Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta, po rozpatrzeniu wniosku E.W. z dnia [...] czerwca 2005 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie dachu nad istniejącym budynkiem magazynowym z niewielką nadbudową tego budynku, przewidzianej do realizacji na terenie nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (działka nr [...], ark. [...], obręb K.).
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wymagana przepisami w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Na obszarze analizowanym występuje bowiem głównie zabudowa o funkcji usługowej, handlowej i magazynowej, a wzdłuż ul. [...], graniczącej z przedmiotową działką, występuje zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna, wolnostojąca i bliźniacza, głównie dwukondygnacyjna. Organ dokonał też niezbędnych uzgodnień w trybie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zdaniem organu zgłoszone przez U. i M. B. zastrzeżenia są bezpodstawne, bowiem zamiarem inwestora nie jest zmiana sposobu użytkowania obiektu magazynowego w punkt naprawy samochodów, a jedynie zmiana konstrukcji dachu tego obiektu.
Po rozpatrzeniu odwołania U. i M. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy podniósł w uzasadnieniu decyzji, iż rozpoznając odwołanie dysponował mapą zasadniczą z dnia [...] listopada 2005 r., uwzględniając w tym zakresie zarzuty skarżących. Zdaniem organu przeprowadzona analiza terenu wykazała, że planowana zmiana konstrukcji dachu nie wpłynie na ład przestrzenny na analizowanym obszarze, decyzja dotyczy zmiany konstrukcji dachu z niewielkim jego podwyższeniem, a nie zmiany sposobu użytkowania obiektu, inwestycja nie należy do kategorii oddziałujących negatywnie na nieruchomości sąsiednie, jej funkcja nie wykracza poza granice obszaru inwestycji, a nadto iż projektowana inwestycja nie może wpłynąć na istniejące już miejsca parkingowe na działce inwestora.
Powyższa decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi U. i M. B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, podnieśli zarzut naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 i art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 5 ust. 1 prawa budowlanego i art. 5, 143 i 144 kc.
Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się uzasadniona. Wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy został złożony w dniu [...] czerwca 2005 r., a więc zastosowanie w niniejszej sprawie mają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717), zwanej dalej u.p.z.p.
Zgodnie z przepisami art. 4 ust. 1 ustawy, podstawowym elementem prawnym kształtowania przestrzeni jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Prócz ustalenia przeznaczenia terenu i rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, rozstrzyga on o sposobie zagospodarowania i warunkach zabudowy terenu.
W przypadku braku planu miejscowego gmina zasadniczo nie rozstrzyga o przeznaczeniu obszarów, natomiast funkcję aktu określającego sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, którego dotyczy zamierzona inwestycja, przejmują decyzje administracyjne (art. 4 ust. 2). Są to decyzja o warunkach zabudowy (art.
- 59) oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50).
Zgodnie z treścią przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu (gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy) polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60). Uzgodnienia jako element procedury wydawania decyzji zostały uregulowane w art. 106 kpa.
Jak wskazuje art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy składa się z części opisowej (określającej rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych) oraz z części graficznej (oznaczającej linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie zasadniczej lub katastralnej) w odpowiedniej skali 1:500 lub 1:1000.
Zgodnie z art. 60 ust. 4 wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy, składającego się również z części opisowej i graficznej, przez osoby profesjonalnie przygotowane do prac projektowych i planistycznych związanych z gospodarką przestrzenną. Autor projektu decyzji musi, zgodnie z powołanym wyżej przepisem, należeć do samorządu zawodowego architektów bądź urbanistów, o czym decyduje wpis na listę odpowiedniego samorządu.
Autorstwo osoby sporządzającej projekt decyzji powinno być udokumentowane w aktach sprawy. Projekt przygotowany przez osoby wskazane w art. 50 u.p.z.p. podlega akceptacji organu właściwego do wydania decyzji. Organ ten ponosi też odpowiedzialność za całe rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warników:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
- 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Przepis art. 61 ust. 1 wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającego zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określać dla każdego przypadku oddzielnie. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (art. 53 ust. 3, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1).
Cechy nowej zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W § 3 rozporządzenia wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Zgodnie z § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia wyniki analizy (zawierające część tekstową i graficzną) stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy zasadniczej (lub katastralnej) w skali 1:500 lub 1:1000 (w stosunku do inwestycji liniowych w skali 1:2000), w czytelnej technice graficznej.
Odnosząc się do postępowania przeprowadzonego w sprawie ustalenia warunków dla zamierzonej przez E.W. inwestycji, Sąd doszedł do przekonania, że organy orzekające dopuściły się naruszenia w/w przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionego aktu wykonawczego do ustawy.
Należy bowiem wskazać, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzona w dniu [...] sierpnia 2005 r. została określona jako "opinia o charakterze informacyjnym (wewnętrzna notatka służbowa)". Część graficzna tego opracowania nie spełnia warunków określonych w § 9 w/w rozporządzenia. Z kolei załączone do decyzji z dnia [...] "wyniki analizy" w ogóle nie zawierają części graficznej; wbrew treści wyżej powołanych przepisów.
Organ odwoławczy nie zauważył nadto, iż w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji nie został sporządzony projekt decyzji o warunkach zabudowy, wymagany w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Do akt załączone zostały natomiast dwa oryginały decyzji z dnia [...]
Powyższe uchybienia, mające zdaniem Sądu wpływ na wynik sprawy, skutkowały uchyleniem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Orzeczenie w pkt. II i III wyroku znajduje oparcie w art. 200 i 152 wyżej cytowanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy winny wyeliminować stwierdzone uchybienie, mając też na uwadze, że części graficzna analizy, projekt decyzji i decyzji o warunkach zabudowy muszą być sporządzone na aktualnych mapach zasadniczych o odpowiedniej skali.
/-/ M.Górecka /-/ B.Kamieńska /-/ B.Drzazga
MK