Uzasadnienie
Postanowieniem z "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w "[...]" utrzymało w mocy postanowienie Starosty "[...]" z "[...]" o odmowie wydania "[...]" Sp. z o.o. w "[...]", zwanej dalej Spółką, zaświadczenia o samodzielności lokali gospodarczych oznaczonych numerami X znajdujących się w budynku położonym w "[...]" przy ul. "[...]".
Organ odwoławczy wskazał, że w myśl art. 2 ust. 1 a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz. 532, dalej jako ustawa), ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej m.p.z.p.) albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Dla terenu, na którym zlokalizowany jest budynek, w którym znajdują się przedmiotowe lokale, oznaczony jest symbolem "[...]", który dopuszcza budowę nowych obiektów mieszkalnych mających do czterech kondygnacji z ostatnią kondygnacją w poddaszu użytkowym (§ "[...]" Uchwały "[...]"). Jak stwierdziło Kolegium, "organ pierwszej instancji swoje stanowisko oparł na kopii rzutu z operatu ewidencyjnego z której wynika, że lokale nr X znajdują się ˃˃na 5 kondygnacji naziemnej˂˂, która nie jest dopuszczona przez plan".
Kluczowe w sprawie znaczenie ma więc to, że według miejscowego planu budynek nie może przekraczać 4 kondygnacji z ostatnią kondygnacją w poddaszu użytkowym. Tymczasem II poziom poddasza budynku (lokale X) tworzy piątą kondygnację, której nie dopuszcza plan, gdyż należy mieć na uwadze, że w budynku znajduje się jeszcze strych (lokale Y). Organ odwoławczy zaznaczył, że we wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu podano w rubryce ilość kondygnacji "6 + 1 podziemna". Z kolei w zażaleniu wskazano, że racjonalnym wydaje się być wykorzystanie przestrzeni, jaką tworzy przykrycie budynku, w celu lokalizacji dodatkowej powierzchni mieszkalnej, nie naruszając tym zapisu o czterokondygnacyjnych gabarytach budynku. Z tego też wynika, że lokale nr X traktowane są przez Spółkę jako mieszkalne, a nie gospodarcze. Kolegium podkreśliło, że sensem art. 2 ust. 1a ustawy jest ograniczenie obchodzenia przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy w tym wznoszenia budynków mających więcej kondygnacji niż przewiduje m.p.z.p. Spółka przedstawia jedynie własną wersję stanu faktycznego, skupiając się na gabarytach budynku, nie zaś na liczbie jego kondygnacji (osi sporu).
Powtarzając w skardze argumentację przedstawioną w zażaleniu, Spółka wniosła o uchylenie postanowienia Kolegium i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wskazała mianowicie, że pomieszczenia o nr X spełniają wymagania określone w art. 2 ust. 1 a ustawy. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnych lokali jest zgodne z ustaleniami m.p.z.p., gdyż budynek znajduje się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Nie przekracza on gabarytami ilości kondygnacji założonych w planie miejscowym, ponieważ gzyms koronujący nad najwyżej położonym balkonem stanowi ostatni element wydzielający elewacje budynku. Jeżeli założyć, że określenie gabaryt użyte w planie miejscowym odnosi się do maksymalnej wysokości budynku, czyli do szczytu dachu, w miejscu inwestycji powstałby obiekt którego wysokość elewacji miałaby ok. 7 m. Jest to wysokość porównywalna do górnej krawędzi daszku lub attyki w zabudowie jednorodzinnej. Kształt dachu oraz jego wysokość jest wynikową zapisów obowiązującego m.p.z.p.
i w żadnym punkcie ich nie narusza. Dodano, że racjonalnym wydaje się być też wykorzystanie przestrzeni, jaką tworzy przykrycie budynku, w celu lokalizacji dodatkowej powierzchni mieszkalnej nie naruszając tym zapisu o czterokondygnacyjnych gabarytach budynku. Zauważono, że dokonując wykładni planu organ powinien korzystać z reguł wykładni prawa. Przyjmując prawidłowość stanowiska organu, należałoby dojść do wniosku, że gdyby np. pokrycie dachu budynku zostałaby wykonane niezgodnie z m.p.z.p. (np. inny kolor) to wówczas starosta nie byłby uprawniony do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.
Przy stosowaniu art 2 ust 1 lit a ustawy należy więc dokonać przede wszystkim wykładni celowościowej. Dodano, że w decyzji o pozwolenie na budowę oraz w każdej decyzji zmieniającej Starosta "[...]", czyli ten sam organ, który odmawia wydania zaświadczenia, nie kwestionował zgodności budynku z m.p.z.p.
Wnosząc o oddalenie skargi Kolegium stwierdziło, że organy obu instancji nie mogły pominąć, że zgodnie z art. 2 ust. 1 a ustawy, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według zaś miejscowego planu budynek w którym znajdują się lokale gospodarcze o numerach X nie może mieć więcej niż 4 kondygnacje z ostatnią kondygnacją w poddaszu użytkowym. Tymczasem znajdujące się na poddaszu budynku lokale nr X tworzą piątą kondygnację, której nie dopuszcza plan, gdyż należy mieć na uwadze, że w budynku znajduje się jeszcze strych (lokale Y). Implikacją takiego stanu rzeczy jest to, że został naruszony zapis planu o "czterokondygnacyjnych gabarytach budynku", ponieważ utworzenie "dodatkowej przestrzeni mieszkalnej" spowodowało wydzielenie piątej kondygnacji.
W sprawie nie ma znaczenia, iż gabaryty budynku są zgodne z planem, bo nie z tego powodu odmówiono wydania zaświadczenia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako p.p.s.a.), sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisu prawa mogące mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia.
Przedmiotem skargi jest postanowienie utrzymujące w mocy postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.
Z art. 2 ust. 1 a i art. 2 ust. 2 ustawy wynika, że wydanie tego rodzaju zaświadczenia uzależnione od spełnienia przez lokal wymogu samodzielności, a także zbadania zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu z:
- - ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
- - pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,
- - pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Warunek wydania zaświadczenia w niniejszej sprawie nie byłby więc spełniony w sytuacji, gdyby budynek z przedmiotowymi lokalami miał więcej kondygnacji niż dopuszcza m.p.z.p., czyli w tym wypadku 4. W aktach sprawy brak jednak dowodu na twierdzenie Kolegium, że "lokale nr X znajdują się ˃˃na 5 kondygnacji naziemnej˂˂, która nie jest dopuszczona przez plan". W świetle wskazanego wyżej unormowania dowodem takim powinny być dokumenty stanowiące podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, w tym w szczególności inwentaryzacyjny operat powykonawczy.
Zaniechanie w tym względzie stanowiło naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik postępowania.
Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzeczono zatem jak w pkt I wyroku, uznając że z uwagi na ograniczony zakres niezbędnego do przeprowadzenia w sprawie uzupełniającego postępowania dowodowego zasadne będzie uchylenie jedynie zaskarżonego postanowienia, co przyczyni się do realizacji zasady szybkości i prostoty postępowania.
Stosownie do art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a, w pkt II wyroku zasądzono od organu na rzecz Spółki zwrot poniesionych kosztów postępowania.