Uzasadnienie
II SA/Po 156/03, 285/03, 286/03
Dnia [...]r. Prezydent Miasta P. w trzech decyzjach ustalił dla F., A. L. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących ich własność w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (decyzje nr [...]).
W uzasadnieniu nadmieniono, że podstawą do rozstrzygnięcia był przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.94r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Właściciele zbyli nieruchomości, co do których nastąpiła zmiana przeznaczenia w planie.
Opłaty naliczono w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący.
Stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty ustalona została uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia 25.01.00r. nr XXII207/2000.
Wartość nieruchomości będąca podstawą naliczenia opłaty ustalona została każdorazowo w wycenie rzeczoznawcy.
Odwołanie od wymienionych decyzji złożyli A. i F. L. Zarzucili, iż organ administracji podstawą naliczenia opłaty uczynił każdorazowo opinię rzeczoznawcy, która dotknięta została wadami. W szczególności zaś wyliczenia wartości nieruchomości przed zmianą planu uznać należy za zaniżone.
Rzeczoznawca wbrew obowiązkowi nie powiadomił ich o terminie wizji przeprowadzanych na przedmiotowych nieruchomościach. Stąd też na żadnej nie byli obecni.
Zdaniem skarżących fakt, "że nieruchomości leżą w obrębie miasta podnosi ich cenę niezależnie od zmiany ich charakteru przed zmianą.
Przedmiotowe wyceny nie pokrywają się z opinią rzeczoznawcy Urzędu Skarbowego, który wyceniał nieruchomości przed zmiana planu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy powyżej wymienione decyzje organu I instancji (decyzje z dnia [...]r. nr [...]).
W uzasadnieniu podniosło co następuje:
Metoda wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości przyjęta w operatach szacunkowych będących przedmiotem analizy jest właściwa,
Odpowiada przepisom Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7.07.98r. o zasadach dokonywania wycen nieruchomości i trybie sporządzania operatów szacunkowych. Przyjęte do porównania nieruchomości położone są w P., pięć w strefie peryferyjnej, jedna w strefie pośredniej.
Dobór działek pod względem lokalizacji był prawidłowy. Działki wymienione znajdowały się także w strefie peryferyjnej.
W ocenie organu II instancji dobrane do porównania działki charakteryzują się identycznymi cechami mającymi wpływ na cenę. Różnice odpowiednio skorygowano.
Brak w konkretnym momencie upraw rolnych na działkach wycenianych nie jest czynnikiem decydującym gdy do porównania przyjęto działki nie wykorzystywane w sposób rolny.
Metodologia Urzędu Skarbowego nie jest znana.
Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyli A.L., F.L.
Zarzucili organowi administracji, iż operat szacunkowy przyjęty jako podstawa ustaleń w sposób niczym nieuzasadniony zaniżał wartość wycenianych nieruchomości przed zmianą planu.
Rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż nieruchomości leżą w granicach miasta P. Ponadto wcześniej sprzedane osiągały wyższe ceny.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna.
W niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania.
Działania organów administracji pozostawały w sprzeczności z przepisami art. 7, 77 § 1, 80 kpa.
Nie podjęto wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, załatwienia sprawy.
Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie został zebrany w sposób wyczerpujący. Dokonana ocena dowodów pozostawała w sprzeczności z zasadą swobodnej oceny dowodów z art. 80 kpa.
Organy podstawą swych ustaleń uczyniły opinię rzeczoznawcy, która sporządzona została w sprzeczności z przepisami stanowiącymi sposoby określania wartości nieruchomości zawartymi w art. 151, 152, 153 ust. 1, 154 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu z chwili rozstrzygania przez organy obydwu instancji a także w § 5 ust. 1, 2, 3 i § 20 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7.07.1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 98.98.612) w tej samej dacie.
Sporządzona opinia nie odpowiada też wymogom ustanowionym w § 35 i 37 cytowanego Rozporządzenia co do koniecznych jej elementów. Wprawdzie rzeczoznawca przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości zastosował jedną z metod podejścia porównawczego – porównywanie parami jednak sposób oszacowania pozostawał w sprzeczności z unormowaniami je regulującymi.
Biegły wbrew swemu obowiązkowi stosując metodę porównania parami porównał nieruchomości będące przedmiotem wyceny do nieruchomości, które nie są "podobnymi" w rozumieniu § 5 cytowanego rozporządzenia.
I tak nie sposób za "podobne" uznać nieruchomości, których przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego jest odmienne.
Rzeczoznawca zaś porównał ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczone w planie przed zmianą na tereny zielone, rekreacyjne sytuacji gdy nieruchomości wyceniane przeznaczone były na cele upraw polowych.
Ponadto powierzchnia dwóch z trzech nieruchomości przyjętych do porównania odnośnie wartości przed zmianą planu odbiegała w sposób znaczny od wycenianej tj. przewyższała ją w pierwszym wypadku 177 razy, w drugim 36.
Zasady doświadczenia życiowego wskazują jak różna jest cena transakcyjna 1 m² przy takich różnicach powierzchni.
Z opinii w sposób wyraźny nie wynika, by wartość nieruchomości została skorygowana z uwagi na powyżej opisaną różnicę zgodnie z art. 153 cytowanej ustawy.
O ile biegły to uczynił należało wyraźnie zaznaczyć korektę w operacie.
Zważyć należy, że mocą ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi postępowanie organów administracji poddane zostało kontroli sądowoadministracyjnej. Kontroli tej poddane zostały również wszelkie dowody przeprowadzone w sprawie.
Sąd wykonując swe uprawnienia ma zatem prawo i obowiązek zbadać prawidłowość znajdującego się w aktach administracyjnych operatu szacunkowego. Operat ten zgodnie z § 35 ustęp 1-4 i 36 ust. 1-4 cytowanego rozporządzenia winien zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu wyceny. Tylko wówczas zostanie zrealizowana fundamentalna zasada postępowania o konieczności działania organów administracji w sposób pogłębiający zaufanie Państwa oraz świadomości kultury prawnej społeczeństwa.
Tylko wówczas sąd będzie mógł zrealizować swą kontrolę poprzez weryfikację operatu, w innym wypadku kontrola byłaby iluzoryczna.
Rzeczoznawca korygując zatem wartość nieruchomości ze względu na różnice nieruchomości "podobnych". Winien nie tylko zaznaczyć to w opinii, ale także precyzyjnie wyjaśnić sposób dokonanej operacji, przyczyny z powodu których wybrał tą, a nie inną wielkość.
Zważyć należy, iż rzeczoznawca każdorazowo wyceniając nieruchomość winien mieć na względzie, iż przy braku nieruchomości porównywalnych należy zastosować inną metodę szacowania.
W ocenie Sądu operat szacunkowy rzeczoznawcy z uwagi na tak liczne uchybienia wykazane wyżej sprzeczności z przepisami regulującymi zasady jego sporządzania, z przepisami stanowiącymi zasady wyceny nieruchomości nie mógł stanowić podstawy ustaleń i rozstrzygnięcia przez organy administracji.
Dokonana ocena operatu pozostawała w sprzeczności z art. 80 kpa.
Popełnione przez organy administracji uchybienia przepisom postępowania uznać należy za mogące mieć istotny wpływ na wynik ostateczny rozstrzygnięcia.
Wskutek opisanych uchybień nie sposób jednoznacznie ocenić prawidłowości będącej przedmiotem decyzji opłaty z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.94r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Podstawą jej ustalenia był analizowany operat.
Stąd mając na względzie art. 145 § 1 pkt. 1 ppkt c ustawy z dnia 30.08.02r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w pkt. I sentencji.
Ponownie rozpoznając sprawy organ na nowo przeprowadzi postępowanie dowodowe, sporządzony operat szacunkowy uwzględniać będzie obowiązujące w chwili orzekania przepisy co do zasad wyceny nieruchomości oraz sposobu sporządzania operatu szacunkowego.
Przy czynnościach dokonywanych w trakcie na nowo prowadzonego postępowania organ uwzględni poczynione w niniejszym uzasadnieniu rozważania.
Jak w pkt. II orzeczono na zasadzie art. 152 cytowanej ustawy.
O kosztach rozstrzygnięto w oparciu o art. 200 ustawy jak wyżej.
/-/A. Łaskarzewska /-/A. Zieliński /-/G. Radzicka
MP