Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 19 maja 2010 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K. W. i J. M. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...]. Ostatnio wymienioną decyzją ustalono jednorazową opłatę w wysokości 63.360 zł dla K. W. i J. M. (po 31.680 zł od każdego z nich) z tytułu spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości zbytej przez wymienionych współwłaścicieli działki nr x o powierzchni 2036 m2, położonej przy ul. O. [...] w [...] (pkt 1 decyzji) oraz przewidziano, że opłatę ustaloną w pkt 1 należy uiścić jednorazowo na wskazany w decyzji rachunek w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a także, że w przypadku niewpłacenia opłaty w wymienionym terminie będą naliczane odsetki ustawowe (pkt 2).
W uzasadnieniu decyzji podano, że Rada Miasta [...] uchwałą z dnia 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – część II ustaliła stawkę procentową opłaty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała weszła w życie w dniu 7 listopada 2002 r. Objęta powyższym planem nieruchomość stanowiąca położoną przy ul. O. [...] w [...] działkę nr x o powierzchni 2036 m2, została zbyta przez współwłaścicieli w dniu 27 lutego 2007 r. Przeznaczenie przedmiotowej działki przed wejściem w życie powyższego planu miejscowego było określone jako [...] US – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. Po uchwaleniu aktualnego planu nieruchomość przeznaczona jest pod AGc/U – tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą lub wymiennie pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, KDd- postulowany przebieg dróg dojazdowych, KDG – drogi główne.
Ponadto działka położona jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych X[...] obejmującej obszar miasta położony w rejonie ulic: O., G. i [...]. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 września 2009 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. ustalono, że zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości o kwotę 211.200 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty planistycznej skutkowało naliczeniem opłaty w określonej w decyzji kwocie 63.360 zł.
Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego wskazując, że został on sporządzony po przeanalizowaniu dostępnych danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku, związanych ze zbyciem działek gruntu o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem terenu, na którym położona była działka wskazana w decyzji, odpowiednio przed i po zmianie planu. Obydwie wartości określono według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego tj. 7 listopada 2002 r. oraz według poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości umową zawartą w formie aktu notarialnego – 27 lutego 2007 r. Wycenę gruntu wykonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.
Zadaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego dokonana przez organ pierwszej instancji ocena operatu szacunkowego jest wyczerpująca i trafna, nie narusza zasad logiki i zasady swobodnej oceny dowodów. Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy odpowiada wymaganiom art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50, § 55, § 56, § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
J. M. i K. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 maja 2010 r., domagając się uchylenia tej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i zarzucając im:
- - naruszenie prawa materialnego poprzez obrazę art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ustalenie opłaty planistycznej obciążającej skarżących z rażącym przekroczeniem ustanowionego w tym przepisie obowiązku bezzwłocznego jej ustalenia;
- - naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe, błędne zastosowanie przepisów art. 3 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w wyniku niezasadnego przyjęcia w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, iż na skutek zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę nr x położoną przy ul. O. [...] w [...] nastąpił wzrost jej wartości uzasadniający ustalenie z tego tytułu jednorazowej opłaty w kwocie 63.360 zł;
- - naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., art. 12 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 i § 4 k.p.a., art. 80 k.p.a. przez niedokładne, oparte o niekompletny materiał dowodowy wyjaśnienie stanu faktycznego, nieuwzględnienie dowodów mających istotne znaczenie w sprawie, a znanych organowi administracyjnemu z urzędu, uchylenie się Samorządowego Kolegium Odwoławczego od szczegółowego porównania przeznaczenia działki skarżących w obu planach zagospodarowania przestrzennego poprzez zbadanie rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania przed zmianą planu i poprzestanie w tym zakresie na operacie szacunkowym J. K.;
- - naruszenie prawa procesowego, tj. art. 12 § 1 k.p.a., art. 35 § 1 i § 3 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób przewlekły, co spowodowało naruszenie prawa skarżących do szybkiego, bez zbędnej zwłoki załatwienia sprawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 483/10, oddalił skargę J. M. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 maja 2010 r., nr [...].
Sąd zaakceptował ocenę organu odwoławczego o braku podstaw do zakwestionowania operatu sporządzonego po poddaniu – jak wynika z jego treści – analizie danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku, przy czym analizowano nieruchomości według ich stanu w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego tj. 7 listopada 2002 r. oraz według poziomu cen z daty zbycia nieruchomości tj. 27 lutego 2007 r. Operat zawiera opis nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, sposób wyceny, metodę i technikę szacowania.
Sąd nie podzielił podniesionego w skardze zarzutu, że sporządzony operat jest wadliwy, gdyż – zdaniem skarżących – wartość działki przed uchwaleniem w 2002 r. planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa, niż przyjął rzeczoznawca. Sąd podniósł, że skarżący nie zgłaszali tego rodzaju zarzutu w toku postępowania przed organami administracyjnymi, nie przedstawili też innego operatu ani żadnych dowodów odmiennych bądź kwestionujących ustalenia podane przez rzeczoznawcę. Sąd podkreślił również, że o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a według zapisów zawartych w planie uchwalonym w 1986 r. teren oznaczony symbolem [...]US to teren urządzeń sportowych o przeznaczeniu wskazanym w części opisowej planu i takie przeznaczenie terenu obejmującego szacowaną działkę potwierdził w swojej opinii rzeczoznawca.
Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej J. M. i K. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 listopada 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie.
W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., aktualnie: t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) wskutek odniesienia się tylko do wybranych zarzutów podniesionych w skardze oraz pominięcia istotnych kwestii, które mają znaczenie dla oceny legalności zaskarżonej decyzji. Przedmiotem kontroli Sądu Wojewódzkiego była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...], w której w punkcie 1 ustalono wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, a w punkcie 2 określono, że opłata powinna być uiszczona w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna, na wskazany rachunek bankowy oraz orzeczono, że w przypadku niewpłacenia opłaty w terminie naliczane będą odsetki ustawowe.
Dokonując zatem kontroli legalności zaskarżonego aktu Sąd, nie będąc związany granicami skargi, powinien był ocenić czy rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji znajduje umocowanie w przepisach ustawy. Natomiast, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu.
Tym samym rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe rozważania skutkowały uznaniem przez Naczelny Sąd Administracyjny zasadności zarzutu naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje
Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, to jest kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Daje temu wyraz przepis art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), który w § 1 stanowi, że: sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:
- 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:
- a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
- b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
- c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;
- 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;
- 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.
Ponadto w niniejszej sprawie, która podlega ponownemu rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny po uchyleniu poprzednio wydanego wyroku Sądu pierwszej instancji przez Naczelny Sąd Administracyjny, wskazać należy na przepis art. 190 zd. 1 p.p.s.a., wedle którego sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wydanego w tej sprawie wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, podkreślił, że w systemie prawa polskiego nie istnieje ogólny obowiązek płacenia odsetek w każdym wypadku istnienia zobowiązania pieniężnego lub zobowiązania, w którym świadczenie uzyskało charakter pieniężny jako świadczenie zastępcze. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04, stwierdził, że do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Sam fakt, że przedmiotowa opłata stanowi dochód budżetu gminy i ma publicznoprawny charakter nie przemawia za uznaniem jej za podatek w rozumieniu art. 6 Ordynacji podatkowej, nawet jeśli przez podatki rozumie się w Ordynacji opłaty i inne niepodatkowe należności budżetowe.
Nie każda bowiem należność budżetu gminy, w tym o dominujących nawet cechach podatku, jest należnością budżetową, do której zastosowanie mają przepisy Ordynacji. O tym zaś czy przepisy te znajdują zastosowanie przy wydawaniu określonych decyzji stanowi ustawa i regulacji w tym zakresie nie można domniemywać. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał zarazem, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Tym samym rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mając na względzie wynikające z art. 190 zd. 1 p.p.s.a. związanie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego powyższą wykładnią dokonaną w rozpoznawanej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić zatem należało, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r., nr [...], w zakresie objętym punktem 2, rozstrzygającym o terminie uiszczenia opłaty oraz odsetkach należnych na wypadek uchybienia temu terminowi płatności, została wydana bez podstawy prawnej. Natomiast wydanie decyzji bez podstawy prawnej skutkuje w myśl art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. stwierdzeniem jej nieważności.
Z kolei decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. w zakresie objętym punktem 2, a więc w zakresie, w którym zachodziła przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji organu pierwszej instancji, musi być uznana za wydaną z rażącym naruszeniem prawa, co również stanowi przyczynę stwierdzenia nieważności decyzji zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.
W konsekwencji i na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało stwierdzić nieważność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 maja 2010 r. w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...] w zakresie objętym punktem 2 oraz stwierdzić nieważność powyższej decyzji Prezydenta Miasta [...] w opisanym zakresie.
W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego rozpoznającego ponownie sprawę, zaskarżona decyzja organu odwoławczego oraz decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...] podlegały uchyleniu w pozostałej części. Zdaniem Sądu nie można bowiem odmówić słuszności zarzutowi naruszenia przy wydawaniu wymienionych decyzji przepisów postępowania administracyjnego.
Przepis art. 7 k.p.a. stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością.
Zgodnie natomiast z przepisami art. 77 § 1 i 80 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić czy dana okoliczność została udowodniona.
Ocena całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego - w kontekście mających zastosowanie w sprawie przesłanek prawa materialnego, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli (art. 7 k.p.a.) - winna znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, stanowiącym - stosownie do treści art. 107 k.p.a. - jej integralną część, którego zadaniem jest wyjaśnienie podjętego przez organ rozstrzygnięcia.
Wyrażone w tych przepisach zasady nie zostały zrealizowane przez organy obu instancji. W szczególności nie można uznać, że dokonana w kwestionowanych decyzjach ocena operatu szacunkowego odpowiada statuowanej w art. 80 k.p.a. zasadzie swobodnej oceny dowodów.
Operat szacunkowy sporządzany stosownie do przepisów art. 149 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy stanowi pisemną opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi zatem opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wedle którego gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.
Opinia, jak każdy dowód, podlega ocenie rozstrzygającego w sprawie organu stosownie do art. 80 k.p.a. Wprawdzie, jak podkreślono w decyzjach organów obu instancji w niniejszej sprawie, organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (z tego bowiem względu zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a. zasięga opinii biegłego) i w tym sensie nie może wkroczyć w merytoryczną zasadność opinii, ale jest zobowiązany ocenić przydatność dowodową opinii o wartości nieruchomości w ramach art. 80 k.p.a. Ocena organu poprawności opinii nie może przy tym sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, lecz musi wskazywać czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. O ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości.
Oceniając dowód z opinii biegłego konieczne jest wskazanie i wyjaśnienie w uzasadnieniu przesłanek, które doprowadziły biegłego do przedstawionych konkluzji. Operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym – uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2011 r., I OSK 1510/10 LEX nr 898076, z dnia 29 marca 2011 r., II OSK 546/10, LEX nr 992602 oraz z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 378/10, LEX nr 745226).
W niniejszej sprawie organy obu instancji zaakceptowały operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według jej stanu sprzed zmiany planu miejscowego przyjmując do porównań ceny zbycia nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną, a to wobec niestwierdzenia przez biegłego wystarczającej ilości wiarygodnych transakcji na gruntach przeznaczonych pod urządzenia sportowe i obiekty kubaturowe, to jest zgodnie z ówczesnym przeznaczeniem działki nr x przy ul O. w [...]. Zrazem biegły stwierdził, że nieruchomości na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną plasują się na podobnym poziomie cenowym. Przytoczonego ostatnio stwierdzenia biegły jednakże w żaden sposób nie uzasadnił, choćby przez przedstawienie porównania cen tych, nielicznych transakcji, które dotyczyły nieruchomości przeznaczonych, jak przedmiotowa nieruchomość – pod urządzenia sportowe, z cenami nieruchomości na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną.
Zauważyć zaś należy, że jest to przeznaczenie wprawdzie terminologicznie w części zbliżone (tereny rekreacyjne), ale jednak inne, skoro przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości było określone jako [...] US – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. W świetle treści opinii zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości w Załączniku nr 1 do operatu obejmuje jedynie nieruchomości z grupy ostatecznie przyjętej jako baza cen transakcyjnych, a przy tym w Załączniku brak szczegółowego opisu przeznaczenia nieruchomości. Taki opis w odniesieniu jedynie do działki pod poz. 6 Załącznika nr 1 znajduje się na k. 11 operatu (działka w terenie koncentracji funkcji usługowych).
Niedokonanie przez organy dostatecznej analizy operatu z punktu widzenia uzasadnienia zawartego w nim stwierdzenia o odpowiedniości poziomu cen nieruchomości przyjętych do porównania w sytuacji, gdy nieruchomości te, jak wskazano w samej opinii, miały inne przeznaczenie niż nieruchomość szacowana, skutkuje uznaniem niepełności tej oceny. Braki zaś w tym zakresie mogły mieć wpływ na wynik sprawy, skoro zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania kwestionowanych decyzji wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Nie może mieć przy tym decydującego znaczenia podniesiona w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji okoliczność niezgłoszenia w postępowaniu administracyjnym przez jego strony zastrzeżeń co do prawidłowości operatu szacunkowego i ewentualnych wniosków z tym związanych. Trzeba bowiem jeszcze raz podkreślić, że ustalenie stanu faktycznego sprawy, który w sprawie niniejszej obejmuje określenie różnicy wartości nieruchomości przewidzianej w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy do organu administracji, który winien stosownie do art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.
Dodatkowo Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że przedstawiona w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji ocena operatu szacunkowego (nie zawierająca przy tym omówionych wyżej elementów) nie ma także charakteru stanowczego, skoro organ stwierdza, że wnioski przedstawione w operacie "wydają się być spójne i logiczne", zaś organ odwoławczy tak przedstawiona ocenę zaakceptował.
Zdaniem Sądu nie zasługiwał natomiast na podzielenie podniesiony w skardze argument odwołujący się do treści decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 sierpnia 1992 r. odmawiającej K. W. wydania pozwolenia na budowę, a w której to decyzji podano, że działka przewidziana jest pod projektowany ośrodek sportowo – rekreacyjny, układ komunikacyjny ul. S. oraz pod osiedle wielorodzinne "W.". Przeprowadzone w postępowaniu dowody nie uzasadniają bowiem uznania, że przedmiotowa działka była usytuowana na innym obszarze, niż oznaczony w uchwalonym w 1986 r. planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] US, który z godnie z prawidłowymi w tym zakresie ustaleniami obejmował teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych (kopie z planu zagospodarowania przestrzennego k. 5 akt administracyjnych). Trzeba podkreślić, że przeznaczenie terenu wynika z planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy są w tym przedmiocie wiążące.
Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostawały też zarzuty skarżących odnoszące się do ustalenia opłaty planistycznej z rażącym opóźnieniem. Wprawdzie przepis art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5, jednakże, jak podniesiono już w uzasadnieniu wyroku w sprawie II SA/Lu 483/10, wskazany w tym przepisie termin nie ma charakteru materialnego, z którego upływem wiązałyby się skutki prawne.
Należy zauważyć, że także pod rządem poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) na tle analogicznego brzmienia przepisu art. 36 ust. 9 ostatnio wymienionej ustawy Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, iż termin przewidziany w tym przepisie, który nakazuje wójtowi, burmistrzowi i prezydentowi miasta ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, nie jest ściśle zakreślającym terminem do wydania decyzji, a zmierza do zapewnienia niezbędnej szybkości działania administracji publicznej. Termin ten ma charakter procesowy (wyrok z dnia 27 października 2004 r., OSK 774/04, LEX nr 837736).
Ponownie trzeba również wskazać, że przywołany w skardze wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08 (OTK-A 2010/2/9, Dz.U.2010/24/124) dotyczył niezgodności z Konstytucją art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, to jest do dnia 31 grudnia 2003 r. Tego rodzaju sytuacja nie ma miejsca w rozpoznawanej sprawie, gdyż przeznaczenie nieruchomości skarżących w planie uchwalonym w 2002 r. jest inne, niż w planie z 1986 r. i na wzrost wartości nieruchomości nie ma wpływu faktyczne jej wykorzystanie.
Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w punktach I i II wyroku. Rozstrzygnięcie z punktu III uzasadnia art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania w pkt III wyroku orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).