Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowiez 27 maja 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 432/10

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...].11.2007 r., (znak: [...]) Wójt Gminy, działając na podstawie art.36 ust.4, art.37 ust. 1, 6 ustawy z dnia 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.nr.80 poz.717 z późn.zm. - zwaną dalej ustawą o planowaniu z 2003 r.), Uchwały Rady Gminy z dnia 20 lutego 2006 r. Nr XXX/271/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 615, po z. 3806) oraz Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 3 sierpnia 2006 r. Nr XXXV/312/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 616, poz. 3807) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilan ustalił A.M. jednorazową opłatę jako zbywcy prawa własności nieruchomości położonej we wsi Mogilany, gmina Mogilany, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o powierzchni 0,1189 ha w wysokości 11.169,00 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano co następuje.

1. 1. przedmiotowa nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako dz.ewid. 1 w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany - "ujęta była w terenach upraw polowych".
2. 2. od dnia 13 listopada 2006 r. zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej – [...],
3. 3. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego mgr inż K.M.-T. z dnia 27.
4. 09. 2007 r., sporządzona na zlecenie Wójta Gminy. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu stanowi kwotę [...] zł.

1. 4. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 10% dla terenów oznaczonych symbolami- MU1 MU2, MUS, MNI, MN2, MN3, RMI, Ul, U2, U3 i UP2 dla pozostałych terenów stawka ta wynosi 0%.
2. 5. skoro przedmiotowa działka w całości znajduje się w terenach [...], a procentowa stawka wzrostu wartości od takich nieruchomości została ustalona na poziomie 10% co stanowi z w/w kwoty wzrostu wartości opłatę w wysokości [...] zł.
3. 6. w dniu 15.12. 2006 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. [...] nastąpiła sprzedaż przedmiotowej działki.

Odwołanie A.M. nie zostało uwzględnione i Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].02.2008 r. (znak: [...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc z uzasadnieniu, że:

w odwołaniu odwołująca się, zarzucając obrazę przepisu art.36 ust.4 ustawy o planowaniu z 2003 r., podnosi, że jej zdaniem nie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego bowiem pod rządami poprzednio obowiązującego planu nieruchomość znajdowała się w terenie zabudowy jednorodzinnej i usługowe o czym świadczy fakt uzyskania pozwolenie na budowę z Urzędu Gminy w Mogilanach w dniu 2.11.1998 r. (znak [...]), oraz uzgodnienie warunków przyłącza elektrycznego.

przesłankami ustalenia tzw. opłaty planistycznej są - a/ wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą czy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

b/ zbycie tej nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania -przestrzennego.(art.37 ust.4 ustawy),jest bezsporne i udokumentowane w aktach, iż umową sprzedaży zawartą w dniu 15.12.2006 r., odwołująca się sprzedała przedmiotową nieruchomość, jak również i to, że uchwała ustalająca miejscowy plan zagospodarowania weszła w życie w dniu 10.11.2006 r. przeprowadzona przez rzeczoznawcę wizja lokalna, operat szacunkowy, znajdujące się w aktach wypisy z ewidencji gruntów, wypisy z planu, mapy ewidencyjne, materiał fotograficzny, pozwalają przyjąć, że przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazująca na inne wykorzystanie nieruchomości, niż nie użytkowany grunt, porośnięty trawą, niezabudowany, nie urządzony, w sąsiedztwie którego znajduje się zabudowa jednorodzinna, przedłożona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...].11.1998 r., z datą ważności do dnia 31.12.1999 r., nie została zrealizowana jak wynika z protokołu z oględzin nieruchomości, nie mogła więc wpłynąć na ocenę faktycznego sposobu wykorzystania wycenianej nieruchomości, podziela wyrażony w odwołaniu pogląd, iż opłata jednorazowa powinna zostać ustalona bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednakże ewentualne rozwiązanie tego problemu należy do kompetencji organu Gminy jakim jest Rada Gminy. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższe postanowienie złożyła A.M. i zarzucając:

a/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy - tj. przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., o planowaniu z 2003 r., - "polegające na jego błędnej interpretacji, pomijającej cel tegoż przepisu oraz jego błędnym zastosowaniu".

b/ naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

1. - art. 7 kpa poprzez niepełne wyjaśnienie stanu faktycznego i załatwienie sprawy, bez uwzględnienia słusznego interesu obywateli,
2. - art. 77 § l kpa poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na niepełnym materiale dowodowym, dotyczącym braku ustaleń jaka faktycznie była wartość przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania i w oparciu o te przepisy wniosła o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że:

1. a. ustalenia a dotyczące wzrostu wartości nieruchomości są nieprawdziwe, co skarżąca wskazywała w odwołaniu - co jest spowodowane również naruszeniem przepisów postępowania, tj. brakiem ustaleń jakie były ceny nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania, dlatego też naliczenie renty planistycznej nieuprawnione i niezgodne z celem art. 36 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
2. b. renta planistyczna może zostać naliczona tylko i wyłącznie w gdy w indywidualnie rozpatrywanym przypadku wzrośnie wartość nieruchomości zbywanej przez zobowiązanego w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Na naliczenie renty planistycznej nie powinno mieć wpływu tylko i wyłącznie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania, a jedyną przesłanką powinien być wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania nie zmieniła się,
3. c. skarżąca przedmiotową nieruchomość otrzymała od swoich rodziców, celem wybudowania na niej domu mieszkalnego dla siebie i rodziny, "mimo braku miejscowego planu zagospodarowania zostało na rzecz skarżącej wydane pozwolenie na budowę decyzją Urzędu Gminy z dnia [...] listopada 1998 r. znak: [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". W związku z powołaną decyzją została sporządzona stosowana mapa sytuacyjno wysokościową, skarżąca uzyskała również zgodę z Zakładu Energetycznego na pokrycie mocy elektrycznej. Jedynie z uwagi na sytuacje losową skarżąca nie podjęła budowy domu.
4. d. już po wydaniu zaskarżonych decyzji skarżąca uzyskała wiedzę dotyczącą sprzedaży bezpośrednio sąsiadującej nieruchomości oraz jej ceny. Nieruchomość należąca do jej sąsiada T.P. o powierzchni około 13 arów została sprzedana w roku 2005 za około [...], zł, mimo że w ewidencji oznaczona była, jako "łąki trwałe". Różnica w cenie miedzy tą nieruchomością a ceną zbycia nieruchomości przez skarżąca wynika- jak to zostało wskazane wyżej, jedynie z upływu czasu oraz faktu, iż działka skarżącej jest "uzbrojona" w odróżnieniu od wskazanej wyżej nieruchomości. Dlatego też zupełnie nieuprawnionym jest ustalenie, iż nieruchomość zbyta przez skarżąca, przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania warta była jedynie niespełna 40000, zł. Na dowód przedstawia akt notarialny.
5. f. nie ma znaczenia, iż pozwolenie na budowę straciło ważność, skoro z jego wydania wynika, iż przynajmniej od roku 1998 przeznaczenie nieruchomości nie zmieniło się. Dlatego też nie zmieniła się jej wartość w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko przedstawione z w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.o.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 134 p.o.p.s.a.

Sąd nie jest związany granicami skargi i zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa, a także przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w sprawie. Skarga jest uzasadniona aczkolwiek nie z powodów w niej wywiedzionych.

Przepisy dotyczące tzw. renty (opłaty) planistycznej wywołują pewną kontrowersje. Zasadniczą wątpliwość związana z wykładnią przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., rozstrzygnął wyrokiem z dnia 9.02.2010 r. (sygn. akt P 58/08 - opublikowanym Dz. U. Nr 24, póz. 124) Trybunał Konstytucyjny orzekając, że art. 37 ust. 1 w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W sprawie niniejszej mamy do czynienia z inną sytuacją. Z niekwestionowanych ustaleń organów wynika, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako dz.ewid. 1 w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy -"ujęta była w terenach upraw polowych".

Według nowego planu obowiązującego od dnia 13 listopada 2006 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej – [...].

Z opinii rzeczoznawcy wynika, że dla obszaru na którym jest położona przedmiotowa nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako dz.ewid. 1 istniało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy według którego nieruchomość znajdowała się w obszarach [...] - potencjalnego rozwoju [...]. Gdy ten fakt połączy się z faktem, iż w dniu 2.11.1998 r., Wójt Gminy dla dz.ewid. 2 ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pod zamierzoną inwestycję budowy domu jednorodzinnego z garażem i infrastrukturą - to muszą powstać wątpliwości co do prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości jako użytku rolnego w klasie Ł IV, Ł V. Zwrócić należy uwagę na treść art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu z 2003 r., według którego w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uprawnia rzeczoznawcę do wyboru właściwego podejścia oraz. metody i techniki szacowania nieruchomości który musi uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Ustawodawca przewidział sytuację braku planu miejscowego i w takim przypadku nałożył na rzeczoznawcę obowiązek ustalenia przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (ust. 2 art. 154).

W sprawie niniejszej pominięto, wyżej wspomniany fakt istnienia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy według którego przedmiotowa nieruchomość miała znajdować się w obszarach [...] - potencjalnego rozwoju. Należy wyjaśnić co autor studium miał na myśli przez określenie tego terenu jako obszaru potencjalnego rozwoju a dalej ustalić czy przeznaczenie w Studium dla potencjonalnego rozwoju pozwalało traktować nieruchomość jako położona w terenach upraw polowych.

Skoro więc, kontrola sądowa wykazała, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji, naruszają prawo na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. "c" oraz art.135 oraz 152 i art. 200 p.o.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.