Uzasadnienie
Burmistrz Gminy M., po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...] Nr [...], na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), po rozpatrzeniu z urzędu sprawy dotyczącej ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi D., gmina M., oznaczonej numerami geodezyjnymi: [...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], w związku ze zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy M. (uchwała Nr VI/63/99 Rady Miejskiej w M. z dnia [...] stycznia 1999r., opublikowana w Dz.Urz.Woj. Nr 5, p[oz.107) ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...],-zł i nakazał jej uiszczenie przez M. F. w terminie 30 dni od daty otrzymania decyzji.
W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że M. F. zbył wymienione w decyzji działki, a ich wartość wzrosła w związku z uchwaleniem i zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W okresie między uchwaleniem i zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a zbyciem działek, M. F. poniósł nakłady, które miały wpływ na wzrost wartości zbywanych działek. Do tych nakładów organ orzekający zaliczył nakłady na sieci: gazową, wodociągową i elektryczna oraz roboty drogowe tymczasowe, asfaltowe i roboty geodezyjne.
Zdaniem organu, pozostałe nakłady M. F., poniesione na wykonanie kserokopii map, zmianę ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, pośrednictwo w sprzedaży działek, opłaty za telefon i wyjazdy służbowe prywatnym samochodem nie miały wpływu na wzrost wartości zbywanych działek.
Na zlecenie organu biegli rzeczoznawcy majątkowi sporządzili operaty szacunkowe odnośnie ustalenia opłaty określonej w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozliczenie nakładów podnoszących wartość zbytych działek, o których mowa w art. 36 ust. 5 w/w ustawy.
Operaty szacunkowe zostały wykonane zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 21 lipca 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), bowiem oszacowania działek dokonano metodą porównawczą, przy uwzględnieniu: funkcji działek oznaczonej w planie miejscowym, położenia, stanu zagospodarowania, dokonanych nakładów, klasy bonitacyjnej, urządzeń melioracyjnych i infrastruktury, poziomu kultury rolnej i warunków specjalnych.
Zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonymi uchwałami Rady Miejskiej w M. z dnia [...] stycznia 1999r. Nr VI/63/99 i Nr VI/64/99 ustalono 20% stawkę służącą naliczanie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i w oparciu o operaty szacunkowe naliczono ją na kwotę [...],-zł, już po odliczeniu poniesionych przez M. F. nakładów. Nakłady zostały rozliczone w ten sposób, że po ustaleniu poszczególnych rodzajów nakładów, wyliczono kwotę danego rodzaju nakładu przypadającą na 1 m2 działki zbytej i przeznaczonej do zbycia. W ten sposób wyliczono, że:
- - przy sieci gazowej na 1 m2 działki przypadła kwota [...] zł nakładu,
- - przy sieci wodociągowej na 1 m2 działki przypadła kwota 1,2734 zł nakładu,
- - przy sieci elektrycznej na 1 m2 działki przypadła kwota [...] zł nakładu,
- - przy robotach drogowych tymczasowych na 1 m2 przypadła kwota [...] zł nakładu,
- - przy robotach geodezyjnych na 1 m2 działki przypadła kwota [...] zł nakładu.
Zdaniem organu, działka nr [...] nie może być wyłączona spod opłaty, bowiem została zbyta w drodze darowizny na rzecz osób obcych wobec zbywcy.
Powyższą decyzję zaskarżył M. F. podnosząc, iż organ nie uzasadnił szczegółowo sposobu wyliczenia opłaty, a zastosowana metoda ustalenia wysokości opłaty jest nieprawidłowa.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżona decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że niniejsze postępowanie znajduje oparcie w treści normy prawnej wyrażonej w art. 36 ust. 2 i 5 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie okoliczności, niezbędne do naliczenia renty planistycznej, zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami, jak też sposób jej wyliczenia zostały wskazane w zaskarżonej decyzji. Nie można wobec tego przyjąć, że organ I instancji uchylił się od wyjaśnienia swego rozstrzygnięcia.
Zdaniem organu, operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z regułami określonymi w ustawie z dnia 21 lipca 1997r. o gospodarce nieruchomościami, a skarżący nie przedłożył żadnych dowodów na poparcie swoich stwierdzeń, co do ich nieprawidłowości.
Powyższa decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi M. F. do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W skardze M. F. podniósł, że wyliczenie wysokości renty planistycznej jest niezgodne z przepisami, bowiem rozliczenie nakładów obejmuje nie tylko działki zbyte, ale również działki niesprzedane, a objęte zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co spowodowało zwiększenie opłaty o kwotę [...],-zł.
Zdaniem skarżącego bezpodstawne było naliczenie opłaty od działki nr [...], zbytej w drodze umowy darowizny. Skarżący kwestionował też sposób wyliczenia opłaty i podnosił, że niesłusznie odmówiono mu uzupełnienia uzasadnienia decyzji.
Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) postanowiło uwzględnić skargę i uchyliło swoją decyzję z [...] oraz poprzedzająca ja decyzję Burmistrza Miasta M. z dnia [...] w części dotyczącej działki nr [...] i w tym zakresie postępowanie umorzyło.
Zdaniem organu odwoławczego, skoro w/w działka została przekazana w drodze darowizny, powinna być wyłączona z naliczeniem opłaty, bowiem art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mówi o zbyciu nieruchomości, a więc sytuacji powiększenia majątku zbywcy wskutek rozporządzenia mieniem.
W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w pozostałej części.
W piśmie z dnia [...] października 2005r. skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego i zasądzenia na jego rzecz kosztów.
Skarżący wskazał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji nie zawiera sposobu i zakresu dokonanych wyliczeń opłaty planistycznej. Ponadto naliczenie opłaty nastąpiło w jednej zbiorczej decyzji burmistrza, a nie bezzwłocznie dla każdej zbytej nieruchomości, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Błędem też. zdaniem skarżącego, było rozliczenie wartości nakładów na 1 m2 działek zbytych i "przeznaczonych do zbycia". Dokonane przez skarżącego wyliczenia wskazują, że organ w ogóle nie powinien ustalać opłaty, bowiem poniesione przez skarżącego nakłady, znacznie wyliczoną prawidłowo opłatę planistyczną przewyższają.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrole działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 powołanego artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Wchodzi zatem w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej, dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w chwili wydania zaskarżonego aktu lub czynności.
Ponadto, jak wynika z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami skargi.
Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Przede wszystkim należy wskazać, że zaskarżona decyzja organu odwoławczego, po wydaniu przez ten organ, z powołaniem się na art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, decyzji z dnia [...], nie może pozostać w obrocie prawnym.
Zważyć bowiem należy, że wbrew cytowanej wyżej normie prawnej, w w/w rozstrzygnięciu autokontrolnym, organ odwoławczy uchylił jedynie część zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, a mianowicie "część dotyczącą działki nr [...]".
Organ odwoławczy, wydając decyzję takiej treści, nie dokonał jednak jednocześnie korekty wysokości ustalonej przez Burmistrza Gminy M. renty planistycznej. Uszło chyba uwadze organu, iż organ pierwszej instancji w decyzji z dnia [...] ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...],-zł łączna dla wszystkich 42 działek objętych decyzją, nie ustalając wysokości opłaty dla każdej z działek osobno. Wysokości tej korekty nie można też wywieść z treści wydanych decyzji i ich uzasadnień, bowiem brak jest tam szczegółowych ustaleń co do wzrostu wartości działki nr [...] po zmianie, czy też uchwaleniu planu miejscowego w 1999r. Wątpliwym też wydaje się, aby działka o pow. 75 m2 wymagała doprowadzenia do niej takich mediów jak sieć gazowa, wodociągowa i elektryczna. W rezultacie nie można wskazać, jakie nakłady poniesione przez skarżącego należałoby uwzględnić. Zresztą rozstrzygnięcia nie można domniemywać, ani wyprowadzać z treści uzasadnienia, bo winno być ono wyrażone ściśle w osnowie decyzji.
Powyższe uchybienie organu odwoławczego musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Orzeczenie w pkt II i III znajduje uzasadnienie w przepisach art. 200 i 152 wyżej wskazanej ustawy.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy powinien jeszcze raz rozważyć, czy organ pierwszej instancji zastosował prawidłowe metody do obliczenia należnej renty planistycznej.
W myśl bowiem art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) warunkiem wymierzenia renty planistycznej jest:
- - wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- - zbycie nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania stał się obowiązujący.
Opłata powyższa jest pomniejszona o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości (art. 36 ust. 5).
Zatem z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przedmiotem renty planistycznej są nieruchomości zbyte po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wątpliwości więc budzić winien sposób wyliczenia opłaty (czy też rozliczenia nakładów) uwzględniający także nieruchomości, które pozostają we władaniu skarżącego w chwili wydawania decyzji (określone przez organy jako "nieruchomości przeznaczone do zbycia"). Również znaczna różnica w wielkości działek objętych decyzją – od pow. 75 m2 do 1332 m2 – wydają się wskazywać, że nie każda z tych działek wymagała nakładów w takim samym stopniu i zakresie.
/-/ M.Górecka /-/ B.Drzazga /-/ E.Brychcy
MarK