Uzasadnienie
W dniu [...] r. T. K. skierowała do SKO w [...], między innymi wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. ([...]) zatwierdzającej podział nieruchomości - działki nr [...], o pow. [...] ha ks. wiecz., nr [...], położonej w obrębie [...] jedn. ewid. [...], na działki: [...] oraz [...].
W uzasadnieniu wniosku podniosła, że dnia [...] r. dokonała zakupu lokalu mieszkalnego. Inwestor w przedwstępnych umowach sprzedaży oświadczył, że uzyskał decyzję warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, załączając do umów plan zagospodarowania działki nr [...]. Cena zakupu obejmowała współwłasność w całej działce nr [...].
Inwestor, po wydaniu decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę, dokonał etapami, w trakcie procesu budowlanego, geodezyjnego podziału działki nr [...], zatajając ten fakt przed kupującymi. W świetle uzyskanych ostatecznie informacji, istnieją uzasadnione podstawy do podejrzenia popełnienia przez inwestora przestępstwa dokonanego na całym etapie podziału działki nr [...]. Decyzje administracyjne, zezwalające na podział działki wydane są z rażącym naruszeniem przepisów prawa, oparte na nieprawdziwych przesłankach, i jak można przypuszczać, stworzonych jedynie na potrzeby zachowania pozoru prawidłowości podziału działki.
W uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r., podano, że działka nr [...] o pow. [...] ha, została wydzielona pod poszerzenie działki sąsiedniej, i w związku z tym nie narusza ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego.
W rzeczywistości podział działki nr [...], będącej własnością w 1/2 E. W. (pracownika Spółki "[...]") i w 7-2. Spółki "[...]", nie służył żadnemu poszerzeniu działki sąsiedniej (której właścicielem jest W. Z.), o działkę nr [...].
Wyodrębniona działka nr [...] stała się bowiem własnością E. W. U samej więc podstawy podziału działki nr [...] legł czyn prawnie niedozwolony.
Powierzchnia wydzielonej w wyniku podziału działki nr [...] wynosi [...] m2, co rażąco narusza ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym minimalna powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 400 m2.
Wydzielenie działki nr [...] miało na celu wyłączenie pana W. Z., jako strony w postępowaniach administracyjnych, gdyż przestał on być bezpośrednim sąsiadem przedmiotowej nieruchomości, a z drugiej strony spowodowało zawężenie wymaganego odstępu pomiędzy ścianą przedmiotowego budynku i granicą działki, oraz zmniejszenie powierzchni działki nr [...].
W dalszej części wniosku, T. K. opisuje kolejne podziały działek, co umożliwiło inwestorowi w podstępny, z góry zaplanowany sposób na wyłączenie kupujących (nieświadomych istoty sprawy) ze współwłasności w działkach nr [...] i [...]. Tymczasem, zbycie lokali miało nastąpić, jak wynika z przyrzeczonych umów sprzedaży, na warunkach określonych w przedwstępnych umowach sprzedaży.
Umowy te dotyczą współwłasności kupujących w całej działce nr [...], i do niej odnosi się też zapłacona przez kupującego cena.
Ponadto inwestor oszukał niektórych nabywców (między innymi wnioskodawczynię), sprzedając lokale użytkowane na najwyższej kondygnacji budynku, jako lokale mieszkalne, podczas gdy, co ujawniło się później, mieszkania te nie były objęte pozwoleniem na budowę.
Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r.., [...], wydaną na podstawie art. 157 § 3 kpa, w zw. z art. 28 kpa i w zw. z art. 97 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 115, póz. 741 ze zm.), odmówiono wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r.
Organ w uzasadnieniu, odniósł się do treści art. 28 kpa, zgodnie z którym stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku postępowanie dotyczy lub kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. stanowi, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. W orzecznictwie sądowym ukształtował się pogląd, iż w postępowaniu o zatwierdzenie podziału nieruchomości, stronami są wyłącznie właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości podlegającej podziałowi, odmawia się natomiast statusu strony podmiotom, które swoje prawa do nieruchomości wywodzą zarówno z ograniczonych praw rzeczowych, jak i obligacyjnych. T. K. w dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nie była stroną postępowania o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, nie jest też następcą prawnym, tj. spadkobiercą lub nabywcą nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie może zatem wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nieważności, nie posiada bowiem przymiotu strony w takim postępowaniu.
Zakres bowiem ewentualnych roszczeń T. K. wynika z umowy zobowiązującej do przeniesienia własności i na możliwość dochodzenia tych roszczeń nie ma wpływu czy po zawarciu umowy zobowiązującej dokonano podziału tej nieruchomości. Wobec powyższego, w oparciu o art. 157 § 3 kpa odmówiono T. K. wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie.
We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy T. K. kwestionuje wydaną decyzję. Uważa, że decyzja wydana z rażącym naruszeniem prawa powinna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego. Twierdzi, że na podstawie art. 28 w zw. z art. 30 § 4 kpa, przysługuje jej status strony na podstawie praw zbywalnych, jako następcy prawnemu nieruchomości, której dotyczy kwestionowana decyzja.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], decyzją z dnia [...] r. znak [...], działając na podstawie art. 157 § 3 kpa, z zw. z art. 28 kpa i art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 46 póz. 543) w zw. z art. 127 § 3 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium przyjęło, iż decyzja Prezydenta Miasta [...], z dnia [...] r. orzekająca o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...] nie została wydana z rażącym naruszeniem prawa, a postępowanie administracyjne w tej sprawie zostało przeprowadzone prawidłowo. Powtarzając argumentację zawartą w poprzedniej decyzji z dnia [...] r., Kolegium podtrzymało stanowisko, że T. K. nie może być uznana za stronę postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości składającej się z działki nr [...], a tym samym wniosek o stwierdzenie nieważności tej decyzji złożony przez nią nie jest skuteczny.
W skardze od Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego T. K. zarzuca tej decyzji rażące naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 28 kpa, poprzez nieprzyznanie jej statusu strony, i w konsekwencji odmowę wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...], z dnia [...] r.
Wnosi zatem o uchylenie zaskarżonej decyzji, decyzji poprzedzającej z dnia [...] r. i stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. oraz o zasądzenie od SKO w [...] kosztów postępowania. W skardze powtarza argumenty zawarte w złożonym wniosku z dnia [...] r.
Uważa, że skoro została oszukana przez inwestora, posiada istotny interes prawny w uznaniu jej za stronę postępowania. Interes ten posiada również z uwagi na fakt, że jest jednym z nabywców działki nr [...] (współwłasność w działce nr [...] oraz [...] tj. w działkach powstałych wraz z obciążoną roszczeniami działką nr [...] z podziału działki nr [...]). Jest zdania, że stwierdzenie nieważności decyzji o podziale działki nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. miałoby bezpośredni i korzystny wpływ na sytuację prawną skarżącej w innych postępowaniach, w tym przed sądem powszechnym.
Istnieje zatem uzasadniona potrzeba ochrony słusznego interesu prawnego skarżącej i innych osób. Zgodnie z orzecznictwem sądowym katalog stron w postępowaniu nadzwyczajnym nie musi być tożsamy w katalogiem stron w postępowaniu zwykłym, a ponadto organ odmawiający przyznania podmiotowi statusu strony zobowiązany jest zbadać sprawę co do jej istoty.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wnosi o jej oddalenie, podtrzymując argumenty, o których mowa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 póz. 1270), sądy administracyjne sprawują kontrolę administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.
Sądowa kontrola nie wykazała naruszenia prawa, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy. Stwierdzić bowiem należy, że w zaskarżonej decyzji organ w sposób nieuprawniony odniósł się do prawidłowości decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r., czego nie powinien czynić, gdyż nie zostało wszczęte postępowanie w sprawie nieważności decyzji, a zatem brak było podstaw do rozstrzygnięcia w sprawie stwierdzenia nieważności (art. 158 § 1 kpa).
Błędu tego nie popełniło SKO w [...] wydając decyzję z dnia [...] r. gdyż odmowa wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności (art. 157 § 3) została oparta na zarzucie braku przymiotu strony tego postępowania w oparciu o gruntową analizę art. 28 kpa. Ponieważ jednak (mimo częściowego błędnego uzasadnienia) SKO w zaskarżonej decyzji oparło się przede wszystkim na powtórzeniu tej argumentacji, Sąd nie uznał za wskazane uchylenia zaskarżonej decyzji z tych, czysto formalnych przyczyn.
Należy bowiem stwierdzić, że zgodnie z art. 157 § 2 kpa, postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Organ jak wiadomo nie wszczął postępowania z urzędu. Nieprzyznanie statusu strony T. K. zostało oparte na szczegółowej analizie ustawodawstwa i orzecznictwa dotyczącego art. 28 kpa. W zaskarżonej decyzji wykazano, iż skarżąca nie posiada interesu prawnego, aby być uznaną za stronę postępowania w rozumieniu tego przepisu.
Organ ustalił, że T. K. w dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału tj. w dniu [...] r., nie była współwłaścicielem działki nr [...], nie należała zatem do kręgu podmiotów, o których mowa w art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 46 póz. 543). Z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości skutecznie mogą wystąpić jedynie właściciele działki, której projekt podziału zatwierdzono (z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej skarżąca nie stała się właścicielem działki), ewentualnie ich następcy prawni, tj. spadkobiercy lub nabywcy nieruchomości podlegającej podziałowi, bo tylko te podmioty wchodzą w prawa i obowiązki poprzednich właścicieli.
Organ prawidłowo ustalił, że T. K. nie była nabywcą nieruchomości podlegającej podziałowi, nie nabyła też od poprzednich właścicieli działki nr [...] powstałej z podziału działki nr [...] na działki nr [...],[...] i [...], ani też działki [...]. Prawidłowo zatem organ uznał, że T. K. nie jest następcą prawnym współwłaścicieli nieruchomości składającej się przed podziałem z jednej działki oznaczonej nr [...], a po zatwierdzeniu projektu podziału, z dwóch działek oznaczonych numerem [...] i [...].
Sąd podzielił również stanowisko (poparte cytowanym orzecznictwem) Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] co do odmowy statusu strony podmiotom, które swoje prawa do nieruchomości wywodzą z praw obligacyjnych.
Z powyższych względów orzeczono jak w sentencji wyroku, oddalając skargę jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270).