Uzasadnienie
Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...]. [...] rozpoznając wniosek J. P., K. Z. i A. i B. R. zatwierdził projekt budowlany i wydał wnioskodawcom pozwolenie na budowę zespołu trzech boksów garażowych na działce nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w K. podając, że lokalizacja inwestycji jest zgodna z wytycznymi wynikającymi z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nr [...] z [...].2002r. i nie narusza ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K..
Odwołanie od decyzji złożyła H. T. jedna ze współwłaścicielek nieruchomości, zarzucając, że pobudowanie garaży przez adresatów pozwolenia na budowę naruszy zakres jej uprawnień wynikających z wielkości udziału we współwłasności, a nadto zmniejszy powierzchnię do parkowania samochodów zarówno współwłaścicieli jak i lokatorów.
W wyniku rozpoznania odwołania Wojewoda W. decyzją z [...]. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podkreślając że warunkiem pobudowania garaży przez część współwłaścicieli była zgoda pozostałych, bowiem prowadzenie inwestycji wykracza poza zwykły zarząd rzeczą wspólną.
Ponieważ inwestorzy taką zgodę przedłożyli, stąd organ I instancji mógł wydać pozytywną decyzję.
Jednocześnie organ stwierdził, że kwestie udziałów i podziału do korzystania są sprawami rozstrzyganymi przez sądy powszechne.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego H. T. zarzuciła, że pozwolenie na budowę garaży, musi w przypadku współwłasności nieruchomości uwzględniać interes współwłaścicieli. a tego nie zapewnia zaskarżona decyzja. Nadto zdaniem skarżącej organ administracyjny nie powiadomił jednego ze współwłaścicieli, a mianowicie A. A., przy czym ilość właścicieli na przestrzeni lat bardzo się zmieniała, a inwestorzy mają obecnie niewielkie udziały.
W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę organ administracyjny wniósł o oddalenie skargi.
Pismem z dnia [...] 10.2004r. wniosek o dopuszczenie do udziału złożyli A. i J. M. w miejsce uczestnika K. Z. bowiem decyzją nr [...] z [...]. przeniesiono pozwolenie na budowę z K. Z. na A. i J. M.. Także w miejsce zmarłej A. R. wskazano jej następców P. R. i S.H..
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest uzasadniona jednakże nie z powodów podniesionych w skardze. W tym bowiem zakresie należy przyznać rację organowi administracyjnemu, że uregulowaniem korzystania pomiędzy współwłaścicielami nie zajmują się organy administracji publicznej i kwestie te nie mogą być przedmiotem rozstrzygnięć administracyjnych.
Skarżąca nie udowodniła również, że skutecznie uchyliła się oświadczenia woli jakie złożyła inwestorom wyrażając zgodę na budowę.
Jednakże Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami ani też powołaną podstawą prawną.
Sprawując kontrolę w tym zakresie Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że niniejsza sprawa ma szereg uchybień w zakresie ustalenia stanu faktycznego, proceduralnych, a także narusza przepisy prawa materialnego.
Otóż już na wstępie należało zauważyć, że wniosek o pozwolenie na budowę zawiera uchybienia formalne bowiem jakkolwiek składały go 3 osoby – J. P., K. Z. i B. R., to wniosek został podpisany tylko przez jedną osobę prawdopodobnie J. P.. Obowiązkiem organu było wezwanie pozostałych inwestorów do podpisania wniosku. Natomiast pozwolenie na budowę wydano na 4 osoby, w tym poza dwiema nie podpisanymi na wniosku na A. R., która w ogóle wniosku nie składała. Decyzja w zakresie rozstrzygnięcia o pozwoleniu na budowę dla osób, które z wnioskiem nie wystąpiły jest wydana z urzędu, a przepisy ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm.) stanowiące materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie, nie przewidują możliwości wydania pozwolenia na budowę przez organ z urzędu.
Jak wynika z akt sprawy, wniosek o pozwolenie ma datę 17 marca 2003r. (złożono go 18 marca 2003r.). Z tej samej daty są oświadczenia pozostałych współwłaścicieli wyrażające zgodę na budowę garaży. Brak jest jakiejkolwiek adnotacji kiedy te zgody przedłożono, a jedynie z faksu nadesłanej zgody również z datą 17.03.2003r. wynika, że K. G., B.G. nadesłali go 28 kwietnia 2003r., a więc w dacie kiedy nie byli już współwłaścicielami nieruchomości, bowiem dnia 4 kwietnia 2003r. sprzedali nieruchomość J. i A. małżonkom M..
Wydane postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...] wzywające inwestorów w tym również osoby, które wnioskodawcami nie były do przedłożenia dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zobowiązywało organ do rzetelnego sprawdzenia przedłożonych dokumentów.
Zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
- 1) złożył wniosek w tej sprawie w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym
- 2) wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden, bądź niektórzy z nich ubiegają się o pozwolenie na budowę pozostali współwłaściciele muszą wyrazić na to zgodę, gdyż budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością wykracza poza zwykły zarząd rzeczą wspólną i zgodnie z art. 199 KC wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, przy czym brak zgody nie może być kanwaliolowany przez późniejsze jej wyrażenie.
Powyższe uregulowanie przepisów prawa budowlanego nakłada na organy architektoniczno-budowlane wydające pozwolenie na budowę zachowania szczególnej staranności przy ustalaniu prawa do dysponowania nieruchomością.
W aktach sprawy administracyjnej znajdują się wypis z księgi wieczystej KW nr [...], tom I i II ciąg dalszy księgi "Kalisz" hip. [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu, Wydział Ksiąg Wieczystych z datą [...]., informacja z rejestru gruntów według stanu na dzień [...]. i wreszcie akty notarialne zbycia udziałów o nr rep. [...], A: 7450/999, A: [...], A nr [...].
Analiza tej dokumentacji wykazałaby organom administracji rozstrzygającym sprawę, że dokumenty te zawierają wady a inwestorzy nie przedłożyli zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. I tak w odpisie księgi wieczystej jako współwłaściciel wykazywany jest Z.P., który swój udział wynoszący 7/120 części nieruchomości dnia [...] sierpnia 1999r. zbył G. K. i A. K. (akt notarialny A. [...]). Z kolei inny skład współwłaścicieli wynika z informacji z rejestru gruntów gdzie figurują jako współwłaściciele A. S., H. S., A. S., W. i A. L., K. i B. G..
Z załączonych aktów notarialnych wynika, że aktem nr [...] G. K. i A.K. zbyli 8.10.1998r. 10/120 udziału w nieruchomości małżonkom K. i B. małżonkom G.. Z kolei małżonkowie G. ten sam udział zbyli małżonkom J. i A. M. (akt nr [...]) i to [...] 04.2003r., tak więc niezbędna była zgoda na inwestycję małżonków M. a nie G..
Powyższe wskazuje, że nie wszyscy współwłaściciele uczestniczyli w wyrażeniu zgody, w tym również A. i Al. małżonkowie A., którzy udział w nieruchomości nabyli jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji.
Wskazane uchybienia w przedmiocie ustalenia prawa do dysponowania nieruchomością musiały zadecydować również o uchyleniu zaskarżonej decyzji.
Kolejnym uchybieniem są działania organu dotyczące przestrzegania przepisów art. 5 ust. 2 ustawy prawo budowlane. Już w postępowaniu przed organem I instancji organ administracji publicznej uzyskał informację, że jedna ze współwłaścicielek nieruchomości sąsiedniej – traktowana jako uczestnik postępowania, a więc na prawach strony nie żyje.
Kierowanie decyzji do osoby zmarłej i to przez obie instancje uchybia powadze urzędu i narusza przepisy art. 6-9 kpa.
W powyższych okolicznościach na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit a, b, c, art. 152, 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) w związku z art. 97 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.
/-/J. Wierchowicz /-/ B. Drzazga /-/G. Radzicka