Uzasadnienie
Burmistrz D. T. w dniu 19 luty 2020 r. po rozpatrzeniu wniosku [...] S.A. wydał decyzję znak; [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą Budowa budynku handlowo - usługowego (branża spożywcza) wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz billboardu reklamowego na działce nr [...] położonej w miejscowości N. G..
Na powyższą decyzję odwołanie złożyła E. O. zarzucając: (1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy podczas, gdy nie zostały spełnione łącznie wszystkie warunki określone w tym przepisie, art. 1 ust. 3 powyższej ustawy przez nierozważenie wniosków i uwag osób sprzeciwiających się realizacji inwestycji, zgłaszanych w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i przedkładanie interesu inwestora nad interes społeczności lokalnej, (2) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 8 w zw. z art. 28 i art. 10 k.p.a. przez niedopuszczenie do udziału w charakterze strony postępowania właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze analizowanym i niewyjaśnienie w decyzji powodu zawężenia stron postępowania, czym naruszono zasadę zaufania do działania organu administracji publicznej, art. 7, 77, 107 k.p.a. poprzez (a) niewyjaśnienie jakie usługi inwestor zamierza świadczyć na terenie nieruchomości, skutkiem czego było bezpodstawne przyjęcie, że inwestycja nie będzie negatywnie oddziaływała na sąsiednie nieruchomości, zamierzenie inwestycyjne nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko i wydania decyzji środowiskowej oraz niedopuszczenie do udziału w postępowaniu właścicieli nieruchomości, na której inwestycja będzie powodowała negatywne oddziaływanie, (b) niewyjaśnienie okoliczności związanej ze złożeniem przez skarżącą oświadczenia przedsiębiorstwu energetycznemu o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego pod wpływem błędu oświadczenia dotyczącego zgody na wejście w teren w celu wybudowania przyłącza energetycznego, co skutkowało wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy mimo niespełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji przez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Na powyższe odwołanie odpowiedź złożył Burmistrz [...], który wskazał, że nie znajduje podstaw do zmiany bądź uchylenia swojej decyzji z dnia 19 luty 2020 r.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu wniesionego odwołania wydało w dniu 25 marca 2020 r. do sygn. akt [...] decyzję, w której uchyliło zaskarżoną decyzję Burmistrza [...] i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu organ II instancji wskazał m.in, że obowiązkiem organu jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i ustalenie w analizie, czy spełnione są wszystkie wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem to z analizy powinno wynikać, że w sprawie ma miejsce kontynuacja funkcji tj. spełniona jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Pomimo wyznaczenia obszaru analizowanego, organ dokonał ustaleń i opisów nie tylko tych budynków, które znajdują się w obszarze analizowanym, ale również i tych, które znalazły się poza tym obszarem - niejako na obrzeżach obszaru analizowanego. Ma to duże znaczenie, bowiem parametry nowej inwestycji zostały ustalone w przeważającym zakresie w oparciu o wyliczone średnie. Do tych średnich wliczono zatem również tą zabudowę, która znajduje się poza obszarem analizowanym.
W związku z powyższym parametry nowej zabudowy ustalone zostały w sposób błędny. Przy wyliczaniu średnich należy bowiem wziąć pod uwagę jedynie zabudowę, która znajduje się w obszarze analizowanym. To uchybienie zasadniczo wpływa na ustalenie parametrów nowej zabudowy, która co wymaga podkreślenia, ustalona została w oparciu o wyliczone średnie parametry już istniejącej zabudowy.
W analizie ustalono, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa zagrodowa oraz usługowa w postaci usług kultury sakralnej (kościół parafialny z plebanią), a także tereny upraw polowych oraz pastwiska. Słusznie w odwołaniu zarzucono, że usługi handlu nie występują w obszarze analizowanym. Inwestycja o rozmiarach 650 m2, o wymiarach ok. 40 m, na ok. 15 m odbiega od pojęcia budynku handlowego mogącego stanowić uzupełnienie funkcji mieszkaniowej. Obiekt taki jest obiektem o odmiennej funkcji niż mieszkaniowa i bez wątpienia generujący większy hałas i zanieczyszczenia. Dlatego też konieczne jest szczegółowe uzasadnienie dla istnienia kontynuacji funkcji.
Nie można - zdaniem Kolegium - przyjmować, że na terenie sąsiedniej nieruchomości prowadzona jest działalność zbliżona (usługi sakralne), bowiem specyfika handlu zdecydowanie odbiega od działalności religijnej i prowadzenia nabożeństw. Brak zabudowy o charakterze usługowym w obszarze analizowanym, przy zamiarach i rozmiarach działalności inwestycyjnej [...] S.A., świadczy raczej o braku kontynuacji funkcji, niż o jej istnieniu. Ponadto potrzeby społeczne nie wskazują na konieczność wybudowania tak dużego obiektu handlowego naprzeciwko kościoła parafialnego, skoro pod listą sprzeciwiających się złożyły podpisy 284 osoby.
W związku z powyższym zachodzi konieczność ponownego przeanalizowania kwestii kontynuacji istniejącej w analizowanym obszarze funkcji. Zarzut pominięcia strony w postępowaniu jest zasadny, jeżeli pochodzi od pominiętej strony. Co prawda Parafia nie otrzymała decyzji organu I instancji na piśmie, ale niedoręczenie decyzji nie stoi na przeszkodzie w złożeniu odwołania, jeżeli jakiś podmiot uważa, że powinien być stroną a nie brał udziału w postępowaniu. Na etapie postępowania odwoławczego żadne takie odwołanie nie wpłynęło.
Sprzeciw od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła [...] S.A., zarzucając naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez błędne w okolicznościach sprawy przyjęcie, że decyzja Burmistrza [...] została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie oraz wnosząc o uchylenie w całości decyzji i zasądzenie od organu II instancji na rzecz strony zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skarżąca wskazała m.in., że organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w sposób zgodny z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczając obszar jako trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Granica obszaru analizowanego biegnie w sposób przecinający działki geodezyjne. Okoliczność, że granica ta "przecina" daną działkę nie uzasadnia by w analizie pominąć zabudowę mieszczącą się na tej działce, choć formalnie znajdującą się poza tą granicą - o czym przesądza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Ponadto, zaprezentowane przez SKO stanowisko w zakresie rozumienia warunku kontynuacji funkcji stoi w całkowitej sprzeczności z dorobkiem doktryny i orzecznictwa w tym zakresie. W orzecznictwie przyjmuje się, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Należy zgodzić się z organem, iż obiekty handlowe zawsze stanowiły zabudowę towarzyszącą dla zabudowy mieszkaniowej (dominującej w obszarze analizowanym), a funkcja handlowo - usługowa jest uzupełnieniem podstawowej funkcji mieszkalnej. Fakt, że w obszarze analizy zlokalizowana jest zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, usługi kultury sakralnej nie wyklucza przyjęcia spełnienia warunku kontynuacji funkcji właśnie na zasadzie uzupełnienia funkcji dominującej.
Stanowisko SKO nie jest zatem wyrazem dbałości o zachowanie ładu przestrzennego zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz wyklucza zapewnienie mieszkańcom możliwości zaspokojenia także innych niż mieszkaniowe potrzeby życia codziennego. Inwestycja przewidziana do realizacji dedykowana jest lokalnej społeczności i odpowiada na jej potrzeby. Błędne rozumienie przez organ II instancji pojęcia "kontynuacji funkcji" doprowadziło do mylnej konkluzji, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie został spełniony, podczas gdy rodzaj i charakter inwestycji nie koliduje z istniejącą zabudową i zagospodarowaniem terenu.
Co więcej, decyzja w przedmiocie warunków zabudowy jest pierwszą z decyzji potrzebnych w procesie inwestycyjnym. Wszystkie kwestie związane z projektem i realizacją inwestycji, w tym ochrony interesów osób trzecich są przedmiotem i znajdują pełną konkretyzację w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia budowlanego. Zatem organ II instancji nie miał podstaw do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., a sprzeciw jest całkowicie uzasadniony.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze złożyło odpowiedź na sprzeciw pismem z dnia 24 czerwca 2020 roku, w którym podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc o oddalenie sprzeciwu. W uzasadnieniu wskazano m.in., że powołany w sprzeciwie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczył odmiennej sytuacji faktycznej tj. błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego przy budowie farmy fotowoltaicznej. Sąd nie wskazał, że należy również uwzględniać zabudowę, która znajduje się poza prawidłowo wyznaczonym obszarem analizowanym. Planowany budynek ma pełnić funkcję pawilonu handlowego, tym samym odbiega od pojęcia budynku handlowego mogącego stanowić uzupełnienie funkcji mieszkaniowej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, bowiem zgodnie z art. 64d § 1 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - Sąd rozpoznaje sprzeciw od decyzji na posiedzeniu niejawnym w terminie trzydziestu dni od dnia wpływu sprzeciwu od decyzji.
Stosownie do art. 3 p.p.s.a. sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Stosownie do przepisu art. 64e p.p.s.a. rozpoznając sprzeciw od decyzji, Sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.). Na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a. w przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw.
W przedmiotowej sprawie, sprzeciw skarżącej [...] S.A. nie zasługiwał na uwzględnienie, albowiem decyzja kasatoryjna Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 marca 2020 r. odpowiada prawu.
Na wstępie zasadniczego wywodu wskazać należy, że w przypadku postępowania sądowoadministracyjnego zainicjowanego sprzeciwem od decyzji, Sąd jest związany dyspozycją art. 64e p.p.s.a., zatem w toku postępowania bada jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. przez organ II instancji. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 138 § 2 k.p.a. organ może wydać decyzję kasacyjną, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W świetle powyższego przepisu ustawodawca dla wydania decyzji kasacyjnej wymaga kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów postępowania oraz ustalenia, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając odwołanie od decyzji Burmistrza [...] z dnia 19 lutego 2020 r., dostrzegło naruszenie przez organ I instancji przepisów postępowania, a mianowicie art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471. 782, 1086, 1378.) - dalej: "u.p.z.p" oraz przepisów rangi podustawowej, wydanych na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. tj. §3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 nr 164 poz. 1588) - dalej: "rozporządzenie".
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Art. 61 ust. 1 u.p.z.p wyraźnie stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia enumeratywnie wskazanych warunków, wśród których relewantnym w realiach przedmiotowej sprawy jest pkt 1 wskazujący, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jeśli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Dla oceny czy spełnione są łącznie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy - wskazane w art. 61 u.p.z.p. - niezbędnym jest przeprowadzenie analizy obszaru znajdującego się w sąsiedztwie planowanej inwestycji w oparciu o przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. W myśl powyższych przepisów, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1—5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
Organ II instancji, dokonując weryfikacji analizy przeprowadzonej przez Burmistrza [...] trafnie wskazał, że przy wyznaczaniu obszaru analizy obejmującego okrąg o promieniu 120 m, pomimo prawidłowego jego wytyczenia, organ I instancji dokonał ustaleń i opisów nie tylko budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, ale również i tych, które znalazły się poza tym obszarem tj. na jego obrzeżach. Co za tym idzie, parametry nowej inwestycji ustalone zostały w przeważającym zakresie w oparciu o średnie, które obejmowały zabudowę znajdującą się poza obszarem analizowanym. Zatem w ocenie organu II instancji, z uwagi na powyższe uchybienie, parametry nowej zabudowy ustalone zostały w sposób błędny, naruszający przepisy postępowania.
Powyższe w sposób bezpośredni przekłada się na problematykę kontynuacji funkcji zabudowy, której organ II instancji poświęcił sporo uwagi. Zgodzić należy się z organem odwoławczym, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa zagrodowa oraz usługowa w postaci usług kultury sakralnej (kościół parafialny z plebanią), a także tereny upraw polowych oraz pastwiska. Brak jest natomiast zabudowy charakterystycznej dla usług handlu.
Istotnym w realiach niniejszej sprawy jest zatem, ustalenie czy planowana inwestycja polegająca na powstaniu obiektu handlowego o rozmiarach do 650 m2 oraz wymiarach ok. 40 m, na ok. 15 m może wypełniać desygnat "kontynuacji funkcji zabudowy" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w obszarze analizowanym.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Przystępując do ustalenia, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (tak: Plucińska-Filipowicz Alicja (red.), Wierzbowski Marek (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany). W orzecznictwie wskazuje się, że kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz możliwie jest uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję.
Zatem gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dającej się z nią pogodzić i nie koliduje z nią należy uznać, że warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (tak: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2020 r., sygn. akt VIII SA/Wa 577/19). Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.
W związku z tym, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego w stosunku do terenu inwestycji, dokonywana na użytek decyzji o warunkach zabudowy, nie może być ogólnikowa i powinna dawać pełen obraz charakterystyki terenu sąsiedniego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2009 r., Sygn. akt II OSK 282/08). Trafnie wskazują komentatorzy, powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 305/12), że celem niniejszej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.
W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że organ I instancji nie przeprowadził kompleksowej analizy w zakresie kontynuacji funkcji. W szczególności nie uwzględnił sąsiedztwa kościoła parafialnego oraz znajdującej się wokół niego zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie można uznać za zasadne twierdzeń strony skarżącej, jakoby w obszarze analizowanym występowały obiekty świadczące działalność zbliżoną do zamierzonej inwestycji tj. usługi w znaczeniu prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodzić należy się zatem z organem II instancji, że funkcja usług sakralnych, przejawiająca się w prowadzeniu działalności religijnej m.in. prowadzeniu nabożeństw, czy odprawianiu Mszy św., bez wątpienia odbiega od funkcji usług w dziedzinie handlu. Odmienne są cele obu powyższych działalności, odmienna jest również specyfika ich odbiorców, zakorzenienie społeczno - kulturowe, jak również towarzyszący im hałas czy poziom zanieczyszczeń spowodowany działalnością.
Nie ma racji skarżąca wskazując w sprzeciwie, że należy zgodzić się z organem I instancji, iż obiekty handlowe zawsze stanowiły zabudowę towarzyszącą dla zabudowy mieszkaniowej (dominującej w obszarze analizowanym), a funkcja handlowo - usługowa jest uzupełnieniem podstawowej funkcji mieszkalnej. Należy pamiętać, że obiekt handlowy nie jest pojęciem jednorodnym, w szczególności może być większy lub mniejszy. Przekłada się to także na stopień uciążliwości dla działek sąsiednich. W orzecznictwie wskazywano, iż np. budowa garażu mieści się jedynie wówczas w zasadzie kontynuacji funkcji mieszkaniowej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jeżeli towarzyszy budowie budynku mieszkalnego. Jeżeli właściciel niezabudowanej działki projektuje nową zabudowę wyłącznie w formie samych garaży, mających być przedmiotem najmu, uznać należy, że budowa ta pełnić ma funkcję usługową, a nie mieszkaniową (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 518/10).
W ocenie Sądu, powstanie budynku handlowego o dużych gabarytach, w obszarze w którym brak jest budynków tożsamych w swoim układzie architektoniczym, jak i spełniających podobną funkcję, nie może stanowić kontynuacji funkcji zabudowy istniejącej w analizowanym obszarze. Podzielić należy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 838/12, zgodnie z którym błędne jest twierdzenie, że wystąpienie na obszarze analizowanym jednego obiektu o podobnych parametrach i funkcji powinno automatycznie skutkować wydaniem warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, zgodnie z wnioskiem inwestora. Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy.
W realiach przedmiotowej sprawy w analizowanym obszarze, żaden obiekt o podobnych parametrach się nie znajduje.
Rację ma również organ II instancji wskazując - wbrew twierdzeniom skarżącego - że potrzeby społeczne nie wskazują na konieczność wybudowania tak dużego obiektu handlowego naprzeciwko kościoła parafialnego, skoro pod listą sprzeciwiających się takiej lokalizacji złożyły podpis aż 284 osoby. Stanowi to również element oceny uwarunkowań kulturowych, społecznych, które organ administracji publicznej powinien był uwzględnić na etapie podejmowania decyzji.
W ocenie Sądu, spełniona została zatem także przesłanka druga decyzji kasatoryjnej z art. 138 § 2 k.p.a., gdyż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Organ I instancji naruszył niewątpliwie przepisy postępowania (art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz §3 ust. 1 i 2 rozporządzenia) przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestora [...] S.A., które znacząco wpływają na istotę rozstrzygnięcia, a przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy byłoby nadmiernie utrudnione. Jednocześnie organ II instancji wskazał uchybienia, szczegółowo omówione powyżej, które należy uwzględnić przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.
Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a. sprzeciw oddalił.