Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] stycznia 2001r. Prezydent Miasta P. działając na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity z 2000r. Dz. U. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) oraz art. 104 kpa udzielił E. i T. małżonkom S. pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalno – usługowego zrealizowanego na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] czerwca 2001r., a znajdującego się w P. przy ulicy [...].
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż wobec zakończenia robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę inwestor zgłosił obiekt do użytkowania w części.
Dołączone zostały dokumenty, w tym oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu robót zgodnie ze sztuką budowlaną, projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę i Polskimi Normami.
Przeprowadzone oględziny wykazały, że roboty budowlane zostały zakończone w części.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyło 20 właścicieli sąsiednich nieruchomości, zarzucając niedotrzymanie przez inwestora warunków zabudowy dla terenu, na którym zrealizowano sporną inwestycję, a nadto podnieśli, iż przedmiotowa klinika generuje duży ruch samochodowy.
W konsekwencji wnieśli o unieważnienie wydanego pozwolenia na częściowe użytkowanie budynku i zakazanie prowadzenia w nim działalności generującej ruch samochodowy.
Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2002r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
W motywach rozstrzygnięcia Wojewoda podał, że organ I instancji powołał błędną podstawę prawną decyzji (wobec nieukończenia obiektu decyzja winna być wydana w oparciu o art. 59 ust. 1, ust. 3 prawa budowlanego).
Ponadto organ I instancji nie określił w jakim zakresie obiekt jest zdatny do użytkowania oraz jakie prace należy wykonać, w celu zakończenia inwestycji w całości. Co więcej w decyzji nie zawarto, zgodnie z art. 59 ust. 4 "a" pouczenia o konieczności powiadomienia przez inwestora o zakończeniu robót budowlanych.
Organ odwoławczy wskazał również, iż przy realizacji obiektu został przekroczony dopuszczalny procent zabudowy powierzchni działki, wynikający z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] kwietnia 2001r.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2002r. na podstawie art. 59 ust. 1, 3, 4 "a" ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity z 2000r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) oraz art. 104 kpa udzielił E. i T. małżonkom S. pozwolenia na użytkowanie w części piwnic i parteru budynku mieszkalno – usługowego zrealizowanego w P. przy ul. [...].
Organ podał, że w toku postępowania stwierdzono, że inwestor zakończył roboty budowlane i zgłosił przedmiotowy obiekt do użytkowania w części piwnic i parteru. Dołączył wymagane przepisami dokumenty oraz oświadczenie kierownika budowy o zgodności zrealizowanego obiektu z przepisami prawa budowlanego, uzyskanymi pozwoleniami i Polskimi Normami.
Przeprowadzona wizja wykazała, że prace budowlane piwnic i parteru zostały wykonane w stopniu umożliwiającym użytkowanie pomieszczeń tam zlokalizowanych.
W odwołaniu od decyzji wniesionym przez 20 właścicieli sąsiednich nieruchomości zarzuciło, iż organ I instancji nie dostosował się do wytycznych Wojewody wskazanych w decyzji z dnia [...] marca 2002r. Ponadto ponownie podnieśli, iż nie zgadzają się na funkcjonowanie obiektu generującego duży ruch samochodowy.
Decyzja z dnia [...] sierpnia 2002r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Nie podzielając argumentów odwołania, a także wyrażonych w pismach skarżących organ odwoławczy wskazał, iż działka nr geodezyjny [...], na której zrealizowany został przedmiotowy obiekt została wydzielona w wyniku wtórnego podziału nieruchomości i dlatego jej powierzchnia wynosi [...] m2.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta P. przewiduje dla strefy II pośredniej, intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjnego, na którym położona jest nieruchomość – możliwość podziału długich działek, zapewniając wydzielone wjazdy, warunkując realizację zabudowy i ich zagospodarowanie odbiegające od podanych ustaleń od realizacji w oparciu o uzgodniony projekt realizacyjny.
W ocenie organu odwoławczego, plan zagospodarowania działki, stanowiący załącznik do decyzji z dnia [...] czerwca 2001r. o pozwoleniu na budowę, jest zgodą na przyjętą realizację obiektu materialno – usługowego – odbiegającą od podanych w planie ustaleń.
Nie ma możliwości ustalenia nowych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla obiektu zrealizowanego w oparciu o prawomocna decyzję o pozwoleniu na budowę.
Inwestor spełnił natomiast wymogi co do zapewnienia liczby miejsc postojowych na terenie posesji, a zarzut odwołujących się, co do istnienia kliniki – szpitala wyjaśniony został przez inwestora, który poświadczył ze klinika A to typowa nazwa międzynarodowa, określająca typowe przychodnie, w których prowadzone jest leczenie zachowawcze, a nie operacyjne.
Organ wskazał również, że nie zostały naruszone interesy osób trzecich, określone w art. 5 prawa budowlanego.
W skardze do Naczelnego Sadu Administracyjnego T. P., działający w imieniu własnym i 19 innych właścicieli nieruchomości sąsiadujących ze spornym obiektem wniósł o uchylenie decyzji Wojewody i organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, bądź stwierdzenie ich nieważności.
Podniósł zarzut naruszenia przepisu art. 107 § 3 kpa poprzez niewyjaśnienie w decyzji odmowy uwzględnienia wskazanych przez skarżących dowodów, oraz art. 59 i art. 5 prawa budowlanego, poprzez nieuwzględnienie interesu osób trzecich oraz wydanie decyzji, pomimo przekroczenia przez inwestora dopuszczalnej powierzchni zabudowy nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna.
W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, właściwy organ wydaje pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, po protokolarnym stwierdzeniu na miejscu budowy zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę i uporządkowanie terenu budowy.
Powołany przepis jednoznacznie określa więc warunki, jakie muszą być spełnione, by inwestor mógł uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego.
Ze znajdującej się w aktach administracyjnych rozpoznawanej sprawy decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2001r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że dopuszczalny, maksymalny procent zabudowy działki położonej przy ul. [...] w P. stanowi 25% powierzchni.
Skoro działka ta posiada powierzchnię [...] m2 – zgodnie ze wskazanymi ustaleniami dopuszczalna powierzchnia zabudowy wynosi [...] m2.
Pomimo tego jednak inwestor uzyskał decyzję z dnia [...] czerwca 2002r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na budowę budynku mieszkalno – usługowego na tejże działce – o powierzchni 107,4m2.
Jak słusznie bowiem zauważył organ odwoławczy orzekający w sprawie o pozwolenie na użytkowanie obiektu Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego miasta P., dopuszczał możliwość realizacji zabudowy i zagospodarowania dla działek położonych w II strefie pośredniej, intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjnego (a więc również dla działki inwestora) w sposób odbiegający od ustaleń planu, jednakże w oparciu o uzgodniony projekt realizacyjny.
Skoro więc Prezydent Miasta P. zatwierdził projekt budowlany – stanowiący plan zagospodarowania działki, tym samym wyraził zgodę na przyjętą realizację obiektu mieszkalno – usługowego, odbiegającą od ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego.
Jednakże, jak wynika zarówno ze znajdujących się w aktach administracyjnych notatki służbowej (k. 79 akt nr [...]) oraz mapki inwentaryzacyjno – geodezyjnej (k. 80 akt) powierzchnia zabudowy zrealizowanego budynku wynosi 116,03 m2 (a z uwzględnieniem dobudowanego wiatrołapu – 120,71m2).
Tak wiec nie sposób podzielić poglądu wyrażonego przez organy administracyjne orzekające w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu, iż zaistniały przesłanki zastosowania względem inwestora przepisu art. 57 ust. 1 prawa budowlanego. W świetle bowiem wcześniejszych ustaleń stwierdzić należy, iż zrealizowany obiekt narusza ustalone warunki, wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie dozwolonej powierzchni zabudowy.
Już z tej przyczyny, zaskarżona decyzja, jako wydana z naruszeniem przepisu art. 59 ust. 1, ust. 3 prawa budowlanego oraz art. 80 kpa nie może się ostać.
Co więcej jednakże organy administracyjne w żaden sposób nie odniosły się w decyzjach – do podnoszonego przez skarżących, w toku postępowania administracyjnego zarzutu naruszenia ich interesu, to jest uciążliwości korzystania z ich nieruchomości, spowodowanej wzmożonym ruchem samochodowym, co stanowi naruszenie przepisu art. 107 § 3 kpa.
Uwzględniając powyższe okoliczności Sąd na podstawie art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) orzekł jak w sentencji.
O kosztach orzeczono stosownie do art. 200 p.p.s.a.
Wobec natomiast uwzględnienia skarg orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. o niemożności wykonania zaskarżonej decyzji.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy obowiązkiem organów administracji jest uwzględnienie wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowaniu, a nadto wyjaśnienie, czy istotnie naruszone zostały interesy skarżących, w rozumieniu art. 5 prawa budowlanego.
/-/L. Drewniak – Żaba /-/B. Drzazga /-/G. Radzicka kk