Uzasadnienie
Decyzją z dnia 11 października 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na postawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000), zwanej k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.), zwanej u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 10 sierpnia 2022 r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi oraz infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...] na działce o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...].
W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium odwołując się do odpowiednich przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wskazało, że w przedmiotowej sprawie, granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na mapie w skali 1:1000, w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3 x 71,0 m = 213,0 m). Stosowna mapa znajduje się w aktach sprawy i zawiera wszystkie niezbędne elementy pozwalające na ustalenie, jaki obszar, a tym samym jakie nieruchomości poddane zostały analizie pod kątem cech i parametrów zabudowy istniejącej w otoczeniu terenu inwestycji.
Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że w ocenie organu I instancji, planowana inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), posiada dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.) a ponadto zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Planowane zamierzenie nie spełnia natomiast warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., bowiem istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Kolegium zauważyło, że wykazanie przez inwestora, że uzbrojenie terenu (istniejące lub projektowane) jest wystarczające dla planowanego zamierzenia jest konieczne dla merytorycznej oceny wniosku w kontekście spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Odwołując się do orzecznictwa organ odwoławczy dodał, że przepisy tej ustawy nie określają jakie konkretnie dokumenty winne być przedstawione dla wykazania, że spełniony jest warunek "wystarczającego" uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji, zatem przyjąć należy, że spełnienie tego warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami) pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu.
Ponadto Kolegium podkreśliło, że po pierwsze elementy uzbrojenia terenu nie muszą istnieć w dacie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wystarczającym jest wykazanie, że technicznie i prawnie możliwym jest uzbrojenie w przyszłości terenu inwestycji w sposób wystarczający do jej realizacji. Po drugie zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Na poparcie powyższego stanowiska organ odwoławczy wskazał orzecznictwo.
Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdziło, że potwierdzeniem spełnienia tego warunku może być m.in. przedstawienie tzw. wstępnych warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, wydanych przez właściwego gestora sieci. W tej sprawie inwestor załączył do wniosku informację ZWiK Sp. z o.o. z dnia 6 lipca 2021 r., znak: WTT.423.398.2021/T/DW, z której wynika, że techniczna możliwość zaopatrzenia w wodę projektowanych budynków, zaistnieje po zrealizowaniu sieci wodociągowej Ø150 mm na terenie projektowanych dróg osiedlowych z włączeniem do wodociągu Ø150 mm (Nr dok. [...], nr inw. [...]) zlokalizowanego u zbiegu ulic [...] i [...]. Z uwagi na fakt, że istniejąca i projektowana sieć nie będzie pracowała w układzie pierścieniowym, w przypadku jej awarii ZWiK nie będzie mógł zagwarantować ciągłości poboru wody do celów p.poż.
W ocenie zatem Kolegium, należy zgodzić się z organem I instancji, że przedmiotowa informacja nie zawiera wstępnych warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, nie stanowi zatem gwarancji zapewnienia dostaw wody dla planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Jednocześnie Kolegium wskazało, że co do zasady informacja gestora sieci o braku możliwości podłączenia obiektu do sieci wod.- kan. nie musi oznaczać podstawy do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Nawet wówczas, gdy brak jest aktualnie sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, do której można byłoby przyłączyć daną nieruchomość i budowa takich sieci nie jest planowana, gestor sieci może przedstawić rozwiązania alternatywne np. zaproponować budowę takich urządzeń z własnych środków inwestora na warunkach zawartych w umowie określającej warunki przyłączenia.
Z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie. W powołanym wyżej piśmie ZWiK Sp. z o.o. z dnia 6 lipca 2021 r., znak: WTT.423.398.2021/T/DW, wskazano bowiem, iż możliwa jest również budowa niezbędnych odcinków sieci wodociągowej ze środków własnych, a następnie odpłatne jej przekazanie na majątek [...] Spółki [...]. W tym przypadku szczegółowe wymagania techniczne na budowę sieci będą mogły zostać określone przez ZWiK Sp. z o.o. na wniosek inwestora po przedstawieniu na planie sytuacyjnym jej lokalizacji i po podpisaniu umowy dotyczącej zasad realizacji i finansowania przedmiotowej sieci. W celu zawarcia ww. umowy należy zwrócić się do [...] Spółki [...] Sp. z o.o. Warunki przyłączenia do tak zaprojektowanej sieci będą możliwe do określenia po złożeniu odpowiedniego wniosku.
Organ odwoławczy podkreślił, że w tej sprawie inwestor takiego wniosku nie złożył, stojąc jednocześnie na stanowisku, że rozbudowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w ul. [...] i/lub ul. [...] winna znaleźć się w planach inwestycyjnych Miasta Łódź.
Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego przyjęcia do analizy budynku przeznaczonego do rozbiórki organ II instancji wyjaśnił, że skoro istniejące obiekty definitywnie są przeznaczone do rozbiórki, to ich parametry nie mogą służyć jako punkt odniesienia dla nowo planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W związku bowiem z ich przyszłą likwidacją uwzględnianie ich w analizie, a tym samym kształtowanie cech i parametrów przyszłej zabudowy na podstawie zabudowy przeznaczonej do rozbiórki, może w sposób znaczący naruszać wymagania ładu przestrzennego. Nadto zdaniem organu odwoławczego, nawet jeśli takie działanie miało miejsce w przedmiotowej sprawie, to wobec niespełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., musi ono pozostawać bez wpływu na rozstrzygnięcie podjęte przez organ odwoławczy.
Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył S.S., zarzucając naruszenie przepisów, tj.:
- 1. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. polegające na rażącym zaniechaniu przedmiotowego przepisu;
- 2. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 79 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 85 § 1 k.p.a. w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. polegające na zaniechaniu przez organ przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób wyczerpujący, a nadto na niekompletnym rozpatrzeniu zebranego materiału dowodowego, niepoczynieniu ustaleń faktycznych sprawy co doprowadziło do błędnego ustalenia, że nie ma możliwości realizacji;
- 3. art. 7, art. 8 i art. 77, art. 11 w zw. z art. w zw. z art. 32 Konstytucji RP ust. 1, polegające na niepodjęciu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, wydaniu decyzji z pominięciem zasady proporcjonalności i równego traktowania oraz wydania zaskarżonej decyzji z przekroczeniem granic uznania administracyjnego poprzez błędne ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki i wysokości oraz niezastosowanie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pomimo przesłanek.
W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że zgodnie z możliwościami technicznymi wydanymi przez ZWiK, znak: WTT.423.398.2021/T/DW, z dnia 6 lipca 2021 r. zapewniono o technicznej możliwości dostępu planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, deszczowej. Skarżący dodał, że w możliwościach technicznych wydanych przez ZWiK Sp. z o.o. nie ma stwierdzenia: brak możliwości technicznych dostępu planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej.
Skarżący wskazał także, że inwestycja polegająca na budowie domów wielorodzinnych musi mieć możliwość korzystania z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej inaczej nie miałaby ona sensu, ale przedłożenie umowy gwarantującą wykonanie uzbrojenia w postaci budowy sieci kanalizacyjnej oraz rozbudowy sieci wodociągowej żądanej na etapie ustalania warunków zabudowy jest zbyt wczesne.
Skarżący nie zgadza się, iż niewystarczające dla planowanej inwestycji jest uzbrojenie w sieć kanalizacji wodociągowej znajdujące się w ulicy [...] w odległości zaledwie 14 m od granic terenu objętego wnioskiem, tym bardziej że ZWiK zezwolił na włączenie się do sieci wodociągowej do tego wodociągu Ø 150 zlokalizowanego u zbiegu ulicy [...] i [...].
W ocenie skarżącego, wydane przez gestora sieci możliwości techniczne, znak: WTT.423.398.2021/T/DW, z dnia 6 lipca 2021r. w pełni wyczerpują gwarancję oraz zapewnienie, że istnieje techniczna możliwość na przyłączenie się do miejskiej sieci wodociągowo-kanalizacyjnej po zrealizowaniu wewnętrznej sieci osiedlowej wodno-kanalizacyjnej wraz z przyłączami do budynków i włączeniu jej odpowiednio do infrastruktury miejskiej. Gestor sieci zapewnia również, iż rozbudowa niezbędnych odcinków sieci jest możliwa ze środków własnych oraz że istnieje możliwość podpisania umowy co do zasad realizacji i jej finansowania.
Zdaniem skarżącego, przed wydaniem jakichkolwiek środków finansowych na budowę miejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej oraz zaciągnięciu zobowiązań konieczne jest wykonanie studium opłacalności inwestycji, bez uzyskanych ostatecznych warunków zabudowy jest to niemożliwe.
W dalszej kolejności skarżący podniósł, że nie została zbadana kwestia czy Urząd Miasta Łodzi przewiduje w swoich planach inwestycyjnych na najbliższe lata rozbudowę sieci kanalizacyjnej i wodociągowej w ul. [...] i/lub [...] w związku z planami utworzenia największego gminnego parku "Parku [...]" o pow. ok. 10,7 ha położonego pomiędzy ul. [...] i/lub [...].
Skarżący zarzucił również wprowadzenie do analizy urbanistycznej obiektu przeznaczonego do rozbiórki przez Prezydenta Miasta Łodzi, który obniża wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.
W odpowiedzi na tę skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje
Zgodnie z art. 15 zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842), zwanej ustawą covidową, znowelizowanym na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), z dniem 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu.
Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.
Na tle tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 30 listopada 2020r., sygn. akt II OPS 6/19, wyraził pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego".
Zważywszy na treść powyższej regulacji zarządzeniem z dnia 23 lutego 2023 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej, ziściły się bowiem warunki określone w tym przepisie. Rozpoznanie tej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniu o rozprawie zdalnej z dnia 20 stycznia 2023 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku z uwagi brak oświadczeń skarżącego i uczestnika postępowania o możliwościach technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie tego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z dnia 23 lutego 2023 r.
Wymagany przy tym przywołaną wyżej uchwałą NSA standard ochrony praw stron w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji (zarządzenie o rozprawie zdalnej z dnia 20 stycznia 2023 r.).
Stosownie natomiast do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259), zwanej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.
Kontrolując zaskarżoną w tej sprawie decyzję – Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, organy dopuściły się bowiem istotnego naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego, uzasadniającego usunięcie z obrotu prawnego decyzji obu instancji.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wydanie warunków zabudowy jest możliwe, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
W przedmiotowej sprawie organy stwierdziły, że planowane zamierzenie nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., bowiem istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Kolegium słusznie zauważyło, że przepisy u.p.z.p. nie określają jakie konkretnie dokumenty winny być przedstawione dla wykazania, że spełniony jest warunek wystarczającego uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji oraz trafnie wskazało, że elementy uzbrojenia terenu nie muszą istnieć w dacie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wystarczającym jest wykazanie, że technicznie i prawnie możliwym jest uzbrojenie w przyszłości terenu inwestycji w sposób wystarczający do jej realizacji. Ponadto Kolegium zasadnie podniosło, że zagwarantowanie w drodze umowy uzbrojenia terenu nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.
Wychodząc z powyższych przesłanek organy po analizie dokumentów przedłożonych przez inwestora stwierdziły, że przedmiotowa informacja nie zawiera wstępnych warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, nie stanowi zatem gwarancji zapewnienia dostaw wody dla planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
W ocenie Sądu, wydanie takiej oceny w sprawie było przedwczesne. Należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na okoliczność - do przedłożenia jakich dokumentów został wezwany inwestor tj. skarżący, w celu uzupełnienia złożonego wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
Skarżący złożył wniosek z dnia 2 maja 2022 r. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji stwierdził braki ww. wniosku i pismem z dnia 11 maja 2022 r., działając w trybie art. 64 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735) oraz art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 u.p.z.p., wezwał skarżącego do przedłożenia m.in. stosownej umowy/porozumienia, wskazując przy tym art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Wspomniane pismo zawierało również wezwanie do usunięcia wyszczególnionych w nim innych braków tego wniosku, ale one zostały uzupełnione przez skarżącego i nie budzą wątpliwości.
Analiza tego wezwanie wskazuje, iż organ I instancji odwołując się do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. wezwał skarżącego do przedłożenia stosownej umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, w sytuacji planowanej rozbudowy sieci w ul. [...]. Wspomniany przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. stanowi, iż warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 (tj. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego), uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
Mając na uwadze powyższą regulację należy wskazać, iż jak zasadnie podniesiono w orzecznictwie – i ten pogląd podziela Sąd w składzie orzekający w przedmiotowej sprawie, że wskazane w ww. przepisie zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt II OSK 2682/13, LEX nr 1783932, wyrok NSA z dnia 9 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 1298/16, LEX nr 2303198).
Tym samym nieuprawnione jest stwierdzenie, iż na tym etapie procesu inwestycyjnego tylko wykonanie uzbrojenia terenu zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem gwarantuje spełnienie wymogu z art. 61 ust. 5 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt II OSK 2682/13, LEX nr 1783932). Skarżący nie był zatem zobowiązany do posiadania takiej umowy na etapie ubiegania się o warunki zabudowy, ale posiadania zapewnienia, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Organ I instancji winien zatem wezwać skarżącego do przedłożenia zapewnienia, gwarancji, że taka umowa zostanie w przyszłości zawarta, a nie samej umowy.
Nie ulega wątpliwości, iż wezwanie, które organ I instancji skierował do skarżącego celem uzupełniania braków złożonego wniosku o ustalenie warunków zabudowy winno być tak sformułowane, aby było jednoznaczna i zrozumiała dla adresata. Takie wezwanie musi również opierać się na obowiązujących przepisach prawa.
Natomiast odnosząc się do zarzutów skargi należy uznać, iż - wbrew twierdzeniom skarżącego - za taką gwarancję czy promesę zawarcia umowy nie można uznać pisma ZWiK z dnia 6 lipca 2021 r. Nie wynika z niego spełnienie warunku, o którym stanowi art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Ponadto w piśmie tym widnieje wymagający wyjaśnienia zapis, że: "Z uwagi na fakt, że istniejąca i projektowana sieć nie będzie pracowała w układzie pierścieniowym, w przypadku jej awarii ZWiK nie będzie mógł zagwarantować ciągłości poboru wody do celów p.poż." Należy ustalić jak rozumiany jest ten zapis, ponieważ budzi wątpliwości co do zapewnienia przez ZWiK dostawy odpowiedniej ilości wody dla inwestycji.
Skarżący zarzucił również niezbadanie czy Urząd Miasta Łodzi przewiduje w swoich planach inwestycyjnych na najbliższe lata rozbudowę sieci kanalizacyjnej i wodociągowej w ul. [...] i/lub [...] w związku z planami utworzenia największego gminnego parku "Parku [...]" o pow. ok. 10,7 ha położonego pomiędzy ul. [...] i/lub [...]. W ocenie Sądu, wyjaśnienie tej kwestii nie ma znaczenia dla sprawy. Należy przy tym wskazać, iż nie jest właściwe uzależnianie przez inwestora planowanej inwestycji od zrealizowania w przyszłości innej inwestycji przez inny podmiot.
Słuszny jest natomiast zarzut skarżącego dotyczący wprowadzenie do analizy urbanistycznej obiektu przeznaczonego do rozbiórki przez Prezydenta Miasta Łodzi, który to – jak wskazał skarżący - obniża wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W tej kwestii słusznie wskazało Kolegium, iż skoro istniejące obiekty definitywnie są przeznaczone do rozbiórki, to ich parametry nie mogą służyć jako punkt odniesienia dla nowo planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W związku bowiem z ich przyszłą likwidacją uwzględnianie ich w analizie, a tym samym kształtowanie cech i parametrów przyszłej zabudowy na podstawie zabudowy przeznaczonej do rozbiórki, może w sposób znaczący naruszać wymagania ładu przestrzennego.
Reasumując, organy dokonały zatem błędnej interpretacji art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., a to doprowadziło również do niezebrania całego materiału dowodowego w sprawie i niewyjaśnienia sprawy w pełnym aspekcie, czym naruszono art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., a to w konsekwencji doprowadziło to przedwczesnej oceny, iż w sprawie nie zostały spełnione przesłanki warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ponownie prowadząc zatem postępowanie organ zobowiązany jest do uwzględnienia powyższych wskazań Sądu, w tym do wezwania skarżącego do uzupełnienia wniosku o warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji poprzez przedłożenie zapewnienia, gwarancji, że umowa zostanie w przyszłości zawarta, a nie samej umowy oraz wyjaśnienie wskazanych wątpliwości powstałych w wyniku analizy pisma ZWIK z dnia 6 lipca 2021 r., w dalszej kolejności do dokonania analizy urbanistycznej bez uwzględniania obiektów przeznaczonych do rozbiórki.
Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił decyzje organów obu instancji. O kosztach postępowania sądowego, obejmujących wpis sądowy w wysokości 500 zł, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. is