianych odstępstw należy w pełni podzielić wnioski wynikające z tej analizy. Na akceptację zasługuje w szczególności to, że zabudowa ulicy [...] i A. stanowi swoistą enklawę rozproszonej, luźnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczo-garażowymi oraz budynkami usługowymi oraz budynkiem mieszkalno-usługowym, a w granicach obszaru analizowanego znajduje się Ś. [...] oraz Wojewódzki Szpital Zespolony (WSZ) stanowiące odrębną całość urbanistyczną ze względu na parametry zabudowy oraz funkcję (duża wielkość parametrów i odmienna charakterystyka zabudowy powodujące, że nie powinny być liczbowo uwzględniane przy ustalaniu parametrów dla wnioskowanej zabudowy). Jednak położenie terenu wnioskowanej inwestycji w sąsiedztwie jednostek służby zdrowia znaczących dla województwa [...]) powoduje konieczność podniesienia wartości przestrzennej tego rejonu miast.

Ustalając bowiem parametry nowej zabudowy należy pamiętać o treści art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu, który nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać zwłaszcza walory ekonomiczne przestrzeni. Wspomniane walory wiążą się z potrzebą ekonomicznego wykorzystania potencjału terenu sąsiadującego ze znaczącymi jednostkami służby zdrowia. W kontekście zarzutu skargi dotyczącego oddziaływania planowanej inwestycji na działki sąsiednie trzeba zauważyć, że powstanie w tym miejscu obiektu o przeznaczeniu usługowym z usługami handlu o powierzchni sprzedaży do 200 m˛ nie będzie generować, stymulować ani zwiększać ruchu osób i pojazdów na tym obszarze, ale obsługiwać już istniejący na tym obszarze - z racji sąsiedztwa ŚCO i WSZ - znaczny ruch, z wykorzystaniem potencjału tego miejsca i zastanego ładu architektonicznego.

Uwzględniając takie uwarunkowania należy zaakceptować przedstawione w uzasadnieniach decyzji organów szczegółowe wyjaśnienia zastosowanych odstępstw od poszczególnych parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy. W szczególności zasadnie przyjęto, że wynoszący 0,36 wskaźnik powierzchni zabudowy na działkach u zbiegu ulic A. i P., na których usytuowany jest budynek usługowy zbliżony swą funkcją do planowanej inwestycji, w tym mieszczący usługi handlu o powierzchni sprzedaży 194 m˛, stanowiący nową tkankę na tym obszarze, może być podstawą do ustalenia tego wskaźnika dla planowanej zabudowy, która ma powstać w sąsiedztwie i również u zbiegu ulic A. i P..

Szerokość elewacji frontowej planowanej zabudowy mająca wynosić od 21,00 m do 28,40 m od strony ulicy [...] i od 10,00 m do 15,60 m od strony ulicy [...], z racji istnienia po drugiej stronie ulicy, niemal naprzeciwko oddanego do użytku w 2019 r. budynku usługowego o szerokości 28,40 m od strony ulicy [...] i 15,60 m od strony ulicy [...], wpisze się harmonijnie w istniejący w tym rejonie ład przestrzenny i nie będzie odbiegał swoją szerokością od budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji.

Podobnie – w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia ws. nowej zabudowy - uzasadnione zostało odstępstwo od przewidzianego w § 7 ust. 3 tego rozporządzenia sposobu wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, która na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Jak to bowiem wyjaśnił organ, w celu zachowania ładu przestrzennego powstająca zabudowa usługowa powinna powielać parametry nowej tkanki w obszarze analizowanym, tj. budynku usługowego usytuowanego w najbliższym sąsiedztwie, którego lokalizacja będzie niemal lustrzanym odbiciem usytuowania planowanej inwestycji. Taką argumentację należy zaakceptować.

Ze względu na występowanie na obszarze analizowanym budynków o dachach płaskich, dwuspadowych i wielospadowych o głównych kalenicach usytuowanych zarówno w układzie szczytowym jak i kalenicowym w stosunku do frontu działki, nie mogło być wątpliwości i nie znalazły się one również w skardze, co do dopuszczalności ustalenia tej geometrii w zaskarżonej decyzji jako dachu płaskiego o wysokości do 9 metrów mierzonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Wbrew zarzutowi skargi przy tym, nie może być wątpliwości co do tego, że główne wejście do budynku będzie się znajdować od strony ulicy [...], skoro tak zostało ono określone w zaskarżonej decyzji. Okoliczność, czy takie ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu będzie respektowane przez inwestora, nie może być przedmiotem oceny na etapie ustalania warunków zabudowy.

Mające oparcie w treści § 2 pkt 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy ustalenie w zaskarżonej decyzji wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20%, zostało uzasadnione potrzebą ochrony roślinności trwałej lub sezonowej, umożliwiającej naturalną wegetację roślin i życie zwierząt. Jak trafnie zauważono w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji, sposób wyznaczania wspomnianego wskaźnika nie wynika z żadnych przepisów. Dlatego przywołaną motywację należy uznać za wystarczającą. Trzeba dodać, że skarżąca zarzuca w skardze przede wszystkim to, że mimo określenia minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20%, "inwestor przewidział jedynie 16,72%".

Należy w związku z tym przypomnieć, że określenie w decyzji o warunkach zabudowy wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, jest wiążące dla inwestora i organu, który będzie zatwierdzał projekt budowlany i wydawał pozwolenie na budowę planowanego przez inwestora budynku. Dlatego obawy skarżącej co do zmniejszenia przez inwestora, określonego w zaskarżonej decyzji udziału powierzchni biologicznie czynnej, względnie "przewidzenia przez inwestora mniejszego jej udziału", nie mogą być przedmiotem rozważań na obecnym etapie procesu inwestycyjnego.

Odnośnie natomiast zbyt małego udziału tej powierzchni w stosunku do obszaru analizowanego należy wyjaśnić, że również skarżąca go nie określiła, ani tym bardziej nie wykazała, a uzasadnienie przyjętej wielkości, przy braku ustawowych regulacji wielkości udziału tej powierzchni, można uznać za wystarczające. Kwestia domniemanego ograniczenia dostępu światła do działki skarżącej, nie mogła być przedmiotem analizy w niniejszej sprawie, ponieważ jest oceniana dopiero na etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, co wynika z treści § 13 i 91 w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2019.1065).

Zarzuty skargi dotyczące wymiarów planowanego budynku, które nie odpowiadają, zdaniem skarżącej, budynkom sąsiadującym, nie uwzględniają przedstawionych wyżej wywodów dotyczących wyników przeprowadzonej w sprawie analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. nowej zabudowy, z której wynika dopuszczalność odstępstw od określonych w § 5, 6 i 7 tego rozporządzenia parametrów i wskaźników dotyczących wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku.

Odnosząc się do zarzutu nieocenienia oddziaływania, jakie będzie generowało wnioskowane przedsięwzięcie na sąsiednie działki i ich zabudowę, poza wskazaną wyżej kwestią prawdopodobnego braku istotnego oddziaływania planowanej inwestycji na działki sąsiednie w zakresie generowania ruchu, który może się odbywać wzdłuż granicy działki skarżącej, podzielić należy pogląd organu II instancji, że w rozstrzygnięciu organu I instancji, w punkcie 7 pn. "Ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich" organ I instancji zawarł warunek o treści: Inwestycję należy zaprojektować w sposób niepowodujący ograniczeń w dostępie do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, nieograniczający dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi/zacienianie/ oraz zapewniający ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenie elektryczne, promieniowanie a także zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby, które to ustalenie warunków w zaskarżonej decyzji - w pełni zabezpiecza ochronę interesów osób trzecich - na obecnym etapie postępowania inwestycyjnego dotyczącym ustalenia warunków zabudowy.

Ma również rację SKO w K. o ile twierdzi, że to na następnym etapie postępowania, w przedmiocie pozwolenia na budowę dla wnioskowanego przedsięwzięcia warunki te będą urzeczywistnione (zbadane) w projekcie techniczno-budowlanym. Projekt ten będzie musiał spełniać wszelkie wymogi wynikające z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 prawa budowlanego oraz z przepisów wykonawczych do tej ustawy, w tym wymogi norm polskich i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wówczas to właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej dokona analizy i oceny kwestii podniesionych w odwołaniach w aspekcie spełnienia warunków wynikających z przepisów i norm polskich. Na tamtym etapie postępowania również, a nie obecnie, organy architektoniczno-budowlane będą wykładać przepisy prawa budowlanego, które mają wpływ na prawo sąsiedzkie (por. wyrok WSA w Warszawie z 29 marca 2017 r., VII SA/Wa [...]).

Nie mógł zostać uwzględniony zarzut niedokonania "odpowiedniej, kompleksowej analizy wskazującej na to, iż planowana inwestycja nie nosi cech kontynuacji funkcji i cech zabudowy". Trzeba w tym miejscu skarżącej wyjaśnić, że celem przeprowadzanej w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu analizy, nie jest intencjonalne poszukiwanie argumentów za odpowiadającą którejkolwiek ze stron takiego postępowania tezą, że planowana inwestycja nosi, bądź nie nosi cech kontynuacji funkcji i cech zabudowy. Celem przeprowadzania analizy, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. nowej zabudowy jest bowiem ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, które odpowiedzą na pytanie, czy spełniony jest w sprawie warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, tj. czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Taka natomiast analiza została w sprawie sporządzona i pozwoliła na określenie wskazanych w zaskarżonej decyzji wymagań dotyczących planowanej, przedmiotowej zabudowy.

Nie jest również prawdą, że organ wydał zaskarżoną decyzję bez przeprowadzenia w sposób należyty postępowania wyjaśniającego oraz aby nie odniósł się do zarzutów odwołania, czy też nie uwzględnił zarzutów z wcześniejszych odwołań, które przez organ II instancji były uwzględniane przy poprzednich rozpoznaniach sprawy. Należy zauważyć, że formułując taki zarzut skarżąca nie wskazała, które konkretnie zarzuty odwołań nie zostały rozpatrzone lub - mimo wcześniejszego uwzględnienia - zostały obecnie pominięte.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.