Uzasadnienie
Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta A (organ I instancji) decyzją z dnia "[...]", po kolejnym rozpatrzeniu wniosku W. G. (inwestor, skarżący), ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie modułowej 6 – stanowiskowej samoobsługowej myjni samochodowej na działce nr "[...]" (obręb A) w A przy ulicy A. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej organ stwierdził, że wnioskowane przedsięwzięcie nie powtarza istniejącej w obszarze analizowanym formy architektonicznej obiektów budowalnych. Planowana myjnia samochodowa nie posiada formy architektonicznej tożsamej z obiektami, które znajdują się na działkach sąsiednich.
Wprawdzie w bezpośrednim sąsiedztwie istnieje zabudowa usługowa (warsztaty wulkanizacji i blacharstwa) oraz stacja kontroli pojazdów, jednakże prowadzona w nich działalność wykonywana jest wyłącznie w zamkniętej kubaturze obiektów. Na żadnej z nieruchomości usługowej nie znajduje się obiekt w postaci otwartej wiaty, w którym świadczone są usługi.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, że z wyników analizy można odczytać, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Jednakże w odniesieniu do przeprowadzonej analizy wątpliwości Kolegium budzi stanowisko organu I instancji w zakresie niespełnienia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Sprzeciwy od decyzji Kolegium wnieśli P. A. (pierwszy skarżący) oraz P. K. (skarżący).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 14 lutego 2020 r., II SA/Ol 869/19 uchylił decyzję Kolegium z dnia "[...]". W uzasadnieniu wyroku wskazano, że najistotniejsze jest to, iż w sprawie nie zaszły przesłanki do wydania decyzji kasacyjnej przez organ odwoławczy, który powinien we własnym zakresie w ramach postępowania odwoławczego dokonać oceny spełnienia przez wnioskowaną inwestycję zasady "dobrego sąsiedztwa", czyli warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podniosło m.in., że na terenie objętym analizą występują zróżnicowane funkcje. Funkcje inne niż mieszkaniowa (stacja kontroli pojazdów, gabinet stomatologiczny i weterynaryjny, wulkanizacja, market, biura) mają w większości charakter usług uzupełniających podstawowe potrzeby mieszkańców osiedla zabudowy mieszkaniowej, które to stanowi zorganizowaną urbanistyczną całość. Dokonana zaś przez urbanistę analiza wykazała także stopniową eliminację funkcji, które mogłyby generować uciążliwości w odniesieniu do funkcji mieszkaniowej.
Występujące funkcje usługowe w analizowanym obszarze są zintegrowane z funkcją mieszkaniową (za wyjątkiem dwóch funkcji: handlowej przy ul. A i biurowej przy ul. B położonych na działkach bez funkcji mieszkaniowej), a występujące niewielkie lokale usługowe to pomieszczenia zamknięte, w których wnętrzu jest prowadzona działalność.
Analiza wykazała również, że na dwóch działkach (ul. "[...]") występują funkcje związane z obsługą pojazdów samochodowych, zatem o podobnym celu jak wnioskowana samoobsługowa myjnia samochodowa. Niemniej jednak sposób wykonywania istniejących usług w zakresie obsługi pojazdów jest odmienny od wnioskowanego. Powadzone są w wyznaczonej części działki zabudowy mieszkaniowo-usługowej, tylko w dni robocze, w porze dziennej i w wyznaczonych godzinach pracy. W grupie występujących w obszarze analizowanym usług są trzy rodzaje działalności związanej z obsługą pojazdów: stacja kontroli pojazdów, wulkanizacja i blacharstwo samochodowe, które mieszczą się na dwóch odrębnych działkach zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
Wnioskowana samoobsługowa myjnia samochodowa, lokalizowana we wnętrzu terenu zabudowy mieszkaniowej, wprawdzie także prowadzi działalność usługową związaną z obsługą pojazdów, jednak sposób wykonywania usług przez tę myjnię samoobsługową w zasadniczy i rażący sposób odbiega od przyjętych uwarunkowań i zasad dla prowadzonej na analizowanym terenie działalności usługowej związanej z obsługą pojazdów, a także w odniesieniu do pozostałych funkcji usługowych w tym obszarze.
Ponadto biegła oceniła, że samoobsługowa myjnia 6-stanowiskowa, która prowadzi działalność usługową całodobowo i całotygodniowo, w niezabudowanych boksach i na otwartym terenie, gdzie może jednocześnie funkcjonować sześć urządzeń myjących na stanowiskach oddzielonych parawanami oraz dwa pojazdy na otwartych stanowiskach z pracującymi na otwartej przestrzeni odkurzaczami, z symboliczną ilością miejsc postojowych dla oczekujących, zlokalizowana we wnętrzu zabudowy mieszkaniowej, może stanowić tzw. "złe sąsiedztwo".
Kolegium stwierdziło, że lokalizacja zabudowy samoobsługowej bezdotykowej myjni samochodowej na wnioskowanej działce położonej w obszarze zabudowy mieszkaniowej, ze względu na generowane uciążliwości może naruszyć interesy osób trzecich w rozumieniu obowiązujących przepisów, jednak na etapie sporządzania decyzji o warunkach zabudowy wykazanie przekroczenia norm prawa, z założenia jest niemożliwe, ponieważ to może nastąpić w dalszej fazie procesu inwestycyjnego. Planowana funkcja, jej architektura, sposób zagospodarowania terenu i sposób jej wykonywania noszą cechy zamierzenia kolidującego z jednością urbanistyczną i architektoniczną obszaru analizowanego, zamierzenia sprzecznego i uciążliwego dla funkcji mieszkaniowej i środowiska zamieszkania, której nie można pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze.
Skargę na decyzję Kolegium wywiódł skarżący, wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono:
- 1. naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy w postaci art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na wydaniu decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez skarżącego inwestycji z uwagi na niespełnienie zasady dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy w okolicznościach niniejszej sprawy przesłanka ta została spełniona, które to uchybienie stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości,
- 2. naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 10 § 1 k.p.a. oraz art. 79 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z biegłego oraz uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji,
- 3. naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na niewszechstronnym, niezupełnym i niewyczerpującym rozpatrzeniu zgromadzonego materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie, co skutkowało uznaniem, że planowana przez skarżącego inwestycja nie spełnia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p i w konsekwencji odmową ustalenia warunków zabudowy.
W uzasadnieniu skargi skonkludowano m.in., że prawidłowa i wyczerpująca analiza powinna doprowadzić do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej przez skarżącego inwestycji.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje
Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021r. poz. 137 j.t.).
Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2019 r., poz. 2325 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.
Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie zostało podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie modułowej 6 – stanowiskowej samoobsługowej myjni samochodowej na działce nr "[...]" (obręb A) w A przy ulicy A. Przypomnieć należy, że zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 j.t.), każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W myśl zaś art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).
Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W myśl zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
Zauważyć należy również, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest natomiast to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa.
Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.).
Wystarczające dla kontynuacji funkcji jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje w sensie urbanistycznym z zabudową już istniejącą, ani nie narusza szeroko rozumianego ładu przestrzennego. Niemniej jednak kontynuacja ta powinna wynikać z analizy.
Z analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że na terenie objętym analizą występują zróżnicowane funkcje. Funkcje inne niż mieszkaniowa (stacja kontroli pojazdów, gabinet stomatologiczny i weterynaryjny, wulkanizacja, market, biura) mają jednak w większości charakter usług uzupełniających podstawowe potrzeby mieszkańców osiedla zabudowy mieszkaniowej, które to stanowi zorganizowaną urbanistyczną całość. Dokonana również przez urbanistę analiza wykazała także stopniową eliminację funkcji, które mogłyby generować uciążliwości w odniesieniu do funkcji mieszkaniowej (część usługowo- produkcyjna przeniesiona w inną przeznaczoną na ten cel lokalizację). Dotyczy to funkcji produkcyjno-usługowej wyeliminowanej z działki przy ul. "[...]", a także wyeliminowanej funkcji usługowej - bazy firmy budowlanej położonej nieco dalej, przy północnej granicy obszaru analizowanego (działki nr "[...]").
Zauważyć także trzeba, że obszar objęty analizą stanowi osiedle, gdzie droga niejako w sposób naturalny dzieli je na część typowo mieszkaniową oraz usługową, a na dwóch działkach występują funkcje typowo usługowe związane z obsługą pojazdów samochodowych. Jak najbardziej zasadnie zauważyło Kolegium, że mimo pewnych różnic w sposobie zagospodarowania i cechach zabudowy położonej po przeciwnych stronach drogi dojazdowej, z której ma dostęp działka pod wnioskowaną myjnię, obszar analizowany łączy jedna wspólna funkcja i jest to niewątpliwie obszar zamieszkania, w którym zlokalizowane usługi służą obsłudze funkcji wiodącej i nie generują negatywnego oddziaływania na warunki zamieszkania. Istniejące zagospodarowanie harmonizuje natomiast z planowaną ustaleniami prawa miejscowego zabudową i łącznie pozostają w harmonijnym układzie urbanistyczno - przestrzennym, w którym wysoka zabudowa z osiedlową usługą handlu obsługiwaną z innej drogi (położonej poza analizowanym obszarem) płynnie przechodzi w niską zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o charakterze historycznego przedmieścia.
Analiza wykazała, że na dwóch działkach (ul. "[...]") występują funkcje związane z obsługą pojazdów samochodowych, czyli potencjalnie o podobnym celu jak wnioskowana samoobsługowa myjnia samochodowa. Zgodzić się należy jednak, że sposób wykonywania istniejących usług w zakresie obsługi pojazdów jest zupełnie odmienny od wnioskowanego. Powadzone są one bowiem w wyznaczonej części działki zabudowy mieszkaniowo-usługowej i to tylko w dni robocze, w porze dziennej i w ściśle określonych godzinach pracy. Na całym zaś obszarze analizowanym można wyodrębnić trzy rodzaje działalności związanej z obsługą pojazdów: stacja kontroli pojazdów, wulkanizacja i blacharstwo samochodowe. Mieszczą się one na dwóch odrębnych działkach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Usługi te są świadczone na działkach zamieszkiwanych przez ich właścicieli i prowadzone na podobnych zasadach jak pozostałe usługi. Zgodzić się również należy, że występujące aktualnie funkcje obsługi pojazdów są naturalnie dostosowane do istniejących uwarunkowań poprzez swą harmonizującą z otoczeniem architektoniczną formę zabudowy (są to obiekty kubaturowe murowane, dachy wysokie), ograniczony czas pracy i niekolidujący, społecznie zaakceptowany nieuciążliwy sposób wykonywania świadczonych usług, dający się harmonijnie pogodzić z dominującą funkcją mieszkaniową na tym obszarze.
Dostrzec trzeba, że sposób wykonywania usług przez myjnię samoobsługową w istotny sposób odbiega od przyjętych uwarunkowań i zasad dla prowadzonej na analizowanym terenie działalności usługowej związanej z obsługą pojazdów, a także w odniesieniu do pozostałych funkcji usługowych w tym obszarze. Od przyjętych zasad zdecydowanie odbiega sposób zagospodarowania terenu działki myjni oraz jej forma architektoniczna, a także brak wykształconej elewacji frontowej. Sześciostanowiskowa zadaszona samoobsługowa bezdotykowa myjnia samochodowa z kontenerem technicznym, dwoma stanowiskami z odkurzaczami, dwoma stanowiskami parkingowymi oraz wyposażeniem w niezbędną infrastrukturę techniczną i elektroniczną, instalacjami oraz oświetleniem i komunikacją wewnętrzną na terenie myjni stanowi w sposób oczywisty kompleksową całość techniczno-użytkową. Niewątpliwie wszystkie elementy budowlane oraz techniczne tej inwestycji tworzą wspólną i funkcjonalną całość, w sposób wyraźny odróżniając się od dotychczas istniejących funkcji usługowych, istniejących na analizowanym terenie.
Zwrócić należy również uwagę, że biegła oceniła w niniejszej sprawie, że samoobsługowa myjnia 6-stanowiskowa, która prowadzi działalność usługową całodobowo i całotygodniowo, w niezabudowanych boksach i na otwartym terenie, gdzie może jednocześnie funkcjonować sześć urządzeń myjących na stanowiskach oddzielonych parawanami oraz dwa pojazdy na otwartych stanowiskach z pracującymi na otwartej przestrzeni odkurzaczami, z symboliczną ilością miejsc postojowych dla oczekujących, zlokalizowana we wnętrzu zabudowy mieszkaniowej, może stanowić tzw. "złe sąsiedztwo".
Tym samym, co jest kluczowe w sprawie, dla wnioskowanej inwestycji polegającej na budowie myjni wielostanowiskowej, nie ma możliwości określenia kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, ponieważ w obszarze analizowanym brak jest obiektów, na podstawie których takie parametry można byłoby określić. W obszarze analizowanym nie występują zatem obiekty o gabarytach, które mogłyby stanowić podstawę do określenia ram dla nowej zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Na tym obszarze nie istnieje żadna zabudowa wolnostojąca pełniąca funkcję usługową o charakterze odpowiadającym myjni samochodowej. Tylko niektóre z budynków posiadają funkcje usługowe, jednak nie powodują one uciążliwości dla najbliższego sąsiedztwa. Niewątpliwie zaś funkcja usługowa w postaci myjni samochodowej wykracza poza funkcję mieszkaniową, która ma charakter podstawowy na wyodrębnionej części obszaru analizowanego (vide: wyrok NSA z 28 lutego 2017 r., II OSK 1609/15, dostępny w CBOSA).
W ocenie Sądu przedstawione w kontrolowanych decyzjach okoliczności faktyczne, jak też argumentacja prawna, dawały podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji. Niewątpliwie ocena organów obu instancji znajduje oparcie w regulacji art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Bezpodstawny jest zatem zarzut strony skarżącej dotyczący naruszenia art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zaznaczyć należy, że zgodnie z ustanowioną w tym przepisie zasadą dobrego sąsiedztwa zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od możliwości dostosowania planowanej zabudowy do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek ten jest spełniony wówczas, gdy funkcje oraz parametry i cechy zabudowy dotychczasowej mogą tworzyć harmonijną całość z planowaną inwestycją. Celem bowiem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako: "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne".
Oczywiście wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, pod warunkiem, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie. Ważne jest, aby każdorazowo analiza urbanistyczno-architektoniczna dostarczyła informacji pozwalających na ocenę przesłanek wynikających z przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co według Sądu nastąpiło w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że podstawowym kryterium warunkującym wydanie decyzji pozytywnej dla planowanego przedsięwzięcia jest właśnie istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, które ma gwarantować zachowanie na danym terenie wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz musi uwzględniać inne dobra i wartości wskazane w art. 1 u.p.z.p. (vide: wyrok NSA w Warszawie z 27 lutego 2017r., II OSK 3045/15).
Podkreślić również należy, że prawo do zagospodarowania terenu może być realizowane pod warunkiem poszanowania chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 u.p.z.p.). Z całości unormowań mających zastosowanie w procesie inwestycyjno-budowlanym trudno byłoby wyprowadzić wniosek, że prawo do zagospodarowania i zabudowy terenu ma wartość nadrzędną, a raczej należy przyjąć, że przy rozstrzyganiu spraw administracyjnych związanych z lokalizacją i realizacją przedsięwzięć budowlanych konieczne jest ważenie interesów inwestora, interesu publicznego oraz osób trzecich (vide: wyrok NSA z 28 lutego 2017 r., II OSK 1609/15, dostępny w CBOSA).
Reasumując, należy stwierdzić, że skarżona decyzja organu odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie zachodzą przesłanki uzasadniające ich uchylenie, zaś zgromadzony w sprawie materiał dowodowy należy uznać za kompletny i wyczerpujący, pozwalający na wydanie decyzji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto w decyzjach wskazano okoliczności i fakty, które zostały udowodnione, na których oparł się organ wydając swoje rozstrzygnięcie. Niezasadne są zatem zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
Ponadto analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że skarżący miał możliwość odniesienia się do zebranych w sprawie dowodów. Postanowieniem z dnia "[...]" strony postępowania zostały poinformowane m.in. o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Kolejnymi zaś postanowieniami z dnia "[...]" Kolegium umożliwiło stronom zapoznanie się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenie się w sprawie. Pełnomocnik zaś skarżącego otrzymał te postanowienia w dniu 28 lipca 2020 r. oraz 1 września 2020 r. (akta adm. organu II instancji, k. – 45 i k. – 54).
W związku z powyższym, skargę jako niezasadną, należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Należy wyjaśnić, że przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jednolity Dz.U. z 2020 poz. 1842 ze zm.), wobec uznania rozpoznania sprawy za konieczne w związku z obowiązkiem terminowego rozpoznania sprawy, istnieniem zagrożenia dla życia i zdrowia stron oraz brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość.