Uzasadnienie
Sygn. akt II SA/Lu [...]
Po rozpatrzeniu wniosku P. Z. Burmistrz F. decyzją z dnia [...]. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na terenie działek nr ewid. [...] i [...] położonych w miejscowości R., gmina F..
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest brak spełnienia przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem organu z przeprowadzonej analizy wynika, że w sąsiedztwie terenu wnioskowanej inwestycji znajdują się tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny upraw polowych, użytków zielonych i tereny komunikacji. Planowana inwestycja - zabudowa usługowa o funkcji biurowo-magazynowej w żaden sposób nie nawiązuje do istniejącej zabudowy - nie ma kontynuacji funkcji zabudowy.
W ocenie organu ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji naruszyłoby także art. 2 ust. 1 ww. ustawy. Przeprowadzona analiza wykazała ponadto, iż dla części przedmiotowego terenu wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.
P. Z. w odwołaniu od powyższej decyzji wskazał, że decyzja ta narusza przepisy prawa materialnego: art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy procedury administracyjnej. Odwołujący się nie zgodził się z ustaleniami decyzji, że brak jest zabudowy sąsiedniej, która pozwalałby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wskazał między innymi, że działki sąsiednie będące jego własnością są zabudowane domem mieszkalnym i garażem. N. zabudowa byłaby – w jego ocenie - uzupełnieniem więc istniejącej zabudowy. Dodał, że organ pominął fakt wydania dla działki nr [...] w R. zgody na realizację przedsięwzięcia w postaci elektrowni wiatrowej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza F..
Organ odwoławczy wyjaśnił, że biorąc pod uwagę § 9 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...]. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przeprowadzone postępowanie w przedmiotowej sprawie, organ I instancji zasadnie na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz analizy terenu odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Wskazał bowiem, iż na analizowanym terenie nie istnieje zabudowa odpowiadająca funkcji planowanej inwestycji. Teren analizowany jest zabudowany zabudową zagrodową i zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Tym samym nie zachowany jest wymóg art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy - kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej.
Organ odwoławczy powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że niezgodne z naczelną zasadą planowania i zagospodarowania przestrzennego wynikającą z art. 1 tej ustawy, a więc zasadą ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, jest pogłębianie zróżnicowania terenu, na którym ma być sytuowana nowa inwestycja. Różnicę między zabudową mieszkalną a zabudową o charakterze niemieszkalnym określić należy wziąwszy pod uwagę różnicę w przeznaczeniu i sposobie korzystania z obu rodzajów zabudowy.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego usytuowania na terenie gminy elektrowni wiatrowej, co ewidentnie w ocenie skarżącego narusza łat przestrzenny, organ wskazał, że elektrownia wiatrowa jest urządzeniem infrastruktury technicznej. Ze względu na konieczność występowania i swoisty charakter nie jest możliwe, ani konieczne harmonizowanie ich wyglądu z otoczeniem. Tym samym – zdaniem organu - wydanie decyzji dla zamierzenia polegającego na budowie elektrowni wiatrowej nie jest uzależnione od spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa.
Kolegium wskazało także, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wyłącznie w odniesieniu do terenu, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Zgodnie z ustaleniami organu I instancji (pkt 3 załącznika nr [...] do decyzji - analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu) część powierzchni działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy takiej zgody wymaga. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne maże nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, po uzyskaniu zgody właściwego organu administracji.
P. Z. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r.
Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła:
- I. naruszenie przepisów prawa materialnego w szczególności:
- - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia [...] r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które polegało na błędnym uznaniu, że nie jest spełniony warunek w postaci istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w sytuacji, gdy istnieją zabudowane działki sąsiednie oznaczone nr [...] i nr [...], które są dostępne z tej samej drogi publicznej wojewódzkiej oznaczonej nr [...], których zabudowa pozwala określić wymagania dotyczące zabudowy wnioskowanej inwestycji w powyższym zakresie i gdy wnioskowana inwestycja miała kontynuować zabudowę siedliskową skarżącego, zlokalizowaną na działkach położonych po sąsiedzku, oznaczonych nr [...] i nr [...] z uzupełniającą funkcją w związku z prowadzoną przez skarżącego działalnością rolniczą i gospodarczą o parametrach, cechach i wskaźnikach nieodbiegających od istniejących w okolicy zabudowań, w tym gabarytów i formy architektonicznej do obiektów dotychczasowej zabudowy, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu;
- - art. 2 pkt 1 ww. ustawy, które polegało na błędnym uznaniu, że wnioskowana inwestycja narusza ład przestrzenny, bo nie nawiązuje do dotychczasowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej w sytuacji, gdy skarżący, jako właściciel działki sąsiedniej oznaczonej nr [...] i [...], która jest zabudowana domem mieszkalnym z garażem ma prawo w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz rolniczą tak ukształtować przestrzeń, która stworzy harmonijną całość z uwzględnieniem wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych. Skarżący wskazał, że jest mu potrzebne biuro i magazyn w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, które uzupełniają istniejącą zabudowę skarżącego;
- II. Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego tj.:
- - art. 7 w związku z art. 138 K.p.a., które polegało na naruszeniu zasada prawdy obiektywnej, która nakazuje w toku postępowania organom administracji publicznej stać na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a objawiło się to blokowaniem inwestycji skarżącego, która nawiązuje do zabudowy istniejącej. Również objawiało się to pominięciem faktu wydania w dniu [...] r. przez organ I instancji decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia w postaci elektrowni wiatrowej zlokalizowanej na działce oznaczonej nr [...] w R., która stanowi dominantę krajobrazową i narusza ład przestrzenny oraz pominięciem faktu wydania w dniu [...] r. przez organ decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr ewidencyjny [...] i nr [...] w R., a więc tych, których dotyczy rozstrzygnięcie skarżonej decyzji;
- - art. 8 w związku z art. 138 K.p.a., które polegało na naruszeniu zasady pogłębiania zaufania obywateli, nakazującej organom administracji publicznej prowadzenie postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a które objawiało się w sprawie niniejszej nierównym i niesprawiedliwym potraktowaniem skarżącego w kwestii ustalania warunków zabudowy przejawiającym się uznaniem, że budynek o powierzchni zabudowy 300 m2 i o powierzchni użytkowej 200 m2 nie pasuje do istniejącej zabudowy mieszkaniowej i siedliskowej, a pasuje z drugiej strony już istniejący obiekt elektrowni wiatrowej, na który organ I instancji w dniu [...] r. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia w postaci elektrowni wiatrowej zlokalizowanej na działce oznaczonej nr [...] w R., która stanowi dominantę krajobrazową i narusza ład przestrzenny. Naruszenie tej zasady nastąpiło również przez pominięcie faktu wydania w dniu [...] r. przez organ decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 140 m2 na działkach oznaczonych o nr ewidencyjnych [...] i nr [...] w R. i zawartym uznaniem w jej pkt 8, że nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia [...] r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a z drugiej strony uznaniem w skarżonej decyzji, że dla przedmiotowego terenu wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia [...] r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Strona skarżąca powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazała, że w przypadku, gdy planowaną inwestycję można pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Brak jest przy tym podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, chociażby, jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące. To rozumienie ma być zgodne z wykładnią systemową art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, która karze rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.
W ocenie skarżącego kontynuacja funkcji zabudowy sąsiedniej nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Organy naruszyły zasadę prawdy obiektywnej, objawiło się to blokowaniem inwestycji skarżącego, która nawiązuje do zabudowy istniejącej. Również objawiało się bardzo łagodnym potraktowaniem faktu wydania w dniu [...] r. przez organ I instancji decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia w postaci elektrowni wiatrowej zlokalizowanej na działce oznaczonej nr [...] w R.. Nie uwzględniono, że elektrownia wiatrowa, jako wysoka budowla ewidentnie stanowi dominantę krajobrazową i narusza ład przestrzenny. Zaś planowana przez skarżącego inwestycja w postaci budowy budynku biurowo-magazynowego stanowi problem. Budzi to ogromne zdziwienie i w ocenie skarżącego stanowi przekroczenie uprawnień lub niedopełnienie obowiązków, bo nie mieści się w swobodzie uznania administracyjnego.
Skarżący wskazał także na naruszenie zasady określonej art. 8 w związku z art. 138 K.p.a. nastąpiło przez pominięcie przez organ II instancji faktu wydania w dniu [...] r. przez organ I instancji decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr ewidencyjny [...] i nr [...] w R. i zawartym uznaniem w jej pkt 8, że nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia [...] r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych a z drugiej strony uznaniem w skarżonej decyzji, że dla przedmiotowego terenu wymagana jest obecnie zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia [...] r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Organ II instancji w ogóle nie odniósł się do dołączonego do odwołania wydruku z CEIDG i do zaświadczenia z Urzędu Miejskiego we F., z których wynikało, że skarżący prowadzi działalność gospodarczą i jest rolnikiem, a które potwierdzały potrzebę wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest bezzasadna.
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia [...] r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t.:Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia [...] r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t.: Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.
Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej, które odmówiły skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla budynku biurowo-magazynowego o powierzchni zabudowy 300m2 (wniosek k. 5 akt admin.).
Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia [...] r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Potwierdzeniem tej konkluzji jest art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Jak wynika przy tym z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Zatem jednym z istotnych wymogów ustalenia warunków zabudowy jest ziszczenie się warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dla tego celu w świetle obowiązujących przepisów wystarczające jest, aby w obszarze analizowanym istniała co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, której zabudowa pozwala na określenie wymagań określonych w powołanym przepisie. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga bowiem dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.
Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. sygn. akt IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego.
Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne.
W ocenie Sądu w kontrolowanym postępowaniu ocena wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy została dokonana prawidłowo. Granice obszaru analizowanego – które nie były przez stronę skarżącą kwestionowane - zostały wyznaczone na mapie znajdującej się na karcie 22 akt administracyjnych. Następnie dokonano analizy rodzajów zabudowy istniejącej na tak zakreślonym obszarze, a podsumowanie tej analizy stanowi załącznik nr [...] do decyzji o warunkach zabudowy (k. 25-23 akt adm.).
W okolicznościach sprawy związanych z treścią wniosku i stanem faktycznym obszaru analizowanego należy wskazać, że nie został w sprawie spełniony wymóg "dobrego sąsiedztwa". Wbrew zarzutowi skargi ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na obszarze, na którym zabudowa jest tylko i wyłącznie jednorodzinna, zagrodowa, tereny upraw polowych, użytków zielonych i tereny komunikacji (k. 24 akt admin.) nie spełnia warunków określonych w powołanym przepisie.
Poza tym organy prawidłowo ustaliły, że skarżący nie legitymuje się zgodą organu właściwego na przeznaczenie gruntów rolnych objętych inwestycją na cele nierolnicze.
W rozpoznawanej sprawie istotną i bezsporną kwestią jest bowiem to, że nieruchomości objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, oznaczone jako działki nr ewid. [...] i [...] położone przy ul. [...] we F. stanowią w większości grunty orne (w całości działka nr [...] (klasy RIIIa (0,2121 ha), RIIIb (0,08 ha), RIVa (0,05 ha) oraz częściowo działka nr [...] (grunty rolne zabudowane Br-RIIIa i Br-RIIIb (0,07 i 0,03 ha), grunty orne RIIIa (0,0811), RIIIb (0,01), RIVa (0,05 ha)),które nie zostały objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Przedmiotem sporu jest więc także stwierdzenie, czy uwzględnienie wniosku skarżącego o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy było uzależnione od uzyskania przez niego takiej zgody.
Z powołanego art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy wynika, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wyłącznie w odniesieniu do terenu, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia [...] r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 4 tej ustawy przewiduje dwie odrębne sytuacje, kiedy jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to po pierwsze przypadku, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, po drugie zaś sytuacji, w której teren jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia [...] r. o zagospodarowaniu przestrzennym. W pierwszym przypadku, strona występująca o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może uzyskać pozytywną decyzję, jeśli żaden przepis obowiązujących ustaw nie przewiduje obowiązku uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Istota tej części przepisu sprowadza się do stwierdzenia, czy w obowiązującym stanie prawnym istnieje przepis nakładający obowiązek uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Z powyższego wynika, że pierwsza z sytuacji określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy dotyczy aktualnego stanu prawnego, zaś druga z sytuacji wskazanych w tym przepisie dotyczy "stanów zaszłych", to jest takich, gdy zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne była wymagana i została uzyskana w odniesieniu do konkretnego gruntu, przy sporządzaniu miejscowego planu, który utracił moc (uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia [...] r., II OPS [...], ONSAiWSA 2013, nr [...] poz. 20). W ocenie Sądu prawidłowe jest stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że w niniejszej sprawie brak było podstaw do ustalenia warunków zabudowy, albowiem skarżący nie spełnił warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy.
Podkreślić trzeba, iż w myśl art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia [...] r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 909 ze zm.), przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a więc Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Z przepisu tego wynika, że wszelkie grunty rolne wymienionych klas podlegają ochronie przed zmianą ich przeznaczenia na cele nierolnicze niezależnie od ich powierzchni. Trafnie stwierdziły zatem organy, że z uwagi na klasę gruntów ornych przedmiotowej działki, to jest RIIIa, RIVa oraz RIIIb, a także fakt, iż skarżący nie legitymują się zgodą organu właściwego na przeznaczenie gruntów rolnych tych działek na cele nierolnicze, wydanie skarżącemu pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy prowadziłoby do rażącego naruszenia prawa (art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a.), a tym samym skutkowałoby nieważnością takiej decyzji.
Niewątpliwie również, w opisanym stanie faktycznym i prawnym, uwzględnienie wniosku skarżących o ustalenie warunków zabudowy skutkowałoby naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy. Przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, stanowią bowiem przepisy odrębne w rozumieniu powołanego przepisu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że organy nie dokonały błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy, a przepisy te zastosowały prawidłowo.
Nie naruszono przy tym § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), a wnioski części tekstowej analizy urbanistycznej wskazują, że w obszarze analizowanym nie występuje planowana przez inwestora zabudowa usługowa. Stan faktyczny został dostatecznie wyjaśniony, a inwestor nie zmodyfikował wniosku, nie wskazał na zmiany w otoczeniu, które mogłyby mieć wpływ na wynik analizy, przez co nie było konieczności opracowania nowej. Trudno w tej sytuacji uznać, aby zgromadzone dowody oceniono z naruszeniem zasad dotyczących ich swobodnej oceny, tym bardziej, że ze stanu faktycznego kwestionowane były jedynie wyniki analizy, a, stanowisko skarżącego musi być uznane za bezzasadną polemikę z legalnym stanowiskiem organu odwoławczego. W tych okolicznościach prawidłowo SKO, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy decyzję pierwszej instancji odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. Rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest zatem zgodne z prawem.
Poza tym odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, że warunki zabudowy określają jedynie wymagania planowanego przedsięwzięcia, a nie dają prawa do jego realizacji. Tym samym nie ma przeszkód ustalenia warunków zabudowy dla kilku inwestycji na tej samej nieruchomości.
Ponadto należy zauważyć, że w kwestii usytuowania na terenie gminy elektrowni wiatrowej, nie jest to przedmiotem niniejszego postępowania i okoliczność, że nie została objęta analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (załącznik nr [...] do decyzji) nie uzasadnia potrzeby odniesienia się do niej w decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Dodatkowo należy podnieść, że inwestor nie jest pozbawiony prawa zagospodarowania posiadanego terenu na cele budowlane, ale wymagać to będzie zmodyfikowania jego planów inwestycyjnych, aby dostosować je do warunków lokalnych występujących w obszarze analizowanym. Jeżeli bowiem nie nastąpi zmiana parametrów lokalnej zabudowy, to ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy dla zabudowy jedynie usługowej wśród zabudowy wyłącznie wskazanej w analizie, nie będzie możliwe.
W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalono skargę jako niezasadną.