Uzasadnienie
Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...], znak: [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa bezdotykowej myjni samochodowej samoobsługowej trzystanowiskowej z placem manewrowym oraz infrastruktury technicznej na działce nr [...] obr. [...] przy ul. K. w [...]".
Odwołanie od tej decyzji wniosła J. A., zarzucając:
- • naruszenie przepisu art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak określenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich;
- • naruszenie przepisu art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia dla wskazanych w uwagach skarżącej i w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK oddziaływań dotyczących hałasu i zanieczyszczenia powietrza.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i rozstrzygnięcie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7 listopada 2017 r., znak [...] - działając na podstawie art. 17 pkt 1 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. póz. 23 ze zm., dalej: k.p.a.) w zw. z art. 59 ust. 1, 60 ust. 1, 61 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., póz. 1073, dalej: u.p.z.p.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium wskazało, że teren którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie znajduje się na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego istniały przesłanki do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej powołano się na art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymagana przepisami rozporządzenia analiza urbanistyczno - architektoniczna została sporządzona w dniu [...] kwietnia 2016 r. przez mgr inż. arch. M. M. Zdaniem Kolegium analiza ta odpowiada wymogom obowiązującego prawa. Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.
Z załącznika graficznego zawartego w analizie urbanistyczno-architektonicznej wynika, że w niniejszej sprawie front terenu inwestycji od ul. K. ma szerokość 26 m. Trzykrotna jego wartość wynosi zatem 78 m. W takiej też odległości od granic terenu inwestycji wyznaczony został obszar analizowany. Tym samym Kolegium nie znajduje podstaw prawnych do negowania prawidłowości ustalenia tego obszaru przez organ I instancji.
W części tekstowej zostało opisane zarówno obecne przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Podano, że teren inwestycji znajduje się w południowo-zachodniej części Krakowa, po południowo-wschodniej stronie ul. K., w terenie zurbanizowanym, odznaczającym się zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną oraz zabudową usługową. Wskazano, że budynki mieszkalne, poza podstawową funkcją mieszkaniową, pełnią również dodatkowe funkcje usługowe, lokalizowane głównie na parterach budynków. Przecinająca obszar analizowany ul. K. to droga powiatowa o znacznym natężeniu ruchu.
Ponadto podniesiono, że na działce nr [...] obr. [...] znajduje się stacja paliw z zabudową w formie wiaty zadaszonej dachem płaskim, znajdującym się nad utwardzonym placem manewrowym. Mając na uwadze powyższe nie ulega zdaniem Kolegium wątpliwości, że projektowana inwestycja stanowić będzie kontynuację dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej.
W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m.in. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...] obr. [...]. Kolegium uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji pierwszoinstancyjnej, co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.
Podstawowym sposobem wyznaczania linii zabudowy, określonym w § 4 ust. 1 rozp.Min.Inf jest wyznaczenie jej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wskazano w treści analizy, w obszarze analizowanym budynki położone są w kilku liniach zabudowy od strony ul. K.. Po stronie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. po południowo-wschodniej stronie ul. K. budynki na dłuższym odcinku wyznaczają jednolitą linię zabudowy przebiegającą w odległości od około 7 m na działce nr [...] do ok. 8 m na działkach nr [...], [...] i [...], a dalej - w kierunku północnym (działki nr [...], [...]) - w odległości ok. 5 m od granicy z działką drogową nr [...]. Budynek położony na działce nr [...], bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, znajduje się w znacznym oddaleniu od granicy z działką drogową. Z tego powodu nie było możliwe zastosowanie § 4 ust. 1 rozp.Min.Inf.
W takim przypadku należy zweryfikować możliwość wyznaczenia linii zabudowy na podstawie kolejnych ustępów przywołanego przepisu, I tak z godnie z § 4 ust. 3 rozp.Min.Inf., jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika jednak, że taki sposób ustalenia tego parametru nie służyłby harmonijnemu uzupełnieniu istniejącej zabudowy wzdłuż ul. K.. Z tego powodu organ I instancji słusznie uznał, że zasadnym jest wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozp.Min.Inf w odległości 7 m od granicy z działką drogowa nr [...] obr. [...], jako przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej, tj. działce nr [...] obr. [...].
Kolejnym parametrem wyznaczanym na podstawie rozp.Min.Inf. jest wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu inwestycji. W obszarze analizowanym znajdują się działki o zróżnicowanej wielkości i zainwestowaniu. Występują w nim wartości procentowe wskaźników od 3% do ok. 35%, zaś średni wskaźnik kształtuje się na poziomie 24%. Z uwagi na rodzaj i cechy obiektu budowlanego objętego wnioskiem (wiata jest obiektem nie wydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, stanowi jedynie zadaszenie niezabudowanego terenu), organ I instancji odstąpił od wyznaczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. Niemniej, mając na celu zachowanie ładu przestrzennego, organ I instancji - jako ekwiwalent dla parametru określonego w § 5 rozp.Min.Inf. określił maksymalną powierzchnię rzutu zadaszenia objętej wnioskiem myjni samochodowej na 120 m2. Wartość tę ustalono w oparciu o średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym.
Na jego podstawie powierzchnia zabudowy dla działki objętej wnioskiem mogłaby wynosić ok. 160 m2. Uwzględniono w tym zakresie fakt, że na działce znajduje się już budynek o powierzchni ok. 40 m2. Zdaniem Kolegium odstąpienie od ustalenia wartości tego parametru i określenie w jego miejsce maksymalnej powierzchni rzutu zadaszenia myjni jest uzasadnione. Ponadto, określone przez organ I instancji parametry mające stanowić ekwiwalent dla tego wskaźnika znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie, rzetelnie prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym.
Szerokości elewacji frontowych poszczególnych budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym kształtują się w przedziale od ok. 3 m do ok. 38 m, zaś średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym wynosi ok. 20 m. W zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy od strony ul. K. ustalono na podstawie § 6 ust. 2 w przedziale 16-20 m. Wartość tego parametru nie odbiega od parametrów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym.
Wyznaczając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu/gzymsu, organ I instancji oparł się na § 7 ust. 4 rozp.Min.Inf., który dopuszcza inne aniżeli określone w ust. 1-3 tego przepisu sposoby wyznaczania tego parametru, pod warunkiem, że wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie tego parametru w obszarze analizowanym (od 2,8 m do attyki budynku na działce nr [...] obr. [...] do 24,5 m do kalenicy budynku na działce nr [...]) oraz fakt, że wnioskowana wysokość frontowego widoku planowanego obiektu mieści się w przedziale wysokości elewacji frontowych zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym i nie przekracza wysokości elewacji frontowych zabudowy na działkach sąsiednich, w ocenie tut. Kolegium ustalenie wartości tego parametru w przedziale 4.5 - 5.5 m nie budzi zastrzeżeń. Jest to wartość zgodna z wnioskiem Inwestora, mieszcząca się w przedziale wysokości występujących w obszarze analizowanym i zbliżona do wysokości górnej krawędzi attyki dachu wiaty stacji paliw na działce nr [...].
Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono zgodnie z wnioskiem, poprzez ustalenie, że będzie to dach płaski. W analizie wykazano, że w obszarze występują budynki z dachami płaskimi. Nadto wykazano, że wiata stacji paliw znajdująca się na działce nr [...] obr. [...] jest zadaszona dachem płaskim ograniczonym attyką. Organ I instancji wykazał, że nowa zabudowa powinna nawiązywać do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym poprzez zastosowanie dachu płaskiego ograniczonego attyką. Tym samym sposób wyznaczenia geometrii dachu dla zamierzenia inwestycyjnego nie budzi zastrzeżeń.
Analiza nie budzi wątpliwości, zatem zasadnym jest zdaniem Kolegium ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, ponieważ wnioskowana zabudowa mieści się w parametrach istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Spełniony został wymóg określony w art. 61 ust, 1 pkt 1 u.p.z.p.
Nadto wskazać należy, że w zakresie spełnienia wymagań określonych art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ul. K. zlokalizowanej na działce nr [...] obr. [...].
Zastrzeżeń Kolegium nie budzą ustalenia, czy istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowalnego (wymóg sformułowany w art.
61. ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Zgodnie z pkt 5 lit. a Załącznika nr 1 do decyzji, zaopatrzenie w energię elektryczną, gaz oraz energię cieplną oraz wykonanie ogrzewania gazowego jest możliwe w oparciu o realizację stosownych przyłączy, na warunkach dysponentów sieci. Na terenie działki objętej wnioskiem znajduje się przyłącze wodociągowe wykonane w oparciu o miejską sieć wodociągową biegnącą wzdłuż ul. K. dla istniejącej zabudowy tej działki. Doprowadzenie wody do projektowanej myjni w oparciu o istniejące przyłącze będzie możliwe po jego wcześniejszym uruchomieniu i sprawdzeniu jego przepustowości, na warunkach określonych przez dysponenta sieci. W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne wydane przez dysponentów sieci.
Istniejące uzbrojenie terenu - w tym w zakresie obsługi komunikacyjnej od ul. K. - jest wystarczające dla projektowanego zamierzenia. Odbywać się ma ono poprzez istniejący zjazd na działkę nr [...] obr. [...]. Nadto w Załączniku nr 1 do decyzji pkt 11.4 lit. d ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Program obsługi parkingowej dla Miasta Krakowa. Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sama zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W zakresie zarzutu dotyczącego naruszenia jej interesu poprzez niezbadanie wpływu zrealizowania zamierzania na działkę stanowiącej jej własność, wyjaśniono, że w pkt II. 6 załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony osób trzecich, w myśl których realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy zapewnić ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Konkretyzacja tych wymagań nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Uznano, że wprowadzenie tego rodzaju treści do załącznika stanowi odpowiedź zarówno na zarzuty podniesione przez J. A., jak również uwzględnienie okoliczności podniesionych w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] grudnia 2016 r, w której wskazano, że "oddziaływanie myjni może stanowić uciążliwość dla okolicznych mieszkańców zarówno w zakresie emisji hałasu do środowiska, jak również w zakresie wpływu bryzy wodnej zawierającej środki chemiczne rozprzestrzeniającej się na sąsiednie posesje". Z tego powodu organ odwoławczy przyjął, że organ I instancji w sposób należyty sporządził uzasadnienie decyzji i nie naruszył dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a.
Opisaną decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. A., zarzucając jej naruszenie:
- 1) art. 61 ust. 1 pkt.
- 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. póz. 778 dalej — "u.p.z.p.") poprzez niezasadne przyjęcie spełnienia przesłanki kontynuacji przez planowaną inwestycję funkcji zabudowy występującej na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, w sytuacji gdy z akt postępowania, a w szczególności z przeprowadzonej Analizy urbanistyczno-architektonicznej nie wynika że na działkach uznanych za sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej występuje funkcja usługowa o podobnej uciążliwości co planowana inwestycja, a sam fakt występowania na działkach sąsiednich jakiejkolwiek funkcji usługowej, w tym zabudowy o funkcji usługowej o znacznie mniejszej uciążliwości, występującej jedynie jako uzupełniająca funkcję mieszkaniowej, jest niewystarczający do przyjęcia, że samodzielna funkcja usługowa o znacznej uciążliwości (wzmożony ruch samochodowy, hałas, wibracje, bryza wodna z chemikaliami) jaką posiada planowana inwestycja, stanowi kontynuację funkcji występującej na ww. działkach o znacznie mniejszej uciążliwości;
- 2) art. 56 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie skutkujące wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w sytuacji niespełnienia obligatoryjnych ustawowych przesłanek,
- 3) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. póz. 23 dalej — "k.p.a.") w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. poprzez:
- a) niezasadne uznanie za wiarygodne i wystarczające (dla oceny spełnienia przesłanki kontynuacji funkcji zabudowy) ustalenia w zakresie funkcji zabudowy położonej w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, a także w obszarze analizowanym, poczynione przez Autora Analizy, podczas gdy Analiza zawiera w tym zakresie braki i niejasności, w szczególności Autor Analizy nie zbadał jaki jest rodzaj i stopień uciążliwości istniejącej zabudowy o funkcji usługowej na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej oraz na pozostałych działkach w obszarze analizowanym;
- b) utrzymanie w mocy decyzji opartej na Analizie, w której ograniczono się jedynie do wskazania jakie funkcje ma zabudowa w całym obszarze analizowanym, bez określenia funkcji zabudowy poszczególnych działek, przez co nie ma możliwości ustalenia jaką funkcję ma zabudowa na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej i skontrolowania prawidłowości stanowiska Organu (a pośrednio również spójności i kompletności Analizy oraz jej wyników), polegającego na przyjęciu, że planowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach,
- 4) art. 54 ust. 2 pkt. d) u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji w sytuacji, gdy z opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa wynika, że ze względu na znaczną uciążliwość dla okolicznych mieszkańców w zakresie emisji hałasu, negatywnego wpływu bryzy wodnej zawierającej środki chemiczne i rozprzestrzeniającej się na sąsiednie posesje tego typu (a zatem uciążliwość znacznie wykraczającą poza emitowaną przez dotychczasową zabudowę), myjnie bezdotykowe nie powinny być lokalizowane w tak bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
- 5) art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji obarczonej wewnętrzną sprzecznością, wpierw bowiem zgodnie z skarżonym rozstrzygnięciem dopuszczono lokalizację planowanej inwestycji w bliskiej odległości do zabudowy mieszkalnej (7 metrów od granicy działki, na której zlokalizowany jest budynek mieszkalny przy ul. T. i 6 metrów od granicy działki, na której zlokalizowany jest budynek mieszkalny przy ul. K. [...]), i jednocześnie w pkt. 11.2 części dot. ochrony powietrza i ochrony przed hałasem Załącznika nr 1 do Decyzji (Warunki Zabudowy) wskazano w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa, że wykluczona jest możliwość lokalizacji tego typu myjni samochodowych w tak bliskiej odległości od zabudowy mieszkaniowej, co świadczy o braku zgodności planowanej inwestycji z przepisami szczególnymi i nadto czyni decyzję niewykonalną;
- 6) art. 61 ust. 1 pkt.
- 3) u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w sytuacji nie przedłożenia przez Wnioskodawcę aktualnych uzgodnień dotyczących warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, mimo iż dla planowanej inwestycji taki przyłącz jest wymagany;
- 7) 138 § 1 pkt 1) k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji, mimo nieprzeprowadzenia postępowania dowodowego w stopniu pozwalającym na prawidłowe i kompleksowe zweryfikowanie spełnienia przesłanej wydania decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanego obszaru.
- 8) § 7 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt.
- 5) oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez brak ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy występującej na działkach sąsiednich, wyliczenia średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wyjaśnienia powodów ustalenia innego niż wskazane powyżej wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.
Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).
Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.
Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.) stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09).
Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) – określone zostały parametry tej zabudowy.
Organ dokonał w zaskarżonej decyzji prawidłowej oceny wniosku i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji spełniającej łącznie wymogi sformułowane w art. 61 ust 1 u.p.z.p. i zgodnej z przepisami odrębnymi.
Sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno – architektoniczna oraz wydana na jej podstawie decyzja nie budzą wątpliwości. Poszczególne parametry zamierzenia inwestycyjnego ustalono prawidłowo, wyjaśniając, dlaczego przyjęto taką a nie inną ich wielkość.
W szczególności wyznaczając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej okapu/gzymsu (w przedziale 4,5 – 5,5 m) organ oparł się na § 7 ust 4 rozporządzenia i nie budzi ona zastrzeżeń, bowiem nawiązuje do wysokości elewacji frontowych zabudowy występującej w obszarze analizowanym i nie przekracza wysokości zabudowy na działkach sąsiednich. Jest niższa od wysokości do górnej krawędzi attyki dachu wiaty stacji paliw na działce nr [...] obr [...].
Nie ulega wątpliwości, że dodatkowa zabudowa inwestycją o charakterze usługowym zawsze powoduje pewne utrudnienia dla nieruchomości sąsiadujących i uciążliwości dla mieszkańców, jednakże dopóki pozostaje ona zgodna z obowiązującymi przepisami, organy administracji publicznej nie mogą odmówić wydania warunków zabudowy. Jak bowiem wynika z art. 56 zd. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wbrew zarzutom skargi stwierdzić należy, że ustalenie warunków zabudowy dotyczy myjni trzystanowiskowej – to jest obiektu na tyle niewielkiego, że wywołanie ewentualnych niedogodności dla sąsiadującej zabudowy i mieszkańców można określić, jako niewielkie a nawet zwyczajne w warunkach wielkomiejskich. Aktualnie teren położony po obu stronach ulicy K. jest znacznie zurbanizowany a ulica K. to droga powiatowa o znacznym natężeniu ruchu.
W załączniku nr 1 do decyzji zawarto niezbędne wymagania dotyczące ochrony osób trzecich, zgodne z wszystkimi ogólnymi warunkami i dodatkowymi okolicznościami, jakie podniesiono w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] grudnia 2016 r. Co istotne w obszarze analizowanym znajduje się również stacja paliw z wiatą znajdującą się nad utwardzonym placem manewrowym oraz warsztat samochodowy. W budynku skarżącej prowadzona jest działalność usługowa a inne budynki mieszkalne występujące w obszarze analizowanym poza podstawową funkcją mieszkaniową pełnią również dodatkowe funkcje usługowe. Budynkom tym często towarzyszą budynki gospodarcze. Projektowany obiekt wpisuje się, zatem w występujący na tym obszarze charakter zabudowy, co powoduje, że zasada ładu przestrzennego jest zachowana.
Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu, że inwestycja stanowić będzie kontynuację dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej. Zastany sposób zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów) będzie zachowany a dalsza konkretyzacja wymagań (również w zakresie ochrony powietrza i ochrony przed hałasem) nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Wbrew twierdzeniom skargi do wniosku dołączono oświadczenie [...] Dystrybucja z [...] listopada 2016 r o możliwości przyłączenia obiektu (wydane w celu uzyskania warunków zabudowy), które zachowało ważność przez okres jednego roku od daty wydania (k – 29 akt adm.).Doprowadzenie wody będzie możliwe w oparciu o istniejące przyłącze wodociągowe. Odprowadzanie ścieków bytowych, przemysłowych oraz wód opadowych z terenu inwestycji można przewidzieć w oparciu o miejski kanał, poprzez realizację przyłącza kanalizacyjnego (pismo MPWiK S.A w Krakowie z dnia [...].10.2016 r.).
Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa materialnego ani też przepisów postępowania, które mogłyby skutkować uwzględnieniem skargi i uchyleniem zaskarżonej decyzji.
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca odpowiadają prawu. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, uznając, że w sprawie zachodzą przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wyjaśnienia obu organów zawarte w uzasadnieniach decyzji są wyczerpujące i przekonujące, a sporządzona analiza urbanistyczno – architektoniczna jest kompletna, określa w sposób szczegółowy cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.).