Uzasadnienie
Rada Miejska w Elblągu w dniu 19 lutego 2013r. podjęła uchwałę nr XXI/567/2013 w sprawie zwrotu nabywcom lokali mieszkalnych części czynszu najmu, wskazując w podstawie prawnej art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. W myśl jej zapisów ustalono, iż nabywcom lokali mieszkalnych od Gminy Miasto Elbląg zwraca się kwotę, stanowiącą część uiszczonego czynszu za najem lokalu za okres od miesiąca następującego po złożeniu wniosku o nabycie lokalu do miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym nastąpiło zawarcie umowy sprzedaży lokalu. Kwota ta stanowi różnicę pomiędzy wysokością miesięcznego czynszu obowiązującego po dniu 1 stycznia 2013r. a czynszu obowiązującego do tej daty i obejmuje liczbę miesięcy, począwszy od miesiąca następującego po złożeniu wniosku o nabycie lokalu do miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym nastąpiło zawarcie umowy sprzedaży lokalu i nie może przekraczać ceny sprzedaży lokalu uwzględniającej udzieloną bonifikatę, a jej wypłata następuje w terminie 60 dni od daty zawarcia aktu notarialnego.
W uzasadnieniu do uchwały organ podniósł, iż w celu złagodzenia skutków podwyżki czynszu, która nastąpiła od dnia 1 stycznia 2013 r., dla osób zainteresowanych nabyciem lokalu zasadny jest zwrot części zapłaconego czynszu w okresie oczekiwania na załatwienie wniosku o nabycie lokalu, która to procedura, w związku ze znacznym wzrostem napływu wniosków o nabycie lokali, trwa do 6 miesięcy.
Skargę na powyższą uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wniósł Wojewoda Warmińsko - Mazurski, reprezentowany przez radcę prawnego D. S., domagając się stwierdzenia jej nieważności. W uzasadnieniu podniesiono, iż art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym stanowi, iż do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.
W ocenie organu nadzoru przedmiotowa uchwała, dotycząca zwrotu określonej kwoty z tytułu uiszczanego czynszu najemcom wnioskującym o nabycie zajmowanego lokalu, nie określa zasad zbywania nieruchomości. Ewentualny zwrot części czynszu najemcom wyrażającym wolę nabycia zajmowanego lokalu wiąże się ze sferą wykonawczą i jest gospodarowaniem mieniem komunalnym, o którym stanowi art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, w związku z czym należy do kompetencji Prezydenta Miasta, a nie Rady Miejskiej i nie może stanowić aktu prawa miejscowego. Tym samym, przedmiotowa uchwała została podjęta z przekroczeniem kompetencji rady gminy wynikającej z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym.
W odpowiedzi na skargę pełnomocnik Gminy Miasta Elbląg, radca prawny P. S., wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej. Podniesiono, iż wbrew twierdzeniom organu nadzoru kwestionowana uchwała została podjęta w sposób prawidłowy, a wskazana podstawa prawna jest właściwa. W uchwale tej została bowiem uregulowana kwestia związana ze zwrotem czynszu za najem lokali mieszkalnych należących do Gminy Miasto Elbląg w stosunku do najemców, którzy złożyli wniosek o ich nabycie. W związku z czym, skoro jej przedmiot dotyczy kwestii związanej z nabyciem gminnych lokali mieszkalnych, gdyż odnosi się bezpośrednio do ich nabywców oznacza to, iż w ten sposób kształtuje zasadę związaną z nabywaniem nieruchomości gminnych wynikającą z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie wykracza zatem poza ustawowe ramy wskazanego przepisu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje
Podnieść należy, iż w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając zatem skargę na akt prawa miejscowego Sąd dokonuje jedynie oceny, czy przy jego wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną.
Skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest zasadna.
Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a) ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001r. Nr 142 poz. 1591 ze zm.) stanowi, iż do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Na mocy powołanego przepisu rada gminy może określić wytyczne - wiążące dla organu wykonawczego - odnośnie gospodarowania nieruchomościami gminy. Nie mogą być one jednak sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Zatem kompetencje uchwałodawcze rady gminy w tym zakresie nie mają charakteru nieograniczonego.
Zaskarżoną uchwałą rada miejska ustaliła, iż najemcom lokali, którzy złożą wniosek o nabycie lokalu, zostanie zwrócona część uiszczonego czynszu za najem lokalu za okres od miesiąca następującego po złożeniu wniosku do miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym nastąpiło zawarcie umowy sprzedaży lokalu. Przy czym jako podstawę prawną uchwały wskazano powołany wyżej przepis ustawy o samorządzie gminnym. Jednak w ocenie Sądu uchwała ta nie tylko wykracza poza ramy określone w powołanym przepisie, ale w ogóle nie znajduje podstawy prawnej.
Podnieść należy, iż uiszczanie czynszu przez najemcę lokalu należącego do zasobów gminy przez cały okres trwania umowy najmu jest obowiązkiem wynikającym z samej istoty umowy najmu, która ma charakter odpłatny. Przy czym zasady ustalania, a także podwyższania i obniżania czynszu w odniesieniu do lokali pozostających w zasobach gminy są regulowane przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 ze zm.). W art. 7 ust. 2 tej ustawy ustawodawca przewidział możliwość obniżki czynszu, lecz jedynie w stosunku do najemców o niskich dochodach. Przy czym obniżki tej dokonuje organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, a więc wójt (burmistrz, prezydent), a rada określa jedynie zasady polityki czynszowej i warunki obniżenia czynszu (art. 8 pkt 1 w zw. z art. 21 ust. 2 pkt 4). Rada gminy nie może zatem decydować o jakichkolwiek zwrotach części czynszu, niezwiązanych przy tym z sytuacją dochodowa osób, którym ten zwrot miałby przysługiwać.
Nie można także podzielić stanowiska wyrażonego w odpowiedzi na skargę, iż przedmiotowa uchwała kształtuje zasadę związaną z nabywaniem nieruchomości gminnych, gdyż odnosi się bezpośrednio do ich nabywców. Podnieść bowiem należy, iż także kwestie finansowe związane z nabywaniem nieruchomości od gminy są regulowane przepisami prawa. Zasady ustalania ceny takiej nieruchomości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.). W myśl art. 67 ust. ust. 3 tej ustawy przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jednakże właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny tak ustalonej na podstawie uchwały rady (art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W uchwale rady określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych (art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Powołane przepisy nie dają zatem podstaw do przyznawania przez radę gminy osobom nabywającym lokale komunalne jakichkolwiek innych "bonusów" finansowych w postaci zwolnień, czy też zwrotów uiszczonych kwot.
Z powyższych przyczyn Sąd uznał, iż zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.
W związku z tym na podstawie art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej uchwały na podstawie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.
- - ---------------------- 5