Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta B. na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) w oparciu o ustalenia miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego B., zatwierdzonego uchwałą nr 149/XI/91 Rady Miejskiej w B. z dnia 26 sierpnia 1991r. (Dz.Urz. Woj. Piotrkowskiego nr 9/91, poz.l09), w związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...], po ponownym rozpatrzeniu wniosku Z. i T. małż. H. oraz M. i J. małż. W. odmówił wydania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z przyłączami, na terenie działek oznaczonych numerem ewid. 126 i 343 w obrębie [...], w B. przy rzece R..
W jej uzasadnieniu podał, że wnioskiem z dnia 12 sierpnia 2000r. Z. H., T. H., M. W. oraz J. W. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z przyłączami w B. przy rzece R., na działkach nr 126 i 343 w obrębie [...].
Decyzją z dnia [...] organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji uznając, że koliduje ona z ustaleniami planu miejscowego, ponieważ działki objęte wnioskiem, zlokalizowane są na terenach stanowiących "strefę ochrony ekologicznej – teren zieleni urządzonej z przewagą niskiej".
Od decyzji tej odwołali się inwestorzy.
Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W jej uzasadnieniu podniesiono, że wniosek inwestorów o ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełniał wymogów wniosku o wydanie decyzji w rozumieniu art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz istniały poważne wątpliwości co do istoty tego podania oraz sposobu i trybu załatwienia.
Prezydent Miasta B. podał także, że pismem z dnia 10 grudnia 2000r. Z. H., T. H., Marianna W. i J. W. poinformowali, że złożony uprzednio wniosek dotyczył ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynków mieszkalnych wraz z przyłączami.
Organ I instancji wskazał również, iż pismem z dnia 28 sierpnia 1998r. Z. H. zwrócił się o zmianę przeznaczenia działki nr 343 i 126 w obrębie [...] - z terenów zielonych pod tereny zabudowy mieszkalno-usługowej, lecz w zatwierdzonym uchwałą nr 19/III/2000 Rady Miejskiej w B. z dnia 23 marca 2000r. "studium uwarunkowań i kierunków rozwoju Gminy Miasto B." wniosek ten nie został uwzględniony.
Ponadto podał, że przedmiotowe działki znajdują się na terenach oznaczonych symbolem "KE", stanowiących "tereny ciągów ekologicznych doliny R.", o czym pismem z dnia 25 maja 2000r. wnioskodawca został poinformowany.
Znając powyższe fakty, organ I instancji pismo inwestorów z dnia 12 sierpnia 2000r. potraktował jako wniosek o ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jednocześnie wskazał też, że zgodnie z miejscowym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego miasta B., zatwierdzonym uchwałą nr 149/XI/91 Rady Miejskiej w B. z dnia 26 sierpnia 1991r. (Dz.Urz. Woj. Piotrk. nr 9, poz.109) działki objęte wnioskiem zlokalizowane są w jednostce E3 ZP, stanowiącej "strefę ochrony ekologicznej - teren zieleni urządzonej z przewagą niskiej".
W ustaleniach części ogólnej planu założono utrzymanie charakteru naturalnego doliny rzeki R. i jej dopływów, bez prawa jej zabudowy, poprzez utworzenie ciągów niskiej zieleni nadrzecznej, biegnącej wzdłuż doliny, potęgującej przepływ powietrza, a działki o nr 126 i 343 w obr. [...] to łąki, o łącznej powierzchni 1407 m2. W odwołaniu wniesionym od decyzji z dnia [...] inwestorzy podnieśli wprawdzie, że inne działki w tym rejonie posiadają prawo zabudowy, lecz zgodnie z miejscowym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego sąsiednie działki, na których realizowana jest zabudowa mieszkaniowa wraz z uzbrojeniem oznaczone są symbolem E2 UR/M /p.s.b./ - 2 i stanowią "tereny rzemiosła produkcyjno-usługowego z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej związanej z w/w zakładami", a granicą terenu "pod zabudowę", od strony działek wnioskodawców, jest północna granica działki nr 109.
T. H. i Z. H. odwołali się od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. W jego uzasadnieniu podali, że na przedmiotowych działkach chcą zrealizować budowę domów jednorodzinnych, gdyż nie stać ich na kupno porównywalnych działek w innym miejscu. Będąc w posiadaniu ładnie położonej działki w obrębie budowanego osiedla domów jednorodzinnych, nie mogą zrealizować zamierzonej inwestycji, a jedynie ponoszą koszty związane z ich posiadaniem. Zamiarem ich nie jest zagospodarowanie działki z wysoką zielenią, a zamierzona przez nich inwestycja może zostać zlokalizowana w północnej części działki, w dość znacznej odległości od koryta rzeki R. Decyzją z dnia R. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W jej uzasadnieniu organ odwoławczy, powołując się na treść art. 7, 33, 40 ust. 1, 43 i 46 a pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), wskazał, że przedsięwzięcie inwestycyjne nie może kolidować z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, które mają charakter normatywny i wiążą zarówno właścicieli nieruchomości, jak i organy administracji publicznej rozstrzygające sprawy z zakresu zagospodarowania terenów. Decyzja w tym przedmiocie ma stwierdzić, czy proponowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzn. stwierdzić możliwość realizacji tej inwestycji w świetle w/w przepisów prawa, do których zalicza się także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oraz przepisów szczególnych, a także określić warunki realizacji inwestycji wynikające z planu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło ponadto, że jak wynika z ustaleń w/w planu zagospodarowania przestrzennego zabudowa działek skarżących wnioskowanymi budynkami, tj. domami mieszkalnymi jednorodzinnymi i związaną z nimi infrastrukturą, jest całkowicie wyłączona. Wobec czego przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne byłoby sprzeczne z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a pozytywna decyzja byłaby nieważna z mocy art. 46 a ust. l powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Odnosząc się z kolei do zarzutu odwołania dotyczącego kwestii zabudowy działek sąsiednich, organ II instancji wskazał, że są to tereny budowlane - jednostka urbanistyczna E2UR/M (p.s.b.) – 2, na których dopuszczona jest m.in. zabudowa mieszkaniowa wraz z uzbrojeniem terenu.
T. H. i Z. H. wnieśli do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, podtrzymując opisaną powyżej argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji.
W odpowiedzi na skargę, strona przeciwna wniosła o jej oddalenie wywodząc, jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Na wstępie należy podnieść, iż stosownie do treści art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1271 i nr 228 z 2003r., poz. 2261) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.
Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270) sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:
1/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, 2/ naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, 3/ inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Rozpatrując przedmiotową sprawę Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób, o którym mowa we wskazanym wyżej przepisie, dlatego też skargę oddalił.
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. nr 15 z 1999r., poz. 139 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (pkt 1).
Prawo własności jest chronione Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej (art. 64), a w myśl art. 140 kodeksu cywilnego – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.
Wyznacznikiem granic prawa własności danej osoby są zatem przepisy obowiązujących ustaw, a także ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 7 wskazanej wyżej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym plan ten jest przepisem gminnym.
Ma on moc powszechnie obowiązującą na obszarze nim objętym, jego ustalenia wiążą organy administracji publicznej wszystkich szczebli, a wydane przez nie decyzje administracyjne podlegają kontroli zarówno w zakresie ich zgodności z ustawami, jak i z obowiązującym prawem lokalnym w postaci tegoż planu.
Stosownie do unormowania zawartego w art. 40 ust. 1 tej ustawy – w sprawach ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu orzeka się, w drodze decyzji, na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...).
Stosownie do treści art. 43 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 marca 2001r., wprowadzonym ustawą z dnia 13 lipca 2000r. (Dz.U. nr 14 z 2001r., poz. 124) – nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...).
Ustalenia planu stanowią treść uchwały rady gminy. Integralną częścią planu jest rysunek stanowiący załącznik do tejże uchwały (art. 8 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).
Należy przy tym zwrócić uwagę, iż przy interpretacji planu zagospodarowania przestrzennego wszelka wykładnia jego zapisów, wiążąca się z wykonywaniem prawa własności, powinna być wykładnią ścisłą, a nie rozszerzającą (por. R.Hauser, E.Mzyk, Z.Niewiadomski i M.Rzążewska: Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z komentarzem i przepisami wykonawczymi, Warszawa 1995r., s. 82).
Organ rozpoznając wniosek Z. i T. H. o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wraz z przyłączami, powołał się na ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B., zatwierdzonego uchwałą nr 149/XI/91 Rady Miejskiej w B. z dnia 26 sierpnia 1991r. ogłoszoną w Dz.Urz. Województwa Piotrkowskiego nr 9/91, poz. 109.
Warunki wynikające z ustaleń tego planu dla jednostki oznaczonej symbolem E3 ZP, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość objęta warunkami zabudowy, zostały przytoczone wyżej.
Wynika z nich w sposób nie budzący wątpliwości, że jest to strefa ochrony ekologicznej – teren dla zieleni urządzonej z przewagą niskiej.
W ustaleniach ogólnych planu założono utrzymanie charakteru naturalnego doliny rzeki R. i jej dopływów, bez prawa jej zabudowy, poprzez utworzenie ciągów niskiej zieleni nadrzecznej biegnącej wzdłuż doliny potęgującej przepływ powietrza.
Działki objęte decyzją stanowią łąki i sąsiadują z rzeką R. Skarżący nie kwestionują ustaleń wynikających z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kilka lat temu zwracali się bezskutecznie o zmianę przeznaczenia ich działek z terenów zielonych na tereny zabudowy mieszkalno-usługowej. Obecnie racji swych upatrują w fakcie, iż w bliskim sąsiedztwie ich nieruchomości powstało osiedle domów jednorodzinnych.
Jednakże, jak wynika z wypisu i wyrysu planu, teren ten objęty jest już jednostką oznaczoną innym symbolem, a z wypisu planu wynika, że są to tereny rzemiosła produkcyjno-usługowego z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej związanej z w/w zakładami.
W tej sytuacji należy stwierdzić, że planowana przez skarżących inwestycja jest niezgodna z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, podnoszone przez nich zarzuty nie mogą być skuteczne, a zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Dodatkowo należy podnieść, iż zgodnie z treścią art. 46a pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego aktu, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest nieważna, jeżeli jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przepis ten dodatkowo zwraca więc uwagę na konsekwencje wydania decyzji naruszającej ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego.
Reasumując, Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270).
k.r.