Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] lipca 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] grudnia 2005 r. (Nr [...]) zatwierdzającą na podstawie art. 93 ust. 4, 5 i 6, art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z urzędu geodezyjny projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości K., oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], o pow. 0, 09 ha, stanowiącej własność R. i Z. małż. K. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podało, że podział nieruchomości na dwie odrębne działki Nr [...] i [...] – w trybie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - jest prawidłowy i niezbędny do realizacji celu publicznego, o którym mowa w art. 6 pk 1 tejże ustawy, jakim jest wydzielenie gruntów pod drogi publiczne. Strony nie skarżyły wydanego w oparciu o art. 94 ust. 1 ustawy, postanowienia Wójta Gminy z dnia [...] marca 2005 r. pozytywnie opiniującego zgodność wstępnego projektu podziału nieruchomości z decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] grudnia 2003 r. Nr [...] znak[...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie ulicy A.K. wraz z sieciami infrastruktury technicznej położonej na odcinku od ul. R do granic miasta.
Wobec oczywistej zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zarzuty odwołujących się R. i Z. małż. K. nie mogły być uwzględnione. Zagrożenie dla konstrukcji budynków jakie wywołują wstrząsy i drgania spowodowane natężeniem ruchu na A.K., przybliżenie tego ruchu w stronę budynków oraz fakt, iż kolektory ściekowe (szamba) znajdują się na terenie planowanej przebudowy, nie mają znaczenia w rozstrzyganej z urzędu sprawie dotyczącej wydzielenia gruntu na realizację celu publicznego, jakim jest poszerzenie Al. [...].
W skardze do Sądu R. i Z. małż. K. podnoszą, że podziału działki Nr [...] dokonano bez przeprowadzenia z nimi na temat żadnych konsultacji zarówno na etapie postępowania przed organem I instancji, jak i przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W rozpoznawanej sprawie chodzi o wybudowanie drogi wyjazdowej (osiedlowej) do A.K., a nie o poszerzenie tej ulicy. Pod drogę osiedlową można wykorzystać mniejszym kosztem i nakładem pracy – niezabudowany od wielu już lat i przeznaczony na ten cel – inny pobliski teren (działkę).
W odpowiedzi na skargę Kolegium wnosi o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie wydano z naruszeniem prawa. Uwadze orzekających organów umknęło, iż podział nieruchomości jest dopuszczalny jeżeli spełnione są przesłanki, które przewiduje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Jedną z takich przesłanek – umożliwiającą podział nieruchomości w trybie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy – jest realizacja celu publicznego, za który ustawodawca uznaje w art. 6 pkt 1, wydzielanie gruntów pod drogi publiczne. Takimi są drogi zaliczone na podstawie ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. z 2004 r. Nr 204, poz. 2571 ze zm.), do jednej z wymienionych w art. 2 ust. 1 kategorii dróg. Ustawodawca dzieli drogi publiczne ze względu na ich funkcje na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi nie zaliczone do żadnej z wyżej wymienionych kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych są drogami wewnętrznymi (art. 8 ust. 1).
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości nie może być wszczęte z urzędu na mocy art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu pozyskania terenu pod drogę nie będącą drogą publiczną. Wobec tego w przypadku braku zgody właściciela nieruchomości na zbycie części nieruchomości przeznaczonej pod drogę niepubliczną, realizacja takiej drogi nie jest możliwa z tego wglądu, że potrzebnego terenu nie da się pozyskać poprzez wywłaszczenie z uwagi na ograniczenia wynikające z art. 112 i 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W rozpoznawanej sprawie orzekające organy przyjęły, nie podając szerszej argumentacji, dlaczego poszerzenie ul. A.K. stanowi cel publiczny, nie wyjaśniając przy tym kwestii na czym polegać ma planowana inwestycja w postaci przebudowy tej ulicy wraz z infrastrukturą techniczną, zgodnie z decyzją z dnia [...] grudnia 2003 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której Prezydent Miasta w pkt 3.1. zastrzegł, iż dla obsługi przyległego terenu (tam gdzie jest to niezbędne) należy projektować jezdnie obsługujące.
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że wniosek o ustalenie lokalizacji celu publicznego powinien – w myśl art. 52 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – zawierać:
1/ określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
2/ charakterystykę inwestycji obejmującą:
a/ określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, b/ określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przestawione w formie opisowej i graficznej, c/ określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.
Na podstawie akt sprawy nie sposób ustalić na czym polegać ma zamierzona przebudowa A.K. i jaki jest planowany sposób zagospodarowania części działki Nr [...]. Stąd też bez poczynionych ustaleń faktycznych w tym zakresie, przedwczesna jest formułowana przez organ I instancji ogólna teza o wydzieleniu działki po poszerzenie A.K. zaakceptowana przez organ II instancji ze względu na fakt, że sprawa dotyczy wydzielenia gruntu na cel publiczny. Stanowisko orzekających organów wskazuje, że normatywne pojęcie celu publicznego zostało zinterpretowane rozszerzająco, co oznacza, iż każde poszerzenie już istniejącej drogi publicznej (niezależnie od planowanych rozwiązań technicznych) wyczerpuje treść art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak ustaleń na temat rozwiązań technicznych dotyczących przebudowy A.K. stanowi naruszenie nie tylko przepisów procesowych art. 7 i 77 § 1 kpa, mogące mieć wpływ na wynik sprawy ale i przepisów art. 6 pkt 1 i art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Naruszenie tych ostatnich w istotny sposób rzutowało na treść skarżonego rozstrzygnięcia.
Skoro w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest mowa o projektowaniu jezdni obsługujących, to obowiązkiem organu orzekającego w przedmiocie podziału nieruchomości było wyjaśnić, czy jezdnia obsługująca (według terminologii przyjętej w tejże decyzji), czy też droga wyjazdowa (osiedlowa) – jak ją nazwano w skardze, bądź droga serwisowa (tak ją określa skarżący R.K. w tracie rozprawy przed Sądem) zaplanowana jest na części działki Nr [...], a jeśli tak, to z jakich względów należy ją traktować jako poszerzenie A.K. oraz co przemawia za tym aby jezdnia miała charakter drogi publicznej, a nie wewnętrznej.
Poza tym są niezbędne dodatkowe ustalenia jaka jest powierzchnia działki Nr [...], bowiem skarżący podnosi, że nabył nieruchomość o powierzchni 790 m2. Decyzja o podziale wymienia większą powierzchnię (900 m2).
Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy rzeczą organu będzie wykazać, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] grudnia 2003 r. dotyczy określonej części działki Nr [...] (część tekstowa nie wymienia tej działki i odsyła do załącznika graficznego), a ponadto, iż wydzielana nieruchomość odpowiada tej części, którą zaznaczono w załączniku.
Wreszcie rozważyć trzeba oraz przeanalizować propozycje i stanowisko strony wskazującej inną lokalizację jezdni (drogi) obsługującej.
W tych okolicznościach zarówno decyzja Kolegium jak i Wójta Gminy jest rozstrzygnięciem przedwczesnym podlegającym uchyleniu na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). O wynagrodzeniu profesjonalnego pełnomocnika skarżących Sąd orzekł na mocy art. 250 cyt. ustawy.