Uzasadnienie
Decyzją z dnia [..] Wójt Gminy [..] ustalił H. S. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 8.784,00 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości nr ew. 143/13 położonej we wsi D. w gminie N., pomniejszając kwotę o 1.000 zł dobrowolnej wpłaty.
Organ ustalił, że w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy N., uchwalonym przez Radę Gminy N. 6 grudnia 1994 roku, działka stanowiąca własność H.S., znajdowała się na obszarach przeznaczonych pod uprawy polowe i użytki zielone. Po zmianie tego planu dla części obszaru wsi D. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy N. Nr XIXX/258/2002 z dnia 29 kwietnia 2002 roku uległo zmianie przeznaczenie tego terenu i przedmiotowa nieruchomość weszła w skład obszaru przeznaczonego na cele budownictwa jednorodzinnego w budynkach wolnostojących.
Organ pierwszej instancji wskazał, iż ustalenie opłaty nastąpiło w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wzrostem z tego tytułu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz dokonaniem jej zbycia przez H. S. w dniu [..]
Od powyższej decyzji H. S. złożyła odwołanie. W uzasadnieniu wniosła o umorzenie kwoty opłaty planistycznej ze względu na trudną sytuację materialną i zdrowotną. Ponadto wskazała, iż organ powinien poinformować ją o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej w momencie sprzedaży.
Decyzją z dnia [..] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne, uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Organ administracji podniósł również, że w sprawie wystąpiły wszystkie warunki konieczne do ustalenia opłaty planistycznej. Jak wynika z ustaleń stanu faktycznego, Nieruchomość H.S. przed zmianą planu była nieruchomością o przeznaczeniu rolnym, po zmianie planu zyskała status nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną
W ocenie organu administracji, w przedmiotowej sprawie bezspornym pozostaje także fakt, iż H. S. w dniu 23 grudnia 2005r. tj. po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, zbyła stanowiącą jej własność nieruchomość. Organ wskazał także, że wyliczenie opłaty planistycznej nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, co do prawidłowości którego organ odwoławczy nie ma zastrzeżeń. Ponadto organ administracji wyjaśnił,że decyzja o ustaleniu opłaty jednorazowej została wydana wymaganym terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż brak jest podstaw prawnych do umorzenia opłaty planistycznej, bowiem jak wprost wynika z brzmienia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest ona daniną publiczną, co do której istnieje po stronie gmin obowiązek jej ustalania.
W ocenie organu administracji, spełnienie zatem wszystkich ustawowo określonych przesłanek warunkujących pobranie opłaty planistycznej nie pozwala na odstąpienie od jej wymierzenia, oznaczałoby to bowiem naruszenie dyscypliny budżetowej finansów publicznych jednostki samorządu terytorialnego.
Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wniosła H. S., żądając umorzenia lub zmniejszenia stopy procentowej jednorazowej opłaty planistycznej, z uwagi na trudną sytuację życiową. Skarżąca podniosła ponadto,że o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej powinna dowiedzie się znaczniej wcześniej, niż po upływie 2 lat od sprzedaży działki.
W odpowiedzi na skargę organ powtórzył argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Sąd administracyjny kontroluje legalność wydawanych przez organ administracji publicznej decyzji, tj. ich zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa przez organ.(art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych- Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., art. 3, 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm., dalej powoływanej jako p.p.s.a.)
Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo.
W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 z 2003r., poz. 717 ze zm.).
Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
W myśl art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 36 ust. 6 ustawy). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11).
Przytoczone unormowania wskazują więc na to, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 powołanej ustawy.
Okolicznością niekwestionowaną w niniejszej sprawie jest fakt, że w związku ze zmianą planu ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy N., nieruchomość skarżącej z nieruchomości przeznaczonej pod uprawy polowe i użytki zielone weszła w skład obszaru przeznaczonego na cele budownictwa jednorodzinnego w budynkach wolnostojących.
Trafne jest zatem ustalenie organów administracji, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości na tym obszarze.
Bezsporny jest również fakt sprzedaży przez skarżącą w dniu 23 grudnia 2005 roku działki.
Wyliczenie opłaty planistycznej nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Sąd stwierdza, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, nr 207, poz.2109 ze zmianami). Operat został zaktualizowany stosowną klauzulą zgodnie z warunkami określonymi w § 58 rozporządzenia.
Operat został wprawdzie sporządzony w sierpniu 2006 roku, czyli przed wszczęciem postępowania administracyjnego, ale uchybienie to nie ma istotnego znaczenia w sprawie, w szczególności wobec aktualizacji dokonanej w toku postępowania administracyjnego.
Warto podkreślić, że skarżąca w żadnym momencie postępowania nie kwestionowała w/w operatu.
Przechodząc do analizy argumentów skarżącej Sąd stwierdza, że są one niezasadne.
Nie znajduje usprawiedliwienia zarzut skarżącej, że o opłacie powinna dowiedzieć się co najmniej w momencie sprzedaży nieruchomości.
Faktycznie opłata na rzecz gminy związana ze wzrostem nieruchomości może stanowić istotne obciążenie finansowe właściciela nieruchomości. Stąd też ustawodawca, w art. 37 ust. 7 powołanej ustawy dał możliwość poznania jej wysokości przed zbyciem nieruchomości, tak aby można było ją uwzględnić w rachunku ekonomicznym. Skarżąca nie skorzystała z tego prawa, ustawa zaś nie nakłada na organ obowiązku informowania potencjalnych zbywców.
Trafnie skarżąca zarzuca organowi późne w stosunku do transakcji sprzedaży ustalenie opłaty. Stosownie do regulacji art. 37 ust. 6 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ administracji winien ustalić przedmiotową opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w art. 36 ust.8 ustawy. Wymierzenie opłaty po upływie półtora roku od dnia sprzedaży niewątpliwie temu obowiązkowi uchybia, ale nie może być to argument – jak chce tego strona skarżąca –przemawiający za uchyleniem zaskarżonej decyzji..Przepis ten ma jedynie charakter dyscyplinujący gminę do dochodzenia należności budżetowych w terminie możliwie najkrótszym. Ustalenie opłaty z naruszeniem zasady bezzwłocznego działania nie rodzi konsekwencji prawnych. Jedynie upływ pięcioletniego terminu rozpoczynającego bieg od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, powoduje wyłączenie możliwości ustalania opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości.
(art. 37 ust. 3) W niniejszej sprawie zaś ten termin został zachowany.
Sąd podnosi ponadto, iż w rozpoznanej sprawie brak jest podstaw do skutecznego kwestionowania stawki procentowej, ustalonej dla naliczania opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Art. 17, 18 powołanej ustawy określa procedurę sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przewidując możliwość zakwestionowania jego ustaleń., w tym także wysokości stawki opłaty planistycznej, ale w ramach tamtego postępowania. Z uwagi na to, że tryb uchwalania planu nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, organ zastosował stawkę procentową wynikającą z prawomocnej uchwały Rady Gminy, argumenty skarżącej w tym zakresie, nie mogą zostać uwzględnione.
Dla wyniku sprawy nie mają również znaczenia okoliczności podnoszone przez skarżącą, dotyczące jej trudnej sytuacji finansowej i rodzinnej, gdyż jak to podniesiono wyżej Sąd bada jedynie sprawę z punktu widzenia legalności wydanych decyzji, a nie z punktu widzenia zasad słuszności, czy sprawiedliwości społecznej.
Z uwagi na powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.
P.H.