Wyrok WSA w Olsztynie z 18 maja 2017 r., II SA/Ol 252/17

Sąd

Dnia 18 maja 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie

Rozpoznanie

na rozprawie w dniu 18 maja 2017 roku

Sprawa

sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy - oddala skargę.

Skład

sędzia WSA Katarzyna Matczak przewodnicząca
sędzia WSA Beata Jezielska sprawozdawca
sędzia WSA Bogusław Jażdżyk
specjalista Wojciech Grabowski protokolant

Uzasadnienie

Decyzją z dnia "[...]"r. Prezydent O, na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 778 dalej jako: u.p.z.p.) ustalił na rzecz A Sp. z o.o. w O warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną przy ul. J w O, na działkach nr "[...]" - obręb "[...]". W decyzji określono ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, warunki i wymagania dotyczące kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Wskazano, że zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. decyzję uzgodniono z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w O w trybie określonym w art. 53 ust. 5 u.p.z.p. W uzasadnieniu podano, że wniosek inwestora został sformułowany prawidłowo i po jego uzupełnieniu oraz korekcie zawierał wszystkie niezbędne elementy, określone w art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Wskazano, że przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analiza stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, pozwoliła na stwierdzenie, że teren, na którym planowana jest inwestycja, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie leży na obszarze, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek jego sporządzenia na podstawie przepisów odrębnych, obejmuje działkę nr "[...]" o powierzchni "[...]"m2 (działka niezabudowana, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oznaczona symbolem "Bp" - zurbanizowane tereny niezabudowane), działkę nr "[...]" o powierzchni "[...]" m2 (działka zgodnie z ewidencją gruntów i budynków zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni "[...]" m2 i oznaczona symbolem "B" - tereny mieszkaniowe) oraz działkę nr "[...]" o powierzchni "[...]" m2 (działka niezabudowana, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oznaczona symbolem "dr" - tereny komunikacyjne - drogi). Wskazano, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd, a projektowanego zamierzenia nie dotyczą ograniczenia i zakazy wynikające z potrzeb ochrony środowiska i zdrowia ludzi czy też ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Planowane przedsięwzięcie nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko, a więc nie jest konieczne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Lokalizacja inwestycji nie wymaga uzgodnienia z organami określonymi w art. 53 ust. 4 pkt 1, 3, 4, 5, 5a, 6, 7, 8, 10, 10a, 11 u.p.z.p. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wskazano, że do organu wpłynęły wnioski od D W - M i A J o uznanie ich za stronę postępowania. W odpowiedzi poinformowano wnioskodawców, że jako współwłaściciele nieruchomości przy ul. J zostali uznani za stronę, co zostało potwierdzone pismem wysłanym do zarządcy nieruchomości przy ul. J z zawiadomieniem o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. W piśmie tym wyjaśniono, że co do zasady stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest wspólnota mieszkaniowa, nie zaś jej członkowie, czyli właściciele poszczególnych mieszkań. Za uznaniem za stronę postępowania, na zasadzie wyjątku także właściciela wyodrębnionego lokalu mieszkalnego musi przemawiać jego zindywidualizowany interes, wynikający najczęściej z wpływu projektowanego zamierzenia inwestycyjnego na konkretny lokal mieszkalny, a jeśli taki indywidualny interes nie występuje, to organ prowadzący postępowanie kieruje wszelkie pisma i rozstrzygnięcia w sprawie, wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej. Podano, że decyzją z dnia "[...]"r. Prezydent O ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, jednak na skutek odwołania wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. J w O została ona uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O, a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wnioskodawca pismem z dnia "[...]"r. dokonał korekty wniosku przedkładając charakterystykę inwestycji oraz zaktualizowaną mapę zasadniczą, w związku z czym przeprowadzono ponownie procedurę administracyjną w przedmiotowej sprawie. Stwierdzono, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono - w sposób określony w przepisach § 3 ust. 1-2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: rozporządzenie z 2003r.) - wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany. Wskazano, że szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi "[...]" m, a więc przyjęta zgodnie z rozporządzeniem minimalna szerokość obszaru analizowanego wynosi "[...]" m w każdą stronę od wszystkich granic terenu objętego wnioskiem. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Wskazano, że projektowana inwestycja będzie kontynuacją funkcji mieszkaniowej na terenie analizowanym. Gabaryty wnioskowanej zabudowy mieszczą się w wyliczonych średnich wskaźnikach oraz wielkościach wynikających z analizy terenu. Zdaniem organu przeprowadzona analiza pozwala na ustalenie, że realizacja planowanej inwestycji, w sposób określony w decyzji nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i dóbr kultury, ochrony zdrowia, walorów ekonomicznych przestrzeni, prawa własności, potrzeb obronności i bezpieczeństwa państwa oraz potrzeb interesu publicznego.

Od decyzji tej odwołała się Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. J w O, wnosząc o jej uchylenie w całości. Zarzucono:

• naruszenie art. 53 ust. 4, pkt 2 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.pz.p. poprzez wydanie decyzji pomimo odmowy uzgodnienia jej projektu przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków,
• błędną wykładnię rozporządzenia z 2003r. poprzez uznanie, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu może odnosić się do określonej kategorii obiektów,
• naruszenie przepisów tego rozporządzenia poprzez określenie parametrów zabudowy w sposób odbiegający od zasad ich wyznaczania, przy jednoczesnym braku przesłanek do takiego odstępstwa od ogólnej regulacji,
• naruszenie przepisów art. 7 k.p.a. art.77 § 1 k.p.a. art. 107 § 3 k.p.a. mające wpływ na wynik sprawy poprzez brak wskazania w zaskarżonej decyzji argumentów przemawiających za wydaniem decyzji o warunkach zabudowy z określeniem parametrów nowej zabudowy w sposób odbiegający od zasad ich wyznaczania,
• naruszenie § 2 pkt 5 oraz § 6 rozporządzenia z 2003 poprzez przyjęcie, że szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu może być większa niż front działki.

Wskazano, że przedmiotowa decyzja podlegała - ze względu na treść art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - uzgodnieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, a wymóg uzyskania tego uzgodnienia nie został spełniony. Postanowieniem z dnia "[...]"r. Wojewódzki Konserwator Zabytków odmówił bowiem uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, a wydanie zaskarżonej decyzji pomimo braku uzgodnienia jest uchybieniem szczególnie poważnym z uwagi na obowiązek ochrony kultury i dziedzictwa narodowego, jaki spoczywa na państwie. Ponadto podniesiono, że wbrew stanowisku organu I instancji, z przepisów rozporządzenia nie można wyprowadzić wniosku, by treść analizy obejmowała tylko określone rodzaje obiektów zlokalizowanych w obszarze analizowanym, gdyż przepisy prawa posługują się w tym zakresie pojęciem ogólnym, jakim jest "istniejąca zabudowa". Analiza nie może wyznaczać parametrów objętego wnioskiem budynku przez odwołanie się do gabarytów tylko budynków określonego rodzaju znajdujących się w obszarze objętym tym opracowaniem, jak to uczynił w niniejszej sprawie organ I instancji. Ponadto wskazano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy z określeniem tych parametrów w sposób odbiegający od zasad ich wyznaczania musi być poprzedzone dokładnym i konkretnym wskazaniem okoliczności przemawiających za koniecznością zastosowania tych odstępstw, a uzasadnienie stanowiska przez organ I instancji w tym zakresie nie wyczerpuje wymogu odpowiednio uzasadnionego, ewentualnego odstępstwa od wartości średnich, jak wymagają tego przepisy rozporządzenia. Wskazano, że argumentem przemawiającym za koniecznością ustalenia wskaźnika zabudowy według zasad określonych w § 5 ust.1 rozporządzenia z 2003r. jest fakt usytuowania planowanej inwestycji na terenie podmokłym, gdzie zlokalizowanie nowego obiektu budowlanego o tak znacznej kubaturze spowoduje podniesienie poziomu wód gruntowych, zagrażając tym samym budynkom posadowionym w sąsiedztwie. Podano, że bezpośrednio przy granicy planowanej pod zabudowę działki znajduje się stały, otwarty ciek wodny zbierający wodę z całego terenu, zaś inwestycja może doprowadzić do zaburzenia stosunków wodnych na znacznym obszarze. Zakwestionowano ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanego obiektu w kontekście bezspornie ustalonej szerokości frontu działki. Wskazano, że główny wjazd na działkę, na której ma powstać planowany obiekt, odbywać się będzie od strony ul. J, o co wnioskował sam inwestor. Skoro zatem front działki ma "[...]" m. szerokości, a szerokość elewacji frontowej określono maksymalnie na "[...]" m. to takie ustalenie tego parametru jest nielogiczne, gdyż szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu nie może być większa niż front działki.

Decyzją z dnia "[...]"r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wyjaśniono, że ustawodawca przyjął, że badanie spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. ma nastąpić w odniesieniu do stanu istniejącego w otoczeniu działki będącej przedmiotem wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wskazano, że sporządzona w sprawie analiza oraz przeprowadzone postępowanie daje podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną. Odnosząc się do prawidłowości wyznaczenia w sprawie obszaru analizowanego wyjaśniono, że zamierzeniem inwestycyjnym objęte są dwie działki geodezyjne, które przylegają do działki stanowiącej drogę publiczną oraz działkę która położona jest w głębi, niejako na zapleczu zabudowy zlokalizowanej bezpośrednio przy ulicy. Kształt terenu objętego wnioskiem jest nieregularny, stąd też przyjęto, iż część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, stanowi długość granicy działek. Front działki ma "[...]" m, a zatem minimalna wielkość obszaru analizowanego zgodnie z przepisami winna wynosi "[...]" m. Przy czym w analizie podano, że granice obszaru wyznaczono poprzez ujęcie w analizie całych działek w granicach geodezyjnych tych działek, które zostały przecięte promieniem wyznaczonym na poziomie "[...]" m, a zatem obszar poddany analizie de facto jest większy niż minimalne "[...]" m. Wskazano, że działanie takie znajduje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym jeżeli obszar analizowany obejmuje jedynie fragment zabudowanej działki geodezyjnej, to analizą objąć należy całość takiej działki. Podniesiono, że teren objęty wnioskiem położony jest w obszarze zabudowy skupiającej się przy ul. J, przyjęty obszar jest stosunkowo intensywnie zabudowany i zagospodarowany, co pozwala na uznanie, iż jest wystarczający dla ustalenia zabudowanych działek sąsiednich w szerokim rozumieniu i stanowi prawidłowo określoną podstawę do zbadania spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W analizie wskazano, że obszar obejmuje także działki zabudowane garażami, co w ocenie Kolegium było wskazaniem nieprawidłowym, gdyż promień obszaru w odległości minimalnej obejmuje fragment działki zabudowanej trzema budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, ale nie przecina żadnej z działek, na której zlokalizowane są garaże. Jednakże okoliczność ta nie wpłynęła na wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy, gdyż zostały one pominięte. Wskazano przy tym, że z uwagi na to, że garaże sytuowane są po obrysie wydzielonych działek, to przy zabudowie tej wskaźnik zabudowy wynosiłby 100 % i de facto wyróżniałby się w obszarze pod tym względem. Podano, że w obszarze analizowanym znalazł się fragment osiedla, na który składają się działki zabudowane oraz niezabudowane - ogrody działkowe o łącznej powierzchni "[...]" ha oraz budynki mieszkalne wielorodzinne (od II do XI), a także II-kondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne, I-kondygnacyjny budynek przychodni, III-kondygnacyjne budynki przemysłowe oraz inne budynki niemieszkalne. Podano, że w analizie pominięto tereny ogrodów działkowych, dla których nie da się wyliczyć wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, ponieważ altany nie zostały ujęte w ewidencji gruntów i budynków. W ocenie Kolegium takie stanowisko nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skoro w sąsiedztwie znajduje się zabudowa miejska, będąca podstawą do ustalenia spełnienia warunków ustawowych, a ponadto zasadne jest wyłączenie działek niezabudowanych. W oparciu o działki, które znalazły się w przyjętym obszarze analizowanym uznano, że wnioskowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji zabudowy sąsiedniej, skoro na obszarze tym zabudowa mieszkalna wielorodzinna występuje, a wręcz dominuje. W ten sam sposób oceniono spełnienie warunku kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Odnosząc się do linii zabudowy podniesiono, iż przepisy u.p.z.p. mówią o obowiązku wyznaczenia linii zabudowy, zaś powołane rozporządzenie doprecyzowuje powyższe, wskazując w jaki sposób i na jakich podstawach należy wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy (§4). Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 2003r. określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Z uwagi na fakt, że planowany budynek ma zostać posadowiony na działce położonej w głębi terenu inwestycji, w drugiej linii zabudowy, a nadto okoliczność, iż działka nr "[...]" jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, który nie jest przewidywany do rozbiórki, to zdaniem Kolegium organ zasadnie odstąpił od wyznaczenia dla tego zamierzenia linii zabudowy. Odnośnie do kwestii określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy podano, że w analizie przedstawiono zestawienie wskaźników na poszczególnych działkach terenu analizowanego, w którym organ zaprezentował m.in. te wskaźniki dla istniejącej w obszarze zabudowy, tak mieszkalnej (wielorodzinnej i jednorodzinnej) jak produkcyjno – handlowej, czy przychodni. Wyliczono średni wskaźnik 0,43, a wskaźnik dla projektowanej inwestycji ustalono jako 0,40. Podano przy tym, że gdyby przyjąć dla planowanego zamierzenia wskaźnik na poziomie średnim, oznaczałoby to możliwości wzniesienia obiektu większego niż pierwotnie określony we wniosku. W ocenie Kolegium organ nie naruszył w tym zakresie przepisów, gdyż jak wynika z danych zawartych w analizie, teren pod względem intensywności zabudowy jest zróżnicowany, a najbardziej zbliżonym do średniej wartości tego parametru zabudową jest ta przy ul. J, a zatem także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Podano przy tym, że budynek przy ul. J ma wskaźnik w wielkości 0,50, a zatem większy od średniej arytmetycznej. Podobnie zabudowa na działkach zabudowanych budynkiem wielorodzinnym XI-kondygnacyjny ma wskaźnik zbliżony do przyjętego w decyzji. Zatem określony w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy ma oparcie w zabudowie sąsiedniej istniejącej w obszarze, a nadto jego określenie w ramach odstępstwa do ogólnej zasady pozwoli także zapobiec zbytniej intensyfikacji zabudowy na określonym terenie. Odnosząc się do przyjętej przez organ szerokości elewacji frontowej wskazano, że o ile proste zestawienie wartości tego parametru z decyzji ("[...]" m) oraz szerokości elewacji frontowej ("[...]" m) może budzić wątpliwości, o tyle uwzględnienie specyfiki terenu objętego zamierzeniem pozwala na wyjaśnienie tej kwestii. Budynek ma powstać na działce znajdującej się z tyłu zabudowy w pierwszej linii ulicy. Również kształt działki jest tego rodzaju, że jeśli uwzględnić by jej szerokość "w rzucie" do granic ulicy, to wyniosłaby ona ok. "[...]’ m. Budynek na tej działce ma być sytuowany w taki sposób, że jego szerokość elewacji frontowej, tj. szerokość od strony frontu działki, będzie de facto większa niż szerokość samego frontu, bo pozwalają na to warunki terenowe. Podano, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi w obszarze "[...]’ m, ale zróżnicowanie zabudowy pod tym względem w terenie jest spore (od "[...]"m do "[...]" m). Wskazano przy tym na sąsiednią zabudowę przy ul. J, której szerokość elewacji wynosi "[...]" m. Zatem przyjęcie szerokości elewacji frontowej planowanego budynku na "[...]’ m ma oparcie w wynikach analizy. Ponadto podano, że z analizy wynika, iż na działkach w obszarze analizowanym znajdują się także budynki wysokie. Wobec tego uprawnione są ustalenia w zakresie wysokości planowanej zabudowy. Prawidłowo także poczyniono ustalenia w zakresie geometrii dachu, gdyż z analizy wynika, że w obszarze występują budynki o dachach płaskich, co jest już wystarczającą podstawą dla uznania prawidłowości tego ustalenia. Jeśli zatem planowany budynek stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, to nie można uznać, iż narusza ład przestrzenny. Podano, że rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi. Podniesiono, że planowana inwestycja nie godzi w zastany stan rzeczy i jej realizacja zachowuje wymagania ładu przestrzennego określonego w ustawie. Inwestycja spełnia pozostałe wymogi określone wart. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., a zatem posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, działka objęta wnioskiem jest działką budowlaną i spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wyjaśniono także, że decyzja nie została wydana mimo odmowy uzgodnienia projektu decyzji przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O. Wprawdzie postanowieniem z dnia "[...]"r. organ ten odmówił uzgodnienia projektu decyzji, jednakże odmowa nie była uzasadniona względami merytorycznymi, a jedynie zastrzeżeniami co do treści i formy przedłożonego projektu decyzji. W związku z tym organ pierwszej instancji ponownie przekazał do uzgodnienia projekt decyzji z dnia "[...]"r., a z uwagi na to, iż Konserwator w terminie ustawowym dwóch tygodni nie zajął stanowiska, to zgodnie z brzmieniem art. 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnienie należało uznać za dokonane. Wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy poświadcza jedynie, iż określona inwestycja może - w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyrażonej w niej zasady ładu przestrzennego - zostać na określonym terenie zrealizowana. Lokalizacja samego budynku na działkach oraz badanie spełnienia przez zamierzenie warunków technicznych (w tym kwestii związanych z nośnością gruntu) określonych w przepisach szczegółowych będzie miała miejsce na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

Na powyższą decyzję skargę do tut. Sądu wniosła Wspólnota Mieszkaniowa D w O, reprezentowana przez adw. K B-P, zarzucając naruszenie:

• art. 6 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji w sytuacji, gdy decyzja ta narusza zasadę dobrego sąsiedztwa oraz ochronę interesu osób trzecich poprzez uniemożliwienie dojazdu mieszkańcom Wspólnoty Mieszkaniowej D do parkingu położonego na działce "[...]";
• art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji w sytuacji, gdy teren objęty inwestycją nie ma właściwego dostępu do drogi publicznej;
• art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 5 rozporządzenia z 2003r. poprzez błędne określenie długości frontu działki;
• art. 61 ust. 1 pkt l u.p.z.p. oraz § 3 pkt 2 rozporządzenia z 2003r. poprzez błędne określenie granic obszaru analizowanego;
• art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w związku z art. 5 ust. 1-2b oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego i § 39 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez brak zapewnienia 25 % powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego;
• art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz niezastosowanie art. 138 § 2 poprzez wadliwe uznanie, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem w sytuacji, gdy decyzja nie została doręczona wszystkim stronom postępowania;
• art. 109 k.p.a. poprzez brak doręczenia decyzji Kolegium wszystkim stronom postępowania;
• art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego i oceny jego całokształtu tj. pominięcie w aktach sprawy pism z Urzędu Miasta O, które uznają za stronę A J i D W-M;
• art. 10 § 1 kpa poprzez brak zapewnienia stronom przez organy administracji publicznej, czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienia im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Z uwagi na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podano, że na mocy umowy użyczenia z dnia "[...]"r. zawartej z Miejskim Zarządem Dróg, Mostów i Zieleni w O, przekazano na rzecz skarżącej teren będący własnością Gminy O przy ul. J "[...]" i "[...]" w O tj. działkę o numerze "[...]" z przeznaczeniem na parking samochodów osobowych, a umowa jest kontynuowana do chwili obecnej i żadna ze stron nie ma jakichkolwiek zastrzeżeń do jej realizacji. Aby mieć dojazd do tego parkingu skarżąca wystąpiła o ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym przy ul. J, przez drogę przebiegającą przez część działki oznaczonej "[...]". Z pisma Prezydenta O z dnia "[...]"r. jednoznacznie wynika, że mieszkańcy mają prawo korzystania z działki "[...]" celem dojazdu do parkingu. Mieszkańcy wybudowali parking, jak i drogę z własnych środków. Obecnie droga do parkingu przebiega przez działki nr "[...]", która została wydzielona z działki "[...]" oraz przez działkę "[...]" należącą do skarżącej. Szerokość tej drogi wynosi "[...]" m. Podano, że droga ta nie została naniesiona na mapę, ale istnieje i jest używana przez mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej D, jak i Mieszkańców Wspólnoty A i zdaniem skarżącej okoliczności te zostały zupełnie pominięte w trakcie wydawania zaskarżonej decyzji. Wjazd oraz droga do projektowanej inwestycji będą przebiegały przez działkę nr "[...]", a zarys działki "[...]" przedstawiony do inwestycji jest mniejszy niż obecnie użytkowana droga, tj. szerokość drogi została pomniejszona o około połowę. Inwestor nie ma możliwości jej poszerzenia kosztem działki "[...]", gdyż na terenie inwestycji i posadowiony jest budynek, który podlega nadzorowi konserwatora zabytków. W związku z tym poprowadzenie inwestycji w sposób wskazany w załączniku do decyzji stoi w sprzeczności z interesem osób trzecich tj. mieszkańców budynku przy ul. J, gdyż uniemożliwi dojazd do parkingu z uwagi na zbyt wąską drogę. Podniesiono, że organ ustalając dostęp do drogi publicznej nie może jedynie stwierdzić, że ten dostęp istnieje, ale powinien zbadać, czy dostęp ten jest wystarczający. Zarzucono ponadto, że organ błędnie określił długość frontu działki na "[...]’ m. Poprzez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Organ ustalił front działki przy poprowadzeniu linii frontu działki przez drogę i zjazd na drogę publiczną, a front działki winien przebiegać tylko i wyłącznie przez działkę budowlaną. Powołując się na definicję pasa drogowego stwierdzono, że zjazd z drogi głównej stanowi część pasa drogowego i nie może wchodzić w skład działki budowlanej. Błędne ustalenie linii frontu działki ma bezpośredni wpływ na wyznaczenie obszaru analizowanego, gdyż tym samym źle została określona granica obszaru analizowanego, co ma bezpośredni wpływ na zamierzoną inwestycję, ponieważ to na podstawie obszaru analizowanego wyznacza się wymagania dotyczące nowej zabudowy. Zarzucono ponadto, że inwestycja nie zapewnia 25 % powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego przy sposobie zabudowy wnioskowanym przez inwestora, a zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy ta decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto zdaniem skarżącej Kolegium powinno uchylić decyzję i przekazać ją do ponownego rozpoznania, gdyż decyzja nie została doręczona wszystkim stronom postępowania. Podano, że Urząd Miasta pismami z dnia "[...]"r. oraz z dnia "[...]"r. jednoznacznie wskazał, że A J i D W-M zostali uznani za stronę. Tymczasem osoby te nie otrzymały decyzji. Błąd dotyczący pominięcia stron w postępowaniu został powielony przez Kolegium, które również nie doręczyło tej decyzji wszystkim stronom postępowania. Ponadto zarzucono, że nie zapewniono stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji nie umożliwiono im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Zarzucono, że Kolegium nie wykonało tych czynności zarówno wobec Wspólnoty, jak i wobec A J i D W-M.

W piśmie z dnia "[...]"r. pełnomocnik skarżącej uzupełniła zarzuty skargi podnosząc naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 5 ust. 1-2b oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego i § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez brak spełnienia warunku naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych dla ludzi. Wskazano, że biorąc pod uwagę wysokość i rozmieszczenie okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, położonym na działkach "[...]" oraz "[...]", nowoprojektowana zabudowa powinna zostać zlokalizowana w odległości minimum "[...]"m od istniejącej zabudowy. Odległość od lica ściany istniejącej do krawędzi działki wynosi natomiast zaledwie "[...]"m. Ponadto nie określono nieprzekraczalnej linii zabudowy, co oznacza, że nowa zabudowa może być sytuowana bezpośrednio na granicy z działką drogową, co nie będzie spełniało warunku naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych dla ludzi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazano, iż nie polega na prawdzie zarzut, jakoby decyzja pozbawiała skarżącą Wspólnotę możliwości dojazdu do parkingu położonego na działce nr "[...]" (nie jak wskazano w skardze na działce nr "[...]"). Z decyzji tej wynika, iż na działce nr "[...]", stanowiącej w istocie istniejący zjazd z ul. J, przewidywana jest infrastruktura techniczna, która zgodnie z opisanym przez inwestora zamierzeniem ma obejmować komunikację, tj. dojazd do budynku na dz. nr "[...]’. Decyzja nie zmienia zatem w istocie przeznaczenia i sposobu zagospodarowania tego terenu, bowiem dalej ma on stanowić dojazd. Ponadto w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. ustawodawca nie posługuje się pojęciem "właściwego dostępu do drogi", a nakazuje jedynie zbadać istnienie dostępu do drogi publicznej, w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p., który także wymogu "właściwości" dostępu nie zawiera. Natomiast odnośnie do zarzutów naruszenia przepisów Prawa budowlanego wyjaśniono, że są one przedwczesne, gdyż odnoszą się w istocie do postępowania objętego regulacjami ustawy Prawo budowlane, tj. pozwolenia na budowę. Co do kwestii pominięcia stron postepowania wskazano, że powołanymi w skardze pismami Urząd Miasta poinformował wskazane imiennie osoby, iż jako strony postępowania są reprezentowane przez Wspólnotę Mieszkaniową, a zatem przeprowadzenie postępowania z udziałem Wspólnoty, reprezentowanej przez jej zarząd, nie spowodowało pominięcia wskazanych osób w toku postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Podnieść należy, że stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 1066) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 718 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie zasługuje na uwzględnienie.

Podnieść należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zatem każdy podmiot może zagospodarować nieruchomość, o ile uczyni to zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Zważyć przy tym należy, że art. 63 ust. 2 u.p.z.p. stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zatem ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji jest niezależne od posiadania jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. O wdanie tej decyzji, inaczej, niż w przypadku pozwolenia na budowę, wystąpić może każdy, niezależnie od tego, czy posiada jakikolwiek tytuł prawny do gruntu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Wyjaśnić także należy, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja w konkretnym miejscu jest w ogóle możliwa z uwagi na wymogi dotyczące ładu przestrzennego. Decyzja ta zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczając tylko dany teren pod daną inwestycję. Decyzja o ustaleniu warunków nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych, gdyż taki uprawnienie inwestor uzyskuje dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ wydaje bowiem decyzje o warunkach zabudowy, gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oceny spełnienia powyższych przesłanek organ dokonuje w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzana na podstawie przepisów rozporządzenia z 2003r. Analiza ta ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, IV SA/Po 926/11; wszystkie orzeczenia powołane są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Wskazać przy tym, należy, że wynikając z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2011r., sygn. akt II OSK 1095/10, z dnia 7 kwietnia 2009r., sygn. akt II OSK 503/08, z dnia 26 lipca 2013r., sygn. akt II OSK 728/12, z dnia 22 października 2013r., sygn. akt II OSK 1173/12, z dnia 14 października 2014r., sygn. II OSK 817/13, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że wniosek inwestora spełnił przesłanki niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić przy tym należy, że w tym zakresie Sąd całkowicie podziela stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji Kolegium, w której uzasadnieniu w sposób dokładny i szczegółowy opisano zarówno sposób wyznaczenia terenu analizowanego, jak sposób ustalenia poszczególnych parametrów dla przedmiotowej inwestycji. Nie jest przy tym słuszny zawarty w skardze zarzut dotyczący nieprawidłowego – zdaniem skarżącej Wspólnoty – wyznaczenia obszaru analizowanego. Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003r., że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy czym przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia z 2003r. należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zaznaczyć jednak należy, że przez "teren" o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych (por. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2066/14 - dostępny na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Stąd też jeżeli teren inwestycji obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, to powinny być one traktowane jako pewna całość, a przez szerokość frontu działki należy rozumieć łączną szerokość frontu działek, przylegających do drogi publicznej, stanowiących teren inwestycji. W związku z tym organ prawidłowo uwzględnił szerokość frontu dwóch działek przylegających do drogi publicznej. Należy przy tym podkreślić, że teren objęty inwestycją określany jest przez inwestora w jego wniosku i organ nie ma uprawnień, aby w tym zakresie dokonywać jakiejkolwiek ingerencji. Z drugiej strony na etapie ustalania warunków zabudowy inwestor nie musi wykazywać się tytułem prawnym do działek, na których planuje inwestycję. Skoro zatem swoim wnioskiem objął także działkę, na której znajduje się zjazd z drogi publicznej, to organ musiał okoliczność te uwzględnić przy ustalaniu granic obszaru analizowanego. Zresztą skoro skarżąca twierdzi, że droga dojazdowa będzie zmniejszona o połowę, to znaczy jest to działka objęta inwestycją. Należy zatem wyjaśnić, że zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016r. poz. 290 ze zm.) obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Zatem działka budowlana jest nie tylko działką, na której zlokalizowane są budynki. Nie jest także słuszne stanowisko skarżącej, że przedmiotowa działka nie powinna być uwzględniana, gdyż stanowi część pasa drogowego. Podnieść bowiem należy, że w ustawie z dnia 21 marca 1985r. (Dz.U. z 2016r. poz. 1440 ze zm.) oprócz definicji pasa drogowego jest także definicja zjazdu jako połączenia drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiącego bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 4 pkt 8). Zatem nie sposób uznać, że zjazd jest częścią pasa drogowego. Ponadto nawet w pasie drogowym mogą być lokalizowane obiekty budowlane, a w związku z tym w rozumieniu przepisów u.p.z.p. działka taka może stanowić działkę budowlaną.

Odnosząc się z kolei do podniesionego w skardze zarzutu, że organ powinien odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż uniemożliwi ona dojazd mieszkańcom Wspólnoty wskazać należy, że takie twierdzenie nie znajduje podstawy prawnej. Podnieść należy, że jednym z wymogów, od których spełnienia zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest istnienie dostępu do drogi publicznej. W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości okoliczność, że wymóg ten jest spełniony, skoro inwestycja obejmuje co najmniej dwie działki znajdujące się bezpośrednio przy drodze publicznej, a dojazd ma się odbywać przez istniejący zajazd. Należy przy tym podkreślić, że z wniosku inwestora wynika, że dojazd do planowanego budynku ma się odbywać poprzez działkę, która także obecnie służy za dojazd mieszkańcom Wspólnoty. Ponadto w pkt 2.6 decyzji o warunkach zabudowy, określającym wymagania dotyczące ochrony interesu osób trzecich, wyraźnie wskazano, że projekt budowlany musi m.in. zapewniać ochronę przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej. Zatem w ocenie Sądu organ na tym etapie procesu inwestycyjnego nie ma podstaw do zakwestionowania przyjętych rozwiązań projektowych, których uszczegółowienie nastąpi dopiero w pozwoleniu na budowę dla którego decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wiążący (art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Podobnie niezasadne są zarzuty dotyczące niemożliwości spełnienia – zdaniem skarżącej – wymogów Prawa budowlanego co do nasłonecznienia budynku sąsiedniego, czy też co do zapewnienia 25 % powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego. Kwestie te podlegają badaniu dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę i nie mogą być przedmiotem oceny dokonywanej przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Wprawdzie jednym z warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi, ale z całą pewnością nie dotyczy to przepisów Prawa budowlanego, gdyż te znajdują zastosowanie dopiero na etapie postepowania przed organami administracji architektoniczno-budowlanej.

Natomiast co do podnoszonego zarzutu braku udziału wszystkich stron postępowania wyjaśnić należy, że organ w tym zakresie także nie naruszył przepisów prawa. Wyjaśnić bowiem należy, że z pism organu, skierowanych do osób, które wystąpiły o uznanie ich za stronę postępowania, a na które powołuje się skarżąca wynika, że zostały one uznane za stronę postępowania, ale jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, którą reprezentował zarząd. Wspólnota zaś brała udział w całym postępowaniu i jej uprawnienia wynikające z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego nie zostały naruszone (skarżącej były doręczane podejmowane rozstrzygnięcia, a także zawiadomiono ją o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego – pismo z dnia "[...]"r. - k. 139 akt administracyjnych). Gdyby nawet jednak przyjąć, że z tym zakresie organ dopuścił się uchybienia, należałoby je traktować w charakterze ewentualnej przesłanki wznowieniowej. Jak wskazano zaś w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2015r. (sygn. akt II OSK 1880/13) przesłanka wznowieniowa polegająca na niezapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) wiąże się ściśle z art. 147 k.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu, zależy czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone. Zasadą jest bowiem, że prawami procesowymi rozporządza strona. Dlatego też, jeżeli strona, która została pozbawiona udziału w postępowaniu administracyjnym nie wniesie skargi, nie można wbrew jej stanowisku uznać, że zaistniała w sprawie okoliczność uzasadniająca wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i w związku z tym uchylić zaskarżoną decyzję z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 9 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 990/10 oraz z 10 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 277/10 dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie skarga wniesiona została tylko przez Wspólnotę Mieszkaniową, a w związku z tym podnoszony zarzut braku uczestnictwa innych stron postępowania w ogóle nie mieści się w ramach jej legitymacji skargowej.

W tym stanie rzeczy Sąd - na podstawie art. 151 p.p.s.a. – oddalił skargę.