Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...].06.2002 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu zażalenia wnioskodawców R.B., A.K. i J.G., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia [...].03.2002 r., opiniujące negatywnie projekt podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...]. nr geodezyjny działki [...]. W uzasadnieniu organ podniósł, iż zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, gdy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania działek gruntu. Przedmiotowa działka, o pow. 0.0456 ha, zabudowana jest dwoma budynkami. Zaproponowany podział nie zapewnia prawidłowej obsługi istniejącej zabudowy, tym samym niemożliwe będzie właściwe zagospodarowanie wydzielonych działek, działki powstałe w wyniku podziału z uwagi na małą powierzchnię nie zapewnią prawidłowego korzystania z budynków.
Proponowany podział narusza także § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie zachowania odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku od granic działki i od zabudowy na działkach sąsiednich, określonych w rozporządzeniu a także przepisach szczególnych, w tym sanitarnych i o ochronie przeciwpożarowej
Od powyższego postanowienia skargę złożyli wnioskodawcy R.B., A.K. i J.G., domagając się uchylenia postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego i zarzucając organowi II instancji naruszenie przepisów art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, iż celem podziału nieruchomości jest zniesienie współwłasności, działka jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi, w związku z tym możliwość podziału nie jest uzależniona od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a opiniowanie projektu planu jest zbędne.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna.
Z akt sprawy wynika, iż przedmiotowa działka nr [...], położona w K., przy ul. [...], o powierzchni 0.0456 ha, jest zabudowana dwoma jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi i stanowi współwłasność wnioskodawców R.B., A.K. i J.G.. W wyniku projektowanego podziału powstać miałyby dwie działki, każda zabudowana budynkiem mieszkalnym i mająca bezpośredni dostęp do ulicy [...]. Celem podziału nieruchomości jest zniesienie jej współwłasności.
W myśl art. 93 ust. 1, 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z planem. Natomiast zgodnie z art. 95 pkt 1 tejże ustawy niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział polegać ma na wydzieleniu dla poszczególnych właścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Tym samym podział nieruchomości zabudowanej w celu zniesienia współwłasności nie jest uzależniony od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże musi być zgodny z przepisami szczególnymi. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego i przepisami szczególnymi opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust. 4 ustawy). Podniesiony w skardze zarzut zbędności wydawania przez prezydenta miasta opinii z art. 93 ust. 4 ustawy w sytuacji, gdy podział ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności jest więc nietrafny, bowiem prezydent miasta ocenia nie tylko zgodność podziału z planem miejscowym, ale także jego zgodność z przepisami szczególnymi. Ponadto podkreślić należy, iż w piśmie z dnia 19.11.2001 r. skarżący wyraźnie wnosili o wydanie opinii co do możliwości podziału przedmiotowej działki.
Przepisami szczególnymi, do których odwołuje się art. 93 ust. 2 i 4 ustawy jest m.in. rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 15 poz. 140 z 1999 r.). Przepisy tego rozporządzenia, a mianowicie § 12, organy obu instancji powołały jako podstawę swoich rozstrzygnięć, przy czym w zaskarżonym postanowieniu wskazano na § 12 ust. 1 rozporządzenia, a w poprzedzającym je postanowieniu Prezydenta Miasta K. na § 12 ust. 4 rozporządzenia. W myśl ustępu 1 wyżej wskazanego przepisu usytuowanie budynku na działce budowlanej winno być dostosowane do linii i gabarytów zabudowy, określonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, zapewniać zachowanie odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na działkach sąsiednich.
W niniejszej sprawie, z uwagi na fakt istniejącej już zabudowy jednorodzinnej, przepis powyższy znajduje zastosowanie jedynie w części odnoszącej się do zachowania odległości budynków i urządzeń terenowych na działkach, które mają zostać wydzielone, od projektowanej granicy działki. Odległości zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami określa m.in. § 12 ust. 4 rozporządzenia, powołany w postanowieniu organu I instancji i jest to odległość 4 m dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi, oraz odległość 3 m dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów. Pomimo wskazania wymienionego przepisu jako podstawy rozstrzygnięcia w aktach sprawy brak jakichkolwiek ustaleń w zakresie rzeczywistych odległości istniejących budynków od projektowanej granicy działek. Brak tych ustaleń stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 kpa, a tym samym twierdzenia organów obu instancji, iż projektowany podział nieruchomości sprzeczny jest z cytowanym wyżej rozporządzeniem uznać należy za dowolne i nie poparte materiałem dowodowym.
Organy pominęły również treść § 12 ust. 6 rozporządzenia, który dopuszcza usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości minimalnej 1,5 m od granicy. Podobne odległości dopuszcza § 270 rozporządzenia w zakresie zapewnienia ochrony przeciwpożarowej.
Zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu stanowisko organu, iż projektowany podział nie zapewnia prawidłowej obsługi istniejącej zabudowy, niemożliwe będzie właściwe zagospodarowanie wydzielonych działek, działki powstałe w wyniku podziału nie zapewnią prawidłowego korzystania z budynków, opiera się na ogólnikowych i lakonicznych stwierdzeniach. Nie zostało ono w dostateczny sposób uzasadnione, powołano się jedynie na małą powierzchnię działek. Organ nie wskazał jakie konkretnie elementy zagospodarowania terenu, niezbędne do prawidłowego korzystania z budynków, nie będą mogły być zrealizowane. W aktach brak nawet danych co do powierzchni wydzielanych działek i kubatury istniejących budynków. W konsekwencji uniemożliwia to weryfikację twierdzeń organu i kontrolę ich prawidłowości.
Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zarówno zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy, tj. art. 93 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7 i art. 77 kpa oraz § 12 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co skutkuje ich uchyleniem. Ponownie rozpoznając sprawę należy wyjaśnić okoliczności faktyczne wskazane wyżej, zbadać zgodność wstępnego projektu podziału z przepisami szczególnymi, w tym powołanymi w niniejszym uzasadnieniu i stosownie do poczynionych ustaleń wydać opinię w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia [...].03.2002 r. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 wskazanej ustawy w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 z 2002 r.). W przedmiotowej sprawie nie zastosowano art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, bowiem uchylana decyzja nie podlega wykonaniu z uwagi na jej treść.
/-/ E.Podrazik /-/ A.Zieliński /-/ G.Radzicka
MarK