Uzasadnienie
Sygn. [...]
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 31 października 2014 r., znak: [...], utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta L. z dnia 9 września 2014 r., znak[...], negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w L. przy ul. [...].
W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że opisanym postanowieniem organ pierwszej instancji orzekł, że wniosek [...] Spółki z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Spółka) dotyczący wydania pozytywnej opinii w sprawie podziału wskazanej wyżej działki gruntu, nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem organu pierwszej instancji, nie jest możliwe uznanie działki nr [...] za samodzielną działkę budowlaną, a proponowany jej podział nie jest dopuszczalny z powodu braku dostępu do drogi publicznej nowoprojektowanych działek nr [...] i 75/6. Ponadto, organ wskazał, że planowana do wydzielenia i sprzedaży działka nr [...] ze względu na swoje parametry, to jest: szerokość około 6,5 m i długość 54,5 m, nie jest wystarczająca do zrealizowania na niej zabudowy wraz z terenem przynależnym niezbędnym do obsługi tej funkcji. Organ uznał więc, że z uwagi na to, że wydzielana działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej i nie ma możliwości samodzielnego zagospodarowania jej pod usługi komercyjne, pod co jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie jest możliwe pozytywne zaopiniowanie przedstawionego wstępnego projektu podziału.
Utrzymując w mocy to postanowienie Kolegium podzieliło argumentację organu pierwszej instancji, podkreślając, że już na etapie postanowienia opiniującego podział nieruchomości organ obowiązany jest zbadać, czy wydzielonym działkom zapewniony został dostęp do drogi publicznej. Wynika to nie tylko z treści art. art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który jako warunek podziału wskazuje konieczność zapewnienia projektowanym działkom dostępu do drogi publicznej, lecz także z § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663 ze zm.), w myśl którego wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
Skargę na powyższe postanowienie Kolegium złożyła Spółka, zarzucając organowi naruszenie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: "K.p.a.") oraz art. 93 ust. 4 w związku z ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.; dalej także: "u.g.n."). Zdaniem strony skarżącej, na etapie opiniowania podziału nieruchomości organy administracji nie mają uprawnienia do badania tego, czy wydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nadto Spółka stwierdziła, że każda z działek planowanych do wydzielenia może zostać samodzielnie zagospodarowana zgodnie z planem miejscowym.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga nie jest zasadna.
Przedmiotem sporu w niniejszej zasadzie jest przede wszystkim stwierdzenie, czy na etapie postanowienia opiniującego podział nieruchomości właściwy organ administracji ma obowiązek jest zbadać, czy wydzielonym działkom zapewniony został dostęp do drogi publicznej.
Podkreślenia wymaga, że stosownie do art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., postanowienie opiniujące jest pierwszym etapem postępowania o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości. Pozytywna opinia wyrażona w formie postanowienia stanowi podstawę do opracowania przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe, projektu podziału nieruchomości, który podlega zatwierdzeniu decyzją właściwego organu. Podział polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości jednej lub więcej działek gruntu wraz z ich nowym oznaczeniem i powierzchnią.
W ocenie Sądu niewątpliwym jest, że przeszkodą w pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału jest sprzeczność tego projektu z art. 93 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W myśl tego przepisu, za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeśli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej w takim rozumieniu, jak to ujmuje art. 93 ust. 3 u.g.n., jest warunkiem koniecznym prawnej dopuszczalności podziału, toteż jego niespełnienie przesądza o negatywnej opinii co do zgodności podziału z prawem.
Wskazać trzeba zatem, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Wydanie pozytywnej opinii do projektu podziału działki położonej na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy, następuje bowiem jedynie w przypadku łącznego spełnienia dwóch przesłanek: zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym oraz zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek do drogi publicznej. Nie budzi wątpliwości, że ustawowe kryterium dostępności wydzielanych działek gruntu do drogi publicznej, określone w art. 93 ust. 3 u.g.n., znajduje zastosowanie przede wszystkim w przypadku dokonywania podziału nieruchomości z zachowaniem jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. M. Wolanin, Podziały i scalenia nieruchomości, Warszawa 2011, s. 156).
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że brak dostępu projektowanej do wydzielenia działki musi być oceniany, według stanu z daty opiniowania wstępnego projektu podziału. Podział jest zatem dopuszczalny, gdy nieruchomość ma takie parametry i powierzchnię, że daje się zagospodarować zgodnie z przewidywaniami planu i jednocześnie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Możliwości zagospodarowania działki zgodnie z przeznaczeniem w planie nie można rekompensować brakiem dostępu do drogi publicznej, gdyż stanowiłoby to obejście wskazanych wyżej przepisów prawa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2014 r., I SA/Wa 3188/13, Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego 2015, nr 5, s. 149-152).
Sąd podziela również stanowisko Kolegium, że powyższe stanowisko jest uzasadnione także w świetle § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Przepis ten wskazuje bowiem na konieczność uwidocznienia w projekcie podziału nieruchomości, przedstawionej w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, że przedłożony przez stronę skarżącą wstępny projekt podziału opisanej wyżej nieruchomości nie zawiera propozycji, wskazanej w powołanym § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Oznacza to, że jedna z nowoprojektowanych do wydzielenia działek o nr [...] pozbawiona zostałaby dostępu do drogi publicznej. Prawidłowo zatem organy administracji obu instancji orzekły o braku zasadności pozytywnego zaopiniowania planowanego przez Spółkę podziału nieruchomości gruntowej.
Niezależnie od tego wskazać należy, że Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, co do braku możliwości zagospodarowania nowoprojektowanej działki oznaczonej nr [...] o pow. 0,0353 ha (z uwagi na jej parametry - powierzchnię, szerokość i długość), zgodnie z jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (funkcja wiodąca - usługi komercyjne).
Wbrew zarzutom skargi, stwierdzić trzeba, że organ administracji ustalił należycie wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, stosownie do art. 7, 77 § 1, 80 i 136 K.p.a., czemu dał wyraz w uzasadnieniu swego postanowienia, którego treść spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 w związku z art. 126 K.p.a.
Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organ administracji innych przepisów postępowania, w tym zasady zaufania do organów władzy publicznej (art. 8 K.p.a.) i zasady przekonywania (art. 11 K.p.a.), w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) skargę oddalił.