Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]października 2005 r. (Nr [...]), wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 59 ust. 1 i art. 61 ust.1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po rozpatrzeniu odwołania B.M., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]sierpnia 2005 r. (Nr [...]) ustalającą na wniosek spółki jawnej [...], warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji małego, wielofunkcyjnego centrum handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży do 800 m2, na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] i zjazdów z ulicy [...].
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonywaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Jednakże dla pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora muszą być spełnione łącznie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 tejże ustawy.
Decyzja organu I instancji spełnia te warunki i dlatego odwołanie B.M. nie może być uwzględnione zwłaszcza, że wprowadzona przez ustawodawcę zasada tzw. dobrego sąsiedztwa (zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od możliwości dostosowania nowej zabudowy do określonych cech terenu sąsiedniego o danym stanie zagospodarowania, przy czym nowa zabudowa to taka, której dotychczas nie było, aczkolwiek dająca się pogodzić z dotychczasową funkcją terenu.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie B.M. podniosła, że zaskarżona decyzja narusza "zasady postępowania administracyjnego" i przepisy prawa materialnego w tym art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu swojego stanowiska skarżąca wskazała, iż budowa wielofunkcyjnego centrum handlowo-usługowego o pow. sprzedaży do 800 m2 i zjazdów z ulicy [...] nie stanowi kontynuacji funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy skoro wszystkie działki w sąsiedztwie planowanej inwestycji stanowią zabudowę jednorodzinną i obiekt tej skali nie może być uznany jako uzupełnienie istniejącej już zabudowy.
Poza tym planowany obiekt powinien być uznany za mogący znacząco oddziaływać na środowisko i brak raportu w tej kwestii stanowi rażące naruszenie zasad przewidzianych w art. 7 i 77 kpa.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wnosiło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, aby co najmniej jedna sąsiednia działka, mająca dostęp z tej samej drogi publicznej, zabudowana była w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, nieruchomość przewidziana pod zabudowę musi mieć dostęp do drogi publicznej.
W świetle akt sprawy wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy warunki zostały spełnione, co upoważniało organ I instancji do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wielofunkcyjnego centrum handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży do 800 m2 na nieruchomości stanowiącej dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi [...] i [...].
Z akt sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość graniczy bezpośrednio z sąsiednią działką Nr [...] zabudowaną budynkiem mieszkalnym i ma dostęp do ulic [...] (drogi wojewódzkiej) oraz [...] (drogi gminnej).
Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzała sporządzona przez organ I instancji analiza potwierdzająca, że nowa zabudowa - biorąc pod uwagę dotychczasowy stan zagospodarowania nieruchomości leżących w otoczeniu planowanej inwestycji - stanowić będzie kontynuację funkcji, jaka wynika z istniejącego stanu zagospodarowania tych nieruchomości i możliwe jest określenie wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Przedmiotowa analiza wskazuje, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji, jaka wynika z dotychczasowego stanu zagospodarowania pobliskich nieruchomości zabudowanych dwukondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi zlokalizowanymi na działkach Nr [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...] i [...].. W otoczeniu zamierzonej inwestycji znajduje się nie tylko zabudowa mieszkaniowa. Na działce Nr [...] znajduje się rodzinny dom dziecka natomiast na działkach Nr [...] i [...] – piekarnia. Na terenie działki Nr [...] oprócz wspomnianej piekarni mieści się sklep oraz budynek mieszkalny.
Omawiana analiza spełnia wymagania rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), określające sposób analizy istniejącego stanu zagospodarowania najbliższych nieruchomości pod kątem funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
W myśl § 3 ust. 1 cyt. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, a następnie – w zależności od wniosków wynikających z takiej analizy - warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1).
Poddany analizie obszar ilustruje mapa w skali 1:500 (k. 11 akt administracyjnych). W aktach sprawy figuruje także część opisowa analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu (k.10 akt administracyjnych).
W świetle § 2 pkt 4 ww. rozporządzenia, obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy.
§ 2 pkt 2 cyt. rozporządzenia definiuje pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Funkcja zabudowy to sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu znajdującego się na obszarze analizowanym.
Graficzna część decyzji organu I instancji (k.13a akt administracyjnych) określa czytelnie jaka jest nieprzekraczalna linia zabudowy przedmiotowej nieruchomości i tym samym wyznacza powierzchnię tej nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę, co odpowiada i czyni zadość wymaganiom określonym w § 4 i 5 cyt. rozporządzenia. Decyzja spełnia także warunki, jakie wynikają z dyspozycji pozostałych przepisów rozporządzenia.
W myśl § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia, decyzja powinna określać szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki. Front działki, to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).
Nieprzekraczalna linia zabudowy, wyznaczona przez organ, wskazuje maksymalną szerokość elewacji frontowej od strony ulicy [...]j. Linia ta wskazuje również szerokość obiektu od strony ulicy [...] Określono także wysokość obiektu budowlanego (do 7 m w najwyższym punkcie dachu). Spełniony został w ten sposób wymóg, o którym mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia. Ustalono również wymagania jakie powinien spełniać dach budynku. W pkt 3 lit. c decyzji organu I instancji wyraźnie określono, że dach powinien mieć 15-procentowe nachylenie. Przepis § 8 rozporządzenia nakłada na organ obowiązek ustalenia kątu nachylenia dachu.
Nie doręczenie skarżącej części graficznej decyzji jest uchybieniem procesowym i narusza wyrażoną w art. 109 § 1 kpa zasadę obligującą organ do doręczenia stronie decyzji na piśmie. Uchybienie to nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy. Skarżąca wiedziała o tym, że może zapoznać się z częścią graficzną decyzji, będącej do wglądu w aktach sprawy.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy stwierdzić, że Kolegium dokonało prawidłowej wykładni tego przepisu wskazując, że nowa zabudowa to taka, której dotychczas nie było, aczkolwiek dająca się pogodzić z dotychczasowa funkcją terenu.
Argument skarżącej, że w otoczeniu inwestycji istnieje tylko jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa nie był słuszny w świetle poczynionych w tej sprawie ustaleń.
Jako bezzasadny należało ocenić zarzut, że brak raportu na temat wpływu planowanej inwestycji na środowisko stanowi przykład rażącego naruszenia przepisów art. 7 i 77 kpa. Raport taki jest niezbędny, ale w przypadkach przewidzianych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U. nr 257, poz. 2573). Pralnia chemiczna – wbrew stanowisku skrzącej – nie jest przedsięwzięciem, które w myśl przepisów cyt. rozprowadzenia, wymaga sporządzenia takiego raportu.
W tym stanie rzeczy Sąd uznał skargę B.M. za nieusprawiedliwioną. Wypada nadmienić, że spełnione zostały pozostałe przesłanki, o których mowa w art.61 ust. 1 pkt 3-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z wyżej wymienionych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.