Uzasadnienie
Decyzją [...] z dnia [...] Burmistrz Miasta i Gminy, powołując się na art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61, art. 63 ust. 2 i 4 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku B. i R. małż. W., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącego budynku mieszkalnego przez wykonanie przejazdu o szerokości 2,2 m i wysokości 2,5 m i budowie nowego budynku mieszkalnego na działce nr [...] w B. W uzasadnieniu organ orzekający wskazał, że działka nr [...] nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a więc zaistniała konieczność wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz, że projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony przez urbanistę S. D. został pozytywnie zaopiniowany przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w P. postanowieniem z dnia [...].
Po rozpatrzeniu odwołania M.L., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Odnosząc się do zarzutu skarżącej o możliwości zacienienia jej działki przez nowoprojektowany budynek, organ odwoławczy stwierdził, że będzie on mógł zostać zweryfikowany w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.
Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi M.L. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze skarżąca podnosi, iż nowoprojektowany budynek spowoduje zacienienie jej posesji, ponadto nie zgadza się ona na budowę budynku w granicy z jej nieruchomością i podnosi, że znajdujący się na nieruchomości zbiornik do odprowadzenia ścieków ma odpływ do kanalizacji deszczowej, jak również iż nowoprojektowany budynek jest położony przy istniejącym budynku gospodarczym i nie tworzy szeregu zabudowy mieszkaniowej.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się uzasadniona.
Wniosek inwestorów o ustalenie warunków zabudowy został złożony w dniu 6 września 2004 r., a więc w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717), zwanej dalej u.p.z.p.
Zgodnie z art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
- 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Przepis art. 61 ust. 1 wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającego zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określać dla każdego przypadku oddzielnie. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (art. 53 ust. 3, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1).
Cechy nowej zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W § 3 rozporządzenia wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. Zgodnie z § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia wyniki analizy (zawierające część tekstową i graficzną) stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy katastralnej, w skali 1:500 lub 1:1000 (w stosunku do inwestycji liniowych w skali 1:2000), w czytelnej technice graficznej.
Odnosząc się do postępowania przeprowadzonego w sprawie ustalenia warunków dla zamierzonej przez B. i R. W. inwestycji, Sąd doszedł do przekonania, że organy orzekające w sprawie dopuściły się naruszenia w/w przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionego wyżej aktu wykonawczego do ustawy, bowiem w sprawie w ogóle nie przeprowadzono wymaganej we wskazanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p.
Powyższe naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Orzeczenie w pkt. II wyroku znajduje oparcie w art. 152 powyższej ustawy.
E.Podrazik /-/ B.Drzazga /-/ W.Batorowicz
Brak podpisu sędziego spowodowany jest jego nieobecnością /-/B.Drzazga
MK