Uzasadnienie
Organ I Instancji Wójt Gminy S., decyzją z dnia [.......] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 z póź.zm) i §... uchwały.....Rady Gminy S. z dnia [....]. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S., dla wsi S. i Ł. z wyłączeniem działek nr nr..........(Dz. Urz. Woj.......) – postanowił co następuje:
- 1. z tytułu wzrostu, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. i Ł. wartość nieruchomości położonej w S. oznaczonej jako działka nr.... o pow......ha, dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą KW...... i stanowiącą do chwili jej sprzedaży własność T.B., ustalił opłatę w wysokości [....] zł (słownie trzy tysiące dwieście złotych),
- 2. zobowiązał T.B. do wniesienia ustalonej w pkt 1 opłaty w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji na rachunek bankowy Urzędu Gminy w KBS Oddział S. lub w kasie urzędu.
W motywach rozstrzygnięcia, organ I instancji podniósł, że Rada Gminy S. uchwałą nr.......... sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości S. i Ł. z wyłączeniem działek nr nr.........(Dz. Urz. Woj.................) uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla wsi S. i Ł. oraz ustaliła stawkę procentową opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 z póź.zm) w następującej wysokości:
- 1. 20% dla zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej i zagrodowej (M) oraz mieszkaniowo usługowej (M/UR)
- 2. 30% dla terenów oznaczonych symbolami: UH,UR P,S,B,UT.
Plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje od dnia.......2005r.
W okresie roku 2004 i do dnia.....2005r. wieś S. i Ł. nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego zatem nieruchomości mogły być użytkowane jedynie na cele rolne. Poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dla tych miejscowości wygasł z mocy prawa w dniu 31 grudnia 2003r. na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W nowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr..... obręb S. o powierzchni........ ha została przeznaczona na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową S3M o pow. około...... ha. W dniu.......2005r. T.B. zbył działkę za kwotę [....] zł.
Na podstawie operatu szacunkowego z dnia.....2006r. opracowanego przez biegłych T.L. i J.K. ustalono, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania wartość nieruchomości wzrosła o........zł.
Wysokość opłaty obliczono następująco:
z operatu wynika, że wartość gruntu w okresie przed wejściem planu w życie wynosiła.......zł a w dniu sprzedaży............ zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł......... zł co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 20% daje kwotę w wysokości........ zł.
Dodatkowo podniesiono, że T.B. nie wniósł uwag i zarzutów do operatu.
Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł T.B. podnosząc, iż twierdzenie organu I instancji jakoby w okresie od 2004r. do......... 2005r. wieś S. i Ł. nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego i że nieruchomości mogły być użytkowane jedynie na cele rolne jest niezasadne. Ustawa z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 61 dopuszcza możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a jednocześnie pozwala na uzyskanie pozwolenia na budowę. Przedmiotowa nieruchomość spełniała warunki art.61 a tym samym możliwość jej zabudowy przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo podniósł, że uchwalenie planu nie obliguje właściciela do zmiany sposobu dotychczasowego użytkowania. Dotychczasowy sposób użytkowania przedmiotowej działki nie uległ zmianie więc nie można mówić o wzroście jej wartości.
Organ II instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [.....] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art.37 ust. 1,3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego –utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W motywach rozstrzygnięcia podniesiono, że sporna decyzja jest prawidłowa i brak jest podstaw do jej zmiany bądź uchylenia.
Niniejsza sprawa została wszczęta w terminie ustawowym tj.5 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. O wszczęciu postępowania powiadomiono stronę, strona mogła zapoznać się z elaboratem, który został wykonany zgodnie z prawem.
Skargę do Sądu wniósł T.B. W uzasadnieniu skargi podniósł, że dotychczasowy sposób użytkowania przedmiotowej działki nie uległ zmianie więc nie można mówić o wzroście jej wartości w związku ze zmianą sposobu jej użytkowania. Przyjęcie wartości działki, którą można wykorzystać na cele rolne i tylko rolne jest nieuprawnione. Nieuprawnione jest również twierdzenie,że wzrost wartości ceny działki nastąpił w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Należy bowiem wziąć pod uwagę fakt, że wzrost cen przedmiotowej nieruchomości nastąpił również w związku z ogólnym galopującym wzrostem cen.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie przywołując argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji organu II instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Na wstępie Sąd zauważa, iż zgodnie z art. 184 Konstytucji w związku z art. 1 ustawy z dnia 25.07.2002r.-Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz w związku z art. 135 ustawy z 30.08.2002r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz.1270 ze zm), kontrola zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ppsa sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem.
Sąd zwraca również uwagę na treść art. 134 § 1 ppsa, który stanowi, iż Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Cytowany przepis daje podstawę do uwzględnienia skargi także wtedy, gdy strona nie podniosła w trakcie toczącego się postępowania sądowoadministracyjnego zarzutów będących podstawą wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego indywidualnego aktu administracyjnego.
Powyższe regulacje określają podstawową funkcję sądownictwa i toczącego się przed nim postępowania. Jest nią- bez wątpienia- sprawowanie wymiaru sprawiedliwości poprzez działalność kontrolną nad wykonywaniem administracji publicznej. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi uchylenie rozstrzygnięcia.
Jak wynika z akt sprawy administracyjnej organ I instancji, Wójt Gminy S. podjął decyzje w oparciu o Uchwałę Nr.........Rady Gminy S. z dnia........, jednakże ani uchwała ani załącznik graficzny do niej nie znalazły się w przedmiotowych aktach. W decyzji organu I instancji wskazano, iż powierzchnia działki....., której właścicielem był T.B. wynosiła...... ha gdy tymczasem z treści uzasadnienia do decyzji organu I instancji wynika, że w obszarze oznaczonym jako S 3M znajduje się wprawdzie działka T.B. lecz o powierzchni...... ha. Informacji tej nie sposób zweryfikować na skutek braku załącznika graficznego do uchwały, który pozwalałby w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wskazać gdzie konkretnie znajduje się przedmiotowa działka w stosunku do której prowadzone jest postępowanie i czy w obszarze S3M znalazła się cała działka czy tylko jej fragment.
Również należy podnieść, iż z treści § 5 ust.4 uchwały (z którą Sąd zapoznał się) wynika, że zgodnie z,,Rysunkiem Planu" na fragmentach terenów S3M obowiązują ustalenia § 16, dotyczące terenów osuwiskowych.
Ta kwestia nie byłą jednak przedmiotem rozstrzygnięcia przez organy administracji i to zarówno organ I i II instancji pomimo, iż z treści § 16 ust. 2 uchwały wynika, że na obszarach aktywnych współcześnie osuwisk wyklucza się jakąkolwiek zabudowę. Osuwiska te należy odwodnić i zabezpieczyć, szczególnie na styku z obszarami przewidzianymi do zainwestowania lub z już istniejącą zabudową. Nie było to także przedmiotem analizy sporządzanej przez biegłych, którzy w ogóle nie zamieścili treści uchwały w operacie znajdującym się w aktach administracyjnych sprawy jak również pominęli załącznik graficzny -,,Rysunek Planu" gdy tymczasem zgodnie z § 56 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004r. Nr 207, poz. 2109 z póź.zm) –do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu.
Dokumentem takim niewątpliwie jest uchwała oraz załącznik graficzny, których nie zamieszczono, zatem powstaje uzasadniona wątpliwość co do poprawności wykonanego operatu a tym samym co do wysokości ustalonej w ten sposób wartości nieruchomości.
Jak z powyższego wynika w sprawie nie podjęto wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy co skutkuje naruszeniem art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Sąd orzekający w niniejszej sprawie korzystając z uprawnienia jakie daje art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz.1270 ze zm). –uznał, że w świetle podstawowego celu sądowej kontroli wykonywania administracji publicznej sprawowanej przez sądy administracyjne, określonego w art. 1§2 ustawy z 30 sierpnia 2002r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz.1270 ze zm).-ma obowiązek wydania orzeczenia usuwającego z obrotu prawnego akt niezgodny z prawem a za taki należy uznać również decyzję z [....] wydaną przez organ I instancji. Art. 135 uszczegóławia zasadę niezwiązania wojewódzkich sądów administracyjnych granicami skargi, upoważniając ten Sąd do orzekania także o aktach lub czynnościach niezaskarżonych rozpoznawaną skargą ale wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach danej sprawy, sprawy administracyjnej.
Wobec powyższego uznać należy, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo.
Decyzje te zostały wydane bez należytego wyjaśnienia sprawy oraz z naruszeniem przepisów prawa materialnego.
Stosownie do treści art. 145§ 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 z póź.zm)
Stwierdzenie przez Sąd, że uchylona decyzja nie podlega wykonaniu zgodnie z treścią art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) oznacza, że decyzja ta nie wywołuje skutków prawnych, które wynikają z jej rozstrzygnięcia, od chwili wydania wyroku, mimo że wyrok uchylający tę decyzję nie jest jeszcze prawomocny.
O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 z póź.zm).