Uzasadnienie
Dnia [...] grudnia 2004r. A. W. wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pawilonu handlowego na działkach nr [...] i [...] położonych przy ul. [...] nr [...] w K. Burmistrz K. decyzją z dnia [...] lipca 2005r. – wydaną na podstawie art. 105 § 1 kpa – umorzył postępowanie wszczęte powyższym wnioskiem po ustaleniu, że inwestycja została już zrealizowana w warunkach istotnych odstępstw od ostatecznych decyzji: o warunkach zabudowy (z dnia [...] października 2003r. nr [...]) oraz pozwolenia na budowę nr [...] (z dnia [...] maja 2004r. nr [...]) i w związku z tym toczy się przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w K. postępowanie legalizacyjne. Na czas trwania tego postępowania Burmistrz zawiesił postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło to postanowienie, wskazując na bezprzedmiotowość ustalenia warunków zabudowy dla już zrealizowanej inwestycji.
W odwołaniu od tej decyzji A. W. podkreśliła, iż zrealizowana inwestycja nie jest samowolą budowlaną, uzyskała wymagane uzgodnienia. Nie można odmówić lokalizacji takiej inwestycji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2005r. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wyjaśniono, że na gruncie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia zarzutów zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Tym samym decyzje ustalające warunki zabudowy wydaje się wyłącznie dla inwestycji projektowanych. Przedmiotowa inwestycja została już zrealizowana w sposób odbiegający od ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę – miała być realizowana na działce nr [...] i bez połączenia z istniejącym pawilonem, a została zrealizowana na działkach nr [...],[...] i częściowo na działce nr [...].
Skoro inwestycja została już zrealizowana, to brak podstaw do prowadzenia postępowania, którego celem jest ustalenie warunków zabudowy na rozbudowę obiektu. O legalizacji dokonanego odstępstwa powinny rozstrzygnąć organy nadzoru budowlanego.
Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez inwestorkę A. W. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz stwierdzenie nieważności decyzji organu pierwszej instancji. W ocenie skarżącej fakt zrealizowania inwestycji nie ma istotnego znaczenia w rozpoznawanej sprawie, skoro organy nadzoru budowlanego w postępowaniu legalizacyjnym nałożyły na nią obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Poza tym, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia warunków zabudowy wymaga także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Nie ma w obrocie prawnym żadnej decyzji organów nadzoru budowlanego, która stwierdziłaby, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana w sposób istotnie odbiegający od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, powtarzając dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Nie jest w sprawie kwestionowane, bo przyznała to skarżąca na rozprawie sądowej w dniu 25 sierpnia 2006r., że A. W. zrealizowała inwestycję objętą ostatecznym pozwoleniem na budowę nie tylko na działce nr [...] wskazanej w tej decyzji oraz z poprzedzającej ją decyzji o warunkach zabudowy, ale i na sąsiednich działkach nr [...] i nr [...]. W świetle przepisu art. 36a ust. 1 oraz ust. 5 pkt 7 prawa budowlanego – istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jak również nieistotne odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę, dotyczące ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, są dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Ponieważ skarżąca zrealizowała inwestycję bez uzyskania takiej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę – organ nadzoru budowlanego musiał wszcząć postępowanie przewidziane przepisami art. 50 ust. 1 pkt 4 i art. 51 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego.
Ten ostatni przepis nie daje organowi nadzoru budowlanego podstawy do nakładania na inwestora obowiązku wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy terenu dla inwestycji zrealizowanej częściowo na działkach nie objętych ostateczną decyzją o warunkach zabudowy oraz pozwoleniem na budowę.
Sytuując częściowo inwestycję objętą ostateczną decyzją pozwolenia na budowę na niewymienionych w tej decyzji dwóch innych działkach skarżąca doprowadziła na tych działkach nr [...] i [...] do zmiany zagospodarowania terenu bez uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a zatem z naruszeniem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).
W myśl tego przepisu, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (z zastrzeżeniami, które nie dotyczą niniejszej sprawy) wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wbrew zarzutowi skarżącej, w rozpoznawanej sprawie nie chodzi o wydanie warunków zabudowy dla rozbiórki obiektu budowlanego względnie dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części. Skarżąca wystąpiła przecież z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pawilonu handlowego na działkach nr [...] i nr [...]. Skoro zrealizowanie tego przedsięwzięcia doprowadziło już do zmiany sposobu zagospodarowania terenu wymienionych działek oraz naruszenia warunków pozwolenia na budowę, to bezprzedmiotowe stało się ubieganie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy tej zrealizowanej inwestycji. Poglądu tego nie zmienia fakt, że organ nadzoru nałożył postanowieniem z dnia [...] stycznia 2005r. obowiązek przedłożenia takiej decyzji. Powołane jako podstawa materialnoprawna tego postanowienia (dołączonego do skargi - k.
15) przepisy art. 50 prawa budowlanego nie dają podstawy do obciążenia inwestora, który zrealizował inwestycję w warunkach wyżej opisanych, obowiązkiem uzyskania dla niej warunków zabudowy. Zresztą postanowienie to uchylił organ drugiej instancji (k. 10 akt sądowych).
Z tych względów, na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.
/-/M. Górecka /-/B. Kamieńska /-/B. Drzazga kk