Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. po rozpatrzeniu odwołania S. Z. W. G. "M." w H. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta H. z dnia [...] o ustaleniu na wniosek G. K. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z przyłączem energetycznym, wodociągowym, kanalizacji sanitarnej oraz zbiornikiem na nieczystości płynne na działkach nr [...], położonych w H. przy ul. M. Jednym z ustalonych warunków było zachowanie przez inwestora nieprzekraczalnej linii zabudowy - 15m od zewnętrznej krawędzi projektowanej jezdni ul. M./droga powiatowa/ i 6 m od projektowanej krawędzi drogi wewnętrznej /działka nr.../.
Zarówno w odwołaniu od decyzji organu I instancji, jak i w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w L. skarżąca S. Z. W. G. "M." podnosiła, że działki nr [...], dla których ustalono warunki zabudowy w istocie nie mają dostępu ("nie przylegają") do drogi publicznej tj. projektowanej ulicy M., bowiem oddzielone są od niej działką nr [...] należącą do skarżącej.
Działki nr [...] znajdują się natomiast przy drodze "lokalnej, publicznej" usytuowanej na działce nr [...], będącej własnością Miasta H., przy której nie ma zabudowy, a więc w odniesieniu do tej działki (drogi) nie było możliwe ustalenie na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - warunków zabudowy.
Skarżąca podnosiła ponadto, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...], dokonanego wg niej w sposób niezgodny z prawem, w czasie, gdy nie została jeszcze powołana S. Z. W. G. W wyniku podziału zlikwidowano drogę do działek [...], w konsekwencji czego do chwili obecnej właściciel działki nr [...] nie może uzyskać decyzji ustalającej warunki zabudowy.
Spółka wskazała ponadto, że działka nr [...] została wydzielona zbyt blisko budynku usytuowanego na działce sąsiedniej, co ograniczy dostęp światła.
Organ odwoławczy odnosząc się do tych zarzutów podniósł, że dojazd do działek nr [...] będzie możliwy z działki nr [...], stanowiącej drogę publiczną, przy której – wbrew zarzutom – znajdują się działki zabudowane budynkami mieszkalnymi (działki nr [....]).
Kolegium wyjaśniło również, że w niniejszym postępowaniu nie jest uprawnione do oceny dokonanego podziału działki nr [...] oraz do badania kwestii dojazdu do działek [...].
Z tych względów Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, zaś w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.
Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn, niż w niej podniesione, które Sąd uwzględnia z urzędu w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), zwanej dalej ppsa.
Bezspornym jest, że w niniejszej sprawie wniosek inwestora G. K. o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy znajdował uzasadnienie w przepisach prawa, ponieważ dla działek nr [...], na której wnioskodawca zamierza realizować nowy obiekt budowlany nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w takiej sytuacji – w świetle art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.) zwanej dalej u.p.z.p.– konieczne jest uprzednie uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.
Przesłanki określające warunki wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zawarte są w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a samo wydanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia tychże przesłanek.
Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowego zagospodarowania terenu i zabudowy określa, wydane na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r., Nr 164, poz. 1488)
W świetle § 3 ust. 2 tegoż rozporządzenia podstawowym obowiązkiem organu rozpoznającego wniosek o ustalenie warunków zabudowy jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. tj. m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, istnienia dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu.
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o jakiej mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w sposób wskazany w § 3 ust. 2 rozporządzenia.
Ponieważ decyzja o warunkach zabudowy zastępuje czasowo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc jest instrumentem kształtowania ładu przestrzennego, ustawodawca wymaga, by ukształtowanie to stanowiło kontynuację ładu już istniejącego na danym obszarze. W konsekwencji przedmiotem postępowania poprzedzającego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest porównanie planowanego sposobu zagospodarowania terenu z zagospodarowaniem dotychczasowym. Brak wyczerpującej, rzetelnej analizy obszaru znajdującego się wokół działki, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, może w konsekwencji doprowadzić do wadliwego rozstrzygnięcia.
Tymczasem w niniejszej sprawie analiza została przeprowadzona dowolnie i w świetle zgromadzonego przez organy administracji materiału dowodowego zawiera wiele sprzeczności i niejasności.
Przede wszystkim zwrócić należy uwagę, że mapa stanowiąca załącznik graficzny do decyzji /k.61/ zawiera klauzulę "Aktualność niniejszej mapy nie sprawdzona na dzień wydania", co pozostawia wątpliwości co do jej zgodności ze stanem faktycznym istniejącym w dacie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy.
Ponadto wskazane w części opisowej działki, z istniejącą na nich zabudową, nie pokrywają się z działkami wskazanymi na mapie /m.in. na mapie brak jest działek nr [.] nie została na niej naniesiona również działka skarżącej oznaczona nr [...], w konsekwencji nie wiadomo, na jakiej podstawie stwierdzono, że w przyjętym do analizy obszarze istnieje zabudowa jednorodzinna mieszkaniowa, tym bardziej, że organ nie odniósł się do ewidencji gruntów; nie wiadomo również, jaka mapa przedstawiona była do zaopiniowania projektu
W konsekwencji nieprecyzyjnych ustaleń organu nie wiadomo więc czy i jaki typ zabudowy istnieje wokół działek [...], których dotyczy wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, co jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu i stanowi naruszenie art. 107 § 3 kpa.
W rzeczywistości nie wiadomo bowiem jakie obiekty i gdzie usytuowane stanowią punkt odniesienia do ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w odniesieniu do których obiektów określono charakter zabudowy.
Wobec powyższych niejasności, wyniki dokonanej przez organ analizy nie mogły stanowić podstawy wydania prawidłowego rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
W tej sytuacji stwierdzić należy, że zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy nie przeprowadziły należycie postępowania wyjaśniającego, do czego były zobligowane na mocy art. 7, 77 § 1 i 136 kpa, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy, dlatego zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" i art. 135 ppsa.
Rozpoznając sprawę ponownie, organ wyznaczy więc dokładnie na aktualnej mapie, jakie działki wchodzą w skład analizowanego obszaru, zaznaczając już istniejące obiekty i określając ich funkcje, a następnie na tej podstawie ponownie przeprowadzi analizę tego obszaru, którą sporządzi w formie opisowej.
Wobec uwzględnienia skargi i uchylenia decyzji obu instancji Sąd na podstawie art. 152 ppsa rozstrzygnął w przedmiocie ich wykonalności, zaś na podstawie art. 200 tejże ustawy orzekł o zwrocie kosztów postępowania na rzecz skarżącej.