Uzasadnienie
II SA/Łd 290/03
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nakazał J. i P. S. oraz A. S., współwłaścicielom nieruchomości położonej przy ul. A 134 w Ł., przedłożenie trzech egzemplarzy ekspertyzy stanu technicznego budynku, z jednoznacznym określeniem sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ nadzoru budowlanego I instancji wskazał, iż w wyniku przeprowadzonej wizji lokalnej stwierdzono zły stan ścian zewnętrznych murowanych, w których występują liczne pęknięcia o dużej rozwartości. Ponadto w strefach nadproży okiennych i drzwiowych oraz w częściach międzyokiennych stwierdzono znaczne zniszczenie ścian, a na elewacjach budynku występują znaczne odparzenia i ubytki tynku.
Od decyzji organu nadzoru budowlanego I instancji odwołanie złożyła A. S., współwłaścicielka w 1/3 części przedmiotowej nieruchomości.
Autorka odwołania nie zgadza się z częścią decyzji dotyczącą nałożenia również na nią obowiązku sporządzenia przedłożenia ekspertyzy. Podniosła, iż J. i P. S., pozostali współwłaściciele w 2/3 części, są zarządcami budynku, oni doprowadzili obiekt do złego stanu technicznego poprzez swoje samowolne i niezgodne z prawem działania i to jedynie na nich winien spoczywać nałożony przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. obowiązek.
Decyzją z dnia [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. utrzymał w mocy decyzję organu nadzoru budowlanego I instancji.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, iż stan techniczny budynku budzi niewątpliwie zastrzeżenia. Pozostawienie obiektu w stwierdzonym stanie może doprowadzić do katastrofy budowlanej.
Odnosząc się do zarzutów odwołania organ powołał się na art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Z uwagi na spór pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości co do zarządu organ uznał, iż nie jest władny ani upoważniony do jego rozstrzygnięcia i obowiązkiem wykonania ekspertyzy technicznej obarczył współwłaścicieli.
Organ nadzoru budowlanego II instancji wskazał, iż budynek przy ul. A 134 w Ł. nie był poddawany wymaganym przeglądom i kontrolom, stosownie do art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego. Wobec zaistnienia niebezpieczeństwa wynikającego z niewłaściwego stanu technicznego budynku, organy nadzoru budowlanego upoważnione były do nałożenia obowiązku wynikającego z treści art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego.
Jednocześnie Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. wyjaśnił stronie odwołującej się, iż praw z tytułu naruszenia własności strony nogą dochodzić na drodze postępowania cywilnego. Prowadzone jest już zresztą takie postępowanie z wniosku A. S. przed Sądem Rejonowym w Ł., odnośnie wykonywania prawa zarządu.
Na decyzję z dnia [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła A. S., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Autorka skargi ponownie stwierdziła, iż obowiązkiem wykonania ekspertyzy technicznej budynku winni zostać obarczeni J. i P. S., współwłaściciele nieruchomości w 2/3 części i jednocześnie zarządcy budynku. Podniosła, że ich nieuprawnione działania doprowadziły budynek do fatalnego stanu technicznego. Wskazała na samowolne działania J. i P. S., na które ona nie miała wpływu, a wręcz była im przeciwna. Co więcej, powiadomiła ona właściwe organy o dokonanej samowoli, polegającej na przebudowie 6 lokali mieszkalnych na 4 lokale użytkowe, bez wymaganego zezwolenia.
Odnosząc się natomiast do kwestii zarządu nieruchomością, skarżąca stwierdziła, iż w świetle przedstawionych dokumentów nie powinno być żadnych wątpliwości, iż zarządcami obiektu są J. i P. S.. Spór dotyczy jedynie przedłożenia skarżącej rozliczenia za trzy lata sprawowania zarządu i zwrotu osiągniętego z tego tytułu zysku.
Skarżąca dodała również, iż złożyła w Sądzie Rejonowym w Ł. wniosek o zniesienie współwłasności i podział nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 134.
W ocenie A. S. nie jest celowe wykonywanie dwóch różnych ekspertyz, jednej przez zarządców nieruchomości – J. i P. S., a drugiej przez nią.
W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł., przytaczając argumenty podniesione już w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 184 Konstytucji RP oraz art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. –Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Przeprowadzając taką kontrolę, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonej decyzji także w innym zakresie niż zakres, w jakim zakwestionowała decyzję strona skarżąca.
Przepis art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), który został powołany jako podstawa materialnoprawna rozstrzygnięcia sprawy, ma zastosowanie wówczas, gdy organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji administracyjnej właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, przeprowadzenie kontroli. Kontrola ta powinna polegać na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych lub powinna polegać na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia.
Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W wyżej wskazanej decyzji organ nadzoru budowlanego, obok obowiązku przeprowadzenia kontroli, może stosownie do treści przepisu art. 62 ust. 3 in fine, nałożyć na właściciela lub zarządcę także obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem sądów administracyjnych, nałożenie na właściciela (zarządcę) obiektu budowlanego – w drodze decyzji administracyjnej- obowiązku przedstawienia ekspertyzy, powinno nastąpić równocześnie z nałożeniem obowiązku przeprowadzenia kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu, o którym mowa w przepisie art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 i to dopiero po stwierdzeniu przez organ nadzoru budowlanego, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, mogącym spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska (vide wyrok NSA z dnia 28 listopada 2001 r., sygn. akt S.A./Sz 2346/99; wyrok NSA z dnia 28 stycznia 1998 r., sygn. akt IV S.A. 623/96 – LEX 43123).
Nałożenie zatem na skarżących, w drodze decyzji administracyjnej, wyłącznie obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej, stanowi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Odnośnie podniesionego w skardze zarzutu dotyczącego błędnego wskazania adresatów rozstrzygnięcia, stwierdzić należy, co następuje:
W sytuacji, gdy budynek objęty jest współwłasnością, obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Oznacza to, że obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części może być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie względnie na osobę (osoby) zarządcy, natomiast nie można nim obciążyć nim tylko jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zły stan budynku.
Z powyższych względów, z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), art. 135, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzeczono jak w pkt 1 i 2 sentencji.
O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) w związku z art. 97 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) – pkt 3 wyroku.