Uzasadnienie
Burmistrz Miasta decyzją z dnia 28 lipca 2014 r. nr [...] ustalił na wniosek G. P. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w obszarze dz. ozn. nr [...], jedn. ewid. [...] - miasto, obręb [...], w obszarze oddziaływania dz. nr [...] i [...] przy ul. J. w C. dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z poddaszem użytkowym wraz z infrastrukturą techniczną i budową szczelnego zbiornika na nieczystości płynne.
W uzasadnieniu organ I instancji podniósł, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia 3 lipca 2013 r. Spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Uprzednio wydana w niniejszej sprawie decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie. Ustosunkowano się do podniesionych przez strony zarzutów.
Odwołania od powyższej decyzji złożyli L. O. oraz G. O., podnosząc, że budynek, którego budowa planowana jest na działce nr [...] zgodnie z ww. decyzją, pozbawiony jest zgodnej z obowiązującymi przepisami drogi pożarowej. Przejazd wzdłuż budynku [...] jest zbyt wąski. Dodatkowo stojący obok budynku garaż uniemożliwia manewrowanie i dojazd służb ratunkowych do planowanego budynku, także na etapie jego budowy. Brak jest w chwili obecnej możliwości dojazdu wozów strażackich, a ewentualne zburzenie istniejącego garażu także takiej możliwości nie zapewni. Brak możliwości ugaszenia ewentualnego pożaru planowanego budynku tak na etapie jego budowy jak i późniejszego użytkowania, stwarza rzeczywiste zagrożenie pożarowe dla domu znajdującego się na działce [...] (adres: [...]). Pomimo zgłoszenia tego samego zastrzeżenia w proteście z dnia 21.10.2013r. inwestor nie dokonał żadnych działań mających na celu usunięcie tej przeszkody, w szczególności nie zdobył pisemnego zapewnienia służb ratunkowych o akceptacji jego projektu i możliwości zapewnienia bezpieczeństwa dla planowanego budynku i budynków sąsiednich.
Także Burmistrz Miasta nie podjął żadnych działań mających na celu wyjaśnienie tego zagadnienia. Zarzucono ponadto, że szerokość elewacji frontowej planowanego budynku w kwestionowanej decyzji wskazana została na 8,0 do 10,00 m. Szerokość działki, na której ma powstać planowany budynek jest zbyt mała, aby postawić na niej budynek o takiej szerokości elewacji w zgodzie z obowiązującym prawem. Ponadto opisany w kwestionowanej decyzji budynek nie może być wzniesiony na działce [...] ze względu na brak możliwości zachowania minimalnych wymaganych prawem odległości pomiędzy tym budynkiem, a domem położonym na działce sąsiedniej o numerze [...]. Z informacji uzyskanych od inwestora planowany budynek ma być zbudowany w konstrukcji drewniano-szkieletowej, co tym bardziej nie pozwala na posadowienie go w zgodzie z obowiązującym w tym zakresie prawem.
Odwołanie złożył również J. P., podnosząc, że w dalszym ciągu stwierdza, brak wzmaganej jest drogi dojazdowej i pożarowej do tej inwestycji. W uzasadnieniu zakwestionowano sformułowanie zawarte w decyzji "Ponieważ w obszarze planowanego dojazdu w części usytuowany jest budynek garażowo- gospodarczy do czasu jego rozbiórki dla skomunikowania dz. objętej inwestycją (dz.nr. [...] włączona została działka [...])". W ocenie odwołującego sformułowanie to jest nieprawdziwe i służy możliwości wydania pozwolenia na budowę. Rzekomy budynek garażowo-gospodarczy jest warsztatem samochodowym murowanym, w którym prowadzone są usługi dla ludności przez właściciela C. P., a w ostatnim okresie usługi wymiany opon przez wnioskodawcę B. P.. Budynek ten jest murowany i nie ma mowy o jego rozbiórce, a tym samym droga dojazdowa do budowy oraz całkowity ruch komunikacyjny przeniesie się na stale na działkę [...] sąsiadującą z działką odwołującego [...], co w konsekwencji narusza prawa odwołującego i tak zakłócone ciągłym hałasem i zanieczyszczeni powietrza spalinami samochodów dochodzącym z tego warsztatu przy wymianie opon oraz remoncie samochodów.
Ponadto w decyzji nie ma żadnych informacji związanych z przebiegiem i usytuowaniem kanalizacji ściekowej oraz budową zbiornika bezodpływowego, wobec czego wniesiono o wskazanie jego przebiegu i usytuowania. Odwołujący nie wyraził także zgody na propozycje drogi dojazdowej podanej w decyzji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 15 grudnia 2014r. nr [...], na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012, poz. 647), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu podano, iż w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, które pozwalają na uznanie kontynuacji funkcji, formy oraz parametrów architektoniczno – urbanistycznych tj. działki nr [...], [...] i [...]. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym.
Co do konkretnych wskaźników architektoniczno -urbanistycznych, organ I instancji odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy, co Kolegium uznało, gdyż znajduje ono uzasadnienie w poglądach orzecznictwa sądowego. Organ I instancji umotywował przyjęte rozwiązanie w tzw. wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej, oraz z zakresu zamierzenia. Planowana zabudowa ma powstać jako oficyna wewnątrz kwartału zabudowy i nie zmieni zastanego układu, nie będzie definiować nowej zabudowy pozostawiając istniejącą formę, jako pierzejową w granicy z działkami drogowymi. Orzecznictwo sądowo administracyjne dopuszcza odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jeżeli zabudowa planowana jest w głębi obszaru oraz na tyłach istniejących budynków (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011r. sygn. akt II OSK 496/10). Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie 12,5%, zgodnie z wnioskiem z jednoczesnym dopuszczeniem zwiększenia tego wskaźnika do wysokości 21%, tj. poprzez nawiązanie do wartości w średniej w obszarze analizowanym.
Brak jest podstaw do kwestionowania tak przyjętego wskaźnika, który znajduje podstawę w przepisach powszechnie obowiązujących i wynika z reguły nakazującej w pierwszej kolejności ustalić ten parametr w oparciu o średnią w obszarze analizowanym. Minimalna wartość wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy jest znacznie niższa od średniej.
Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje również przyjętej przez Organ I instancji wartości wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (70%), tym bardziej, że ustawodawca nie określa precyzyjnie zasad jego określania. Wiedza urbanisty pozwala w sposób wiążący dokonać weryfikacji w tym zakresie. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono z kolei na poziomie od 8m do 10m, tj. rozwiązanie takie jest zgodne z § 6 rozporządzenia wykonawczego, a biorąc pod uwagę, że parametr jest niższy od średniej wynoszącej 13,6m, tym bardziej zasługuje na uwzględnienie. Organ I instancji uwzględnił szerokość działki wynoszącą 16 - 17m parametrów oraz występowanie mniejszych aniżeli średnia wartości szerokości elewacji frontowych w bezpośrednim sąsiedztwie. Kolegium Odwoławcze nie znalazło podstaw do podważania takiego rozwiązania. Na etapie sporządzania projektu budowlanego weryfikowane będą w sposób szczegółowy przepisy techniczno - budowlane określające odległość projektowanej zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi.
Szczegółowej weryfikacji podlegać będą również zagadnienia ochrony przeciwpożarowej przy uwzględnieniu wymogów techniczno - budowlanych, a także same parametry dojazdu do budynku. O konkretnym miejscu usytuowania bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe nie rozstrzyga się na etapie ustalania warunków zabudowy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na poziomie od 7m- 8m. W ocenie Kolegium, tak przyjęty parametr wynika z kontynuacji wysokości budynków sąsiednich zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a sposób ich wyznaczenia został przez organ I instancji umotywowany. Przyjęta przez organ I instancji wartość jest niewiele wyższa aniżeli minimalna wartość tego wskaźnika w obszarze wynosząca 8,3m, a z kolei średnia dla zabudowy jednorodzinnej wynosi 9,18m.
Ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali.
Niniejsze zamierzenie posiada dostęp do drogi publicznej i jest zgodne z przepisami odrębnymi. W szczególności inwestor legitymuje się stosownymi służebnościami przejazdu zapewniającymi dostęp do drogi publicznej, co zresztą zostało wykazane w toku ponownie prowadzonego przez organ I instancji postępowania.
Nadto odnosząc się do pozostałych zarzutów podano, iż organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu z wentylacji klimatyzacji itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem, na mocy którego rozstrzygane są zagadnienia związane z dysponowaniem nieruchomością, w tym również nieruchomością sąsiednią. Decyzja ta ponadto z samej swojej istoty nie narusza praw osób trzecich. Podnoszone argumenty mogą mieć znaczenie, ale na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, w których weryfikowane są zagadnienia techniczno - budowlane.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli G. O., L. O. i J. P. zarzucając:
- 1. naruszenie przepisów postępowania:
- a) art. 6 i 7 kpa, poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie uwzględniający słusznego interesu obywateli oraz niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w szczególności nie wzięciu pod uwagę faktu, że poza wskazanym przez skarżącego budynkiem, są inne budynki, których rozbiórka wpłynie na możliwość swobodnego korzystania z działki inwestycyjnej oraz możliwość jej zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
- b) art. 8 kpa, zgodnie z którym postępowanie winno być prowadzone w sposób pogłębiający zaufanie obywateli do organów publicznych i administracji,
- c) art. 9 kpa stanowiącego o obowiązku wyczerpującego informowania stron postępowania administracyjnego w zakresie kroków podejmowanych przez organ administracji publicznej, nie wskazania wszystkich dokumentów, na podstawie których organ podjął rozstrzygnięcie w sprawie,
- d) naruszenie prawa do czynnego udziału strony wyrażonego w art. 10 § 1 kpa poprzez wyznaczenie terminu nieadekwatnego do zapoznania się z całością zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie,
- e) niedopełnienie szeregu czynności procesowych, w tym niezawiadomienie strony o wystąpieniu do innych organów opiniujących i uzgadniających co naruszyło regulację art. 106 § 2 kpa, art. 11 kpa poprzez brak wskazania wszystkich dokumentów oraz dowodów w sprawie, na podstawie których organ wydał decyzję, art. 140 kpa poprzez brak umożliwienia stronom zapoznanie się z materiałem dowodowym z postępowaniu odwoławczym,.
- 2. naruszenie przepisów prawa materialnego:
- a) art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W oparciu o powyższe wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.
W uzasadnieniu zarzutów wskazano, iż nie zostały przeprowadzone oględziny miejsca inwestycji, które doprowadziłyby do stwierdzenia, iż garaż na działce nr [...], który został przez inwestora przeznaczony do rozbiórki obecnie uniemożliwia dostęp do drogi dojazdowej. Garaż ten obecnie jest miejscem prowadzenia działalności gospodarczej.
Podkreślono odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy co narusza § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia został naruszony z powodu błędnego wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu; § 6 ust. 2 ww rozporządzenia, poprzez błędne wyznaczenie szerokości elewacji frontowej i § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia, poprzez błędne ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak również art. 54 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuzgodnienie projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy z odpowiednimi organami.
Nadto decyzja została w ocenie skarżących wydana z naruszeniem przepisów o terminowości w tym, art. 35 kpa, oraz prawidłowości uzasadnienia z art. 107 kpa.
Wskazano także na naruszenie § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. 2009 nr 124 poz. 1030) odnośnie warunków umożliwiających dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej do obiektu budowlanego, poprzez pominięcie faktu, iż do projektowanego budynku nie ma zapewnienia prawidłowego dojazdu na wypadek pożaru.
Co do prawa materialnego podano w skardze, iż działki znajdujące się w obszarze analizowanym, o którym mowa w § 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winny posiadać dostęp do drogi publicznej, w tym wskazano na parametry techniczne, tj. nie mniej niż 3 m. Z załącznika graficznego do wydanej decyzji nie wynika, by na całej szerokości węższej części działki oznaczonej wg ewidencji gruntów i budynków nr [...], wymóg ten został zachowany.
W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia skargi Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. skargę oddala.
Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
W pierwszej kolejności odnieść się należy do najdalej idących zarzutów skargi odnoszących się naruszenia prawa procesowego. W ocenie Sądu są one niezasadne, ponieważ z jednej strony są ogólnikowe – oprócz szerokich wywodów w zakresie treści zarzuconych przepisów kpa oraz ich wykładni, nie zawierają w zasadzie konkretnego wskazania na czym te naruszenia polegały, poprzez odniesienie do konkretnych okoliczności. Natomiast te bardziej konkretnie wskazane naruszenia prawa procesowego nie znajdują potwierdzenia w aktach administracyjnych kontrolowanej sprawy, bądź nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy. W pierwszej grupie jest wskazywanie na konieczność prowadzenia postępowanie w sposób pogłębiający zaufanie obywateli do organów publicznych i administracji oraz obowiązek wyczerpującego informowania stron postępowania administracyjnego w zakresie kroków podejmowanych przez organ administracji publicznej, oraz nie wskazania wszystkich dokumentów, lub dowodów na podstawie których organ podjął rozstrzygnięcie w sprawie.
Skarżący nie wskazują w jakim konkretnie zakresie na organach spoczywał obowiązek wyczerpującego informowania stron co do kroków podejmowanych przez organ administracji publicznej, oraz jakich konkretnie brakuje dokumentów, skoro z akt sprawy wynika, iż zapewniono im dostęp do akt, a także w uzasadnieniach rozstrzygnięć zawarto informację o dokumentach jakie organ zgromadził oraz dowodach na jakich się oparł przy wydawaniu rozstrzygnięć. Również zarzut braku pogłębienia zaufania obywateli nie może sprowadzać się do ogólnych odczuć skarżących, lecz konkretnych naruszeń przepisów, lub tak istotnego lekceważenia praw strony, jakie mogło doprowadzić do pominięcia jej podstawowych zarzutów, czego Sąd nie stwierdził, kontrolując niniejszą sprawę.
Natomiast bardziej konkretnie wskazane naruszenia prawa procesowego odnoszą się do wyznaczenie stronom zbyt krótkiego, bo 3-dniowego terminu do zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz niezawiadomienie stron o wystąpieniu do innych organów opiniujących i uzgadniających. Pierwszy zarzut jest niezasadny z powodu zawiadomienia wystosowanego przez organy i mieszczącego się w zakresie art. 10 kpa, który nie wprowadza żadnego minimalnego terminu. Skoro zatem skarżący otrzymali zawiadomienie 7 lub 8 lipca 2014r., jeden ze skarżących już w dniu 10 lipca 2014r. przedstawił swoje zarzuty, a decyzję wydano dopiero 28 lipca 2014r., to nie podstaw do uznania tego zarzutu.
Z kolei w postępowaniu odwoławczym organ nie przeprowadzał żadnych dodatkowych dowodów, stąd nie było zasadnej przyczyny do informowania stron o możliwości z nim się zapoznawania. Co do niezawiadomienia o wystąpieniu do organów uzgadniających, w zakresie dokonanych uzgodnień, bądź nie wskazano w skardze w jakim jeszcze zakresie miała być decyzja opiniowana lub uzgadniana, bądź co do melioracji wodnych oraz osuwania się mas ziemnych, skarżący nie podnosili żadnych konkretnych zarzutów w kwestii naruszenia zasad melioracji wodnych (wg organów opiniujących nie występują urządzenia melioracyjne bądź grunty meliorowane, natomiast w zakresie inwestycji występuje budowa szczelnego zbiornika na nieczystości płynne) oraz zabezpieczeń osuwania się mas ziemnych, ani w toku postępowania administracyjnego, ani w skardze, wobec czego, brak podstaw aby brak zawiadomienia mógł mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy.
Nie miało też miejsca podnoszone w skardze niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, zwłaszcza w odniesieniu do braku uwzględnienia innych budynków, których rozbiórka ma w ocenie skarżących wpłynąć na możliwość swobodnego korzystania z działki inwestora oraz jej zabudowy. Jak wprost wynika z treści uzasadnienia organu I instancji, jak i analizy funkcji oraz cech zabudowy, wskazywany przez skarżących budynek garażowy był uwzględniony jako przeznaczony do rozbiórki. Podnoszone do przeprowadzenia oględziny miejsca inwestycji nie mają zatem znaczenia. Podobnie rzecz ma się w zakresie zarzutu, iż garaż na działce nr [...], przeznaczony do rozbiórki obecnie uniemożliwia dostęp do drogi dojazdowej. Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych.
Określa ona tylko rodzaj inwestycji, parametry techniczne jakim winna odpowiadać planowana inwestycja. Decyzja ta w niczym nie narusza praw właścicieli działek przez które ma przebiegać inwestycja, gdyż nie rodzi praw po stronie inwestora do tego terenu, a odnosi się tylko do planowanej inwestycji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o dalszej kontynuacji planowanej inwestycji w postaci przeprowadzenia planowanej inwestycji. Ponadto jak wynika z aktu notarialnego z 13.03.2014r. (k. 106-108 akt adm.) teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej poprzez służebność przejazdu i przechodu o szerokości 5 metrów, przebiegającą obok przedmiotowego garażu.
W kontrolowanym przez Sąd postępowaniu organy badają jedynie zgodność planowanej inwestycji z wymogami art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami wykonawczymi. Dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę organy administracji publicznej będą kontrolować prawidłowość sporządzonego projektu technicznego, w tym kwestię rozbiórki. Podsumowując, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który w ocenie Sądu dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie formalne przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.
Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu l instancji była w tym zakresie zgodna z prawem. Stad niezasadny jest zarzut, iż decyzja narusza art. 107 kpa w zakresie prawidłowości uzasadnienia. Również zarzuty co do wydania decyzji z naruszeniem przepisów o terminowości w tym, art. 35 kpa nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi, bo przepisy te maja za zadanie jedynie dyscyplinowanie organów.
Odnosząc się zaś do zarzutów naruszenia prawa materialnego wskazać należy powtórnie, z uwagi na wyżej wskazane okoliczności związane z przewidzianą rozbiórką garażu i ustanowiona służebnością, iż zgodnie z ustalonymi warunkami inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi dojazdowej. Rozbiórka garażu ma znaczenie nie dla oceny, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a jedynie dla wygodniejszego dostępu (bez zakrętów) pod względem faktycznym. Nadto w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, które pozwalają na uznanie kontynuacji funkcji, formy oraz parametrów architektoniczno – urbanistycznych tj. działki nr [...], [...] i [...]. Parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Co do konkretnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, organy odstąpiły od wyznaczenia linii zabudowy, co Sąd uznaje za prawidłowe, gdyż znajduje uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej, oraz z zakresu zamierzenia.
Planowana zabudowa ma powstać jako oficyna wewnątrz kwartału zabudowy i nie zmieni zastanego układu, nie będzie definiować nowej zabudowy pozostawiając istniejącą formę, jako pierzejową w granicy z działkami drogowymi. Orzecznictwo sądowo administracyjne dopuszcza odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jeżeli zabudowa planowana jest w głębi obszaru oraz na tyłach istniejących budynków (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011r. sygn. akt II OSK 496/10).
Podniesione naruszenie § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia z powodu błędnego wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu nie zostało w skardze w żaden sposób uzasadnione. Organy prawidłowo w ocenie Sądu przyjęły, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie 12,5%, zgodnie z wnioskiem z jednoczesnym dopuszczeniem zwiększenia tego wskaźnika do wysokości 21%, poprzez nawiązanie do wartości w średniej w obszarze analizowanym. Brak jest podstaw do kwestionowania tak przyjętego wskaźnika, który znajduje podstawę w przepisach powszechnie obowiązujących i wynika z reguły nakazującej w pierwszej kolejności ustalić ten parametr w oparciu o średnią w obszarze analizowanym. Minimalna wartość wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy jest znacznie niższa od średniej. Przyjęta wartość wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (70%), jest zasadna tym bardziej, że ustawodawca nie określa precyzyjnie zasad jego określania.
Jak zasadnie zatem wskazał organ odwoławczy wiedza urbanisty pozwala w sposób wiążący dokonać weryfikacji w tym zakresie. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono z kolei na poziomie od 8m do 10m, tj. rozwiązanie takie jest zgodne z § 6 rozporządzenia wykonawczego, a biorąc pod uwagę, że parametr jest niższy od średniej wynoszącej 13,6m, tym bardziej zasługuje na uwzględnienie. Organy uwzględniły także prawidłową szerokość działki wynoszącą 16 - 17m. jak wyżej wskazano na etapie sporządzania projektu budowlanego weryfikowane będą w sposób szczegółowy przepisy techniczno - budowlane określające odległość projektowanej zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi. Szczegółowej weryfikacji podlegać będą również zagadnienia ochrony przeciwpożarowej przy uwzględnieniu wymogów techniczno - budowlanych, a także same parametry dojazdu do budynku. O konkretnym miejscu usytuowania bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe nie rozstrzyga się na etapie ustalania warunków zabudowy.
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na poziomie od 7m- 8m. Przyjęty parametr wynika z kontynuacji wysokości budynków sąsiednich zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a sposób ich wyznaczenia został przez organy szczegółowo umotywowany. Przyjęta wartość jest niewiele wyższa aniżeli minimalna wartość tego wskaźnika w obszarze wynosząca 8,3m, a z kolei średnia dla zabudowy jednorodzinnej wynosi 9,18m. Ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Niniejsze zamierzenie posiada zatem, w ocenie Sądu, dostęp do drogi publicznej i jest zgodne z przepisami odrębnymi. W szczególności inwestor legitymuje się stosownymi służebnościami przejazdu zapewniającymi dostęp do drogi publicznej, co zostało wykazane w toku prowadzonego przez organ I instancji postępowania.
Nie doszło także do naruszenia § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, skoro jak wyżej wskazano nieruchomość inwestora ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej istniejącym zjazdem na pas terenowy drogi gminnej ul. J. przez działki nr [...], [...]. Poza tym, zgodnie z przepisami w/w rozporządzenia, nie istnieje konieczność doprowadzenie drogi pożarowej do takiej inwestycji jak planowana, a kwestia sytuowania takiej drogi i tak jest uwzględniana przez organ dopiero na etapie postępowania o pozwolenie na budowę.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.