Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 kpa po rozpoznaniu odwołania M. Ł., W. G. i J. Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] ustalającą warunki zabudowy nieruchomości o numerze ewidencyjnym działki 1584/3, położonej w miejscowości K. przy ul. H. dla inwestycji polegającej na budowie dziewięciu garaży na samochody osobowe.
W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że organ I instancji zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż stosownie do dyspozycji art. 56 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przeprowadzona stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, analiza urbanistyczno- architektoniczna w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy stanowiła podstawę do ustalenia wymagań dla wnioskowanej inwestycji. Analiza ta wykazała, że w granicach obszaru analizowanego istnieją budynki garażowe stanowiące dopełnienie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) pod pojęciem budownictwa mieszkaniowego rozumie się zarówno budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, jak również budownictwo wielorodzinne. Elementem uzupełniającym budownictwo mieszkaniowe są garaże, które towarzyszą wszelkiej zabudowie mieszkaniowej.
Organ I instancji wydał decyzję po uprzednim uzyskaniu pozytywnych uzgodnień w zakresie zadań samorządu województwa oraz zadań rządowych z właściwymi organami - Zarządem Województwa i Wojewodą, wymienionymi w art. 60 ust. 2 ustawy. Ponadto wydanie decyzji zostało poprzedzone uzgodnieniem z Miejskim Zarządem Dróg w Kielcach (art. 53 ust. 4 ustawy).
Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ podniósł, że gabaryty budynku, jego lokalizacja, usytuowanie na działce względem istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich będzie przedmiotem oceny w postępowaniu zmierzającym do udzielenia pozwolenia na budowę.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła M. Ł., zarzucając jej "złamanie" art. 52 ust. 2a i 2b, art. 54 ust. 2c, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Skarżąca zarzuciła, że decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...] obarczona jest wieloma błędami formalnymi. Inwestycja nie spełnia łącznie warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy, przewidzianych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest inwestorem nie ma dostępu do drogi publicznej z terenu, który wskazuje na zabudowę a nadto nieprecyzyjnie wskazuje lokalizację inwestycji. Zdaniem skarżącej inwestor nie posiada uzgodnienia z MZD "projektu budowy kanalizacji deszczowej dla zespołu garaży przy ul. H." ani "aktualnego dokumentu na przebudowę oświetlenia".
Skarżąca zarzuciła niekompletność dokumentacji inwestora, powołując się na pismo Miejskiego Zarządu Dróg z dnia 17 maja 2004 r., w którym stwierdza ono, że uzgadnia pozytywnie możliwość usytuowania zjazdów z parkingu do dróg publicznych, ale stwierdza, że miejsce włączeń zjazdów z parkingu do dróg należy przedłożyć do uzgodnienia po naniesieniu na mapę. Inwestor nie przedłożył mapy z miejscami tych włączeń.
Ponadto skarżąca podniosła, że nie otrzymała analizy urbanistyczno architektonicznej-części tekstowej i graficznej, co skutkuje niekompletnością decyzji, a zarówno organ I instancji, jak również Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wskazali jej imienia i nazwiska osoby sporządzającej projekt decyzji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto podniosło, że stosownie do dyspozycji art. 52 ust.1 w zw. z art. 64 ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, a stosownie do wymogów zawartych w art. 52 ust. 2 pkt 2 wniosek taki powinien zawierać m.in. charakterystykę inwestycji, obejmującą określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przedstawienie przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Wnioskodawca w sprawie niniejszej określił we wniosku z dnia 12.I.2004 r., uzupełnionym dnia 21.VI.2004 r. planowany sposób zagospodarowania terenu, w tym określił lokalizację 9 garaży, a także określił ich gabaryty.
Stosownie do art. 54 ustawy w załączniku nr 1 do decyzji z dnia [...] organ określił linie rozgraniczające teren inwestycji, natomiast sposób zabudowy i zagospodarowania terenu będzie przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego, zmierzającego do udzielenia pozwolenia na budowę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) zadaniem sądu administracyjnego jest sprawowanie kontroli zaskarżonych aktów i czynności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, obowiązującym w dniu ich wydania, nie zaś ocena ich pod względem słuszności i celowości.
W wyniku dokonanej oceny należy stwierdzić, iż wbrew zarzutom skargi kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony w niniejszej sprawie dnia 14 stycznia 2004 r., zatem w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych, wymaga wydania decyzji. Decyzji o warunkach zabudowy wymagają przedsięwzięcia pociągające za sobą zmianę zagospodarowania terenu.
Warunki zabudowy i możliwość jej powstania określa art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), który urasta do rangi głównego przepisu normującego gospodarowanie przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzależniając wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia łącznie wymienionych w nim przesłanek. Jedną z nich jest zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, przy czym pojęcie działki sąsiedniej należy rozważać jako obszar tworzący urbanistyczną całość, a nie tylko ograniczającą się do bezpośredniego sąsiedztwa. Istotą bowiem art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego.
Zdaniem Sądu intencją ustawodawcy było wprowadzenie zasady dobrego sąsiedztwa, która nie sprowadza się do możliwości lokalizowania na określonym terenie tylko takich inwestycji jak na działkach graniczących z tym terenem. Realizacji ochrony ładu przestrzennego lepiej służy interpretacja działki sąsiedniej jako położonej w pobliżu, a nie działki graniczącej.
Tak rozumiane pojęcie "działki sąsiedniej" powoduje, iż uznać należy że inwestycja polegająca na budowie 9 garaży na samochody osobowe jest zgodna z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy. Mieści się ona w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że na większości nieruchomości w obszarze analizowanym znajdują się garaże zarówno stałe, jak i nietrwale związane z gruntem. Garaże na przechowywanie samochodów osobowych towarzyszą zabudowie mieszkaniowej, uzupełniając te zabudowę, jak słusznie podniósł organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, w związku z czym funkcja garaży na samochody osobowe przy budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie budzi zastrzeżeń.
Nieuprawniony jest zarzut skargi, że działka objęta wnioskiem nie ma dostępu do drogi publicznej. Działka ta, oznaczona nr 1584/3 posiada dostęp do drogi publicznej - ul. H. poprzez istniejącą drogę urządzoną na działkach o nr ew. 1686/1 i 1686/2, które stanowią własność gminy K. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy "dostęp do drogi publicznej" oznacza bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Te przesłanki zostały zatem w sprawie spełnione. Ponadto w części terenu przeznaczonego do zainwestowania zlokalizowany jest parking na samochody, do którego istnieje dostęp z ulicy H. Niezasadny jest także zarzut skargi, że dokumentacja inwestora nie jest kompletna, gdyż nie dołączył on do wniosku mapy określającej miejsca włączeń zjazdów do drogi publicznej, o której mowa w uzasadnieniu postanowienia Miejskiego Zarządu Dróg z dnia [...].
Postanowieniem tym uzgodniono pozytywnie możliwość usytuowania inwestycji polegającej na budowie 9 garaży na samochody osobowe na działce nr ew. 1584/3 przy ul. H. w K. MZD zawarł także informację, że warunki techniczne i zgodę na włączenie do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej należy uzyskać w MZD, co jest zgodne z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 ze zm.), który stanowi, że budowa lub przebudowa zjazdów wymaga uzyskania przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę, w drodze decyzji administracyjnej zezwolenia zarządcy drogi na ich lokalizację. Ta informacja MZD nie oznacza jednak, że inwestor ma dokonać powyższych zaleceń na etapie uzyskania warunków zabudowy.
W decyzji organu I instancji zawarto wymagania co do obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, stwierdzając m.in., że odprowadzanie wód opadowych do istniejącej kanalizacji burzowej odbywać się będzie zgodnie z pismem inwestora z dnia 21.VI.2004 r. Badanie spełnienia tego obowiązku będzie należało do organu wydającego pozwolenie na budowę.
Zasadnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało w uzasadnieniu decyzji zaskarżonej, że stosownie do art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ I instancji w załączniku nr 1 do decyzji z dnia [...] ustalającej warunki zabudowy określił linie rozgraniczające teren inwestycji, natomiast sposób zabudowy i zagospodarowania terenu będzie przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego zmierzającego do udzielenia pozwolenia na budowę. Plan zagospodarowania terenu wraz z rozwiązaniami przyjętymi w projekcie budowlanym, w tym usytuowanie - lokalizacja garaży względem zabudowy na działkach sąsiednich będzie przedmiotem analizy i oceny w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.
Zarzut dotyczący niedoręczenia skarżącej analizy urbanistyczno architektonicznej jest o tyle niezasadny, że zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy są "wyniki analizy", nie zaś sama analiza. Skarżąca otrzymała wyniki analizy, tzn. jej część graficzną i część tekstową, stanowiące załącznik nr 2 decyzji. Z akt sprawy wynika, że projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła, stosownie do wymogu art. 60 ust. 3 architekt K. K., wpisana na listę Okręgowej Izby Architektów.
. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, wobec czego skarga nie jest zasadna i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji wyroku.