Uzasadnienie
Postanowieniem z [...] r., nr [...], znak: [...], wydanym na podstawie art. 138 § 2 w związku z art. 144 k.p.a., [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. po rozpatrzeniu zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej A na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego miasta S. z [...] r. nr [...], znak: [...] o zobowiązaniu A.N. i J.F., reprezentujących Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej A, do przedłożenia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego miasta S. doprecyzowanej oceny technicznej ocieplenia stropodachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego w S. przy ul. A, sporządzonej przez mgr inż. T.G. poprzez jej uzupełnienie o stwierdzenie, czy ocieplenie stropu i poprawność jego wykonania (w szczególności nad lokalem nr 59) nie budzi żadnych zastrzeżeń oraz stwierdzenie, czy docieplenie ściany szczytowej jak i docieplenie wokół stolarki zostało wykonane prawidłowo w terminie 1 miesiąca od dnia doręczenia tego postanowienia, uchylił w całości zaskarżone postanowienie z [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu organ drugiej instancji przedstawiając stan faktyczny i prawny sprawy podniósł, że 2 listopada 2016 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego miasta S. wpłynęło pismo K.K., działającego w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej A w S. jako zarządca nieruchomości, zawierające wniosek o sprawdzenie poprawności wykonania robót budowlanych wykonanych w lokalu mieszkalnym nr 59 usytuowanym w budynku mieszkalnym zlokalizowanym przy ul. A w S..
10 listopada 2016 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo M.O. zamieszkałej we wskazanym lokalu mieszkalnym. W piśmie tym M.O. podniosła kwestię nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w S. przy ul. A oraz zwróciła uwagę na istniejące braki w dokumentacji budowlanej dotyczącej budynku. M.O. do pisma załączyła szereg dokumentów, w tym kopie pism kierowanych do poprzedniego zarządcy budynku – Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w S. (występującego w imieniu Miasta S.) oraz zdjęcia dotyczące wystąpienia zagrzybienia w lokalu mieszkalnym nr 59 i zdjęcia stanu obróbek dekarskich przy oknie w tym lokalu mieszkalnym.
9 marca 2017 r. do organu pierwszej instancji wpłynęły kolejne pisma M.O.. W pierwszym skarżąca poinformowała, że zwróciła się z wnioskiem o sprawdzenie przyczyny zawilgocenia ściany szczytowej budynku (ściana "dużego pokoju"), sprawdzenie przyczyny podniesionego poziomu wilgoci, obecności mostka termicznego prowadzącego do zagrzybienia ściany szczytowej i przyległej do niej części sufitu, ściany z oknem balkonowym, podłogi w okolicy balkonu oraz udzielenie informacji w sprawie wyników kontroli prawidłowości działania instalacji wentylacyjnej i koniecznych jej napraw. W kolejnym piśmie skarżąca zwróciła się o podjęcie stosownych działań kontrolnych przez organ pierwszej instancji na okoliczność rzetelności wykonanych na podstawie art. 61 ustawy Prawo budowlane przeglądów okresowych budynku.
22 marca 2017 r. organ pierwszej instancji sporządził protokół na okoliczność dokonania kontroli utrzymania budynku mieszkalnego wielorodzinnego będącego pod zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej A, z którego wynika, że budynek mieszkalny wielorodzinny został poddany wymaganym zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane przeglądom okresowym, tj. przeglądowi pięcioletniemu budowlanemu w 2015 r., przeglądowi pięcioletniemu dotyczącemu działania instalacji elektrycznej w 2013 r. oraz w 2016 r. przeglądowi rocznemu budowlanemu i przeglądom rocznym dotyczącym działania instalacji gazowej oraz sanitarnej. W dniu kontroli zarządca budynku – K.K. nie posiadał aktualnego przeglądu kominiarskiego, który miał zostać dostarczony do organu pierwszej instancji do 30 marca 2017 r. Zgodnie z oświadczeniem zarządcy budynku, brak jest zachowanej dokumentacji budynku, a poprzedni zarządca – B Sp. z o.o. zobowiązał się do jej odtworzenia.
22 marca 2017 r. organ pierwszej instancji przeprowadził również kontrolę w lokalu skarżącej. Kontrola wykazała widoczne ślady zagrzybienia na suficie, ślady wilgoci na ścianie szczytowej, widoczne ślady wilgoci przy drzwiach balkonowych. Na wysokości około 1,5 m stwierdzono widoczne ślady wody na ścianie szczytowej. Według skarżącej, zawilgocenie prawdopodobnie wynikało z nieszczelności dachu. Do momentu zamontowania wentylatora zagrzybienie występowało w pomieszczeniu łazienki.
Postanowieniem z [...] kwietnia 2017 r. organ pierwszej instancji zobowiązał wspólnotę mieszkaniową do przedłożenia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia oceny technicznej elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego w kontekście występowania zagrzybienia lokalu nr 59, sporządzonej przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane oraz zaświadczenie o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego, oraz w przypadku wystąpienia nieprawidłowości, określającej jednoznacznie zakres robót do wykonania celem usunięcia nieprawidłowego stanu.
Po rozpatrzeniu zażalenia wspólnoty mieszkaniowej na postanowienie z [...] kwietnia 2017 r. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. postanowieniem z [...] czerwca 2017 r. uchylił je w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu organ drugiej instancji zwrócił uwagę na konieczność przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji odrębnych postępowań administracyjnych w sprawach, których dotyczyły działania podjęte przez organ pierwszej instancji, czyli w sprawie wykonania robót budowlanych w lokalu skarżącej oraz w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Organ pierwszej instancji przeprowadził 22 sierpnia 2017 r. kontrolę w lokalu skarżącej. Podczas kontroli zarządca budynku K.K., przekazał organowi pierwszej instancji kopie dokumentów dotyczących przeprowadzonych kontroli okresowych stanu technicznego budynku – protokołu z kontroli okresowej rocznej, sporządzonego w maju 2017 r. oraz protokołu nr [...] z 8 marca 2015 r. z okresowej 5 – letniej kontroli stanu technicznego budynku.
Decyzją z [...] września 2019 r. organ pierwszej instancji umorzył w całości postępowanie administracyjne w sprawie legalności wykonanych robót budowlanych w lokalu mieszkalnym nr 59. 19 lutego 2018 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo wspólnoty mieszkaniowej, do którego załączona została korespondencja ze skarżącą, w tym jej pismo z 12 lutego 2018 r. wraz z załączoną opinią techniczną z lutego 2018 r. dotyczącą przyczyn zawilgocenia ściany i sufitu w lokalu mieszkalnym nr 59 sporządzoną przez mgr inż. A.S.
26 lutego 2018 r. organ pierwszej instancji przeprowadził oględziny w sprawie zawilgocenia ściany i sufitu w lokalu mieszkalnym skarżącej. Oględziny wykazały, że w pokoju sypialnym niedostatecznie uszczelniono styk ściany szczytowej ze stropem. Na płycie widoczne były pęknięcia i ubytki. Na ścianie po zdjęciu styropianu nie ma śladów wilgoci.
1 marca 2018 r. skarżąca wniosła do organu pierwszej instancji pismo, w którym wskazała, że w jej ocenie wspólnota mieszkaniowa nie podważyła ustaleń opinii technicznej A.S., a tym samym oczekuje, że zostaną podjęte przez nią działania w celu wyeliminowania przyczyn zawilgocenia w jej lokalu mieszkalnym, zgodnie z wnioskami oceny technicznej.
W piśmie z 14 marca 2018 r. wspólnota mieszkaniowa stwierdziła, że ocena techniczna sporządzona przez mgr inż. A.S. nie jest obiektywna. Nie ma podstaw prawnych do nakazywania wspólnocie mieszkaniowej wykonywania robót remontowych w lokalu mieszkalnym skarżącej. Jeżeli miałaby być wydana decyzja nakazująca wykonanie robót budowlanych w lokalu, to jej adresatem powinna być wyłącznie skarżąca.
W piśmie z 26 marca 2018 r. skarżąca podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, co do konieczności wykonania przez wspólnotę mieszkaniową robót naprawczych określonych w opinii mgr inż. A.S. dotyczącej przyczyn występowania zawilgocenia w jej lokalu.
Decyzją z [...] kwietnia 2018 r. organ pierwszej instancji nakazał wspólnocie mieszkaniowej wykonanie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w S. przy ul. A przy ścianie szczytowej trzeciego segmentu (ściana szczytowa lokalu nr 59) robót budowlanych polegających na uzupełnieniu i uszczelnieniu styku płyt żelbetowych ściany szczytowej i płyty stropowej, uzupełnieniu i uszczelnieniu węzłów łączących płyty żelbetowe w narożach, zaizolowaniu ściany szczytowej w pasie na styku płyt żelbetowych, uzupełnieniu obróbek blacharskich.
Postanowieniem z [...] maja 2018 r. organ drugiej instancji zlecił organowi pierwszej instancji uzupełnienie materiału dowodowego w sprawie.
Podczas oględzin przeprowadzonych 6 czerwca 2018 r. ustalono, że wewnątrz lokalu skarżącej wykonano uzupełnienie i uszczelnienie styku płyt żelbetowych oraz stropowych. Dokonano uzupełnienia naroża w pokoju sypialnym. Prace zostały wykonane. Ściana została pomalowana. Kontrola na dachu wykazała położenie papy przy obróbkach blacharskich. Wykonano obróbki blacharskie ogniomuru. Wymieniono całe obróbki blacharskie. Wykonane prace spowodowały brak przecieku w lokalu nr 59. W pomieszczeniu WC nie występowały żadne przecieki. K.K. stwierdził, że na dachu od 2016 r. nie robiono żadnych prac przy wywiewce kanalizacji. Przy konstrukcji nie ma na to żadnych śladów na dachu. Pełnomocnik skarżącej K.B. oświadczył, że brak jest dokumentacji technicznej budynku, w tym dokumentacji z termomodernizacji. W związku tym nie ma żadnych gwarancji, że prace zostały wykonane zgodnie z projektem i przy użyciu właściwych materiałów. Nie ma zatem podstaw do bezkrytycznego przyjęcia, że termomodernizacja została przeprowadzona w sposób zgodny z obowiązującą sztuką budowlaną i przepisami.
Decyzją z [...] października 2018 r. organ drugiej instancji uchylił w całości decyzję z [...] kwietnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu organ drugiej instancji wskazał, że w świetle ustaleń poczynionych przez organ pierwszej instancji doszło do zmiany stanu faktycznego i prawnego stanu technicznego budynku. Organ pierwszej instancji ocenił, że roboty budowlane wykonane wewnątrz lokalu nr 59 przez skarżącą zostały wykonane prawidłowo i spowodowały, że nie występują już w nim przecieki. W związku z tym bezprzedmiotowym stało się wykonywanie robót budowlanych określonych w decyzji z [...] kwietnia 2018 r. Organ pierwszej instancji objął zakresem prowadzonego postępowania lokal skarżącej i nie zbadał czy nieprawidłowości stanu technicznego nie występują w pozostałej części budynku, np. przy konstrukcji dachu budynku.
Pismem z 20 listopada 2018 r. organ pierwszej instancji wezwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej do przedłożenia protokołu z kontroli okresowej rocznej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego sporządzonej w 2018 r. oraz do udzielenia informacji w zakresie działań podjętych przez wspólnotę mieszkaniową w związku z ustaleniami pokontrolnymi zawartymi w protokole z 9 marca 2015 r. z okresowej 5-letniej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego dotyczącymi izolacji pionowej.
30 listopada 2018 r. wspólnota mieszkaniowa przedłożyła kopię protokołu z przeprowadzonej w czerwcu 2018 r. rocznej kontroli okresowej stanu technicznego budynku informując, że została całkowicie wymieniona obróbka blacharska na dachu, w tym pas podrynnowy, który obecnie zachodzi na izolację styropianową budynku. Uszczelniono wszystkie kominy. Wymieniono blachę na ogniomurach. Od nowa wprowadzono elementy rurowe odprowadzające wody opadowe z dachu. Zastosowano nowe rewizje. W piwnicach wymieniono okna. Założono nowe parapety. Wykonano remonty kapitalne balkonów polegające na skuciu istniejących wylewek, gruntowaniu płyty balkonowej, położeniu jednolitej papy izolacyjnej, położeniu siatki zbrojeniowej, montażu nowych obróbek blacharskich, wykonaniu nowej wylewki betonowej, naprawie i uzupełnieniu ubytków od spodu płyty balkonowej, malowaniu balustrad i uzupełnieniu ocieplenia.
W piśmie z 17 grudnia 2018 r. pełnomocnik skarżącej wskazał, że kopia rocznego przeglądu z czerwca 2018 r. została wykonana w ramach zarządu sprawowanego przez zarządcę K.K., którego zarząd nad nieruchomością wspólnoty zakończył się 30 czerwca 2018 r. Od 1 lipca 2018 r. zarząd nieruchomością wspólnoty sprawuje T.S.. Nowy zarządca przeprowadził remonty kapitalne wszystkich balkonów, ocenę stanu nieruchomości i jej instalacji oraz inne prace naprawczo-konserwacyjne poza wymienionymi w piśmie zarządu z 30 listopada 2018 r.
W piśmie z 11 lutego 2019 r. wspólnota mieszkaniowa poinformowała, że od 1 lipca 2019 r. nowy zarządca T. S. wykonał kapitalny remont wszystkich 80 szt. balkonów polegający na: skuciu istniejących wylewek, gruntowaniu płyty balkonowej, położeniu jednolitej papy izolacyjnej na całej powierzchni balkonu ze szczególnym uwzględnieniem miejsc pod drzwiami balkonowymi oraz na styku balkonu ze ścianą (w tym celu wycięto odpowiednią ilość ocieplenia styropianowego, aby izolacja sięgała ścian budynku, przy czym braki uzupełniono styropianem i naciągnięto w tym miejscu nową strukturę), położeniu nowej siatki zbrojeniowej w celu wzmocnienia nowej wylewki betonowej, montażu nowych obróbek blacharskich także pod drzwiami balkonowymi, wykonaniu nowej wylewki betonowej, naprawieniu i uzupełnieniu ubytków od spodu płyty balkonowej poprzez naciągnięcie tynku cienkowarstwowego oraz założenie narożników z siatką zbrojoną, naprawieniu i pomalowaniu balustrady, uzupełnieniu ocieplenia w miejscach, gdzie to było konieczne.
Przeprowadził kontrolę poszycia dachowego oraz obróbek blacharskich. Konsekwencją tego było: uszczelnienie styku rur wentylacyjnych i kanalizacyjnych specjalną masą dekarską, uzupełnienie brakujących kapturków na rurach odpowietrzających układ kanalizacji, zgrzanie papy w miejscach oderwania się papy od podłoża. Uzupełniono ubytki na schodach wejściowych do klatek schodowych. Dokonano rewizji przepustów rur odprowadzających wodę deszczową z dachu. Wspólnota mieszkaniowa podkreśliła, że planowane są roboty w zakresie: wykonania nowej opaski wokół budynku z jednoczesnym uzupełnieniem ocieplenia przynajmniej 0,5 m znajdującego się poniżej opaski wokół całego budynku (w piwnicach pojawiła się woda), uzupełnienia ubytków w części dolnej ocieplenia bloku, naprawy i wykonania nowej struktury zewnętrznej części piwnicznej bloku, częściowej wymiany i udrożnienia rur odprowadzających wodę deszczową, wykonania nowych schodów przed wejściami do klatek, wymiany obrzeży ogródków z uwzględnieniem miejsc na rowery oraz ławki, wycinki i przycinki drzew, nasadzenia nowej roślinności, ogrodzenia posesji.
W piśmie z 27 lutego 2019 r. pełnomocnik skarżącej podniósł, że 19 lutego 2019 r. razem T.S. przeprowadzi w lokalu skarżącej oraz dla porównania w lokalu nr 34 zlokalizowanym identycznie w bryle budynku, ale w poprzedzającym segmencie, pomiary parametrów w pomieszczeniach na ścianach szczytowych oraz w przestrzeni między stropem a dachem, które potwierdzają jednoznacznie występowanie nadmiernych strat ciepła poprzez przegrodę zewnętrzną – ścianę szczytową, co przy temperaturach na powierzchni ściany bliskich lub równych temperaturze punktu wykraplania/rosy ma ogromny wpływ na warunki korzystania z takiego pomieszczenia. Z wyników pomiarów przeprowadzonych na tej samej ścianie szczytowej, ale w kuchni, również jednoznacznie wynika, że temperatury wskazują na większe straty ciepła niż powinno to mieć miejsce. Stwierdzono ponadto wyraźne przenikanie światła zewnętrznego do wewnątrz przestrzeni między stropem a dachem bezpośrednio nad salonem lokalu skarżącej.
Prześwity zostały zaobserwowane na styku ściany zewnętrznej ze szczytową sąsiadującego segmentu. Z pomiarów tych wynika wychładzanie ściany szczytowej bezpośrednio nad lokalem skarżącej wskutek występowania temperatur znacząco niższych niż punkt wykraplania/rosy. W dni o temperaturze zewnętrznej poniżej zera rzeczywista temperatura ściany w punktach pomiaru osiąga również wartości ujemne. Warunki te prowadzą do wykraplania pary wodnej na ścianie od wewnątrz, a przy niskich temperaturach do przemarzania. Podobne pomiary przeprowadzone w lokalu nr 34 nie wykazały wprawdzie występowania podobnych anomalii temperaturowych, ale zamieszkujące ten lokal od wielu lat małżeństwo wskazało na fakt mechanicznego uszkodzenia zewnętrznej ściany nośnej w połowie jej długości, które zostało zabezpieczone przez użytkujących ten lokal również od wewnątrz w związku z brakiem jakichkolwiek działań ówczesnego zarządcy nieruchomości – [...].
Decyzją z [...] kwietnia 2019 r. organ pierwszej instancji nakazał wspólnocie mieszkaniowej wykonać w budynku roboty budowlane polegające na uzupełnieniu ubytków w okładzinach dociepleniowych poprzez uzupełnienie i uszczelnienie styku płyt żelbetowych ścian szczytowych i płyt stropowych, uzupełnienie i uszczelnienie węzłów łączących płyty żelbetowe w narożach, zaizolowanie ścian szczytowych w pasie na styku płyt żelbetowych pod kierunkiem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane oraz wpis na listę właściwej izby samorządu zawodowego w terminie do 31 października 2019 r.
Odwołanie od decyzji wniosła wspólnota mieszkaniowa.
Pełnomocnik skarżącej poinformował, że przeprowadzona przez zarządcę nieruchomości 21 września 2019 r. wizja w lokalu skarżącej ujawniła wadliwe i niedostateczne docieplenie stropu nad lokalem oraz wadliwie wykonaną wentylację przestrzeni między stropem a dachem. Wizja potwierdziła, że warstwa docieplenia styropianem na elewacji zewnętrznej może być odpowiedzialna za wykraplanie się wody w przestrzeniach między izolacją a ścianą konstrukcyjną, która dalej może przenikać do wewnątrz lub pod wpływem niskich temperatur zamarzać.
Decyzją z [...] października 2019 r. organ drugiej instancji uchylił w całości decyzję z [...] kwietnia 2019 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu organ drugiej instancji stwierdził, że stan faktyczny sprawy uzasadnia nałożenie na wspólnotę mieszkaniową obowiązku na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Mając jednak na względzie okoliczności ustalone podczas wizji przeprowadzonej w lokalu mieszkalnym skarżącej 21 września 2019 r. powziął wątpliwość, czy nałożony obowiązek jest wystarczający, aby doprowadzić budynek do stanu zgodnego z przepisami prawa budowlanego.
Organ pierwszej instancji przeprowadził 14 listopada 2019 r. oględziny nieruchomości, z których wynika, że koniecznym do ustalenia zakresu robót budowlanych niezbędnych do wykonania jest pozyskanie konsultacji z osobą posiadającą stosowną wiedzę w tej dziedzinie. Na ścianie za szafą nie stwierdzono nowych zacieków i wykwitów. Oględziny potwierdziły wykonanie nowej opaski wokół budynku. Obecny przedstawiciel zarządu oświadczył, że wykonano docieplenie fundamentów o grubości 10 cm przeznaczonym do tego materiałem na głębokości 120 cm.
Wraz z pismem z 27 grudnia 2019 r. wspólnota mieszkaniowa złożyła "Ocenę techniczną ocieplenia stropodachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego S. ul. T. A". 9 stycznia 2020 r. pełnomocnik skarżącej wniósł do niej uwagi. Według pełnomocnika, ocena techniczna z grudnia 2019 r. dotyczy tylko i wyłącznie ocieplenia stropodachu, a więc bardzo wąskiego wycinka zakresu robót budowlanych niezbędnych do wykonania, o którym mowa w protokole z 14 listopada 2019 r. Ustalenia zawarte w protokole oględzin z 14 listopada 2019 r. nie zostały zrealizowane w zakresie w nim wskazanym. Odkrywkę – otwór w dachu, wykonany 18 listopada 2019 r. na potrzeby opinii wykonano w godzinach porannych nad segmentem III, ale nie nad lokalem nr 59, w miejscu sąsiadowania lokali 60 i 83 znajdujących przez ścianę na ostatniej kondygnacji segmentu III, a sporządzający opinię był w tym czasie nieobecny.
20 stycznia 2020 r. pełnomocnik skarżącej poinformował organ pierwszej instancji o tym, że 12 stycznia 2020 r. stwierdzono wystąpienie nowych ognisk/nalotów grzyba na suficie sypialni w miejscu wcześniejszego ich występowania. Wyłaniający się ze zdjęć wykonanych w styczniu 2020 r. wewnątrz przestrzeni między stropem, a dachem nad lokalem skarżącej obraz poddaje w uzasadnioną wątpliwość ustalenia zawarte w ocenie technicznej z grudnia 2019 r. Wskazują one, że warstwy ocieplenia (wełna mineralna) położone zostały niezgodnie ze sztuką na duże ilości gruzu i innych materiałów budowlanych usypane na stropie bezpośrednio przy ścianie konstrukcyjnej szczytowej oraz po jej długości. Widoczne były również regularne odbarwienia na płytach panwiowych od wewnątrz oraz ślady/nacieki na elementach nośnych dachu, które nie powstały w procesie produkcji. Wykonane pomiary podłogi oraz ścian wskazują na występowanie mostków termicznych pomimo prac wykonanych wewnątrz pomieszczenia.
W piśmie z 6 lutego 2020 r. wspólnota mieszkaniowa nie zgodziła się z zarzutem, że wydana opinia jest zbyt ogólnikowa i niekompletna. Podniosła, że wystarczy odsłonić ścianę szczytową poprzez zdemontowanie szafy i znikną problemy z jej przemarzaniem, występowaniem zawilgocenia, zacieków czy wykwitów. Przy braku wentylacji oraz zabudowaniu ściany szczytowej od środka, odcina się ją od ciepłego powietrza z lokalu i w związku z tym powstają problemy z przemarzaniem. Istniejące w lokalu skarżącej problemy nie są wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń, lecz leżą po stronie stanu lokalu. Do pisma wspólnota mieszkaniowa załączyła protokół z oceny umiejscowienia i zabezpieczenia otworu w pokryciu dachu sporządzony 24 stycznia 2020 r. wraz z dokumentacją fotograficzną oraz oświadczenie z 27 stycznia 2020 r. W.J. dotyczące wykonania 18 grudnia 2019 r. wycięcia otworu w stropie dachu na wysokości klatki V-tej segmentu III.
[...] r. organ pierwszej instancji wydał opisane na wstępie postanowienie.
Organ pierwszej instancji stwierdził, że ocena techniczna ocieplenia stropodachu budynku mieszkalnego sporządzona przez mgr inż. T.G. nie zawiera odniesienia się do faktu, czy ocieplenie zostało wykonane prawidłowo i nie budzi żadnych zastrzeżeń. Brak w niej także odniesienia w kwestii prawidłowości docieplenia ściany szczytowej, jak i docieplenia wykonanego wokół stolarki. W związku z tym, że przyczyna zastanego stanu technicznego budynku budzi uzasadnione wątpliwości, jak również wyniki przeprowadzonych kontroli oraz zapisy zawarte w protokołach rodzą zasadne obiekcje, organ podjął decyzję zlecenia doprecyzowania przedłożonej oceny technicznej. Wyniki doprecyzowanej i zweryfikowanej oceny mogą skutkować podjęciem dalszych działań przez organ nadzoru budowlanego.
W zażaleniu na to postanowienie wspólnota mieszkaniowa stwierdziła, że na podstawie art. 6 k.c. ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W związku z tym nie akceptuje obowiązku ciągłego udowadniania braku związku stanu technicznego obiektu ze stanem lokalu skarżącej. Obowiązek ponoszenia kosztów pozyskiwanych opinii nie znajduje uzasadnienia w brzmieniu art. 6 k.c., w sytuacji gdy obowiązek przedstawienia dowodu spoczywa na stronie przeciwnej. Nie ma żadnych przesłanek prawnych do łączenia problemów występujących w lokalu skarżącej ze stanem technicznym budynku.
W piśmie z 15 kwietnia 2020 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Organ drugiej instancji uzasadniając uchylenie postanowienia z [...] r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji podniósł, że za skorzystaniem z rozwiązania zawartego w art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane muszą przemawiać nie jakiekolwiek wątpliwości, ale muszą to być wątpliwości uzasadnione. Przepis daje zatem organom uprawnienie do nałożenia obowiązku dostarczenia ocen technicznych lub ekspertyz, gdy istnieją uzasadnione wątpliwości, a więc nie jakiekolwiek wątpliwości, ale wątpliwości o charakterze kwalifikowanym. Przepis ten ma charakter szczególny i dlatego nie można dokonywać jego wykładni rozszerzającej. Organ obowiązany jest wykazać spełnienie ustawowej przesłanki w danym, konkretnym stanie faktycznym. Organy nadzoru budowlanego są organami o charakterze specjalistycznym w swojej dziedzinie.
Zatem w każdym konkretnym postępowaniu powinny przede wszystkim dążyć do ustalenia stanu faktycznego za pomocą posiadanej wiedzy fachowej, a z pomocy ekspertów korzystać jedynie w uzasadnionych przypadkach i w uzasadnionym zakresie. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, w której nadzór budowlany przerzucały każdorazowo w sposób nieuzasadniony na stronę wykonywanie swoich ustawowych obowiązków. Skorzystanie z pomocy osoby posiadającej wiedzę fachową w danej sytuacji musi odnosić się jedynie do takich sytuacji, gdy wiedza pracowników organu nie jest wystarczająca. Przepis art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który faktycznie przerzuca na stronę koszty ustalenia stanu technicznego budynku, powinien być wykorzystywany tylko w sytuacjach wyjątkowych, kiedy organy nadzoru budowlanego nie są w stanie za pomocą posiadanej wiedzy i środków, którymi dysponują, rozstrzygnąć powstałych wątpliwości.
Żądając ekspertyzy na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, należy mieć na uwadze szczególne uwarunkowania postępowania administracyjnego prowadzonego przez organy nadzoru budowlanego, mianowicie to, że organy te zatrudniają pracowników posiadających ponadprzeciętną wiedzę z zakresu budownictwa. Pracownicy organów nadzoru budowlanego mogą więc co do zasady samodzielnie dokonywać ustaleń w przedmiocie stanu technicznego obiektu budowlanego. Jeśli w wyniku tych ustaleń stwierdzone zostanie, że obiekt budowlany jest w nienależytym stanie technicznym, pracownicy ci mogą również samodzielnie określać, jakie czynności należy przedsięwziąć w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu umożliwiającego jego bezpieczne użytkowanie. Organ drugiej instancji zwrócił uwagę, że wspólnota mieszkaniowa złożyła opracowanie pod nazwą: "Ocena techniczna ocieplenia stropodachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego S. ul. T. A", sporządzone przez mgr inż.
T.G.. We wnioskach końcowych tego opracowania jej autor wskazał, że oględziny przestrzeni stropodachu nad lokalem nr 59 wykazały, że znajdujące się na stropie ocieplenie w postaci wełny mineralnej nie nosi śladów zawilgocenia. Pokrycie stropodachu w postaci papy termozgrzewalnej jest szczelne. Stan techniczny stropodachu i pokrycia z papy ocenił jako dobry. W zaleceniach tejże oceny technicznej mgr inż. T.G. wyszczególnił natomiast roboty do wykonania. Według autora tego opracowania należy udrożnić wloty kratek wentylacyjnych zaklejonych podczas prac związanych z ociepleniem ścian zewnętrznych. Docelowo powinny być to 3 wloty kratek wentylacyjnych.
W ocenie organu drugiej instancji, w sytuacji gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że złożona do akt sprawy ocena techniczna nie wyjaśnia w sposób wystarczający/dostateczny kwestii będącej jej przedmiotem, zawiera braki, bądź wymaga uzupełnienia, w konsekwencji czego nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie, wówczas należy wezwać podmiot składający takie opracowanie, w formie zwykłego pisma, do usunięcia występujących w nim nieprawidłowości/niejasności. Wymienione powyżej okoliczności nie stanowią o uprawnieniu organu nadzoru budowlanego do żądania uzupełnienia przedłożonej oceny technicznej na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Nie może ujść uwadze, że organ dysponuje wszak oceną techniczną, o której mowa w powołanym przepisie. Fakt, że jest ona niekompletna, a co za tym idzie uniemożliwia podjęcie w sprawie prawidłowego rozstrzygnięcia, nie uzasadnia zastosowania regulacji przewidzianej w art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane.
Ponadto organ drugiej instancji stwierdził, że z uzasadnienia zaskarżonego postanowienie nie wynika, o jakie "obiekcje" chodzi, na czym one polegają, z jakich faktów/zdarzeń organ je wywodzi. Z uzasadnienia postanowienia nie wynika również, wyniki jakich kontroli oraz zapisy zawarte, w jakich protokołach wzbudzają obiekcje organu. Ogólne, wręcz lakoniczne powołanie się przez organ pierwszej instancji na okoliczności, prowadzi do jednoznacznego wniosku, że uzasadnienie postanowienia z [...] r nie odpowiada wymogom określonym w art. 124 § 2 k.p.a., a przez to nie jest przekonywujące.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższe postanowienie M.O. wniosła o jego uchylenie w całości.
W uzasadnieniu skarżąca stwierdziła, że postanowienie nie odnosi się do całości akt zgromadzonych w trakcie postępowania oraz pomija ustalenia istotne dla jego rozstrzygnięcia, w niektórych miejscach podaje informacje różne od wynikających z akt postępowania. W aktach sprawy brak jest dokumentacji technicznej nieruchomości, która na dzień złożenia niniejszej skargi, nie została odtworzona pomimo zobowiązania wynikającego z podjęcia stosownej uchwały. Wiedza fachowa, nawet specjalistyczna, organu nadzoru budowlanego nie zastąpi braku dokumentacji technicznej obiektu, której nie ma oraz braków w ocenach technicznych, które nie pozwalają na dokonanie fachowej i specjalistycznej oceny. Stąd kwestionowanie uprawnień organu pierwszej instancji w związku z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane należy uznać za chybione. W nieruchomości wspólnej występują wady lub zespół wad znajdujące się poza własnością odrębną lokalu, których właścicielka lokalu nie może ustalić bez ingerencji we własność wspólną, na co wspólnota nie wyraża zgody.
Wspólnota i jej zarządca konsekwentnie odmawiają jej wglądu we wszelkie dokumenty, w tym dotyczące nieruchomości, chyba że wystąpi o nie organ nadzoru. Przedłużające się postępowanie i nieusunięcie przez wspólnotę przyczyn skutkujących problemami w lokalu wpływa nie tylko na warunki techniczno-bytowe w nim występujące, ale również skutkuje występowaniem wady ukrytej wpływającej na obniżenie jego wartości rynkowej, a wręcz uniemożliwiającej jego ewentualną sprzedaż.
W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje
Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawę niniejszą rozpoznano w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.".
Zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest wydane w postępowaniu administracyjnym postanowienie, na które służy zażalenie, a więc mieszczące się w katalogu postanowień wskazanych w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2015 r., I OSK 1110/13). W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).
W dalszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) oraz art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem stosując środki określone w ustawie.
W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c);
- 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach;
- 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w k.p.a. lub innych przepisach. W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).
Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w świetle powołanych wyżej kryteriów sąd nie stwierdził naruszenia przez organ administracji przepisów prawa, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi.
Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie art. 144 w związku z art. 138 § 2 k.p.a. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., mającym odpowiednie zastosowanie w postępowaniu zażaleniowym z mocy art. 144 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżone postanowienie w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy postanowienie to zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.
Charakter i zakres takiego postanowienia powoduje, że przedmiotem rozważań w postępowaniu sądowoadministracyjnym są zagadnienia dotyczące wydania w postępowaniu odwoławczym rozstrzygnięcia uchylającego zaskarżone postanowienie z przekazaniem sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. W wyniku podjętego rozstrzygnięcia sprawa wraca na etap postępowania przed organem pierwszej instancji w celu poczynienia niezbędnych ustaleń, których dokonanie jest istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy, a które wykraczają poza zakres postępowania, jakie mógł przeprowadzić organ odwoławczy na podstawie art. 136 k.p.a. Kontrola zgodności z prawem takiego postanowienia oznacza zatem konieczność dokonania przez sąd oceny, czy w konkretnej sprawie organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania postanowienia kasacyjnego.
W związku z tym wskazać należy, że organ odwoławczy może wydać postanowienie kasacyjne na podstawie art. 138 § 2 w związku z art. 144 k.p.a., gdy wystąpią łącznie następujące przesłanki: 1) postępowanie przed organem pierwszej instancji było prowadzone z naruszeniem przepisów postępowania;
2) konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przepis art. 138 § 2 k.p.a. nie zawiera unormowań dotyczących istoty i treści tych przesłanek. Ich stwierdzenie pozostawiono właściwemu organowi odwoławczemu, który obowiązany jest dokonać w tym zakresie stosownych ustaleń na tle okoliczności rozpoznawanej sprawy. Rozstrzygnięcie, o którym mowa w art. 138 § 2 k.p.a., może zapaść, jeżeli wątpliwości organu drugiej instancji co do stanu faktycznego sprawy nie można wyeliminować w trybie art. 136 k.p.a. Zgodnie z § 1 tego przepisu organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Przy czym, co należy wyraźnie podkreślić, organ odwoławczy jest kompetentny wyłącznie do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego. Przeprowadzenie postępowania dowodowego w całości lub w znacznej części naruszałoby zawartą w art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Każda sprawa winna być nie tylko rozstrzygnięta, ale i rozpoznana przez dwa organy administracji różnych stopni. Tylko tak rozumiana zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego stwarza gwarancje realizacji praw i interesów stron oraz uczestników postępowania (por. wyrok NSA z 26 kwietnia 2018 r., II OSK 1029/18).
W rozpoznawanej sprawie postanowienie organu pierwszej instancji zostało wydane na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Osoby wymienione w art. 81c ust. 1 ustawy Prawo budowlane, a więc te, do których powinien być skierowany nakaz wykonania oceny technicznej lub ekspertyzy to uczestnicy procesu budowlanego (czyli inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy lub kierownik robót) oraz właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
Zatem w art. 81c ust. 1 ustawy Prawo budowlane wskazane zostały podmioty, na które organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek, o którym mowa w ust. 2 tego przepisu. Prawidłowe ustalenie adresata aktu w trybie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, to element prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Należy wskazać, że podmiotem obowiązków w zakresie dotyczącym części wspólnych nieruchomości jest sama wspólnota mieszkaniowa (art. 6 i art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.).
Co więcej, z akt sprawy wynika, że jest zarządca budynku – K.K.. W związku z tym także ten podmiot może ewentualnie być adresatem postanowienia wydanego w trybie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Tymczasem w postanowieniu z [...] r. organ pierwszej instancji nałożył obowiązek "doprecyzowania" oceny technicznej złożonej przez wspólnotę mieszkaniową na członków jej zarządu – A.N. i J.F. jako osoby ją reprezentujące, a nie na samą wspólnotę mieszkaniową, czy zarządcę budynku. W związku z tym za wadliwe uznać należy określenie przez organ pierwszej instancji adresatów nałożonych w nim obowiązków. Już tylko z tego względu za uzasadnione uznać należy uchylenie tego postanowienia przez organ drugiej instancji.
Należy także podkreślić, że postanowienie wydane przez organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane ma wyłącznie charakter dowodowy, nie kończy postępowania administracyjnego i nie przesądza kierunku rozstrzygnięcia w konkretnym postępowaniu administracyjnym. W rozpoznawanej sprawie, jak wynika postanowienia z [...] r., zostało ono podjęte, gdyż organ pierwszej instancji powziął "uzasadnione wątpliwości" co do stanu technicznego budynku i dlatego za uzasadnione uznał nałożenie obowiązku "doprecyzowania przedłożonej oceny technicznej o stwierdzenie, czy ocieplenie stropu i poprawności jego wykonania (w szczególności nad lokalem skarżącej) nie budzi żadnych zastrzeżeń, stwierdzenie, czy docieplenie ściany szczytowej, jak i docieplenie wokół stolarki zostało wykonane prawidłowo".
Przesłanką zastosowania przez właściwy organ art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane jest powstanie "uzasadnionych wątpliwości" co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych bądź też stanu technicznego obiektu budowlanego. Z uwagi na to, że w powyższym przepisie ustawodawca posłużył się zwrotem "może nałożyć" obowiązek dostarczenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz, zastosowanie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane pozostawione zostało uznaniu organu administracji.
Uznanie administracyjne oznacza, że organ może, choć nie jest do tego zobowiązany, nałożyć na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek sporządzenia i dostarczenia odpowiedniej dokumentacji. Nakładać w drodze postanowienia obowiązek sporządzenia i dostarczenia w odpowiednim terminie ocen i ekspertyz organ winien jednak szczegółowo wykazać w jego motywach, że w danej sprawie zaistniała właśnie taka sytuacja, która wskazuje na powstanie "uzasadnionych wątpliwości", co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Jednocześnie jego stanowisko powinno mieć dostateczne potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zarówno określenie zakresu żądanej przez organ oceny technicznej lub ekspertyzy, jak również uzasadnienie podjętych działań w trybie art. 81c ust. 2, musi oparte być na szczegółowej analizie stanu faktycznego sprawy i wymaga wyczerpującego uzasadnienia (por. wyroki NSA z 12 maja 2011 r., II OSK 865/10 i z 13 grudnia 2012 r., II OSK 1486/11).
W orzecznictwie wskazuje się, że przepis art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowalne, który faktycznie przerzuca na stronę koszty ustalenia stanu faktycznego obiektu budowlanego powinien być wykorzystywany tylko w sytuacjach wyjątkowych, kiedy organy nadzoru budowlanego nie są w stanie, wykorzystując własną wiedzę i środki, rozstrzygnąć powstałych wątpliwości. Zobowiązanie strony do przedłożenia oceny technicznej lub ekspertyzy jest możliwe dopiero wówczas, gdy zostanie przeprowadzone postępowanie dowodowe zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., które nakładają na organy obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
Organ administracji na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, nakładając na stronę postępowania obowiązek dostarczenia oceny technicznej lub ekspertyzy, w istocie dopuszcza dowód z opinii biegłego. Przeprowadzenie tego dowodu służyć ma uzyskaniu informacji na temat stanu technicznego obiektu budowlanego oraz czynności, jakie należy w związku z ustalonym stanem technicznym podjąć. Zasadniczą podstawą prawną przeprowadzania dowodu z opinii biegłego jest art. 84 § 1 k.p.a. Zgodnie z treścią tego przepisu, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Artykuł 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 84 § 1 k.p.a. Dopuszczając dowód z oceny technicznej lub ekspertyzy na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane należy mieć na uwadze szczególne uwarunkowania postępowania administracyjnego prowadzonego przez organy nadzoru budowlanego.
Organy te zatrudniają pracowników posiadających ponadprzeciętną wiedzę z zakresu budownictwa, którzy mogą co do zasady samodzielnie dokonywać ustaleń w przedmiocie "stanu technicznego". Przepis art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlanego powinien być zatem stosowany wówczas, gdy wiedza pracowników organu nadzoru budowlanego i środki, którymi dysponują, nie będą wystarczające do samodzielnego poczynienia ustaleń faktycznych niezbędnych do wydania rozstrzygnięcia (por. wyroki NSA z: 22 maja 2013 r., II OSK 192/12; 5 lutego 2020 r., II OSK 751/18; 20 września 2019 r., II OSK 2612/17; 21 kwietnia 2020 r., II OSK 991/19).
W rozpoznawanej sprawie zgodzić się należy z organem drugiej instancji, że organ pierwszej instancji w uzasadnieniu postanowienia z [...] r. nie wykazał celowości i konieczności nałożenia obowiązku "doprecyzowania ceny technicznej" poprzez "jej uzupełnienie o stwierdzenie, czy ocieplenie stropu i poprawności jego wykonania (w szczególności nad lokalem skarżącej) nie budzi żadnych zastrzeżeń, stwierdzenie, czy docieplenie ściany szczytowej, jak i docieplenie wokół stolarki zostało wykonane prawidłowo". Organ pierwszej instancji nie przedstawił należytego uzasadnienia dla nałożenia tak określonego obowiązku oraz dla odstąpienia od dokonania samodzielnych ustaleń w tym zakresie, na co zasadnie zwrócił uwagę organ drugiej instancji stwierdzając naruszenie art. 124 § 3 k.p.a. W kompetencjach organu pierwszej instancji mieściło się wyjaśnienie powyższych wątpliwości i ocena przedłożonej przez wspólnotę mieszkaniową oceny technicznej, jak każdego innego dowodu w sprawie.
Co więcej, przepis art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane jednoznacznie stanowi o możliwości zastosowania tego przepisu, jak już wyżej wskazano, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości organu co do: - po pierwsze, jakości wyrobów budowlanych, po drugie – jakości wykonanych robót budowlanych, - po trzecie, stanu technicznego obiektu budowlanego. Przepis ten nie stanowi zatem podstawy do nakładania na stronę obowiązku "doprecyzowania" przedłożonej już przez nią oceny technicznej. Prawidłowo zatem organ drugiej instancji uchylił zaskarżone postanowienie.
Dodać w tym miejscu należy, że już po wydaniu zaskarżonego postanowienia organ pierwszej instancji decyzją z [...] sierpnia 2020 r. nr [...], znak: [...], sprostowaną decyzją z [...] września 2020 r., nr [...], znak: [...], nakazał na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane K. K., jako pełnomocnikowi wspólnoty mieszkaniowej, wykonanie w budynku robót budowlanych polegających na udrożnieniu 3 kratek wentylacyjnych zaklejonych podczas prac związanych z ociepleniem ścian zewnętrznych, co wynikało z przedłożonej wspólnotę mieszkaniową oceny technicznej sporządzonej przez T.G., a której dotyczył nałożony postanowieniem z [...] r. obowiązek "doprecyzowania". W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ drugiej instancji zwrócił uwagę na wnioski wynikające z tej oceny, które stanowiły podstawę nałożonych decyzją z [...] sierpnia 2020 r. obowiązków.
Nadto wskazać trzeba, że decyzję z [...] sierpnia 2021 r. oraz decyzję z [...] września 2020 r. o jej sprostowaniu doręczono pełnomocnikowi skarżącej odpowiednio 29 sierpnia i 10 września 2020 r. Decyzje te są ostateczne i prawomocne.
Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.
dc