Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta, po rozpoznaniu wniosku W. A. M. O. R. w L., zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów gminy L. nr 3/51, położonej przy A. R. w L., na 8 działek o numerach 3/56, 3/57, 3/58, 3/59, 3/60, 3/61, 3/62 i 3/63. W uzasadnieniu podano, że podziału dokonano w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej W. 19 w L., Wspólnoty Mieszkaniowej A. R. 34 w L. i Wspólnoty Mieszkaniowej S. 4 w L. Samorządowe Kolegium Odwoławcze umorzyło postępowanie odwoławcze uznając, że odwołujący się nie są stroną postępowania o podział nieruchomości. Organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 28 kpa stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
W rozpoznawanej sprawie interes prawny ma wyłącznie Skarb Państwa reprezentowany przez W. A. M. Legitymacji strony nie posiadają natomiast właściciele nieruchomości sąsiadujących z dzieloną nieruchomością, ponieważ nie mogą wskazać przepisu prawa materialnego z którego wywodzą swój interes prawny. Kolegium zaznaczyło, że wprawdzie na nieruchomości dzielonej ustanowione zostały służebności drogowe na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości działek nr 3/46 i 3/48 polegające na prawie przejazdu i przechodu przez te działki, to podział nie ma na nie wpływu, skoro zgodnie z art. 290 § 2 k.c w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Stwierdzenie natomiast, że wnoszący odwołanie nie są stroną obliguje organ do umorzenia postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt.3 kpa.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa W. 19 zarzuciła decyzji Kolegium błędną interpretację art.28 kpa i wniosła o jej uchylenie. Powołując się na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżąca dowodziła, że kwestia stron postępowania podziałowego nie jest rozumiana jednolicie. W jej ocenie ma ona interes prawny w postępowaniu, ponieważ jej nieruchomości przylegają do innej nieruchomości i przez cały czas kwestionowane były jej granice od strony wschodniej. Obecny podział powoduje, że proponuje się jej przejęcie terenu przylegającego do budynku przy ulicy W. 17, przez co blokuje dojazd i dojście do tego budynku. Skarżąca wyjaśniła, że racjonalnym byłoby ustalenie granicy po stronie wschodniej w linii prostej. Według niej podział utrudnia prawidłowe korzystanie z nieruchomości w tym dojazd i dojście do budynku i w tym upatruje własnego interesu prawnego.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko w sprawie i wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 28 kpa stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Z przepisu tego wynika, iż elementem kwalifikującym dany podmiot jako stronę w postępowaniu administracyjnym jest interes prawny lub obowiązek. W uchwale 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 1997r. (OPS 9/96 ONSA/1997/3/102) wyjaśniono, że kategoria interesu prawnego, na której oparta jest legitymacja procesowa w postępowaniu administracyjnym, należy do prawa materialnego. W przepisach tego prawa musi być norma lub normy prawne przewidujące w określonym stanie faktycznym i w odniesieniu do określonego podmiotu (podmiotów) możliwość wydania decyzji administracyjnej (lub niekiedy postanowienia). W wypadku normy prawnej uprawniającej określony podmiot może (czy też powinien) uzyskać rozszerzenie sfery swoich możliwości zachowań zgodnych z prawem, a w wypadku normy zobowiązującej może (powinien) być obarczony powinnością określonego zachowania wyznaczonego zakazem lub nakazem zawartym w normie ustawowej.
Taka przewidziana w przepisach prawa materialnego możliwość (lub obowiązek) konkretyzacji uprawnień i obowiązków określonego podmiotu oznacza, że interes prawny w rozumieniu art. 28 kpa oznacza w istocie związek między sferą indywidualnych praw i obowiązków określonego podmiotu, a sprawą administracyjną, w której taka konkretyzacja uprawnień lub obowiązków ma nastąpić i - w konsekwencji - decyzją administracyjną, stanowiącą rozstrzygnięcie sprawy, czyli autorytatywne ustalenie tych uprawnień lub obowiązków (wyrok NSA z dnia 10 marca 1989 r. sygn. IV SA 1254/88, nie publ.). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zgodnie przyjmuje się, że w świetle powołanego przepisu właściciele nieruchomości przylegającej bezpośrednio do innej nieruchomości, w odniesieniu do której na wniosek jej właściciela wszczęte zostało postępowanie administracyjne o podział, nie są stronami tego postępowania (por. wyrok NSA z dnia 9 marca 2011r.
I OSK 669/10 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, wyrok NSA z dnia 28 stycznia 1997r. SA/Gd 3467/95 ONSA 1997/4/180, wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008r. I OSK 1688/07 LEX Nr 542616, wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 sierpnia 2008r. II SA/Kr 1262/05 LEX nr 499808 i podane tam orzecznictwo). Wynika to stąd, że wniosek o podział nieruchomości może złożyć wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty, a w samym postępowaniu nie przesądza się przeznaczenia nowo wydzielonych działek, sposobu ich zagospodarowania, ani dalszego łączenia z innymi nieruchomościami. Słusznie jednak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2009r. (I OSK 91/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), powołanym zresztą w skardze, że powyższe stanowisko nie może być obowiązujące bez względu na okoliczności. Trafnie sąd zaznaczył, że w postępowaniu podziałowym właścicielom działek sąsiadujących z działką podlegającą podziałowi, przysługują prawa strony, choć tylko w takim zakresie, w jakim organ dokonujący podziału ingeruje swoimi działaniami w wykonywanie przez nich prawa własności.
Na tle rozpoznawanej sprawy zaznaczyć należy przede wszystkim, że zgodnie z wnioskiem W. A.M. O. R. w L. podział nieruchomości 3/51 miał na celu realizację roszczeń wynikających z art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami) dotyczących określonych działek, w tym działki skarżącej nr 3/13, dla których przy wyodrębnianiu własności lokali wydzielono działkę po obrysie budynku, niespełniającą wymogów działki budowlanej. Według art. 209a ust.1 ustawy, jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem, że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.
Jest oczywiste, że dla Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest obojętny sposób podziału nieruchomości przyległej do nieruchomości stanowiącej jej własność, w stosunku do której przysługuje jej wspomniane roszczenie. Co więcej, zgodnie z ust.3 powołanego przepisu w przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części. Sposób zatem podziału nieruchomości, charakterystyka powstałej nowej działki wydzielonej do korzystania z budynku i urządzeń umożliwiających jego funkcjonowanie ma istotne znaczenie dla Wspólnoty w kontekście ewentualnych roszczeń. Jest to o tyle ważne, że jak wynika z mapy projektu działki 3/51 nowo powstała działka 3/59, przynależna do budynku usytuowanego na działce 3/13 ma powierzchnię 0,5040ha, znacznie większą, niż będąca własnością Wspólnoty działka pod budynkiem nr 19. Wynika z niej również, że dotychczasowe dojazdy do drogi publicznej będą przebiegały przez nowe działki, na co wskazują zamieszczone na mapie propozycje ustalenia służebności przejazdu i przechodu.
Tak skonstruowany podział może utrudniać członkom Wspólnoty dojazd do drogi publicznej. W orzecznictwie sądowym dominujący jest pogląd, według którego materialna podstawa legitymacji strony może wynikać nie tylko z prawa administracyjnego, ale może mieć oparcie także w przepisach innych gałęzi prawa w tym prawa cywilnego (wyrok NSA z dnia 20 stycznia 2010r. I OSK 1016/09, wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2009r. II OSK 626/08, wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2007r. I OSK 766/06, wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2007r. I OSK 766/06 wszystkie opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, wyrok z dnia 30 czerwca 1999r. IV SA 629/97, wyrok NSA z dnia 2 lipca 1998 IV SA 1306/96, uchwała składu 7 sędziów NSA z dnia 13 października 2003r.OPS 6/03 uchwała składu 5 sędziów NSA z dnia 26 listopada 2001r OPK 19/01 ONSA 2002/2/68 także opubl. w CBOSA). W uchwale składu 7 sędziów NSA z dnia 11 października 1999r. (OPS 11/99 ONSA 2000/1/6) zaznaczono, że interes prawny właściciela nieruchomości, wynikający z prawa rzeczowego, może pozostawać w bezpośrednim związku ze sprawą administracyjną i rozstrzygnięciem w takiej sprawie, odnoszącym się do sąsiedniej nieruchomości.
W tym kontekście podzielić należy stanowisko, zgodnie z którym powołanie się na przepisy prawa cywilnego miałoby znaczenie, jeśli z ich treści wynikałby wpływ na sytuację prawną odnoszącą się do uprawnień lub obowiązków właściciela nieruchomości w publicznoprawnej sferze prawa administracyjnego.
Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zmianami) należało uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 205 § 2 i art.200 powołanej ustawy w związku z § 14 ust.2 pkt.1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U Nr 163, poz. 1349 ze zmianami).