Uzasadnienie
Decyzją z dnia [....] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm., zwanej dalej w skrócie – k.p.a.) oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm., zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w D. Nr......w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. - sołectwo B. (Dz. Urz. Woj........), Burmistrz Miasta i Gminy D. orzekł o ustaleniu należnej opłaty jednorazowej w wysokości [....] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako działka nr....., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem w/w nieruchomości.
Burmistrz określił także sposób i termin uiszczenia należnej z tego tytułu opłaty. Stosownie więc do zbytych udziałów w w/w nieruchomości burmistrz określił, że opłata ta w stosunku do J.Z. będzie wynosić – [....], a w stosunku do J.Z., M.Z. i M.B. po [....]. W uzasadnieniu tej decyzji Burmistrz Miasta i Gminy D. wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Ponadto, zgodnie żart. 37 ust. 6 cytowanej ustawy, opłata ta ustalona zostaje w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przesłanego przez notariusza sporządzającego umowę, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości.
Burmistrz podniósł, że nieruchomość położona w B., składająca się z działki nr...... o powierzchni.......ha znajduje się na terenie, dla którego od dnia........2005 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą Nr........Rady Miejskiej w D. z dnia.......2004 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa...........Nr.........W §...... powyższej uchwały określono 30% stawkę wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaną zmianą przeznaczenia terenu. W dniu.....2005 r. wpłynął do Urzędu Gminy i Miasta D. akt notarialny umowy przenoszącej własność z dnia [....], przesłany przez notariusza L.N., dotyczący sprzedaży w/w nieruchomości przez jej właścicieli, tj. J.Z., J.Z., M.Z. oraz M.B. Pismem z dnia [....] w/w osoby zostały zawiadomione o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie wydania decyzji orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako działka nr.......w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem tej nieruchomości.
W toku prowadzonego w tej sprawie postępowania administracyjnego wpłynęło pismo, którym J.Z. J.Z. i M.B. zwróciły się o umorzenie wszczętego postępowania. W odpowiedzi na powyższe, strony otrzymały odpowiedź uzasadniającą podstawy wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz zostały poinformowane o braku podstawy do jego umorzenia.
Burmistrz wskazał, że wysokość jednorazowej opłaty ustalona została w oparciu o operat szacunkowy datowany na dzień [....] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.L. Wg. powyższego dokumentu wartość rynkowa nieruchomości o powierzchni.....ha przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została na [....] a wartość tej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została na [....]. Różnica powyżej przedstawionych wartości, stanowiąca rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wynosi [....].Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem w/w nieruchomości wynosi [....]. Jest to wynik iloczynu stawki procentowej w wysokości 30% (określonej w ustaleniach planu) i w/w kwoty wzrostu nieruchomości.
Burmistrz podniósł, że biorąc pod uwagę fakt, iż J.Z., J.Z., M.Z. oraz M.B. zbyły wszystkie swoje udziały wynoszące odpowiednio 5/8 części i po 1/8 części w przedmiotowej nieruchomości, należna opłata jednorazowa z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tj. działki nr......, położonej w B., kształtuje się proporcjonalnie do udziałów we współwłasności przedmiotu sprzedaży, czyli: [....] od J.Z., jako osoby zbywającej udział wynoszący 5/8 części oraz po [....] od J.Z., M.Z. i M.B. jako osób zbywających udziały wynoszące po 1/8 części w w/w nieruchomości.
Mając powyższe na uwadze Burmistrz Miasta i Gminy D. orzekł jak w sentencji decyzji.
Z decyzją tą nie zgodziły się J.Z., J.Z., M.Z. i M.B. i wniosły na nią odwołanie. Zarzuciły w nim organowi I instancji uchybienie terminu do wszczęcia postępowania, o którym mowa w art. 37 ust. 6 ustawy. Zarzuciły także organowi, że ten nie poinformował je o wysokości opłaty jednorazowej i to zarówno na etapie wyłożenia planu jak i późniejszym, kiedy już plan uchwalono. Odwołujące podniosły, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie w dniu [....] w sytuacji otrzymania aktu notarialnego w dniu [....] jest naruszeniem terminu, o którym mowa w art., 37 ust. 6 ustawy. Stwierdza on jednoznacznie, ze opłata ta ma być naliczona bezzwłocznie. Powołały się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, z 3 września 2004 r., OSK 520/2004, według którego do tego rodzaju spraw nie mają zastosowania przepisy ordynacji zastosowanie nacji podatkowej, a zatem zastosowanie mają ogólne regulacje k.p.a. dotyczące terminów załatwienia spraw. Wszczęcie postępowania po 8 miesiącach jest naruszeniem tych przepisów.
Uważają, że zakreślony w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym okres 5 letni dotyczy terminu, w którym następuje zbycie nieruchomości i wynikające z tego tytułu roszczenia, co do opłaty jednorazowej. Nie dotyczy natomiast sytuacji, w której wszczęcie postępowania następowałoby w okresie 5 letnim, licząc od daty otrzymania przez Burmistrza informacji o zbyciu nieruchomości.
Podniosły także, ze zaskarżona decyzja została wydana bez należytej informacji, co do opłaty planistycznej. Zarówno na etapie wyłożenia projektu planu do wglądu, jak również po jego uchwaleniu, w pozyskanych przez nie dokumentach nie znalazła się żadna informacja na temat opłaty planistycznej. Dowodem w tej sprawie jest załączony wypis z projektu planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr....., który załączyły, z której powstała m.in. działka nr......, uzyskany na etapie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, jak również opinia urbanistyczna (w załączeniu) wydana po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będąca jednym z dokumentów stanowiących podstawą sporządzenia umowy sprzedaży działki nr....., z której winna wynikać informacja nt. wysokości ustalonej w planie zagospodarowania przestrzennego stawki procentowej opłaty jednorazowej dla terenu, będącego przedmiotem sprzedaży. Uważają, że wysokość tej opłaty mogła by się kształtować na poziomie 0% jak w wielu gminach.
Wniosły zatem o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego.
Decyzją z dnia [....] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., opierając się na art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu tak podjętego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Kolegium podniosło, ze uchwałą nr.......Rady Miejskiej w D. z dnia [....] (publ. w Dz. Urz. Woj........) wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa B. w Gminie D. obejmujący tereny, na których znajduje się działka nr...... w B. Po wprowadzeniu planu przedmiotowa nieruchomość znalazła się na terenach oznaczonych symbolami MR - tereny zabudowy zagrodowej oraz R - tereny upraw polowych. W przedmiotowej uchwale Rady Gminy w D. wskazano, iż wysokość stawki służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego wynosi 30%.
Kolegium ustaliło, że w dniu [....] współwłaściciele działki nr..... w B. zbyli przedmiotową nieruchomość gruntową na mocy warunkowej umowy sprzedaży (akt notarialny nr Rep..........), przy czym umowa przenosząca własność (po nieskorzystaniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu nieruchomości) została zawarta w dniu [....] (akt notarialny nr Rep.....).
Biegły rzeczoznawca majątkowy – T.L. - sporządził operat szacunkowy wyceniając wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę [....] natomiast po uchwaleniu planu miejscowego - na kwotę [....]. Tym samym - wzrost wartości nieruchomości wyniósł [....]. Przy zastosowaniu stawki 30% - naliczona opłata wynosi [....], co w przeliczeniu na zbyte przez strony udziały w nieruchomości wynosi: [....] - J.Z. (5/8 części nieruchomości), po [....] - J.Z., M.Z. oraz M.B. (po 1/8 części nieruchomości).
W ocenie Kolegium w powyższym zakresie postępowanie przed organem l instancji przeprowadzone było prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Co do zarzutów skarżących w zakresie uchybienia terminu do wszczęcia postępowania, Kolegium wskazało, iż termin do ustalenia opłaty planistycznej określony w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest terminem instrukcyjnym. Oznacza to, iż jego przekroczenie nie powoduje skutku prawnego w postaci utraty przez organ kompetencji do orzekania w danej sprawie. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 3 i 4 powołanej ustawy - wszczęcie postępowania o ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2004 roku, sygn. OSK 520/04, publ. OSP 2005/7-8/91). Terminy załatwiania spraw określone w art. 35 i nast. k.p.a. dotyczą załatwiania spraw toczących się (wszczętych) przed organem administracji publicznej.
Odnośnie do zarzutów skarżących w zakresie nie powiadomienia mieszkańców Gminy o opłacie planistycznej - Kolegium wskazało, iż prawo Gminy do naliczania opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynika z obowiązujących powszechnie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie z uchwał czy postanowień samej Gminy. Gmina nie ma także w tym zakresie żadnego obowiązku dodatkowego informowania mieszkańców o istnieniu instytucji opłaty planistycznej. Tym samym - niewiedza o obowiązujących regulacjach prawnych nie może zwalniać od odpowiedzialności za ich przestrzeganie, także w zakresie wymaganych opłat. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (opłaty planistycznej).
Co do braku właściwej formy odpowiedzi na wniosek stron o umorzenie postępowania (pismo organu l instancji z dnia.......), Kolegium wskazało, iż pisma stron do organu w trakcie toczącego postępowania, w tym także pisma zawierające wnioski procesowe stron, załatwiane są w formie przewidzianej przez prawo, tj. o ile przepis szczególny nie przewiduje dla danego rodzaju wniosku szczególnej formy jego załatwienia, ustosunkowanie się do wniosku strony winno nastąpić w decyzji kończącej postępowanie w danej instancji. Niejednokrotnie jednak - celem szybszego wyjaśnienia stronie stanu faktycznego i prawnego sprawy, zgodnie z art. 9 k.p.a. - stosowne informacje są przesyłane w formie pisemnej, co w żadnym wypadku nie stanowi o wadliwości toczącego się postępowania.
Kolegium podniosło, że organy administracyjne obowiązane są do działania na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów prawa, zgodnie z art. 7 Konstytucji RP. W zakresie wymierzania opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściwy organ jest obowiązany do naliczenia tej opłaty w sytuacji spełnienia dyspozycji normy tego przepisu i nie ma możliwości działania w tym zakresie w ramach tzw. uznania administracyjnego, uwzględniając szczególne okoliczności dotyczące zobowiązanego od ponoszenia naliczonej opłaty.
Z rozstrzygnięciem tym nie zgodziły się J.Z., J.Z., M.Z. i M.B. Wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.
W skardze powtórzyły zarzuty jakie podniosły w odwołaniu od decyzji organu I instancji, tj. uchybienia terminu do wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie, określonego w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz brak informacji odnośnie wysokości opłaty jednorazowej. Podniosły, że organ po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego ma obowiązek bezzwłocznie ustalić opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w tym przedmiocie po 8 miesiącach jest, w ich ocenie, naruszeniem terminu określonego w art. 37 ust. 6 wyżej wskazanej ustawy. Uważają, że wbrew stanowisku Kolegium, termin ten nie jest instrukcyjnym. Termin natomiast, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy zbycia nieruchomości i ich zdaniem nie dotyczy sytuacji, w której wszczęcie postępowania następowałoby w okresie 5 letnim, licząc od daty otrzymania przez organ informacji o zbyciu nieruchomości.
Organ ma też obowiązek informowania o wysokości stawki procentowej. Powinna się ona znaleźć w wypisie z projektu planu zagospodarowania przestrzennego, a nie została w nim zamieszczona. Uważały zatem, że wynosi ona 0%, zwłaszcza, że było im wiadomo, iż dla terenów zagrodowych takiej opłaty się nie pobiera.
Wniosły zatem o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na tą skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Postanowieniem z dnia [....] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na posiedzeniu niejawnym odrzucił skargi J.Z., M.Z. i M.B.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje
Rola sądu administracyjnego sprowadza się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zaskarżonej decyzji z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego, obowiązujących w dacie wydawania tej decyzji (art. 1 i 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm, zwanej dalej w skrócie – p.p.s.a.).
Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powyższe przepisy, nie będąc jednak związanym – stosownie do treści art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi uznał, że skarga J.Z. zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie odpowiadają bowiem prawu.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być niższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Burmistrz w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, że nieruchomość położona w B., składająca się z działki nr....... o powierzchni.....ha znajduje się na terenie, dla którego od dnia........2005 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą Nr.......Rady Miejskiej w D. z dnia [....] ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa.........Opłata jednorazowa z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy uwzględniający jej wartość przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Organ II instancji wskazał natomiast, że wskazaną wyżej uchwalą wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa B. w Gminie D. obejmujący tereny, na których znajduje się działka nr..... w B. Po wprowadzeniu planu przedmiotowa nieruchomość znalazła się na terenach oznaczonych symbolami MR - tereny zabudowy zagrodowej oraz R - tereny upraw polowych.
Żaden jednakże z organów nie przedstawił, jakie było przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość przed wejściem w życie wspomnianego planu.
W aktach sprawy znajduje się zaświadczenie z dnia [....] z którego wynika, że do dnia.... grudnia 2003 r. na terenie Gminy i Miasta D. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy D., zatwierdzony uchwałą nr.... Rady Miejskiej w D. z dnia.........1993 r. (Dz. Urz. Woj............), zgodnie z którym działka nr..... w B. położona była częściowo na terenie oznaczonym symbolem D 24 RP – tereny upraw polowych oraz D 27 RRZ – tereny użytków rolnych – bez prawa do zabudowy.
Plan ten stracił swoją ważność z dniem..... stycznia 2004 r. i do dnia.... stycznia 2005 r. sołectwo B., działka nr..... w B. nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.
Z "opinii urbanistycznej" z dnia........2006 r. wynika natomiast, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. sołectwo B. zatwierdzonym uchwałą Nr......Rady Miejskiej w D. z dnia.......2004 r. działka nr.... w B. w północno-wschodnie części położona jest na terenie oznaczonym symbolem MR – tereny zabudowy zagrodowej. Pozostała część działki leży na terenie oznaczonym symbolem R – tereny upraw polowych.
Powyższe powoduje wątpliwości, które organy administracji winny były wyjaśnić, zgodnie z postanowieniami artykułów: 7, 77 § 1 k.p.a., z jakich powodów uważają, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i z którym momentem, a nie przyjmować a priori, że taka zmiana w sferze rzeczywistości nastąpiła. W myśl art. 154 ust. 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), na potrzeby wyceny w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Słusznie zauważa WSA w Warszawie w wyroku z dnia 1 czerwca 2006 r., że użyte w treści art., 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie " jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła" należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany.
Wartość nieruchomości po wejściu w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późna. zm.) oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
Nie ulega wątpliwości, że w świetle tych regulacji rzeczoznawca określa wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub po jego zmianie.
W toku niniejszego postępowania został dopuszczony dowód z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dowód ten, jak każdy inny, podlega wszechstronnej ocenie organu (art. 80 k.p.a.).
W niniejszym przypadku do ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował metodę porównawczą – korygowania ceny średniej. Polega ona na porównaniu nieruchomości wycenianej z grupą co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia tych transakcji i cechy nieruchomości.
Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele rolnicze i zieleni biegły brał pod uwagę 21 nieruchomości, z których trzy miało przeznaczenie rolnicze, dwie pod zieleń, przeznaczenia reszty natomiast nie podano. Badany przez rzeczoznawcę rynek nieruchomości powinien być w miarę jednolity pod względem: cech fizycznych nieruchomości (zbliżone powierzchnie gruntów), stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie, cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości. Trudno dopatrzeć się zachowania tych wymogów w tabeli nr.... przedstawiającą analizę nieruchomości, skoro przeznaczenie w planie tych nieruchomości nie jest podobne. Także drugi z atrybutów analizowanych nieruchomości nie jest do siebie zbliżony. Powierzchnia nieruchomości wycenianej wynosi..... m², a brane pod uwagę powierzchnie nieruchomości z analizowanego rynku wynoszą odpowiednio m. in.:....,....,....,..........Również w tabeli nr.... odzwierciedlającej analizę rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy wybrano...... nieruchomości, z których powierzchnie.... są podobne do powierzchni wycenianej nieruchomości i wnoszą odpowiednio:....,....,....,....,..........Kwestie te także powinny były być wyjaśnione. Powyższe odzwierciedla, że organy orzekające nie dokonały oceny operatu szacunkowego, zgodnie z postanowieniami art. 80 k.p.a.
Skoro podstawą ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest opinia w formie operatu szacunkowego, to oględziny nieruchomości są czynnością jaką przeprowadza w ramach operatu biegły rzeczoznawca z udziałem bądź nie zainteresowanych stron (chociaż winien o nich zawiadomić). Nie można ich zatem rozpatrywać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązek zawiadomienia o ich przeprowadzeniu, stosownie do art. 79 k.p.a.(por. wyrok WSA z 5 lipca 2006 r., IV SA/Wa 607/06, LEX nr 243079).
Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2006 r., IV SA/Wa 2265/05, LEX nr 222281, że regulacja art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie, nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5 letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany.
Z uwagi jednak na przedstawione powyżej naruszenia przepisów prawa materialnego i postępowania administracyjnego, które miały i mogły mieć wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" i "c" oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w punkcie I i II sentencji wyroku. O kosztach natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), jak w punkcie III sentencji wyroku.