Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r., znak: SKO. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania J. K. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] czerwca 2020r. nr [...] w sprawie ustalenia opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tj. działki nr [...] położonej w Z. ul. [...] - na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że uchwałą Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016r. Rada Miasta Z. uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z.. Teren, na którym znajduje się działka nr [...], oznaczony dotychczas jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz tereny rolnicze i wód śródlądowych, został w całości w zmienionym planie oznaczony jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] sierpnia 2018r. wynika, że J. K. zbył działkę nr [...].
Na podstawie operatu szacunkowego z [...] marca 2020r. stwierdzono, że nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w wyniku zmiany jej przeznaczenia z terenów rolniczych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami.
W odwołaniu J. K. podniósł, że choć sprawa była już przedmiotem rozpatrywania przez organy obu instancji (decyzja organu I instancji z dnia [...] kwietnia 2019r. i II instancji z [...] lipca 2019r. ustalające skarżącemu opłatę w wysokości [...] zł), a także przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, który wyrokiem z dnia 21 listopada 2019r. (II SA/Lu 544/19) uchylił obie te decyzje wskazując na nieprawidłowości operatu szacunkowego, to w dalszym ciągu operat zawiera te same błędy: przyjmuje do wyceny nieruchomości odbiegające od nieruchomości wycenianej, nie uwzględnia uciążliwości wynikających z sąsiedztwa wycenianej nieruchomości z obwodnicą miasta Z. o dużym natężeniu ruchu, hipotetycznie przyjmuje, że istnieją możliwości podłączenia nieruchomości do mediów na sąsiednich działkach, nieprawidłowo ustala, że wyceniana działka ma dojazd do drogi publicznej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło odwołania, a podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji, że zachodzą przesłanki ustalenia opłaty planistycznej, zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy J. W., po zapoznaniu się z zaleceniami zawartymi w wyroku WSA w Lublinie z dnia [...] listopada 2019r., sygn. Akt II SA/LU 544/19, uznał je za zasadne i sporządził nowy operat szacunkowy z [...] marca 2020r.
Biegły ustalił, że działka nr [...] zlokalizowana jest w północno - wschodniej części Z., ok. 4,5 km od centrum miasta ([...]) w rejonie ulic [...]; w odległości ok. 100 m od ulicy [...]. Jest to nieruchomość gruntowa niezabudowana z nielicznymi nasadzeniami drzew owocowych, obecnie uprawiana rolniczo. Działka posiada dojazd do drogi publicznej ujawnionej w księdze wieczystej, przez sąsiednie działki nr [...] i [...] na zasadach służebności drogi koniecznej. Działka nie ma wprawdzie bezpośrednich przyłączy, istnieje jednak możliwość podłączenia do sieci ze względu na obecność wszystkich mediów w sąsiedztwie. Przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajdowała się na terenie objętym symbolami 29.18.R i 29.11.MN+U. Większa część (86,34%) znajdowała się na terenie rolniczym z zakazem jakiejkolwiek zabudowy (29.18.R), mniejsza część (13,66%) na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem nieuciążliwych usług. Po zmianie planu działka znajduje się w obszarze oznaczonym MN+U i jest w całości przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami.
Przy określaniu wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego i po jego zmianie biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego do porównania biegły przyjął 3 z 5 nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Jako cechy rynkowe przyjął lokalizację, dostęp do drogi publicznej oraz powierzchnię gruntów. Dla działki wycenianej przyjął, że ma ona korzystną lokalizację (położenie w odległości powyżej 3 km od centrum miasta), średnio korzystny dostęp do drogi publicznej (położenie przy drodze gruntowej, w sąsiedztwie drogi publicznej utwardzonej) oraz średnio korzystną powierzchnię (od 1001 do 5000 m2). Różnice w cechach zostały odpowiednio skorygowane w stosunku do nieruchomości podobnych.
W ten sposób ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę [...]zł, przy czym wartość rynkową ustalił dla powierzchni 1.201 m2, gdyż tylko taka powierzchnia zmieniła swoje przeznaczenie na skutek zmiany planu. Taką samą metodę przyjął przy szacowaniu wartości nieruchomości po zmianie planu. Do porównania przyjął 3 z 8 nieruchomości, wyjaśniając, że ich cena transakcyjna była najbardziej zbliżona do ceny transakcyjnej wycenianej nieruchomości.
Jako cechy rynkowe przyjął przeznaczenie gruntu w planie miejscowym, lokalizację, położenie i otoczenie, uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej oraz powierzchnię gruntów. Dla działki wycenianej przyjął, że ma ona korzystne przeznaczenie w planie (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami), mniej korzystną lokalizację (położenie w drugiej i dalszej linii zabudowy, w sąsiedztwie gruntów niezabudowanych oraz w niedalekim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, w odległości do 300 m od głównych tras komunikacyjnych), mniej korzystne uzbrojenie terenu (brak przyłączy bezpośrednio na gruncie), mniej korzystny dostęp do drogi publicznej (bezpośredni dojazd drogą gruntową) oraz mniej korzystną powierzchnię (powyżej 1000 m2). Różnice w cechach zostały odpowiednio skorygowane w stosunku do nieruchomości podobnych. Wartość nieruchomości po zmianie planu oszacował na [...] zł, zatem wartość nieruchomości wrosła na skutek zmiany planu miejscowego o [...] zł.
Z kolei wartość nieruchomości obejmującej działkę nr [...] o pow. 1337 m2 oraz udział [...] w działce nr [...] o pow. 602 m2 przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł, po uchwaleniu planu - [...] zł, a różnica - [...] zł.
Uchwała Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016r. wprowadziła 15 % stawkę procentową opłaty planistycznej wynoszącą dla terenów zabudowy mieszkaniowej z usługami, w związku z tym opłata z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł.
Kolegium oceniło opinię biegłego rzeczoznawcy i uznało ją za rzetelną, jasną i sporządzoną z godnie z wymogami prawa. Nie dopatrzyło się żadnych pomyłek rachunkowych, czy innych nieścisłości lub błędów, jak w poprzednim operacie szacunkowym. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca najbardziej optymalnie dobrał nieruchomości do porównania. Szczególnie przy szacowaniu wartości po zmianie planu z 8 nieruchomości do porównania przyjął 3, które nie tylko miały cechy podobne, ale ich cena transakcyjna była najbardziej zbliżona do ceny transakcyjnej nieruchomości wycenianej. Przedstawił również ich charakterystykę, która pozwala ocenić, że działki przyjęte do porównania są podobne. Zarzut skarżącego, że w nowym operacie rzeczoznawca powiela te same błędy, co w poprzednim, nie zasługuje na uwzględnienie. W wyroku z dnia [...] listopada 2019r. WSA w Lublinie podkreślił, że z uwagi na szeroko określony rynek, transakcje, jakie są uwzględniane przez rzeczoznawcę w procesie wyceny, dotyczą nieruchomości o zróżnicowanym charakterze.
Z oczywistych względów nie sposób praktycznie nigdy znaleźć na rynku dwóch nieruchomości charakteryzujących się cechami podobnymi w tym samym stopniu. Urealnieniu wartości szacowanej nieruchomości służą korekty cen transakcyjnych w oparciu o cechy determinujące wartość nieruchomości na danym rynku. W nowym operacie, przy szacowaniu wartości nieruchomości po zmianie planu, biegły przyjął do porównania inne nieruchomości (cenowo i powierzchniowo najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej), przyjął też inne cechy rynkowe (dodatkowo przeznaczenie gruntu w planie miejscowym, położenie i otoczenie oraz uzbrojenie terenu) i inaczej je ocenił. Dostęp do drogi publicznej ocenił jako mniej korzystny, gdyż odbywa się drogą gruntową, choć nie ma żadnego znaczenia, czy dojazd jest utwardzony tłuczniem, czy też jest trawiasty. Podobnie biegły ocenił uzbrojenie terenu tj. jako mniej korzystne, gdyż nie ma przyłączy bezpośrednio na gruncie.
Wprawdzie w opisie nieruchomości (str. 6 operatu) ocenił, że ze względu na bliskość wszystkich mediów w najbliższym otoczeniu, działka ma możliwość do ich podłączenia, jednak nie ma to wpływu na to, że tę cechę ocenił jako mniej korzystną. Ubocznie Kolegium podniosło, że przy takim usytuowaniu nieruchomości zawsze są techniczne możliwości podłączenia się do mediów.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie J. K. domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji zarzucając ich wydanie z naruszeniem przepisów prawa materialnego tj.:
- 1. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018r. poz. 1945 z późn. zm.), dalej jako "u.p.z.p." przez nieprawidłowe przyjęcie, że wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjętych do porównań transakcji (3), stanowiła prawidłowe ustalenie ceny nieruchomości, podczas gdy biegły ustalając wartość nieruchomości w operacie szacunkowym przyjął do porównań transakcje nieruchomości o znacznie odbiegających cechach, niż nieruchomość wyceniona;
- 2. § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez błędne uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości, które nie stanowiły nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenionej oraz przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy tj.
- 1. art. 153 w zw. z art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019r., poz. 1302 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a." w zw. z art. 7 i 77 k.p.a., poprzez pominięcie wskazań zawartych w wyroku WSA w Lublinie z dnia 21 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Lu 544/19;
- 2. art. 84 § 2 k.p.a. w zw. z art. 24 § 3 k.p.a. przez brak rozstrzygnięcia (postanowienia) w przedmiocie wniosku skarżącego z [...] czerwca 2020r. o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego J. W. od udziału w postępowaniu;
- 3. art. 7 w zw. z art. 8 w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania jest prawidłowy, nie zawiera niejasności, jest spójny i kompletny, podczas gdy skarżący wykazał w toku postępowania odwoławczego szereg uchybień, które nie zostały w ogóle rozpatrzone, a także art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 15 k.p.a. i art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez wydanie przez organ w tym samym stanie prawnym i faktycznym dwóch decyzji o ustaleniu "renty planistycznej", z rażącą różnicą przy szacowaniu wartości nieruchomości (2) należących do skarżącego.
W obszernym uzasadnieniu skarżący przede wszystkim wskazał na zalecenia Sądu wyrażone w wyroku z 21 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Lu 544/19 skierowane do organów tj. na konieczność:
- - usunięcia wytkniętych błędów w zakresie oceny operatu szacunkowego,
- - aktualizacji operatu z uwagi na upływ terminu 12 miesięcy;
- - starannego uzasadnienia rozstrzygnięcia;
- - wyjaśnienia ewentualnych przyczyn zasadniczych rozbieżności w zakresie oceny wartości dwóch sąsiadujących ze sobą działek, będących własnością skarżącego (nr [...] i nr [...]), w stosunku do których wydano odrębne decyzje ustalające opłatę planistyczną i różne jej wysokości: opłata za działkę nr [...] wyniosła [...] zł, zaś za działkę objętą zaskarżoną decyzją - [...] zł, co zdaniem skarżącego jest niezrozumiałe.
Zdaniem skarżącego, nowy operat jest - podobnie, jak poprzedni - wadliwy.
Biegły do oszacowania przyjął 8 nieruchomości, spośród których wybrał do porównań trzy: przy ul. [...] (ta sama, co w poprzednim operacie), przy ul. [...]. [...] i przy ul. [...], które zdaniem skarżącego nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., gdyż nie posiadają podobnych cech do wycenianej działki nr ewid. [...] położonej na O. M., a więc na peryferiach miasta Z., ok. 4 km od centrum ([...]), w trzeciej linii zabudowy, w sąsiedztwie gruntów niezabudowanych, bez jakiegokolwiek uzbrojenia terenu i bez drogi dojazdowej). Natomiast:
- - działka przy ul. [...] (65,55 zł/m2), położona jest w bliskiej odległości od dworca PKP i R. W., w pierwszej linii zabudowy mieszkaniowej i posiada pełne uzbrojenie;
- - działka przy [...] (73,17 zł/m2), położona jest zdecydowanie bliżej od centrum miasta w stosunku do działki skarżącego (ok. 1,7 km), w drugiej linii zabudowy mieszkaniowej, w odległości ok. 320 m od drogi krajowej;
- - działka przy ul. [...], położona jest w odległości 3,5 km od centrum miasta, w pierwszej linii zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, z bezpośrednim dojazdem do drogi publicznej.
Wybrane do porównania działki są więc znacznie różne w stosunku do działki skarżącego, pomimo tego, że WSA w Lublinie w wyroku z 21 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Lu 544/19 wskazał, że "z puli działek, będących przedmiotem transakcji na danym rynku, należy dobierać te, które w jak najlepszym stopniu odzwierciedlają cechy podobne do działki wycenianej. W przeciwnym razie dobór działek nie wskazujących należytego podobieństwa, zaburzy rzetelność wyceny".
Skarżący zarzucił też wydanie decyzji z naruszeniem art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 3 k.p.a. Wskazał, że mając na uwadze krytyczne uwagi Sądu w zakresie rzetelności poprzedniego operatu rzeczoznawcy J. W., skarżący złożył w dniu [...] czerwca 2020r. wniosek o wyłączenie tego rzeczoznawcy od udziału w sprawie ze względu na wątpliwości co do jego bezstronności. Organ powinien wniosek ten załatwić postanowieniem (wyrok NSA w Poznaniu z 29 maja 1990r., II SA/Po 1555/89), czego nie uczynił, wydając następnego dnia tj. [...] czerwca 2020r. decyzję, w której ograniczył się do stwierdzenia, że nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku.
Skarżący zarzucił również brak odniesienia się przez organy do decyzji z [...] kwietnia 2019r. ustalającej opłatę planistyczną w wysokości [...] zł odnoszącą się do drugiej nieruchomości skarżącego nr [...], sąsiadującej z działką nr [...]. Biegły przy wycenie tamtej działki ustalił jej wartość w kwocie [...]zł/m2, natomiast wartość 1 m 2 działki nr [...] obecnie biegły wycenił na [...] zł, co jest zdaniem skarżącego niezrozumiałe, ponieważ obie działki powstały w wyniku podziału działki nr [...]. Skarżący podkreślił, że na konieczność wyjaśnienia, z jakich przyczyn zaistniały rozbieżności w zakresie oceny wartości dwóch sąsiadujących ze sobą działek, wskazywał WSA w Lublinie, mimo to organ nie uwzględnił tego zalecenia, naruszając art. 153 p.p.s.a. w zw. z art. 170 p.p.s.a. i art. 8 § 1 i 2 i art. 11 k.p.a.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje
Skarga jest uzasadniona.
Rację ma skarżący, że organy nie wykonały wszystkich zaleceń sformułowanych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 21 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Lu 544/19, naruszając art. 153 p.p.s.a. oraz art.7, 77, 107 § 3 i 80 k.p.a.
Zasadniczym powodem uchylenia przez Sąd poprzednich decyzji organów obu instancji ustalających za działkę skarżącego nr [...] opłatę planistyczną w wysokości [...] zł, były nieprawidłowości w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym oraz wadliwa ocena tego operatu dokonana przez organy obu instancji. Zdaniem Sądu, organy dowolnie przyjęły, że operat jest prawidłowy, a więc wiarygodny, gdyż brak w operacie koniecznych danych niezbędnych do oceny, czy przyjęte do porównań nieruchomości posiadają cechy podobieństwa z nieruchomością wycenianą ("Rzeczoznawca wskazał położenie nieruchomości (ulicę), jej wielkość (powierzchnię) i przeznaczenie w planie miejscowym (tabela na s. 18 operatu). Brak jednak informacji na temat uzbrojenia terenu oraz dostępu do drogi publicznej.
Ponadto, jedną z cech korygujących uwzględnianych przez biegłego było otoczenie. Trudno wyłącznie na podstawie przeznaczenia w planie miejscowym zweryfikować prawidłowość przypisania przez rzeczoznawcę cech otoczenia korzystnego lub mniej korzystnego w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości porównawczych, nie mając szerszego ich opisu w tym zakresie w treści operatu."), a organy nie wyjaśniły skarżącemu, dlaczego uznały, że wartość spornej działki jest znacznie wyższa, niż wartość drugiej działki skarżącego nr [...], objętej odrębną decyzją ustalającą opłatę planistyczną.
Sąd stwierdził, że "Z dwóch rozstrzygnięć wydanych przez organ I instancji wynika, że cena metra kwadratowego działki nr [...] (73,76 zł) jest ponad dwukrotnie wyższa od działki nr [...] (35,44 zł). Był to fakt znany organom obydwu instancji. W sytuacji, kiedy dochodzi do tak dużej rozbieżności w rozstrzygnięciach wydawanych w sprawach wykazujących przynajmniej na pierwszy rzut oka istotne podobieństwa, rolą organów jest szczególnie staranne wyjaśnienie stronie, skąd wzięły się tak duże rozbieżności w rozstrzygnięciach, a zatem wykazanie, że podobieństwa spraw były tylko pozorne, istniały bardzo istotne cechy determinujące zupełnie inną ocenę wartości działek. Obowiązki te wynikają z zasady ochrony zaufania (art.
8) i zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.). Decyzja organu I instancji nie zawiera żadnego argumentu w tym przedmiocie (...), a biorąc pod uwagę specyfikę sprawy, argumenty zawarte w decyzji Kolegium są zbyt skromne, w perspektywie zasad ochrony zaufania i przekonywania. Sąd dostrzega starania Kolegium w tym zakresie, tym niemniej jednak w tak specyficznych okolicznościach należało dołożyć jeszcze większej staranności, aby postarać się przekonać stronę, że sprawy nie są jednak analogiczne, że istnieją bardzo mocne przesłanki uzasadniające odmienną oceną wartości sąsiadujących ze sobą działek. Oczywiście Kolegium ma rację, że operaty w obydwu sprawach zostały sporządzone przez innych rzeczoznawców. (...) Organy obydwu instancji musiały mieć pełną świadomość znaczących rozbieżności w ocenach wartości tych dwóch działek. W tej sytuacji konieczne było dołożenie wyjątkowej staranności, aby wykazać stronie, skąd wzięły się te rozbieżności. Stanowiło to element wszechstronnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz przekonującego uzasadnienia wydanej decyzji. Obowiązkom tym organy nie sprostały".
Zasadnie podnosi skarżący, że okoliczności te w dalszym ciągu budzą wątpliwości. Żaden z organów nie wyjaśnił, dlaczego obecnie wycenił znacząco odmiennie wartość 1 m2 spornej działki nr [...], niż drugiej działki skarżącego nr [...], powstałych z podziału jednej działki nr [...] i sprzedanych przez skarżącego w podobnym okresie (14 sierpnia 2018r. i [...] października 2018r.) Niewątpliwie w jednym i w drugim przypadku organ opierał się na operatach szacunkowych, w obu przypadkach uznając, że oba operaty są wiarygodne. Wyniki operatów są jednak istotnie różne, gdyż określają bardzo różne wartości obu nieruchomości.
Mając na uwadze to, że nieruchomości przylegają do siebie, i zostały zbyte w tym samym okresie, racjonalne wydaje się twierdzenie, że powinny one zostać wycenione podobnie. Tymczasem działka nr [...] została wyceniona znacznie wyżej tj. o ponad 70% więcej, niż działka nr [...]. Niewątpliwie odmienne wartości muszą mieć jakieś przyczyny tkwiące w tych operatach i bez odniesienia się do tych przyczyn nie do zaakceptowania jest stanowisko organów o niebudzącej wątpliwości wiarygodności i rzetelności operatu będącego podstawą wydania zaskarżonej obecnie decyzji. W uzasadnieniach decyzji zabrakło takich wyjaśnień, co podważa ocenę organu co do prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Jeśli organ nie posiada specjalistycznej wiedzy, by samodzielnie wskazać powody rozbieżności w operatach, to powinien zwrócić się do powołanego w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawcy o złożenie stosownych wyjaśnień i wskazanie możliwych powodów rozbieżności, czy uzasadnienia odmiennych założeń/obliczeń.
Sąd wprost wskazywał na konieczność szczególnie starannego wyjaśnienia skarżącemu rozbieżności w ocenie (znacznie odmiennych) wartości działek skarżącego, a skarżący w piśmie z [...] czerwca 2020r. kwestionując nowy operat i wskazując na operat rzeczoznawcy A. J. wprost domagał się takich wyjaśnień. Tymczasem organ nie przedstawił rzeczoznawcy J. W. zgłoszonych w tym piśmie przez skarżącego zastrzeżeń i wątpliwości, by mógł on się do nich odnieść, co pozwoliłoby skarżącemu zrozumieć sporne rozbieżności, lecz następnego dnia (25 czerwca 2020r.) wydał zaskarżoną decyzję, w której sam również nie udzielił skarżącemu żadnych wyjaśnień w tym zakresie. Na skutek wyroku Sądu rzeczoznawca odniósł się (pismo z dnia [...] marca 2020r.) wyłącznie do stwierdzonych przez Sąd wadliwości wcześniejszego operatu - w konsekwencji sporządził nowy operat z [...] marca 2020r., w którym szczegółowo przedstawił cechy nieruchomości przyjętych do porównań, zaś niemal wszystkie cechy wycenianej nieruchomości określił obecnie jako mniej korzystne (poza przeznaczeniem w planie miejscowym, które określił jako korzystne) – w poprzednim operacie niektóre z cech określił jako korzystne, co zdaniem Sądu, było nieprawidłowe. W konsekwencji organy oceniły, że nowy operat jest rzetelny i wiarygodny.
Ocena ta w dalszym ciągu nie zasługuje na akceptację, skoro wynik nowego operatu, podobnie jak poprzedniego, prowadzi do określenia wartości działki nr [...] w wysokości dwukrotnie wyższej, niż sąsiedniej działki skarżącego nr [...] – wartość ta obecnie wynosi [...] zł (w poprzednim operacie wynosiła [...] zł), zaś działka nr [...] została wyceniona na [...] zł (prawomocna decyzja z [...] kwietnia 2019r.), pomimo że są to działki podobne, powstałe w wyniku tego samego podziału działki nr [...] i sprzedane w bliskim okresie (sierpień i październik 2018r.), zaś organ w ogóle nie wyjaśnia, skąd taka duża rozbieżność w wartościach obu tych działek.
Sąd zauważa, że rzeczoznawca J. W. dokonując wyceny spornej nieruchomości po zmianie planu, w obu swoich operatach przyjmował do porównań nieruchomości zbywane w 2018r., co uznał Sąd w poprzednim wyroku za prawidłowe Natomiast biegły A. J., dokonując wyceny działki nr [...], do porównań przyjął nieruchomości sprzedane m.in. w 2015 i 2016 r. Rzeczoznawca ten wyjaśnił obszernie, wskazując na pkt 3.3. Noty Interpretacyjnej NI 1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, dlaczego przy wycenie uwzględnił transakcje z wcześniejszego okresu. Podkreślił, że choć zasadą jest przyjmowanie do porównań nieruchomości podobnych, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym, niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, to jednak w niektórych, szczególnie uzasadnionych sytuacjach, nie jest wykluczone poszukiwanie bardziej odległych transakcji w celu znalezienia nieruchomości porównywalnych.
W ocenie tego biegłego taka sytuacja zachodziła w niniejszym przypadku, gdyż wybrane nieruchomości, objęte sprzedażą w 2015 r. i w 2016 r. posiadały cechy podobieństwa z wycenianą działką skarżącego nr [...] (oczywiście za "podobną" biegły uznał także drugą działkę skarżącego nr [...]). Argumentacja tego rzeczoznawcy prowadzi do wniosku, że - jego zdaniem - nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, "podobnych" do wycenianej, w okresie późniejszym, bliższym dacie wyceny, co najmniej dwuletnim. Należy przy tym podkreślić, że organ nie zakwestionował wyboru tych nieruchomości do porównań. Tymczasem w niniejszej sprawie rzeczoznawca uznał, że zostały dokonane transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej w 2018r. - również tego wyboru organy nie zakwestionowały, w obu przypadkach uznając, że wybrane nieruchomości posiadają cechy podobieństwa do wycenianych działek (nr [...] i nr [...]).
Rację ma zatem skarżący, że w świetle takiego stanu faktycznego, ocena organów co do prawidłowości i wiarygodności operatu z [...] marca 2020r. nie jest przekonująca. W dalszym ciągu kwestia określenia przez organy znacząco odmiennych wartości dwóch działek skarżącego, jest niezrozumiała i wymaga wyjaśnienia. Ze względu na powstanie tych działek z podziału tej samej działki, ich bezpośrednie sąsiedztwo, a także ich zbycie w niewielkim odstępstwie czasowym, wydaje się, że obie działki są podobne, a więc ich wartość powinna być wyceniona podobnie. Konieczne jest więc ponowne rozpatrzenie sprawy i ponowna analiza operatu rzeczoznawcy J. W. oraz szczegółowe wyjaśnienie, skąd taka rozbieżność w wycenach obu działek skarżącego. Prowadząc ponownie postępowanie wyjaśniające, organ powinien zwrócić się do rzeczoznawcy o odniesienie się do zastrzeżeń skarżącego sformułowanych w piśmie z dnia [...] czerwca 2020r.
Zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77, 107 § 3, 80 k.p.a., a także art. 153 p.p.s.a. okazały się więc zasadne. Naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy tj. na prawidłowe określenie opłaty planistycznej stosownie do art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.
Natomiast nie jest zasadny zarzut skarżącego dotyczący braku postanowienia o wyłączeniu biegłego J. W. od udziału w sprawie, gdyż w treści pisma z [...] czerwca 2020r. nie ma wniosku o wyłączenie; skarżący nie wskazał też w tym piśmie żadnych okoliczności, o których mowa w art. 24 § 1 i 3 k.p.a., uzasadniających wniosek o wyłączenie. Stosownie do tego przepisu – "pracownik organu administracji publicznej (a także biegły - art. 84 § 2 k.p.a.) podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie: 1) w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki;
- 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia;
- 3) osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli;
- 4) w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3;
- 5) w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji;
- 6) z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne;
- 7) w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej (§ 1). Bezpośredni przełożony pracownika jest obowiązany na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć go od udziału w postępowaniu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika (§ 3).
Pismo skarżącego z dnia [...] czerwca 2020r. wymaga natomiast ustosunkowania się przez organ oraz rzeczoznawcę.
Z tych względów, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji; rozstrzygnięcie o kosztach (pkt II sentencji wyroku), obejmujących zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz skarżącego uiszczonego wpisu od skargi, zapadło na podstawie art. 200 p.p.s.a. - ze względu na oczywiste omyłki pisarskie zostało ono następnie sprostowane postanowieniem z dnia 22 lutego 2021r., sygn. akt 670/20.
Rozpatrując sprawę ponownie, organ uwzględni przedstawione wyżej uwagi oraz wskazania Sądu zawarte w poprzednim wyroku z dnia 21 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Lu 544/19.