Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]października 2004 r., znak: [...], Wojewoda [...] na podstawie art. 138 par. 2 k.p.a. oraz art. 9a, art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm./, po rozpatrzeniu odwołania F. K. od decyzji Starosty L. z dnia [...]sierpnia 2004 r. znak [...] o odmowie zwrotu nieruchomości położonej w L., oznaczonej uprzednio jako parcela budowlana nr "1" o pow. 0,0333 ha. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnienie decyzji Wojewoda [...] stwierdził, co następuje:
Wnioskiem z dnia 15.08.2004 r. F. K. wystąpiła o zwrot przedmiotowej nieruchomości, która została nabyta od niej na rzecz Skarbu Państwa notarialną umową sprzedaży z dnia [...].12.1989 r. Rep. A [...] z dnia [...].12.1989 r. na cel uzasadniający wywłaszczenie zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jako niezbędna na budowę osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, spółdzielczego "C." w L. Starosta L. działając na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, decyzją z dnia [...]sierpnia 2004 r. znak:[...] odmówił zwrotu tej nieruchomości. W uzasadnieniu swej decyzji Starosta wskazał fakt, że Skarb Państwa nabył przedmiotową nieruchomość w drodze umowy kupna, takiej samej, jak każda inna tego rodzaju umowa. Uzgodniona z właścicielką i wypłacona kwota sprzedaży nie była ceną wywłaszczeniową (odszkodowaniem) lecz ceną umowną; wynegocjowaną w dniu 28 grudnia 1989 r., tj. w przeddzień zawarcia z nią umowy sprzedaży. Skoro, zaś, przedmiotowa nieruchomość nie została wywłaszczona, to tym samym droga postępowania administracyjnego o jej zwrot jest niedopuszczalna.
W odwołaniu od powyższej decyzji organu pierwszej instancji F. K. wniosła o jej zmianę poprzez uwzględnieninie żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Odwołująca się zarzuciła, że przytoczone przez organ pierwszej instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia argumenty są sprzeczne z okolicznościami faktycznymi, w których doszło do "nabycia" na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości gdyż sprzedaż nieruchomości została wymuszona, a narzucona jej cena nie uwzględniała rzeczywistej wartości gruntu w centrum miasta; była kilkakrotnie niższa od ówczesnej ceny rynkowej.
Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewoda [...] stwierdził, że nabycie nieruchomości, której dotyczy wniosek o zwrot nastąpiło umową sprzedaży. W aktach sprawy znajduje się notatka służbowa spisana w dniu 28.12.1989 r. z negocjacji przeprowadzonych w Urzędzie Miasta i Gminy Limanowa z F. K., z której wynika, że wynegocjowana kwota sprzedaży została zaakceptowana przez właścicielkę nieruchomości. Fakt ten ma doniosłe znaczenie gdyż zgodnie z art. 53 ust. 1 tekstu pierwotnego ustawy, wywłaszczenie mogło nastąpić tylko wówczas, gdy nieruchomość nie mogła być nabyta w drodze umowy. Ustawa nie zawierała żadnych przepisów szczególnych dotyczących treści i formy umowy kupna nieruchomości, a wobec tego w pełnym zakresie mają do niej zastosowanie przepisy prawa cywilnego, a wpis do księgi wieczystej nowego podmiotu własności wywiera te same skutki, co w każdym innym przypadku.
Umowa o przeniesieniu na rzecz Skarbu Państwa lub gminy własności nieruchomości niezbędnej na cele publiczne jest umową kupna nieruchomości taką samą jak każda inna tego rodzaju umowa, a wobec tego stosuje się do niej wszystkie przepisy prawa cywilnego. Równość statusu wszystkich uczestników obrotu cywilnoprawnego oznacza, że Skarb Państwa lub gmina, nabywając z zachowaniem przepisanej prawem formy własność nieruchomości, korzystają z tej samej ochrony własności, co inne podmioty. Poprzedni właściciel, który zbył nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy cywilnoprawnej w okresie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r., bez szczególnej podstawy prawnej nie może występować na drogę administracyjną z żądaniem zwrotu. Dlatego też, wedle Wojewody [...], stosownie do treści art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami -przedmiotowa nieruchomość nie podlega zwrotowi, gdyż została nabyta przez Skarb Państwa w drodze umowy cywilnoprawnej w czasie obowiązywania ustawy o gospodarce i wywłaszczaniu nieruchomości, a w związku z tym nie może być traktowana jako nieruchomość wywłaszczona.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżąca F. K. zarzuciła, że zawarta z nią w 1989 r. umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie może być właśnie traktowana, jako zwyczajna umowa cywilnoprawna z uwagi na zawarcie jej pod rygorem wywłaszczenia i spłaty należnego odszkodowania w comiesięcznych ratach przez okres 50 lat. Faktycznie była więc ona przymuszona do zawarcia umowy. Dlatego też skarżąca uważa, że w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące zwrotu nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podniósł, że;
- - nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r, w przepisie art. 216 rozszerzyła zakres jej stosowania na nieruchomości nabyte na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu,
- - aczkolwiek zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej, to strona nie miała swobody kontraktowania z uwagi na zagrożenie przymusowym odjęciem prawa własności.
- - umowa sprzedaży określa cel, na jaki nabywane nieruchomości mają być wykorzystane.
W związku powyższym Wojewoda pozostawił do uznania Sądu możliwość uznania przedmiotowej nieruchomości, jako wywłaszczonej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, rozpatrując skargę, zważył co następuje
Skarga jest zasadna.
Jak trafnie zauważa w odpowiedzi na skargę Wojewoda [...], przepis art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami został zmieniony przez art. 1 pkt 141 ustawy z dnia 28.11. 2003 r./Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492/, zmieniającej ustawę z dniem 22.
- 09. 2004 r.
Wprowadzony nowelą ustęp 2 pkt. 3 do art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami w obowiązującym brzmieniu stanowi, że przepisy rozdziału 6 działu III stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz 127, z późn. zm./. Oznacza to, że do nieruchomości nabytych na podstawie powołanej ustawy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.
Zatem - co trzeba stwierdzić- już w czasie odwołania i wydawania decyzji przez organ II instancji obowiązywał przepis art. 216 ust. 2 w nowym ujęciu, zmienionym powołaną wyżej nowelą czego organ odwoławczy nie wziął pod uwagę, analizując stan faktyczny sprawy na gruncie nieaktualnego stanu prawnego. Dlatego też konstatacja organu odwoławczego zawarta w uzasadnieniu decyzji, iż do nieruchomości nabytych przez Skarb Państwa na podstawie umowy cywilnoprawnej pod rządami ustawy wywłaszczeniowej z dnia 29 kwietnia 1985 r., nie mają zastosowania przepisy dotyczące zwrotu nieruchomości, chociażby umowy te zostały zawarte w związku ze wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, nie przystaje do obowiązującego stanu prawnego.
Organ odwoławczy rozpatrując odwołanie ma obowiązek stosować przepisy obowiązujące w dacie orzekania (art. 6 k.p.a.). Zmiana przepisów prawa materialnego w toku postępowania administracyjnego, między wydaniem decyzji w pierwszej instancji a rozpatrzeniem odwołania zobowiązuje organ odwoławczy do uwzględnienia nowego stanu pewnego, jeżeli z nowych przepisów nie wynika inny skutek, /por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7.
- 05. 2002 r.,111 RN59/01, OSNP 2003/3/56/.
Skoro zaś, powołany wyżej przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w nowym brzmieniu poszerza zakres stosowania przepisów rozdziału 6 działu III na nieruchomości nabyte na podstawie ustawy z dnia 29.
04. 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, to należało rozpatrzyć sprawę w świetle przepisu art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pojęcie nabytych nieruchomości w ujęciu omawianego przepisu obejmuje bowiem swoim zakresem zarówno nieruchomości wywłaszczone sensu stricto, jak i nabyte na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej w związku z wszczętym postępowaniem wywłaszczeniowym.
Skoro ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r. poprzez nową redakcję art. 216 dopuściła możliwość stosowania przepisów o zwrocie nieruchomości odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy wywłaszczeniowej z dnia 29 kwietnia 1985 r. to sprawa wymagała przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości. Nie zostały bowiem w ogóle poczynione ustalenia faktyczne niezbędne dla prawidłowego rozstrzygnięcia co do istoty w sprawie o zwrot nieruchomości.
W szczególności; nie ustalono czy zaistniała materialnoprawna przesłanka zwrotu nieruchomości w postaci jej zbędności na cel, dla którego wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe i w związku z nim nabyto na rzecz Skarbu Państwa przedmiotową nieruchomość.
W myśl powyższego przy ponownym rozpatrzeniu sprawy koniecznym będzie najpierw precyzyjne ustalenie celu wywłaszczenia (nabycia) przedmiotowej nieruchomości, aby następnie móc dokonać oceny jej zbędności, przy zastosowaniu kryteriów wprowadzonych pkt 1 i 2 ust. 1 art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bowiem roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części powstaje z chwilą kiedy stała się ona zbędna stosownie do przepisu art. 137, na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.(art. 136 ust. 3 u.g.n.) W związku z powyższym należy stwierdzić, że organ odwoławczy orzekając w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości naruszył przepisy prawa materialnego tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 216 ust. 2 pkt 3 i art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137) oraz przepisy postępowania, (art. 6, 7, 8, i 77 k.p.a.), które miały istotny wpływ na wynik sprawy.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 par 1 pkt 1 lit "a" i lit "c" prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylając decyzje obu instancji wydane w ramach postępowania administracyjnego.
Takie rozstrzygnięcie sięgające "w głąb" sprawy jest w tym wypadku niezbędne dla końcowego jej załatwienia w myśl przepisu art. 135 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.