Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2003 r. (Nr [...]) wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 98 z 2000 r., poz. 1071 ze zm.) oraz art. 39 ust. 1, art. 40 ust. 1 i art. 46 "a" ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. Nr 15 z 1999 L, poz. 139 ze zm.) jak i § 4 pkt 3, § 6 ust. 1, 4, § 25 ust. 3, 4, 6 i § 75 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej z dnia 26 września 2002 r. Nr 1688/LV/2002 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część II (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 124 poz. 2671), odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej od decyzji wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Dyrektora Wydziału Architektury i Administracji Budowlanej Urzędu Miejskiego z dnia [...] lutego 2003 r. Nr [...], znak: [...] ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr ewidencyjny położonej przy ul. J.S. celem realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z przyłączami i zjazdem
- - uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i odmówiło ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr ewidencyjny 1/11 położonej w L. przy ul. J.S. celem realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z przyłączami i zjazdem.
W uzasadnieniu stwierdziło, że organ I instancji ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji. Następnie odwołanie od powyższej decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa wnosząc o jej uchylenie w całości. W treści odwołania podniosła podstawowy zarzut, że obszar projektowanej inwestycji jest zlokalizowany w granicach osiedla mieszkaniowego im.M.K. które znajduje się w "Strefie ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym V1".
Ponadto stwierdziła, że w ustaleniach planu miejscowego odnoszących się do terenów mieszkaniowych M2, mających zastosowanie w odniesieniu do terenu projektowanej inwestycji, wprowadzono zapis, że wszelkie działania na tych terenach nie mogą naruszać ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej. Oznacza to, zdaniem strony skarżącej, że w świetle zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, skarżona decyzja pozostaje z nimi w sprzeczności.
Rozpatrując odwołanie organ II instancji stwierdził, że jest ono zasadne. Wynika to z tego, że podstawowym celem każdej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest przede wszystkim rozstrzygnięcie o zgodności zgłoszonego we wniosku zamiaru inwestorskiego z prawem miejscowym, którym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty w drodze uchwały Rady Miejskiej z dnia 26. IX.2002 r. Nr 1688/LV/2002 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L.– część II (Dz.Urz. Woj. Lub.. Nr 124 poz. 2671).
Natomiast, podkreślił organ II instancji, z materiału dowodowego wynika, że działka nr 1/11 przy ul. J.S. znajduje się w obszarze, który plan miejscowy określił jako "tereny mieszkaniowe - M2" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę wielorodzinną łącznie usługami towarzyszącymi (...). Dlatego też działka inwestora została objęta "Strefą ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym - V1", czyli inwestor zamierza realizować budynek mieszkalny wielorodzinny w terenie, który obowiązujący plan określił jako teren zrealizowanego osiedla mieszkaniowego. Oznacza to w odniesieniu do zgłoszonego zamiaru inwestorskiego w świetle zapisów § 25 że do obszarów M2 mają zastosowanie ust. 3 i 4 dotyczące zrealizowanych osiedli mieszkaniowych oraz ust. 6 wskazujący, że działania prowadzone na terenach M2 nie mogą naruszać ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.
Dlatego też podkreślił organ odwoławczy, zgodnie z § 6 ust. 1 planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr 1688/LV/2002) dla wyznaczonych terenów oprócz ustaleń dotyczących warunków realizacji inwestycji zgodnych z jego przeznaczeniem, obowiązują łącznie warunki wynikające z zasad zagospodarowania terenów zawartych w §§ 64-79 - odnoszących się do stref polityki przestrzennej. Stąd, żeby zamiar inwestorski uznać za zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu uchwały RM Nr 1688/LV/2002 to muszą łącznie wystąpić dwie przesłanki:
Po pierwsze, w/w zamiar nie może pozostawać w sprzeczności z przeznaczeniem terenu (co jest oczywiste),
Po drugie, zamiar ten nie może pozostawać w sprzeczności z mającymi zastosowanie w danym przypadku zapisami odnoszącymi się do konkretnej ustanowionej planem strefy polityki przestrzennej.
W tej sprawie zachodzi zgodność zamiaru inwestycyjnego z przeznaczeniem terenu o symbolu M2, a sprzeczność z zapisem odnoszącym się do "strefy ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym – V1", który wprowadził w tej strefie zakaz zwiększania intensywności zabudowy mieszkaniowej (§ 75 ust. 1 uchwały).Projektowana przez inwestora budowa budynku wielorodzinnego w zrealizowanym osiedlu mieszkaniowym jest działaniem zwiększającym intensywność zabudowy mieszkaniowej tego osiedla, który wg planu jest osiedlem mieszkaniowym objętym strefą ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym – V1. Oznacza to, że zachodzi sytuacja niezgodności zamiaru inwestorskiego z planem miejscowym z § 6 ust. 1, § 75 ust. 1 oraz z § 25 ust. 6 stanowiącym, iż wszystkie działania prowadzone na wyznaczonych terenach M2 nie mogą naruszać ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.
Z tych względów organ II instancji stwierdził, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 46"a" ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i orzekł jak w sentencji.
W skardze do sądu M.M. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W treści skargi podnosi podstawowy zarzut, że jej zdaniem zaskarżona decyzja naruszyła § 75 ust. 1 w związku z § 6 uchwały Rady Miejskiej z dnia [...]września 2002r. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część II, poprzez przyjęcie, iż "strefa ochronna zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym – V1" odnosi się do nieruchomości obejmującej działkę o Nr ewid. 1/11 położonej ul.J.S., tj. poza zrealizowanym osiedlem mieszkaniowym, a ponadto nie będącej w użytkowaniu wieczystym j Spółdzielni Mieszkaniowej.
Jednocześnie podnosi, że zaskarżona decyzja naruszyła także art. 3 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto stwierdziła, że intensywność zabudowy nie wprowadza abstrakcyjnego zakazu budowy nowych budynków mieszkalnych na obrzeżach znajdujących się poza dotychczasową zabudową mieszkaniową osiedla, lecz wprowadza "zakaz zwiększania gęstości zabudowy w sposób prowadzący do pogorszenia warunków zamieszkiwania".
W odrębnej skardze pełnomocnik T.G. także wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W treści skargi podniósł, że zakaz dogęszczania nie może dotyczyć sytuacji rzeczywistej lecz do miejscowego planu.
Oznacza to, że obowiązuje zakaz dogęszczania ponad to co w planie stanowi zabudowę mieszkaniową (zrealizowana zabudowa) lub jest oznaczone jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Należy mieć bowiem na uwadze, iż dopuszczenie zabudowy na tej konkretnej działce następowało równocześnie z wprowadzeniem zakazu dogęszczenia w odniesieniu do całej strefy. Dlatego też intensywność zabudowy mieszkaniowej w strefie została obliczona łącznie z zabudową mieszkaniową na przedmiotowej, niezabudowanej dotychczas działce. Ponadto założony wskaźnik intensywności w strefie, bez realizacji zabudowy na tej konkretnej działce nie jest osiągnięty. Natomiast odwrotna wykładnia dokonana w uzasadnieniu SKO prowadziłaby do konieczności stwierdzenia nieważności planu tj. "uchwały zatwierdzającej", stwierdziła strona skarżąca.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W przedmiotowej sprawie podstawowa kwestia wymagająca rozstrzygnięcia dotyczy zgodności projektowanej inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 26 września 2002r. Nr 1688/LV/2002 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L.– część II (Dz.Urz.Woj. Lub. Nr 124 poz. 2671). Obszar projektowanej inwestycji obejmujący działkę Nr1/11 położoną przy ul.J.S. jest w planie miejscowym oznaczony symbolem M2, którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z usługami towarzyszącymi (...) został zlokalizowany w "strefie ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym – V1". W sprawie nie jest sporne, że projektowana inwestycja w zakresie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest zgodna z przeznaczeniem terenu o symbolu M2.
Natomiast kwestia sporna dotyczy wykładni § 8, obowiązującego planu miejscowego, będącego wskazówką interpretacyjną tego planu, który stanowi, że zagospodarowanie terenów musi być zgodne z przeznaczeniem podstawowym (...) i stref polityki przestrzennej. Stąd, zdaniem organu II instancji zamiar inwestorski jest zgodny z planem miejscowym jeżeli łącznie występują dwie przesłanki tj. zamierzenie nie może pozostawać w sprzeczności z zapisami odnoszącymi się do zapisów planu o konkretnym przeznaczeniu terenu oraz zamierzenie nie może pozostawać w sprzeczności z mającymi zastosowanie zapisami odnoszącymi się do konkretnej strefy. Dlatego też organ II instancji sformułował stanowisko, że jeżeli § 75 części opisowej planu wprowadza "strefę ochrony zrealizowanych osiedli mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego przed dogęszczaniem ich programem mieszkaniowym – V1", w której ujęto zakaz zwiększania intensywności zabudowy mieszkaniowej, to zamiar inwestorski polegający na budowie budynku wielorodzinnego na dz. Nr 1/11 położonej w tej strefie nie spełnia wszystkich przesłanek § 8 planu, gdyż jest w kolizji z powyższym zakazem.
Z tych względów, zdaniem organu II instancji,przedmiotowa działka, na której zamierzona jest budowa budynku wielorodzinnego chociaż położona w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, jest w świetle obowiązującego planu z nim sprzeczna, co wynika z § 75 w związku z § 8 obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednak w uzasadnieniu prawnym i faktycznym skarżonej decyzji wydanej przez organ II instancji nie podano żadnych przesłanek w oparciu o które obliczono przekroczenie wskaźnika zwiększenia intensywności zabudowy mieszkaniowej tj. od 0,7 do 1,2 bilansowanego terenu w zakresie określonym w § 25 ust. 1 w związku z § 75 części opisowej przedmiotowego planu miejscowego. Narusza to dyspozycję art. 107 § 3 k.p.a. w związku z dyspozycją art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Jest to szczególnie istotne, ponieważ organ I instancji nie stwierdził naruszenia powyższego zakazu dotyczącego zwiększenia intensywności zabudowy mieszkaniowej.
Ponadto organ II instancji, co wynika z uzasadnienia prawnego i faktycznego, nie ustalił w postępowaniu dowodowym czy obowiązujące na przedmiotowym terenie oznaczonym symbolem M2 ustalenia planu miejscowego stanowiąc o wskaźniku intensywności zabudowy mieszkaniowej obejmowały także realizację budynku mieszkaniowego wielorodzinnego na przedmiotowej działce Nr 1/11 czy też wyłącznie teren zrealizowanego osiedla mieszkaniowego. Trzeba bowiem podkreślić czego nie kwestionuje także organ II instancji, że projektowana inwestycja od dnia wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego była zgodna z jego ustaleniami w zakresie przeznaczenia danego obszaru oznaczonego symbolem M2 pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Oznacza to, że organ II instancji orzekając w tej sprawie naruszył przepisy postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.
Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) Sąd orzekł jak w sentencji.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej wyżej ustawy.