Uzasadnienie
Umową notarialną z dnia [...] 1997r. Miasto O.W. przeniosło nieodpłatnie na rzecz Miejskiego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. W. nieruchomość położoną w O.W. przy ul. [...] i [...], składająca się z działek nr [...] i [...], o łącznym obszarze [...] m2, zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym. objętą księgą wieczystą KW nr [...] (k. [...] akt administracyjnych).
Prezydent Miasta, po rozpatrzeniu wniosku nowego właściciela nieruchomości - Miejskiego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, ostateczną decyzją z dnia [...] – wydaną na podstawie przepisów art. 40, 46 i 48 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r. oraz art. 93 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997r. – ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegające na podziale działki nr [...] przy ul. [...] w O.W. "z uwarunkowaniami określonym i w załączniku nr 1, w miejscach określonych w załączniku nr 2". W warunkach określonych w załączniku nr 1 wskazano, że działka nr [...] została podzielona na działki nr [...] i nr [...], dla których granica biegnie przez ścianę nośna budynku gospodarczego. Do nowowydzielonych działek dojazd będzie prowadził: do działki nr [...] – od ul. [...], a do działki nr [...] – "od ul. [...] przez działki nr [...],[...] i [...] należy zapewnić notarialnie" (k. [...],[...] akt administracyjnych)
G.M., właścicielka jednej z dojazdowych działek - działki nr [...], wnioskiem z dnia [...] lutego 2005r. wystąpiła o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji z dnia [...] zarzucając, że decyzja ta nie jest zgodna z Planem Szczegółowym Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta O.W. uchwalonym przez Radę Miejską)ogłoszoną w Dzienniku Województwa K. nr 6 z 15 kwietnia 1994r.), narusza jej prawo własności do działki nr [...] oraz przepisy art. 1 ust. 2 pkt 5 i art. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r.
Ustanowienie bez zgody właścicielki służebności przechodu i przejazdu przez jej działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, mającą charakter budowlany bez uprzedniego wszczęcia postępowania administracyjnego jest sprzeczne z art. 58 k.c.
G.M. zarzuciła nadto, że decyzja objęta wnioskiem o stwierdzenie nieważności w sposób rażący narusza przepisy Konstytucji, prawa budowlanego, kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982r., jak również narusza zasady współżycia społecznego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] odmówiło stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...].
W uzasadnieniu uznało, że skoro wówczas obowiązujący Plan Szczegółowy Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta O.W. z 1994r. dla terenu wskazanego do podziału, w ramach jednostki – A 21 ip, ustalał przeznaczenie na funkcję mieszkaniową i usługową oraz jako uzupełniające dopuszczał inne funkcje nieuciążliwe, a nadto nie zawierał w swej treści zasad podziału nieruchomości, to stosownie do przepisów art. 93 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami można było ustalić warunki podziału w decyzji o warunkach zabudowy i to w taki sposób, jak to określono w kwestionowanej decyzji.
Nietrafny jest też zarzut naruszenia innych wskazanych we wniosku ustaw. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu, ani też nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 46 ust. 2 u.z.p.). Decyzja ustalająca warunki podziału nieruchomości nie wywołuje skutków polegających na wyodrębnieniu nowego przedmiotu własności, wskazuje jedynie na rzeczy przyszłe, brak zatem podstaw do uznania, że G.M. miałaby interes prawny w postępowaniu dotyczącym określenia zasad podziału omawianej nieruchomości.
Na skutek wniosku G.M., kwestionującej stanowisko, co do braku przymiotu strony w postępowaniu dotyczącym zasad podziału nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie rozpoznało sprawę i decyzją z dnia [...] utrzymało swoja pierwszą decyzję w mocy. W uzasadnieniu powtórzyło dotychczasową argumentację, a nadto podkreśliło, że stosownie do art. 16 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy jest nieważna, jeżeli jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego. Tej sprzeczności nie można dostrzec w decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na podziale działki nr [...] przy ul. [...] w O.W. na działki nr [...] i [...].
Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej przez A.K. – jako pełnomocnika swojej matki G.M.
Skarżąca zarzuciła, że Kolegium przy dokonywaniu oceny zgodności z prawem decyzji z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na podziale działki nr [...] na działki o numerach [...] i [...] wyznaczyło dojazd do nowowydzielonych działek między innymi przez działkę nr [...], będącą własnością skarżącej, a zatem naruszyło jej interes prawny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeoczyło, iż w swoim postanowieniu z dnia [...]. nr [...] stwierdziło, że "ustanowienie służebności dojazdu przez działkę nr [...] o powierzchni [...] m2 uczyni tę działkę niemożliwą do zagospodarowania w sposób przewidziany Planem Zagospodarowania Miasta O.W ".
Nie można też stwierdzić, że kwestionowana decyzja Prezydenta Miast z dnia [...] nie naruszyła praw skarżącej właścicielki działki dojazdowej nr [...], skoro stanowiła podstawę do wydania przez Prezydenta Miast kolejnych decyzji: z dnia [...] ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego (w ostrych granicach działki nr [...]), z dnia [...]. udzielającej pozwolenia na budowę tej inwestycji i z dnia [...] w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości nr [...] na działki nr [...] i [...], z ustanowieniem służebności drogowej przez działkę skarżącej nr [...].
Wprawdzie w dacie wydania kwestionowanej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na podziale działki nr [...] na działki nr [...] i [...] między innymi przez działkę nr [...] istniał wpis do księgi wieczystej o ustanowieniu też służebności, ale wpis ten nie był prawomocny. Już to wskazuje na wydanie omawianej decyzji z rażącym naruszeniem prawa, polegającym na braku zapewnienia dojazdu do drogi publicznej z działki nr [...].
Ewidentne jest też naruszenie prawa własności skarżącej do dojazdowej działki nr [...], bowiem nie została zawiadomiona o treści kwestionowanej decyzji, wkraczającej w sposób niewątpliwy w sferę jej praw i obowiązków.
Skutkiem naruszenia prawa własności skarżącej do działki nr [...] jest to, że "z działki budowlanej stała się w całości działką pełniącą funkcję komunikacyjną dla osób trzecich".
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Objęta wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...] chronologicznie była pierwszą z decyzji kwestionowanych przez skarżącą. W oparciu o tę decyzję Prezydent Miasta w dniu [...] wydał kolejną decyzję ustalającą dla inwestora L.B. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na działce nr [...]. I w tamtej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2006r. w sprawie sygn. II SA/Po 604/05 oddaliło skargi A. K. i G. M. (k. 17-21 akt sądowych). Nieprawomocność tego wyroku nie jest przeszkodą w rozpoznaniu niniejszej sprawy ze skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wydaną na skutek kontroli zgodności z prawem innej, wcześniejszej decyzji administracyjnej.
Kontrolowana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w rozpoznawanej sprawie decyzja z dnia [...] ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu polegające na podziale działki nr [...] na działki nr [...] i [...], wydana została w czasie obowiązywania przepisu art. 93 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowił, że "jeżeli ustalenia planu miejscowego nie zawierają szczegółowych zasad podziału nieruchomości, warunki podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 15 lutego 1999r. sygn. OPK 15/98 opublikowanej w ONSA z 1999r. nr 3, poz. 81 – gdy plan zagospodarowania przestrzennego nie określa szczegółowo zasad podziału nieruchomości, osoba zainteresowana podziałem nieruchomości jest zobowiązana przedstawić decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalająca warunki podziału nieruchomości.
Wynika to jednoznacznie z treści przepisu § 3 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998r. w sprawie trybu dokonywania podziału nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzaju dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz.U. Nr 25, poz. 130). Zmiana zagospodarowania terenu zabudowanego następuje bowiem również wówczas, gdy następuje jego podział przez wyodrębnienie nowych nieruchomości (w konkretnej sprawie działek nr [...] i [...]).
Skarżąca nie upatruje rażącego naruszenia prawa w samym podziale działki nr [...] na działki o numerach [...] i [...], lecz w tym, że bez jej udziału w postępowaniu administracyjnym – zakończonym wydaniem decyzji z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na takim podziale działki nr [...] – określono przebieg między innymi przez jej działkę nr [...] drogi dojazdowej do nowoutworzonej działki nr [...].
Zarzut ten nie jest trafny. Przede wszystkim wyjaśnić należy, że brak udziału strony w postępowaniu bez jej winy stanowi przesłankę wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 kpa), a nie stwierdzenia nieważności decyzji. Po wtóre, działka nr [...] obciążona była służebnością przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] (później podzielonej kwestionowaną decyzją z dnia [...] jeszcze przed nabyciem działki nr [...] przez skarżącą. Skarżąca G.M. nabyła te działkę od spółki MZGM w dniu [...] 1997r. (akt notarialny sprzedaży k. [...],[...] akt administracyjnych), a oświadczenie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej przez działkę nr [...] na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] złożone zostało w umowie notarialnej z dnia [...] 1997r. (akt notarialny k. 37-39 akt sądowych). Nie jest rzeczą organów administracyjnych rozstrzyganie, jaki wpływ na stosunki umowne między kontrahentami tej umowy ma zapewnienie skarżącej przez sprzedającego w § 1 umowy z dnia [...] 1997r.,że sprzedał jej działkę nr [...] wolną od obciążeń.
Fakt, że w księdze wieczystej KW nr [...] – prowadzonej dla działki nr [...] stanowiącej własność skarżącej – wpisano służebność gruntową dnia [...] 1998r., a więc przed wydaniem dnia [...] kwestionowanej decyzji, nie pozwala przyjąć, aby niezawiniony brak udziału skarżącej w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem tej decyzji, miał charakter rażącego naruszenia prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Wprawdzie w dacie wydania omawianej decyzji wpis służebności nie był prawomocny i skarżąca wniosła od niego apelację, ale później apelacja ta została oddalona (odpis KW nr [...] – k. 35-36 akt sądowych). I ta okoliczność nie pozwala na uznanie, że decyzja z dnia [...] wydana została z rażącym naruszeniem prawa.
Z powyższych względów i na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.
/-/ A.Łaskarzewska /-/ E.Brychcy /-/ B.Kamieńska
MarK