Uzasadnienie
Decyzją z [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania J.S., na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 w związku z art. 127 § 2 kpa utrzymało w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta z [...]. Decyzją tą organ I instancji ustalił J.S., właścicielowi nieruchomości położonej w [...]przy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] (arkusz mapy 119) o pow. 4600 m2, opłatę w wysokości 326,70 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w [...], stwierdził, że opłata ta jest jednorazowa i stanowi 10% różnicy powstałej pomiędzy wartością gruntu przed dokonaniem inwestycji a wartością po jej wykonaniu i wskazał, że wpłaty należy dokonać w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W razie zwłoki w uiszczaniu opłaty naliczane będą odsetki na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium podało, że postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zmianami) i przytoczył treść art. 144 ust. 1, 143 ust. 2, 145, 146 ust. 1 i 3 tej ustawy. Następnie wskazał, że zgodnie z podjętą w dniu 28 czerwca 2001 r. uchwałą Nr 5/44/2001 Rady Miasta w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej, Prezydent Miasta ustalił "na rzecz odwołującej" się opłatę adiacencką w wysokości 10% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej a wartością nieruchomości po jej wybudowaniu. Jednocześnie w zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji prawidłowo zastosował wysokość stawki procentowej wynikającej z uchwały Nr [...].
Dalej organ odwoławczy podał, że ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że w niniejszej sprawie opłata adiacencka została ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w [...] przy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o pow. 4600 m na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej.
Organ odwoławczy podkreślił, że w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy ustalający wysokość opłaty adiacenckiej dla właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] (arkusz mapy 119) o pow. 4600 m2.
Z operatu tego wynika, iż wycenę wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych wziętych do porównania. Dokonując wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące cechy i wagi: lokalizacja 30%, infrastruktura towarzysząca 20%, dostępność komunikacyjna 10 %, infrastruktura techniczna- wraz z kanalizacją sanitarną oraz powierzchnia działki - 20%. Z dalszej części operatu wynika, że do określenia wartości powyższej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej - rzeczoznawca przyjął nieruchomości podobne, wyposażone w kanał sanitarny, których transakcje miały miejsce w 2014 roku, których średnia cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 96,06 zł Różnice w lokalizacji tych nieruchomości zostały skorygowane poprzez zastosowanie korekt cech transakcyjnych.
Analogicznie rzeczoznawca postąpił, dokonując wyceny nieruchomości - przed wybudowaniem, z tym że do porównania przyjął nieruchomości podobne, niewyposażone w kanalizacje sanitarną, których średnia cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 87,19 zł.
Do ustalenia opłaty dla działki nr [...] (ark. mapy 119) położonej przy [...], rzeczoznawca przyjął linię zabudowy oznaczoną w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w wielkości 35 m a w związku z tym powierzchnia działki od której została naliczona opłata adiacencka wynosi 35,00 m x szer. 22,00 m = 770 m2. Zgodnie z opinią biegłego rzeczoznawcy różnica wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji w [...] wyniosła 6830,00 zł. Biorąc pod uwagę Uchwałę Rady Miasta Nr 5/44/2001 z dnia 28 czerwca 2001 r., właściciele zobowiązani są do wniesienia opłaty adiacenckiej w wysokości 10 % wzrostu wartości tj. 683,00 zł.
Nadto rzeczoznawca obszernie odniósł się do zarzutów strony skarżącej w piśmie z 9 marca 2016 r. i te wyjaśnienia Kolegium uznało za rzeczowe i wiarygodne.
Organ odwoławczy stwierdził, że operat ten jest logiczny, zupełny i stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej.
W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję J.S.,domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji zarzucił naruszenie artykułów: 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa poprzez dokonanie wybiórczej oceny materiału dowodowego, a w szczególności niewłaściwe zbadanie operatu szacunkowego z 7 stycznia 2016 r., w oparciu o który naliczona została opłata.
W uzasadnieniu skarżący zarzucił, że zaskarżona decyzja jest niezrozumiała. Na początku uzasadnienia decyzji (pierwsza strona) wskazano, że strona zobowiązana jest wnieść opłatę w wysokości 326,70 zł. W dalszej części (4 strona) wskazano, że właściciele nieruchomości zobowiązani są do wniesienia opłaty adiacenckiej w wysokości 10 % wzrostu wartości, tj. 683,00 zł. Dodatkowo w decyzji SKO podano, że powierzchnia działki, od której naliczona została opłata wynosi 770 m2, tymczasem w operacie szacunkowym podkreślono, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość o powierzchni 660 m2. Autor skargi także zauważył, że operat szacunkowy, w oparciu o który została naliczona opłata również zawiera błędy, a mianowicie w tabeli porównawczej (str. 27 operatu) przyjęto błędne wartości dla porównywanych nieruchomości odnośnie cechy "szerokość działki".
Skarżący podał, że jego nieruchomość ma szerokość 22 metry i jako taka uznana być powinna za korzystną pod względem jej szerokości. W operacie wskazano (str. 13), że mniej korzystna jest działka o szerokości mniejszej niż 16 m, natomiast powyżej 16 m szerokości działkę uznaje się za korzystną w tym aspekcie. W operacie w tabeli porównawczej (str.
27) rzeczoznawca błędnie przyjął poprawkę kwotową dla trzech porównywanych nieruchomości w zakresie szerokości działki. Prawidłowo należało przyjąć poprawkę dla nieruchomości A i C wartość 0, gdyż te nieruchomości pod względem szerokości są korzystne (podobnie jak jego nieruchomość), natomiast dla nieruchomości B należało przyjąć poprawkę "+11,91" - jako nieruchomości mniej korzystnej w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Powyższe skutkuje niewłaściwym określeniem wartości nieruchomości, co przekłada się na wyliczoną opłatę (10 % tej wartości).
Wnoszący skargę dodał, że zaskarżana decyzja nie została w sposób należyty uzasadniona. W decyzji wskazywane są różne kwoty opłaty adiacenckiej jak również wielkość działki przyjętej do ustalenia opłaty jest inna niż przyjęta w operacie. Powyższe rodzi wątpliwości, czy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został wnikliwie i rzetelnie zbadany przez organ odwoławczy.
Zdaniem skarżącego, mając na uwadze fakt upływu 3-letniego terminu do dnia wydania decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (w przypadku uchylenia decyzji obu instancji), zasadny jest również wniosek o umorzenie postępowania.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie przed sądem administracyjnym J.S. dodatkowo zarzucił, że jego zdaniem w ogóle nie powinna być na niego nałożona opłata adiacencka z uwagi na przeznaczenie działki na cele rolnicze. Wskazał, że zarzut ten zgłaszał w toku postępowania, ale organy do niego się nie odniosły.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje
skarga zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie zauważyć należy, że zaskarżona decyzja jest wzajemnie sprzeczna. Decyzją tą bowiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 326,70 zł, natomiast w uzasadnieniu wskazało, że wysokość tej opłaty powinna wynosić 683 zł. Nadto organ ten ustalił, że powierzchnia działki, od której została naliczona opłata adiacencka wynosi 770 m2, średnia cena transakcyjna za 1 m 2 nieruchomości podobnych wyposażonych w kanał sanitarny przyjętych do wyceny wynosiła 96,06 zł, zaś cena nieruchomości niewyposażonych w kanalizację sanitarną 87,19 zł. Tymczasem z dołączonej do akt administracyjnych części operatu, na podstawie którego organ I instancji ustalił wysokość opłaty wynika, że przedmiotem wyceny była pow. 660 m2 z działki nr [...]; w operacie tym wskazano również zupełnie inne średnie wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji niż wartości wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Świadczy to o tym, że organ odwoławczy z naruszeniem art. 7, 77 § 1, i art. 80 w zw. z art. 140 kpa oceniał jakiś inny operat niż ten, w oparciu o który organ I instancji wydał swoją decyzję. Skoro zaś J.S. w odwołaniu od decyzji Prezydenta podniósł zarzuty dotyczące prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego została ustalona opłata adiacencka, Kolegium dokonując oceny zupełnie innego operatu faktycznie do tych zarzutów w ogóle się nie odniosło. Dodatkowo zauważyć należy, że z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte w 2015 r. Tymczasem nadesłane sądowi akta, które były podstawą do wydania decyzji przez SKO w Kielcach, są niekompletne. Rozpoczynają się one od operatu szacunkowego z 7 stycznia 2016 r., z wyciągu którego wynikałoby, że przedmiotem wyceny jeśli chodzi o działkę skarżącego była powierzchnia 770 m2. Z uzasadnienia organu I instancji wynika, że w sprawie był sporządzony jeszcze jakiś inny operat – w maju 2015 r. i że wydana na jego podstawie decyzja została uchylona przez SKO.
Z kolei na rozprawie przed Sądem J.S. zarzucił, że w toku postępowania przed organami podnosił zarzut, że w stosunku do jego nieruchomości opłata nie powinna być naliczona, jako że jest to nieruchomość rolna. W aktach brak jest pism procesowych skarżącego, zawierających ten zarzut. Do tego zarzutu żaden z organów w tej sprawie się nie odniósł. Brak jest także jakichkolwiek ustaleń pozwalających na dokonanie oceny zasadności tego zarzutu, a więc i zasadności zastosowania w sprawie art. 143 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Stwierdzone powyżej naruszenie przez organ przepisów postępowania: art. 7, 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 140 oraz art. 107 § 3 kpa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dlatego też zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718), dalej P.p.s.a.
Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium przede wszystkim powinno zażądać od organu I instancji nadesłania całości akt sprawy, poczynając od zawiadomienia stron o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Rozpoznając zaś odwołanie organ ten powinien na wstępie rozważyć zasadność ustalenia opłaty w stosunku do nieruchomości skarżącego. W przypadku uznania, że do działki nr [...] będzie miał zastosowanie art. 143 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ winien przeanalizować ten operat, na podstawie którego została ustalona opłata przez organ I instancji, odnosząc się w szczególności do zawartych w odwołaniu i skardze zarzutów zgłoszonych przez skarżącego, i następnie wydać decyzję odpowiadającą wymogom art. 107 kpa.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.