Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 07.VII.1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016) nakazał zarządcy budynku Miejskiemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych wykonać wymianę instalacji elektrycznej w lokalu nr [...] na nową dla obwodów gniazd wtykowych oraz oświetlenia, zlz do mieszkania i zabezpieczenia kuchni w mieszkaniu nr [...] znajdującym się w budynku mieszkalnym położonym w K. przy ul. [...]
Z uzasadnienia decyzji wynikało, że w wyniku przeprowadzonych oględzin lokalu i wykonanej analizie stanu technicznego ustalono, że istnienie złego stanu technicznego instalacji elektrycznej daje podstawy do stwierdzenia, że lokal ten jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi. Zdaniem organu, zwarcie może spowodować nieodwracalne skutki typu porażenia prądem czy pożaru budynku.
Odwołanie od decyzji wniósł Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, na którego opisany obowiązek nałożono. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych jest jedynie zarządcą budynku, który to obowiązek przejął na podstawie decyzji Nr [...] Urzędu Miejskiego z dnia [...]. Po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 02 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych zostały uchylone przepisy o zarządzie państwowym i Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych działa obecnie na podstawie Kodeksu cywilnego art. 752 - 757 mówiących o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Wynika z tego, zdaniem odwołującego, że remonty i naprawy w budynku winny być wykonane przez właścicieli budynku i na ich koszt.
Nadto poniesiono, że wyniki przeglądu stanu technicznego instalacji elektrycznej w mieszkaniu, wskazują na zły stan i konieczność wymiany na nową. ale w normalnym trybie.
Postanowieniem z dnia [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części, w jakiej określono termin wykonania wymiany instalacji elektrycznej w lokalu na nową i w tym zakresie wyznaczył nowy termin do dnia [...] 2007 r., a w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że od 1979 r. nieruchomość przy ul. [...] w K. zarządzana jest przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. na podstawie decyzji z dnia [...] 1979 r. nr [...]. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez organ odwoławczy do chwili obecnej właściciele budynku nie dokonali faktycznego przejęcia zarządu nieruchomością. Wobec powyższego zarząd sprawuje nadal Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, czemu w niniejszym postępowaniu zasadniczo nie przeczy. Zdaniem organu brak jest podstaw prawnych i faktycznych do przyjęcia, że zarząd z jakichkolwiek powodów wygasł.
Równocześnie organ II instancji podtrzymał stanowisko organu I instancji, iż zły stan techniczny instalacji elektrycznej może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, co przesądza o konieczności wydania przedmiotowej decyzji.
Skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wniósł Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. domagając się jej uchylenia i zasądzenia kosztów postępowania.
Skarżący wskazał na naruszenie przepisów art. 66 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 61, 70 i art. 3 pkt 1 i 11 ustawy z 07.VII.1994 r. Prawo budowlane, przez błędne przyjęcie, że adresatem wskazanej normy może być skarżący jako zarządca, oraz błędne przyjęcie że obiektem budowlany, w rozumieniu tych przepisów może być samodzielny lokal mieszkalny.
Nadto skarżący wskazał na błędne przyjęcie przez organu obu instancji, że stan budynku uzasadnia ingerencję organu. Skarżący podniósł także, że nie zostali ustaleni i zawiadomieni o postępowaniu wszyscy współwłaściciele nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko i przedstawioną w decyzji argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się uzasadniona choć nie wszystkie zarzuty można uznać za trafne.
W pierwszym rzędzie Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego, iż adresatem normy zawartej w przepisie art. 66 Prawa budowlanego jest wyłącznie lub w pierwszej kolejności właściciel. Przepis art. 61 Prawa budowlanego jednoznacznie normuje, że zapewnienie właściwej eksploatacji użytkowanego obiektu budowlanego, zgodnie z jego przeznaczeniem oraz jego utrzymywaniem w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym należy do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu. Oznacza to, że obowiązek ten został nałożony na obydwa podmioty, przy czym wykonanie obowiązku przez jednego z nich zwalnia z tego obowiązku drugi podmiot.
W niniejszej sprawie część współwłaścicieli budynku nie jest znana, co przemawia za skierowaniem dyspozycji z art. 66 do zarządcy.
Brak było podstaw, w ocenie Sądu do przyjęcia, że skarżący nie jest zarządcą budynku. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 02 lipca 1995 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1994 r. Nr 105 poz. 509) który przewiduje jedynie, że po wejściu w życie tej ustawy, do dalszych czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, czyli takich jak skarżący, stosuje się przepisu kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oznacza to, że skoro nie nastąpiła sytuacja przewidziana w ust. 2 art. 61, to jednostka zarządzająca, która w dalszym ciągu prowadzi zarząd winna w stosunkach z właścicielem stosować reguły kodeksu cywilnego przewidziane do prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.
Skarżący nie twierdzili, iż gmina skorzystała z przysługującego jej roszczenia o przejęcie przez nią zarządu wobec niezłożenia przez właścicieli nieruchomości wniosku o przywrócenie zarządu w trybie art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1997 r. Nr 111 poz. 723).
Nie pozbawił również zarządu skarżącego przepis art. 40 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903), który w ust. 2 przewidywał, że do czasu uregulowania spraw związanych z zarządem przez właścicieli, do spraw związanych z zarządem stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Skoro zatem nie nastąpiła ze strony właścicieli żadna prawem przewidziana czynność zmierzająca do przejęcia zarządu, brak jest podstaw do przyjęcia, że zarząd wygasł, zwłaszcza wobec twierdzeń skarżącego, że wykonuje go nadal.
Rację ma jednak skarżący wskazując na to, iż ustalenia organów obu instancji nie pozwalają na przyjęcie, że w sprawie zachodzą przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego tj., że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia. Skoro protokół przeglądu stanu technicznego z [...] 2006 r. zawiera stwierdzenie, że instalacja elektryczna w mieszkaniu nr [...] wymaga wymiany na nową w normalnym trybie, to wniosek, iż stan ten jest równy z zagrożeniem o jakim mowa w pkt. 2 ust. 1 art. 66 jest zadaleko idącym. Nie każdy zły stan instalacji elektrycznej stanowi zagrożenie mimo, iż instalacja nadaje się do wymiany. Jeżeli nie jest to stan zagrożenia, to zastosowanie będzie miała ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. - Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266) i w dalszej kolejności Kodeks cywilny.
W tych warunkach Sąd przyjął, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa materialnego tj. art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i należało decyzję uchylić na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.).
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien ustalić, czy stan instalacji elektrycznej w mieszkaniu nr [...] stanowi zagrożenie o jakim mowa w art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, czy też jest to stan uzasadniający jedynie remont polegający na jej wymianie, co odpowiada pojęciu z art. 66 ust. 1 pkt 1 i wobec zlokalizowania tego remontu w obrębie jednego lokalu nie daje podstaw do zastosowania przez organ nakazu z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.
/-/ W.Batorowicz /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska
MK